Розшифрування даних інвентаризації нерухомості

Відповідно до пункту 1 статті 3 Декрету 44/2022/ND-CP, інвентаризація нерухомого майна пояснюється як кількість нерухомого майна проекту, яке відповідає вимогам законодавства для здійснення операцій, але не було здійснено операцій у звітному періоді.

Що є підставою для визначення запасів?

Згідно з останнім звітом Міністерства будівництва , інвентаризація нерухомості в проектах у першому кварталі 2024 року у 56 провінціях та містах країни становить близько 23 029 одиниць (включаючи квартири, індивідуальні будинки та земельні ділянки), з яких: квартири мають 3 706 одиниць; індивідуальні будинки – 8 468 одиниць; земля має 10 855 ділянок. Відповідно, можна побачити, що коефіцієнт інвентаризації переважно припадає на сегмент індивідуальної житлової нерухомості та земельні ділянки проектів.

Міністерство будівництва заявило, що наразі в інвентарі є 3706 квартир, але фактична кількість набагато більша.

Пан Во Хонг Тханг, директор департаменту досліджень та розробок групи DKRA, зазначив, що під запасами нерухомості розуміється кількість продуктів у проектах нерухомості, які не були успішно продані.

За словами пана Тханга, дані інвентаризації базуються на даних, наданих підприємствами з нерухомості відповідно до пункту 1 статті 3 Декрету 44/2022/ND-CP. Згідно з Декретом, інвентаризація нерухомості – це кількість нерухомого майна проекту, яке має право на торгівлю відповідно до положень законодавства, але не було продано протягом звітного періоду.

Звітний період буде складатися щоквартально, а інвестор повідомлятиме інформацію про проект та стан транзакції (включаючи інформацію про інвентаризацію нерухомості) відповідно до Форм № 10 та 12, що додаються до Постанови 44/2022/ND-CP.

У якій форма № 10 містить інформацію та дані про проекти нерухомості та продукти нерухомості, що мають право на здійснення операцій; форма № 12 містить інформацію та дані про ситуацію з операціями з нерухомістю в рамках проекту.

Реальність відрізняється від даних

Представники компаній з нерухомості вважають, що дані про інвентаризацію, оголошені Міністерством будівництва, не зовсім точні. Пан Ха Ван Тхієн, заступник генерального директора корпорації нерухомості Tran Anh Group, зазначив, що наразі компанії, які повідомляють дані про інвентаризацію, котируються на фондовій біржі.

Нелістингові компанії з нерухомості звітують про це лише у своїх річних фінансових звітах. Існує навіть непідтверджена інформація про те, як компанії з нерухомості «уникають» проблеми, що деякі інвестори не продали свою продукцію, тому вони дозволяють своїм співробітникам купувати продукцію від свого імені, а потім позичають гроші в банку, щоб мати грошовий потік. Коли є клієнти, які купують цю продукцію, компанія врегулює кредит з банком для продажу реальним клієнтам, тому продукт все ще вважається успішно проданим, але насправді він все ще є запасом. Тому опубліковані дані про запаси можуть бути неточними.

За словами пана Тхіена, фактичні запаси більші за заявлені цифри, оскільки кількість підприємств нерухомості, які не котируються на фондовій біржі, дуже велика, ці підприємства мають велику кількість проектів у провінціях, а обсягу проданих товарів вистачає на багато років.

Наприклад, у Бінь Дуонг є багато проектів квартир з повними юридичними документами, проте кількість проданих продуктів дуже низька. Зокрема, Danh Khoi Group з проектом Astral City, проект має 4966 квартир, відкритих для продажу з 2020 року, проте лише близько 40% з вищезазначених продуктів були продані. Le Phong Group має 3 проекти на продаж з повними юридичними документами та знаходиться в процесі здачі будинків у 2 проектах, кількість непроданих продуктів становить майже 1000 одиниць...

Крім того, у Бінь Дуонг зараз є десятки проектів, які вже давно відкриті для продажу та майже завершені, але інвестори все ще пропонують житло на продаж. Тим часом, за даними Міністерства будівництва, на ринку зараз є близько 3706 квартир у наявності. Таким чином, можна побачити, що дані дуже різняться.

Або ж у Хошиміні, у 2023 році, хоча на ринку є мало проектів на продаж, кількість товарів не мала. Наприклад, проект MT Eastmark City у місті Тху Дик, де з 2021 року по теперішній час було продано майже 2000 квартир, інвестор все ще пропонує їх на продаж. Проект у районі 1 групи Novaland , проданий з 2019 року по теперішній час, все ще має непродані товари, проект квартир у районі Бінь Чань групи An Gia, хоча й був зданий в експлуатацію, все ще має велику кількість товарних запасів... Однак на початку 2024 року Департамент будівництва Хошиміна повідомив, що в Хошиміні наразі немає товарних запасів.

Крім того, варто згадати історію про запаси, яка полягає в тому, що після складного фінансового періоду з 2022 року дотепер багато клієнтів, які замовляли товари нерухомості, але не мали достатніх фінансових можливостей, були змушені повернути товар інвестору, тому цей обсяг запасів також є досить великим.

Крім того, проблематичним також є застосування статті 3 Декрету 44/2022/ND-CP до проектів, що мають право на торгівлю відповідно до положень закону, для врахування як запасів.

Наприклад, у Хошиміні зараз є багато проектів, які були відкриті для продажу, побудовані та передані покупцям, але не виконали юридичних умов для здійснення угод, тому інвестори та покупці підписали лише договори про завдаток для резервування місця, хоча вони зібрали до 95% вартості будинку. І ці проекти, оскільки вони не відповідають юридичним умовам, все ще вважаються неоформленими проектами та не можуть бути враховані як запаси, якщо продукція не розпродана.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html