Контроль кредитів на нерухомість: суворий, але не екстремальний

Тінь 4,1 трильйона донгів та питання ефективності капіталу

За даними Державного банку, станом на кінець серпня 2025 року загальний обсяг непогашених кредитів на нерухомість досяг 4,1 мільйона мільярдів донгів, з яких непогашений борг, що обслуговує лише діяльність у сфері нерухомості, становив майже 1,823 мільйона мільярдів донгів. Цей обсяг еквівалентний майже вчетверо більшому обсягу державних інвестицій у 2025 році, але цей сектор безпосередньо вносить лише близько 3,5% ВВП.

Дані Міністерства будівництва показують, що проекти міського та житлового розвитку продовжують лідирувати за масштабом кредитування з 614 737 млрд. донгів. Далі йдуть проекти промислових парків та зон переробки експорту з 114 274 млрд. донгів. Потоки капіталу також розподіляються на такі сфери, як оренда офісів (61 946 млрд. донгів); туризм та курорти (62 487 млрд. донгів); ресторани та готелі (64 560 млрд. донгів) та позики на придбання прав користування землею (190 113 млрд. донгів).

За словами аналітиків, картина розподілу кредитів демонструє значне розширення позик у регіонах, чутливих до економічних циклів. Більш конкретно, ці цифри багато в чому говорять про те, що капітал сильно приваблює регіони з високим рівнем прибутковості, але ефект поділу на економіку все ще обмежений.

До кінця серпня 2025 року загальний обсяг непогашених кредитів на нерухомість досяг 4,1 мільйона мільярдів донгів. Фото: Дуй Мінь.

Фактично, згідно з фінансовими звітами за третій квартал 2025 року зареєстрованих банків, заборгованість за нерухомістю зросла в більшості банків. У секторі комерційних банків Techcombank лідирує в системі з 237 838 млрд донгів, що становить 32,81% від загальної заборгованості; VPBank посів друге місце з 205 955 млрд донгів; SHB посів третє місце з 184 044 млрд донгів, але має другу за величиною частку в системі, понад 30% від загальної заборгованості. Ці цифри відображають тенденцію до значного припливу капіталу в нерухомість, явище, яке не є новим, але досягає масштабів, що потребують ретельного моніторингу.

Тим часом середні та малі банки все ще перебувають в обороні. MBBank, HDBank, TPBank, MSB та LPBank утримують свій коефіцієнт кредитування нерухомості на рівні однозначних чисел, демонструючи обережність перед обличчям коливань ринку. Однак навіть у цій групі зростання непогашених кредитів продовжується, що доводить, що привабливість «пирога» нерухомості не зменшилась.

Експерти попереджають, що кредитний капітал, що надходить у нерухомість, наразі становить майже чверть від загального капіталу економіки, тоді як здатність створювати робочі місця, додану вартість та ефекти поділу значно нижчі, ніж у секторах виробництва, торгівлі та послуг. «Неправильно спрямований» грошовий потік може спричинити економічний дисбаланс та збільшити системні ризики, якщо ринок зміниться.

Тонка грань між відновленням та бульбашкою

За словами доктора Фам Тхі Хоанг Аня, заступника директора Банківської академії, забезпечення в кредитній системі переважно надходить з ринку нерухомості. Якщо ринок почне рецесію, банківська система зазнаватиме великого тиску з боку безнадійної заборгованості. Це показує, що кредитні ризики, пов'язані з нерухомістю, полягають не лише в масштабах непогашеної заборгованості, але й у якості та достовірності забезпечення.

*Ринок нерухомості зараз перебуває у стані «купуй дорого, продавай дорого». Фото: Куок Ань.*

Поділившись обережною точкою зору, економіст доктор Дінь Тхе Хіен зазначив, що нинішній ринок перебуває у стані «купуй дорого, продавай дорого», що є раннім сигналом цінової бульбашки. Він пояснив, що коли діяльність купівлі-продажу базується лише на короткостроковій спекулятивній психології, не пов'язаній з реальним грошовим потоком чи експлуатаційною вартістю, вартість нерухомості зростає занадто високо, тоді як ліквідність дедалі погіршується.

«Менталітет «купуй дорого, продавай дорого» може допомогти групі інвесторів отримати вигоду в короткостроковій перспективі, але він створює цикл перегріву, який може легко призвести до краху», – попередив пан Хієн.

Варто зазначити, що кредитування нерухомості різко зросло, але не створило «хвилі». Зростання кредитування за перші 9 місяців року досягло близько 13%, тоді як потік капіталу в нерухомість був майже на 20% вищим, але ліквідність все ще млява. «Грошовий потік збільшився, але не зробив ринок здоровим», – прокоментував пан Хієн. Це показує, що потік капіталу більше не приносить позитивних побічних ефектів, а створює подвійний тиск на банки та ринок.

Згідно з принципом безпеки, банки повинні позичати лише до 70% вартості нерухомості, покупець або інвестор повинен внести 30% відповідного капіталу. Однак насправді склалася ситуація, коли банки позичають навіть депозит, а це означає, що кредитування глибоко зайшло у спекулятивний цикл. Коли ціни зростають занадто швидко, «серфінгові» інвестори стикаються з труднощами, кредити накопичуються, безнадійна заборгованість зростає... саме такий сценарій багато експертів спостерігали в попередніх циклах.

Однак не можна заперечувати, що кредитний капітал все ще є «кровоносною судиною» для відновлення ринку нерухомості, особливо коли багато проектів, які були «заморожені» в юридичному плані, розблоковуються. Збільшення кредитування частково відображає очікування відновлення, але його потрібно вибірково спрямовувати, щоб уникнути перетікання в спекулятивний сектор.

Отже, контроль кредитування нерухомості означає не екстремальне посилення, а коригування темпів, прагнучи балансу між відновленням та безпекою системи. Необхідно чітко розмежовувати капітал для реальних потреб у житлі, капітал для будівництва житла, промислових зон, туризму та капітал для спекулятивної діяльності.

Фактично, якщо кредитування нерухомості продовжуватиме розширюватися, не створюючи реальної вартості, бульбашка може знову вибухнути, і тоді ціною, яку доведеться заплатити, буде не лише безнадійна заборгованість або зниження темпів зростання, а й нестабільність усієї фінансової системи.

За словами доктора Ле Суань Нгіа, члена Політичної консультативної ради при Прем'єр-міністрі, поточний непогашений борг становить близько 4 мільйонів мільярдів донгів, що становить близько 24% від загального обсягу непогашеного боргу всієї системи, що не є високим рівнем порівняно з багатьма розвиненими країнами, до 40%. Фундаментальним рішенням є розумне спрямування кредитного потоку, зосереджуючись на сегменті соціального житла, недорогому житлі, замість того, щоб вкладати його у спекуляції чи елітні проекти.

Джерело: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html