Понад 270 000 мільярдів донгів у житловій нерухомості: який магнат володіє найбільшою кількістю?

Понад 11 мільярдів доларів США житлової нерухомості

Статистика фінансових звітів 10 підприємств житлової нерухомості за третій квартал 2023 року на фондовій біржі показує, що загальна вартість чистих запасів станом на 30 вересня досягла 270 099 млрд донгів (близько 11,1 млрд доларів США), що на 4% більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Однак, порівняно з 30 вересня 2021 року, показник зростання запасів цієї групи становить до 35%.

Серед цих 10 підприємств найбільші запаси має акціонерне товариство No Va Real Estate Investment Group ( Novaland - код акції: NVL) у розмірі близько 137 594 мільярдів донгів, що на 6% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Цей коефіцієнт запасів становить майже 51% від загальної вартості запасів вищезгаданої групи підприємств.

Згідно з примітками до фінансової звітності, найбільшим активом Novaland є нерухомість на продаж, що знаходиться в процесі будівництва (в основному включаючи плату за користування землею, консультації з проектування, будівництво та інші витрати). Ця стаття становила приблизно 126 796 млрд донгів, що становить 92,3% від загальної кількості активів.

Novaland повідомила, що станом на 30 вересня група використовувала запаси на суму 57,025 млрд донгів як забезпечення за кредитами.

На другому місці за обсягом запасів знаходиться акціонерне товариство Vinhomes (код акції: VHM) з 55,104 млрд донгів, що на 1% більше, ніж на кінець третього кварталу минулого року. Порівняно з кінцем третього кварталу 2021 року запаси цього підприємства зросли на 72%.

Як і в Novaland, більшість об'єктів нерухомості Vinhomes – це нерухомість на стадії будівництва вартістю 52 044 мільярди донгів у таких міських проектах, як Dream City, Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park...

Ще однією компанією з різким збільшенням запасів є акціонерна компанія Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (код акції: KDH). На кінець третього кварталу чисті запаси компанії становили 17 153 млрд донгів, що на 35% більше, ніж за аналогічний період минулого року, та на 150% більше, ніж на кінець третього кварталу 2021 року.

Більшість об'єктів цієї нерухомості є незавершеною нерухомістю в проектах, що реалізуються для розвитку житлових районів, таких як Кханг Фук - Тан Тао, Доан Нгуєн - Бінь Чунг Донг, Бінь Чунг - Бінь Чунг Донг, Бінь Чунг Моі - Бінь Чунг Донг...

Акціонерна компанія Nam Long Investment (код акції: NLG) зафіксувала запаси на кінець третього кварталу на рівні 16 800 млрд донгів, що незначно збільшилося на 4%.

Запаси цієї групи зосереджені в незавершених проектах, таких як проект Ізумі (9,037 млрд донгів), фаза 1 Waterpoint (3,556 млрд донгів), фаза 2 Waterpoint (1,528 млрд донгів), Akari (1,045 млрд донгів) та деякі інші проекти.

Правильно зрозуміли?

Насправді не всі до кінця розуміють значення товарно-матеріальних цінностей у сфері нерухомості.

За словами пана Нгуєн Хуу Тханя, заступника генерального директора та стратегічного консультанта компанії Weland, нерухомість – це специфічний бізнес-сектор, відмінний від виробничого. Для виробничих підприємств, коли запаси збільшуються, можна зрозуміти, що підприємство не може продати свою продукцію. Але у випадку з нерухомістю, чим більше запасів, тим більший земельний фонд має підприємство.

Навіть наявність великої кількості запасів є гарною ознакою того, що бізнес має доступні продукти, які можна доставити клієнтам. Тим часом, вичерпання запасів у бізнесу свідчить про відсутність нового земельного фонду, нових продуктів для продажу на ринку. Це ознака того, що майбутній грошовий потік, майбутні продажі бізнесу, ймовірно, будуть порушені.

Hơn 270.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản nhà ở: Đại gia nào giữ nhiều nhất? - 1 — Високий рівень запасів свідчить про те, що компанії з нерухомості мають великі земельні фонди (Фото: Тран Ханг).

Пан Тхань зазначив, що існує багато видів витрат, які складають інвентар бізнесу в сфері нерухомості. Витрати, що мають велике значення, - це витрати на придбання проекту, витрати на розчищення ділянки та витрати на будівництво.

Отже, для аналізу підприємств у сфері нерухомості необхідно порівнювати проекти подібного масштабу з точки зору структури витрат, що складають запаси. Підприємства з великою часткою витрат на розчищення майданчиків мають нижчу ліквідність запасів, ніж підприємства з переважно незавершеною нерухомістю.

Важливим показником для оцінки запасів підприємства є коефіцієнт оборотності запасів. Цей коефіцієнт виражає кількість разів, коли середній запас оборотається протягом періоду.

Згідно з бухгалтерським обліком, чим вищий коефіцієнт оборотності запасів, тим швидше підприємство продає і тим менше запасів залишається на складі. І навпаки, чим нижчий коефіцієнт, тим повільніше підприємство продає і тим більше запасів залишається на складі.

За допомогою коефіцієнта оборотності запасів ми можемо оцінити, чи є попит клієнтів на товари підприємства добрим чи ні.

Дані показують, що цей показник більшості підприємств у вищезгаданій групі знизився порівняно з аналогічним періодом 2 роки тому. Лише Vinhomes, Khang Dien, Ha Do зафіксували зростання, з покращенням розпродажу запасів порівняно з аналогічним періодом 2022 року.

Примітно, що такі компанії, як Phat Dat, Quoc Cuong Gia Lai та Novaland, мають низькі показники – лише від 0,01 до 0,03 патронів/квартал.

Джерело