Ціни на землю різко зростають з 2026 року: можливості та виклики для ринку нерухомості

Питання цін на землю продовжує залишатися темою, яка привертає увагу громадськості, особливо після того, як Департамент сільського господарства та навколишнього середовища провінцій/міст підготував пропозицію щодо створення першого прейскуранта цін на землю, який буде оголошено та застосовуватиметься з 1 січня 2026 року, з цінами, які у багато разів перевищують чинний прейскурант.

Розробку прайс-листів на землю потрібно проводити обережно. Фото-ілюстрація: Tuan Anh/VNA

Як професійна громадська організація та дослідницький підрозділ у сфері нерухомості, В'єтнамський інститут досліджень та оцінки ринку нерухомості (VARS IRE) стверджує, що прейскурант землі є важливим інструментом держави в управлінні земельними ресурсами, зборі бюджетних коштів, розрахунку фінансових зобов'язань, а також є правовою основою для визначення цін компенсації, підтримки переселення,...

Тому складання прайс-листів на землю має проводитися ретельно, науково та з дотриманням розумної дорожньої карти, щоб точно відображати фактичну вартість ринку, уникаючи при цьому збоїв та фінансового тиску на людей та бізнес.

За даними VARS IRE, публікація нового прейскуранта цін на землю з 1 січня 2026 року є неминучим кроком у державному управлінні, що сприяє прозорості ринку та зменшує розрив між цінами на державну землю та ринковими цінами. Однак, досі існує багато думок, що «шокуюче» зростання в багатьох сферах створює значні ризики для бізнесу, людей та банківської кредитної діяльності.

Аналіз VARS IRE показує, що один із цих впливів впливає на окремих осіб та домогосподарства. Відповідно, найбільше постраждає група людей, які здійснюють земельні процедури, такі як зміна цільового призначення землі, видача сертифікатів на право користування землею або отримання компенсації та очищення ділянки, оскільки фінансові зобов'язання розраховуються безпосередньо відповідно до нового прейскуранта. Водночас, вартість зміни цільового призначення землі, видання червоних книг та купівлі реальних будинків може різко зрости, що вплине на групу людей із середнім та низьким рівнем доходу. Існує навіть ризик виникнення скарг та суперечок у районах, що проходять компенсацію та очищення ділянки, якщо коригування ціни на землю значно перевищує затверджену ціну.

Крім того, страждає й бізнес у сфері нерухомості. Оскільки зростання цін на землю призводить до різкого зростання витрат на компенсацію, плати за користування землею – витрат, які становлять найбільшу частку в структурі витрат на розробку проектів та загальних інвестицій у проекти. Щодо проектів, що реалізуються, підприємства потраплять у складну та заплутану ситуацію, коли їм доведеться розглядати, чи продовжувати, чи призупинити реалізацію, оскільки різке зростання плати за користування землею може призвести до того, що загальний обсяг інвестицій перевищить фінансові можливості.

Навпаки, для проектів, які не були реалізовані, підприємства можуть бути більш проактивними у плануванні бюджетів, компенсацій та планів очищення майданчиків. Однак, чи прийме ринок вимушене підвищення цін продажу, залишається невідомим. Що ще серйозніше, деякі проекти можуть зазнати збитків або затримати видачу сертифікатів клієнтам, що призведе до ризику виникнення суперечок – VARS IRE.

Крім того, за даними VARS IRE, прейскурант земельних цін на 2026 рік із запропонованим підвищенням також вплине на банківську діяльність та іпотечне кредитування. Наприклад, оцінку забезпечених активів необхідно скоригувати відповідно до вартісної бази, а банки можуть посилити ставки кредитування, щоб контролювати ризики безнадійної заборгованості. Зростання цін на житло та вартості володіння житлом може знизити купівельну спроможність, особливо для покупців, які купують житло вперше. Якщо прейскурант земельних цін зростає швидше, ніж реальна вартість, ризик невідповідності між оцінкою та ринковою вплине на якість кредиту.

Ще одним впливом, про який згадує VARS IRE, є ринок. З боку пропозиції, через різке зростання витрат на землекористування, орендну плату за землю, компенсації та витрати на розчищення ділянок, ціни зростатимуть, а проекти завищуватимуться. Структура пропозиції залишається незбалансованою, переважно зосередженою в сегментах високого класу та високої вартості, оскільки підприємства з сильним фінансовим потенціалом можуть скоротити час розробки та швидше вивести продукти на ринок. Тим часом малі та середні підприємства стикаються з труднощами у реалізації нових проектів, що призводить до ризику стагнації пропозиції комерційного житла, особливо в передмістях великих міських районів.

З боку попиту очікується зростання цін продажу відповідно до витрат на виробництво, що призведе до зниження реальної купівельної спроможності, особливо серед клієнтів з реальними потребами в житлі. Тому спостерігатиметься обережне ставлення та очікування політики підтримки, що може призвести до тимчасової стагнації ринку.

Зокрема, ціни продажу неминуче коливатимуться вгору. VARS IRE прогнозує, що інвестори, ймовірно, коригуватимуть ціни продажу на вищих рівнях, одночасно розробляючи високоякісні продукти для підтримки норми прибутку в умовах обмеженого земельного фонду. Водночас загальний рівень цін на ринку продовжуватиме зростати, що створюватиме тиск на доступ людей до житла.

У випадках, коли інвестор може заощадити кошти, будучи більш проактивним у плануванні бюджету та скорочуючи час на компенсацію та очищення ділянки, якщо економія коштів від адміністративних процедур, часу та юридичних ризиків може частково компенсувати збільшення фінансових зобов'язань, пов'язаних із землею, загальний вплив не буде надто негативним.

Для місцевих органів влади коригування таблиць цін на землю допоможе збільшити доходи місцевих бюджетів за рахунок податків, зборів та плати за користування землею. Ці додаткові доходи можна буде реінвестувати в інфраструктурні проекти, благоустрій міст та розширення регіонального транспорту, що сприятиме зростанню вартості землі та місцевому соціально -економічному розвитку.

Однак обсяг записів, що потребують оновлення цін на землю, різко зросте, що легко спричинить адміністративні перевантаження, особливо в контексті дворівневої моделі місцевого трансферту, яка не працює безперебійно та не має людських ресурсів. Ще одним фактором, який слід застерегти, є зниження привабливості через збільшення інвестиційних витрат, особливо в потенційних районах, але ще не інвестованих в інфраструктуру.

На основі цих аналізів VARS IRE рекомендує, щоб усі цінові регулювання, включаючи прайс-листи на землю, були лише відносними. Оскільки в довгостроковій перспективі ціни на нерухомість визначаються попитом і пропозицією. Насправді важко очікувати, що прайс-лист на землю задовольнить усі групи суб'єктів, коли цілі використання, вигоди та очікування кожної групи різні.

Таким чином, згідно з VARS IRE, прейскурант на землю має сенс лише тоді, коли він застосовується для конкретної мети, такої як компенсація та очищення ділянки. Якщо використовувати його для інших цілей, таких як розрахунок плати за користування землею, аукціони чи податки, прейскурант втратить свою практичність і потребуватиме гнучкого коригування для забезпечення гармонії інтересів між державою, людьми та бізнесом.

Таким чином, VARS IRE пропонує правильно визначити роль прайс-листа на землю. Прайс-лист є інструментом державного управління та збору податків, а не інструментом регулювання ринкової пропозиції та попиту. Політика стабілізації цін на землю повинна бути спрямована на досягнення довгострокової мети прозорості, справедливості та сталості.

Водночас необхідно чітко визначити відповідальність між центральним та місцевим рівнями. Держава повинна лише видати єдину технічну базу та метод ціноутворення, тоді як населений пункт є місцем дії та коригування на практиці. Водночас, підвищити гнучкість в управлінні цінами на землю, дозволивши населеним пунктам встановлювати гнучкі коефіцієнти коригування відповідно до кожної території, часу, типу землекористування та цілей соціально-економічного розвитку; застосовувати різні рівні плати за користування землею, орендної плати за землю, податків, зборів та платежів залежно від цільового призначення (житлові землі, комерційні та обслуговуючі землі, виробничі землі, сільськогосподарські угіддя тощо) та відповідно до рівня інфраструктури та міського розвитку кожного регіону.

Зокрема, експерти вважають, що необхідно забезпечити стабільність та розумну дорожню карту. Відповідно, необхідно розробити відповідну дорожню карту коригування, щоб уникнути «шоку» для ринку та раптового впливу на бізнес та населення, особливо в контексті того, що багато населених пунктів все ще вдосконалюють дворівневу модель міського управління.

Крім того, необхідно посилити комунікацію та керівництво щодо впровадження. Поширення та роз'яснення політики допоможе людям, підприємствам та брокерам зрозуміти природу та роль прайс-листів на землю, уникаючи їх використання для «завищення цін» або створення хибних очікувань щодо ринкових тенденцій.

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm