Ринок демонструє ознаки «розігріву», угоди з квартирами зберігають «трон», схід Хошиміна «кипить» новими проектами

Ринок зростає позитивно, проте є ознаки «розігріву», угоди з квартирами перевищують очікування; пропозиція квартир на сході Хошиміна процвітає... ось останні новини ринку нерухомості.

Ринок нерухомості В'єтнаму у третьому кварталі зокрема та за перші 9 місяців 2024 року загалом продемонстрував позитивне відновлення після складного періоду. (Фото: Лінь Ан)

Обсяг угод з квартирами все ще «перевантажує» ринок

Згідно зі звітом про ринок нерухомості В'єтнаму за третій квартал та перші 9 місяців 2024 року, нещодавно опублікованим В'єтнамською асоціацією брокерів з нерухомості (VARS), усі сегменти нерухомості, від житла та комерційної до промислової нерухомості, демонструють ознаки позитивного зростання.

Ринок нерухомості В'єтнаму у третьому кварталі та зокрема за перші 9 місяців 2024 року продемонстрував позитивне відновлення після складного періоду завдяки стабільності економіки та політиці підтримки уряду. Представляючи звіт про ринок нерухомості за третій квартал та перші 9 місяців 2024 року, пані Фам Тхі Мієн, заступниця директора VARs IRE, зазначила, що ринок житлової нерухомості почав демонструвати ознаки «розігріву».

Історія з земельними аукціонами «гарячіша», ніж будь-коли, аукціони проводяться «вночі», сотні, навіть тисячі людей погоджуються «їсти та чекати», щоб поборотися за місце. Ціна, що виграла, також є рекордно високою, еквівалентною землі для проекту з добре інвестованою інфраструктурою.

Також на ринку спостерігається підвищена активність у сегменті квартир, ціни на які постійно зростають як на первинному, так і на вторинному ринках. Високий попит змушує тисячі власників квартир регулярно отримувати дзвінки з проханням продати свої будинки. Незважаючи на високі ціни продажу, нещодавно запущені проекти квартир демонструють дуже хороші показники поглинання.

Однак, окрім результатів фактичного попиту та пропозиції, ринок також демонструє ознаки «розігріву». Ця ситуація відображається у спекуляціях землею, зростанні цін на житло та створенні непрозорих операцій з нерухомістю. Багато дрібних інвесторів беруть участь у ринку з метою пошуку товарів, що призводить до необґрунтованого зростання цін на нерухомість.

Ознаки «розігріву» також очевидні в сегменті квартир, де рівень цін на квартири, що передаються, дедалі вищий завдяки «допомозі» деяких спекулятивних груп. Усі ці ознаки пов’язані з браком пропозиції, хоча ситуація покращилася.

Зокрема, пані Мієн зазначила, що у третьому кварталі 2024 року на ринку житлової нерухомості продовжувалося фіксування пропозиції 22 412 продуктів, з яких близько 14 750 нових продуктів були виставлені на продаж, що на 25% менше порівняно з попереднім кварталом, але на 60% більше порівняно з аналогічним періодом 2023 року.

За перші 9 місяців 2024 року на ринку було зареєстровано 38 797 нових продуктів на продаж. Пропозиція все ще демонструвала значну диференціацію. Відповідно, 70% нової пропозиції припадає на сегмент квартир. Переважну більшість з них становили продукти з ціною продажу понад 50 мільйонів донгів/м2. Ринок був майже повністю позбавлений доступних комерційних квартир. Щодо регіонів, то Північ лідирує за новою пропозицією з 46%, далі йдуть Центральний регіон з 29% та Південь з 25%.

Дані дослідження VARS також показують, що, хоча пропозиція переважно зосереджена в сегменті високого класу та розкоші, загалом на ринку у третьому кварталі було зафіксовано близько 10 400 успішних транзакцій, що еквівалентно коефіцієнту поглинання 51%. Це відображає інтерес ринку до нових продуктів нерухомості, хоча більша частина нової пропозиції виконана за високими стандартами, а інвестиційні витрати, особливо витрати, пов'язані з землею, зростають.

Обсяг транзакцій та коефіцієнт поглинання зменшилися на 25% та один процентний пункт відповідно порівняно з попереднім кварталом, але зросли на 80% та 28 процентних пунктів відповідно порівняно з аналогічним періодом 2023 року. З них обсяг транзакцій з квартирами залишався «переважним», становлячи 71% від загального обсягу транзакцій з житлом у третьому кварталі, при цьому середній коефіцієнт поглинання нових квартир у проектах квартир у Ханої навіть сягнув 90% невдовзі після відкриття продажу.

Тенденція розвитку малогабаритних квартир з метою зниження загальної вартості квартири, більш відповідної потребам та фінансовим можливостям самотніх людей та молодих сімей, стає все більш очевидною. Це також тип нерухомості з найвищою ліквідністю.

Хошимін опублікує прайс-лист на землю не пізніше 20 жовтня.

14 жовтня вдень делегація Національних зборів міста Хошимін провела робочу зустріч з Міським народним комітетом щодо соціально-економічної ситуації, виконання резолюцій Національних зборів та змісту документів, зареєстрованих для затвердження на 8-й сесії 15-х Національних зборів.

На зустрічі делегатка Нгуєн Тран Фуонг Тран (голова Жіночого союзу міста Хошимін) порушила питання про те, коли буде опубліковано прейскурант цін на землю міста, і зазначила, що виборці дуже цікавляться цим питанням.

У відповідь представник Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін заявив, що новий прейскурант землі було подано до Оціночної ради міста.

«Сьогодні вранці Рада зібралася та доручила Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища завершити подання та підписання. Очікується, що не пізніше 20 жовтня буде опубліковано прейскурант земельних цін на 2025 рік», – сказав представник Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища.

Раніше, наприкінці вересня, Народний комітет міста Хошимін доповів Міській народній раді про хід та зміст таблиці коригування цін на землю. Відповідно, Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища завершить звіт для подання Раді. Очікується, що до 10 жовтня Рада проведе оціночне засідання. Згідно з планом, скоригована таблиця цін на землю буде опублікована Народним комітетом міста Хошимін до 15 жовтня.

21 вересня, коли скоригований прейскурант недоступний, Народний комітет міста Хошимін схвалив департаменти, відділення, Народний комітет міста Тху Дик та райони застосовувати чинний прейскурант на землю та коефіцієнт коригування ціни на землю для визначення фінансових зобов'язань та податків.

Район на околиці Ханоя «закриває» земельний аукціон після 20 годин

13 жовтня Центр розвитку земельного фонду округу Куок-Оай у співпраці з Національною аукціонною акціонерною компанією № 5 організував аукціон з продажу 54 земельних ділянок на аукціонній земельній ділянці в селі Сон Чунг, комуна Єн Сон, округ Куок-Оай, загальною площею майже 5200 квадратних метрів.

Площа земельних ділянок, що виставляються на аукціон, становить 92,5-121,4 м², а початкова ціна становить майже 12,5 мільйонів донгів/м².

В аукціоні взяли участь майже 300 клієнтів, які подали понад 1000 заявок, що еквівалентно понад 5 клієнтам, зацікавленим у земельній ділянці.

Метод аукціону полягає у прямому голосуванні в кілька раундів, з мінімум 5 обов'язковими раундами. Загальна ціна ділянок становить 2 мільйони донгів/м2. Аукціон завершується лише тоді, коли більше не буде клієнтів, які беруть участь у торгах.

Після майже 20 годин і 12 раундів, приблизно до 2:00 14 жовтня, 54 земельні ділянки були успішно продані на аукціоні, найвища ціна якого досягла майже 55 мільйонів донгів/м2, що в 4,4 рази вище за стартову ціну. Найнижча ціна, що виграла, становила майже 45 мільйонів донгів/м2, що в 3,6 рази вище за стартову ціну.

Загальна сума грошей, яку округ Куок-Оай зібрав на аукціоні, склала майже 243 мільярди донгів, що майже на 180 мільярдів донгів відрізняється від початкової ціни.

Згідно з опитуванням на деяких сайтах нерухомості, ціна на нерухомість у комуні Єн Сон, що продається на ринку, коливається від 28 до 50 мільйонів/м2.

На нещодавньому ринку землі, хоча ціни в деяких районах зросли, обсяг угод залишався досить низьким. У деяких місцях інвестори, які зіткнулися з фінансовими труднощами, знизили ціни, щоб зменшити збитки, але угоди все ще складні.

Пропозиція квартир у Хошиміні на сході переживає бум

У листопаді цього року на ринку квартир у місті Хошимін офіційно відкриється продаж проєкту King Crown Infinity. Розташований на вулиці Во Ван Нган (район Бінь Тхо, місто Тху Дик), King Crown Infinity складається з двох 30-поверхових веж Apollo та Artemis, що пропонують ринку 729 квартир. Залежно від розташування та району, ціна продажу квартир у King Crown Infinity починатиметься від 90 мільйонів донгів/м2.

Ще один житловий проект у Хошиміні, який офіційно запустив нові продукти в останні місяці року на сході Хошиміна, – це Eaton Park від інвестора Gamuda Land. Розташований на вулиці Май Чі Тхо, Eaton Park пропонує ринку 2000 розкішних квартир. Ціна на першому етапі становить близько 120 мільйонів/м2, що еквівалентно приблизно 6-7 мільярдам/1-кімнатна квартира, від 8-10 мільярдам/2-кімнатна квартира, від 13-15 мільярдам/3-кімнатна квартира. Після ліквідації майже всіх будівель A5 та A6, у четвертому кварталі 2024 року Eaton Park продовжить запускати продуктовий кошик будівель A1 та A2, що включає 550 квартир із середньою ціною 142 мільйони донгів/м2.

Також у четвертому кварталі 2024 року пропозиція квартир на сході Хошиміна буде доповнена житловим масивом Opus One в міській зоні Vinhomes Grand Park. Житловий масив Opus One є поєднанням інвестора Vinhomes та японського партнера SAMTY. Відомо, що проєкт складається з 4 веж, що додасть на ринок 2000 розкішних квартир з цінами від 80 мільйонів донгів/м2.

Схід також вітатиме нову пропозицію квартир у Хошиміні від проекту Fiato Uptown у районі Там Фу міста Тху Дик. Fiato Uptown складається з 4 багатоквартирних будинків, розташованих на ділянці площею 1,6 га, з майже 400 житловими та комерційними квартирами для обслуговування. Ціна продажу квартир у Fiato Uptown починається від 55 мільйонів донгів/м2.

Дані ринку нерухомості від Batdongsan.com.vn показують, що ціни на квартири в Хошиміні постійно зростають протягом багатьох років. З 2015 по 2023 рік індекс зростання цін на квартири в Хошиміні перевищував темпи зростання доходів населення. З 2015 по 2023 рік, через 8 років, ціни на квартири в Хошиміні зросли на 56%, тоді як доходи людей у ​​міських районах зросли лише на 39%.

Згідно зі звітом Cushman & Wakefield, за останні 10 років середня ціна квартир у Хошиміні зростала приблизно на 12% на рік. На первинному ринку середня ціна продажу квартир у Хошиміні становить понад 60 мільйонів донгів/м2. На вторинному ринку середня ціна квартири становить 45 мільйонів донгів/м2.

Тільки у третьому кварталі 2024 року, згідно з даними Batdongsan.com.vn, порівняно з аналогічним періодом минулого року, квартири в Хошиміні були найяскравішою позицією на ринку. Це тип нерухомості з найсильнішим зростанням інтересу, яке досягло 19% порівняно з аналогічним періодом минулого року.

Квартири також є типом нерухомості з найбільшим зростанням ціни продажу порівняно з аналогічним періодом минулого року, сягнувши 12%. Варто зазначити, що, незважаючи на високу ціну, деякі проекти все ще мають досить хорошу ліквідність на ринку, особливо проекти з повними юридичними документами та від великих, авторитетних інвесторів. Рівень ліквідності проектів сягає понад 60% при кожному запуску.

Коментуючи цю реальність, пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com.vn у Південному регіоні, зазначив, що насправді майбутні пропозиції досить обмежені через дефіцит чистих земель. Юридичні перешкоди все ще перебувають у процесі вирішення, що ускладнює для інвесторів реалізацію нових проектів. Крім того, великий фінансовий тиск призводить до того, що багатьом інвесторам бракує капіталу для реалізації проектів.

Крім того, новий пункт Закону про землю 2024 року щодо коригування нового прейскуранта цін на землю вплине на виробничі витрати підприємств та ціни продажу для клієнтів, що призведе до тенденції до зростання майбутніх цін продажу. Квартири все ще становлять значну частку попиту на довгострокові інвестиції та нерухомість. Таким чином, квартири все ще матимуть хороший попит на ринку, а ціни продажу продовжуватимуть зростати.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html