Що зробила китайська влада для порятунку нерухомості?

Після більш ніж двох років кризи на ринку нерухомості Китай вжив багато заходів, від зниження процентних ставок і послаблення правил купівлі житла до заохочення інвестицій.

8 листопада агентство Reuters , цитуючи джерело, близьке до справи, повідомило, що китайська влада звернулася до страхового гіганта Ping An Insurance Group з проханням придбати контрольний пакет акцій Country Garden, найбільшої приватної компанії з нерухомості Китаю, яка потрапила у скрутне становище. За словами цього джерела, уряд Китаю доручив уряду провінції Гуандун, де розташовані штаб-квартири обох компаній, виступити посередником, щоб допомогти Ping An врятувати Country Garden.

Компанію Ping An було обрано, оскільки вона є основним акціонером Country Garden. Китайська влада хоче, щоб проблеми з ліквідністю Country Garden були вирішені в межах провінції.

Станом на кінець червня борг Country Garden становив 1,4 трильйона юанів (190 мільярдів доларів). Наразі в Китаї компанія будує близько 3000 проектів. Протягом останніх кількох місяців Country Garden переживає скрутне становище, постійно перебуваючи на межі дефолту.

Не є безпрецедентним випадком, коли влада наказує одній компанії поглинути іншу. Але якщо це станеться, це буде одним із найагресивніших втручань Китаю для порятунку його обтяженого боргами та неліквідного сектору нерухомості.

Хоча інші китайські забудовники, включаючи China Evergrande, оголосили дефолт, політика країни досі зосереджена переважно на зниженні кредитних ставок та пом'якшенні правил купівлі житла. Новини Ping An сигналізують про готовність китайського уряду відігравати більшу роль у цьому процесі.

Раніше цього тижня головний акціонер China Vanke, державна компанія Shenzhen Metro, також оголосила про підготовку близько 10 мільярдів юанів (1,4 мільярда доларів) для підтримки другої за величиною компанії з нерухомості Китаю.

Проєкт «Сільський сад» у Тяньцзіні (Китай) у серпні 2023 року. Фото: Reuters — Проєкт «Сільський сад» у Тяньцзіні (Китай) у серпні 2023 року. Фото: *Reuters*

Ринок нерухомості Китаю переживає кризу з середини 2021 року. У той час низка підприємств, від великих приватних компаній, таких як China Evergrande Group, до державних компаній, таких як CIFI Holdings, зіткнулися з труднощами з грошовими потоками та погашенням боргів.

Вважається, що причиною є політика «трьох червоних ліній» Пекіна, яка була запроваджена для зменшення системного ризику шляхом обмеження можливостей компаній з нерухомості позичати нові кошти. Це вважається основною причиною дефолту багатьох компаній з нерухомості в цій країні за своїми боргами. За даними JPMorgan, за останні два роки близько 50 компаній оголосили дефолт за іноземними облігаціями на суму 100 мільярдів доларів США. Підприємства, які уникли банкрутства, завжди перебувають у скрутному становищі та мають труднощі із запозиченням нового капіталу.

До середини минулого року ситуація погіршилася. Ціни на житло в Китаї продовжували стрімко падати. Багато проектів були зупинені через брак фінансування. Повсюди вибухнула хвиля дефолтів за іпотечними кредитами. Жорстка кампанія Китаю проти Covid-19 ще більше підірвала довіру до ринку.

Зараз на нерухомість припадає 25% ВВП Китаю. Тому проблеми в цьому секторі підживлюють побоювання щодо ширшої фінансової кризи.

Тому Пекіну довелося змінити свою політику та знайти способи відродження галузі. У березні 2022 року уряд Китаю припинив свою пілотну програму запровадження податку на нерухомість. Вони також неодноразово закликали фінансові установи підтримати галузь.

У листопаді минулого року Пекін представив 16-пунктний план порятунку ринку нерухомості, який був оприлюднений Народним банком Китаю (НБК) та Комісією з регулювання банківської справи та страхування Китаю (CBIRC) у середині місяця. План містить рекомендації для фінансових органів по всій країні, зосереджуючись на вирішенні кризи ліквідності підприємств, і тимчасово послабить обмеження на банківське кредитування.

Це ознаменувало комплексні зусилля Китаю щодо порятунку ринку, на який колишній губернатор І Ган сподівався як на «м’яку посадку». Кілька тижнів по тому низка китайських банків оголосили, що вони інвестуватимуть сотні мільярдів доларів у нерухомість, що вважалося початковим успіхом плану.

Зокрема, шість великих китайських державних банків планують вкласти на ринок 140 мільярдів доларів. Капітал буде використано переважно для розвитку нерухомості, іпотечного кредитування клієнтів, злиттів та поглинань, фінансування ланцюгів поставок та інвестицій в облігації.

Народний банк Китаю почав знижувати ставки за кредитами в середині року. Він також продовжив дію деяких політик із 16-пунктного пакету допомоги до кінця 2024 року.

Китайський уряд також схвалив плани будівництва доступного житла та реконструкції слаборозвинених районів у великих містах для стимулювання інвестицій у сектор нерухомості. Він також послабив деякі правила, такі як зниження процентних ставок за кредитами для покупців, які купують житло вперше, та зменшення початкових внесків для купівлі житла в деяких містах.

Банки також винайшли безпрецедентні способи заохочення до іпотечного кредитування. Раніше цього року деякі банки в Наньніні, Ханчжоу, Нінбо та Пекіні підвищили вікову межу для отримання іпотечного кредитування до 80-95 років. Це означає, що 70-річні можуть позичати кошти на 10-25 років. Це інструмент стимулювання, оскільки він може зменшити тягар щомісячних виплат.

Місцеві органи влади також долучилися до рятувальних зусиль. У червні 2022 року місто Мейшань у провінції Сичуань заявило, що цього року субсидуватиме придбання нового житла. Веньчжоу, місто у провінції Чжецзян, дозволить покупцям, які вперше купують житло, сплачувати лише відсотки протягом перших трьох років. Хуайнань, місто в провінції Аньхой, звернулося до банків із проханням збільшити обсяги кредитування та скоротити терміни схвалення позик для покупців, які вперше купують житло.

Самі компанії з нерухомості також пропонували стимули для залучення клієнтів. У червні 2022 року Central China Real Estate приймала платежі пшеницею, надаючи фермерам субсидії на суму до 160 000 юанів (24 000 доларів США) для компенсації початкових внесків за житло в рамках свого житлового комплексу River Mansion у Шанцю, провінція Хенань . Кілька тижнів тому вона також пропонувала приймати платежі часником від покупців, які бажають придбати житло в іншому проекті в місті Кайфен.

У місті Уху, провінція Аньхой, замість того, щоб дотримуватися встановленої урядом мінімальної ціни, багатоквартирний проєкт Golden Scale House на околиці міста запропонував субсидії на ремонт у розмірі до 230 000 юанів протягом місяця після завершення угоди.

Однак, вважається, що ситуація на китайському ринку нерухомості суттєво не покращилася. Дані, опубліковані минулого місяця, показали, що ціни на нове житло в Китаї падали протягом трьох місяців поспіль, аж до кінця вересня.

Продажі нерухомості (за площею) у вересні також впали майже на 20% у річному обчисленні. Інвестиції в нерухомість впали на 9,1% за перші дев'ять місяців року.

Покупці житла утримуються, бо хочуть подальшого падіння цін. Це погіршує ситуацію, оскільки ріелторським компаніям потрібно продавати більше будинків, щоб залучити кошти та уникнути банкрутства.

Раніше цього тижня Міжнародний валютний фонд (МВФ) підвищив свій прогноз зростання Китаю до 5,4% цього року. Однак агентство попередило, що економіка Китаю все ще стикається з багатьма ризиками у фінансовому секторі та секторі нерухомості. Вони заявили, що сектор нерухомості країни наразі «досить слабкий».

МВФ закликав Китай дозволити нежиттєздатним компаніям у сфері нерухомості вийти з ринку, заявивши, що те, що Китай дозволив слабким фірмам продовжувати роботу, загальмувало відновлення сектору.

На фінансовому форумі в Гонконзі на початку цього тижня заступник голови Народного банку Китаю Чжан Цінсун також визнав, що сектор нерухомості перебуває в занепаді.

«Нам потрібно ретельніше контролювати цю швидкість, щоб уникнути різкого спаду та неочікуваних наслідків. Ми запровадили багато політик для стабілізації ринку нерухомості». Він також закликав владу знайти нові способи підтримки економічного зростання, оскільки «стара модель, заснована на інвестиціях та нерухомості, більше не є стійкою».

Ха Чт (за матеріалами Reuters, NYT)

Посилання на джерело