Хвиля відтоку капіталу з нерухомості «на південь»

Південний регіон, особливо Хошимін, є привабливим напрямком для хвилі потоків капіталу в нерухомість «на південь», особливо від інвесторів з Півночі. Однак інвесторам необхідно ретельно вибирати сегменти, оцінювати фінансові можливості та пріоритезувати довгострокові стратегії замість очікування швидкого прибутку, щоб забезпечити безпеку та ефективність у контексті реструктуризації ринку.

Ціни на житло залишаються «високими», грошовий потік шукає напрямок руху

Дані дослідження Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості В'єтнаму (VARS IRE) показують, що за перші 9 місяців 2025 року на ринку Ханоя було зареєстровано близько 22 000 нововідкритих квартир, що еквівалентно 64% ​​від загальної пропозиції у 2024 році та найвищому рівню за аналогічний період 2019-2025 років. Зокрема, квартири продовжують відігравати провідну роль, складаючи 76% від загальної нової пропозиції.

Наразі потоки капіталу в нерухомість сильно зміщуються до південного регіону. Фото: VARS

Однак ціна продажу не охолола, навіть «гарячіша», коли нові проекти з цінами понад 100 мільйонів донгів/ ^м2 стають дедалі популярнішими. Індекс цін на квартири (індекс цін відображає середнє коливання ціни продажу за період (поточний час) порівняно з базовим періодом (перший квартал 2019 року) проектів у вибірці проектів, відібраних та спостережуваних VARS) у Ханої у третьому кварталі 2025 року зріс на 5% порівняно з попереднім кварталом та на 96,2% порівняно з базовим кварталом (перший квартал 2019 року) - у 1,7 раза більше, ніж зростання старого Хошиміна за той самий період.

Рівень первинних цін на квартири (квартири, що продаються вперше) у Ханої також встановив нову «позначку», в середньому склавши 95 мільйонів донгів/ ^м2 , що вище, ніж у Хошиміні, причому понад 43% нової пропозиції у третьому кварталі мали ціну вище 120 мільйонів донгів/ ^м2 .

Високі «закріплені» ціни на житло звузили маржу зростання цін, зменшуючи привабливість інвестиційного капіталу. Водночас вартість капіталу також перевищує фінансові можливості багатьох інвесторів, що змушує грошові потоки починати виводити з Ханоя на пошук нових можливостей на ринках з розумними цінами та вищим потенціалом зростання.

Окрім концентрації у провінціях навколо Ханоя з повним інфраструктурним з'єднанням, грошовий потік сильно зміщується до південного регіону.

Заступник генерального секретаря В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) Нгуєн Тхай Бінь повідомив, що на кінець другого кварталу попередня статистика від низки інвесторів показала, що клієнти з Півночі становили близько 20% від загальної кількості транзакцій на Півдні в першій половині року, що вдвічі більше, ніж за аналогічний період минулого року. До кінця третього кварталу цей показник досяг 30%, що майже дорівнює активному періоду 2016-2020 років.

Відповідно, південний регіон приваблює капітал завдяки рівню цін, який підтримується на накопиченому рівні протягом останніх 3 років, створюючи простір для зростання та привабливу норму прибутку для інвесторів. Деякі райони на околицях старого Хошиміна, включаючи об'єднані населені пункти, мають рівень цін на 30-40% нижчий, ніж у Ханої, тоді як інфраструктурні зв'язки та швидкість урбанізації різко зростають.

Наприклад, у Ханої за 2-4 мільярди донгів можна придбати лише квартиру з 1 спальнею або 1+1, тоді як у Хошиміні інвестори можуть вибирати різноманітніше, від квартир до окремих будинків. Примітно, що ціна на деякі нещодавно відкриті проекти в передмістях Хошиміна наразі становить лише 2/3 порівняно з передмістями Ханоя, що робить запас зростання цін у середньостроковій та довгостроковій перспективі більш привабливим.

Потік капіталу з Ханоя до Хошиміна та навколишніх районів спрямований не лише на «полювання за дешевими цінами», а й на диверсифікацію портфелів та оптимізацію ефективності використання капіталу. Порівняно з Ханоєм, ринок Хошиміна має чітку диференціацію, особливо в сегменті елітних квартир, з повним пакетом юридичних документів та престижними розташуваннями, що задовольняє довгострокові потреби потенційних інвесторів у накопиченні активів.

Це лінійка продуктів, яка приносить подвійний прибуток, як потенціал для підвищення цін, так і ефективну орендну плату завдяки перевазі динамічного економічного центру, який активно приваблює прямі іноземні інвестиції та іноземних експертів з потребами у висококласному житлі.

Інфраструктура розвивається прискорено, відкриваючи можливості, але потрібна обережність

Тенденція «експансії на південь» також зумовлена ​​поверненням низки великих інвесторів на південь після вирішення юридичних питань, а також активними комунікаційними кампаніями. Зокрема, багато індивідуальних інвесторів з Ханоя схильні звертатися до знайомих інвесторів, коли розширюють свої проекти на південь, користуючись їхнім розумінням бренду та можливостями впровадження.

Кілька масштабних проектів, таких як міський комплекс у Кан-Джіо, отримали велику увагу ханойських інвесторів з моменту їх запуску завдяки своєму стратегічному розташуванню та потенціалу довгострокового розвитку. Брокерські фірми з півночі також швидко розширили свої філії на півдні, принісши з собою свою клієнтську екосистему та послуги.

Мало того, деякі проекти великих інвесторів мають низькі ціни, тоді як аналогічні проекти на Півночі зросли вдвічі в ціні, і багато інвесторів їх «відкопали», навіть попри зростання цін на 5% за 1 тиждень.

Важливим фактором, що сприяє посиленню інвестиційної привабливості, є політика розвитку інфраструктури та мотивація регіонального планування після адміністративного об'єднання нового міста Хошимін. Багато нових проектів наразі тісно пов'язані з лініями метро, ​​кільцевими дорогами та ключовими транспортними осями, покращуючи міжрегіональну зв'язок та збільшуючи майбутню вартість активів, що особливо привабливо для ханойських інвесторів.

VARS IRE вважає, що загалом хвиля грошового потоку від інвестицій у нерухомість «на південь» посилюється. Південь, особливо Хошимін, поступово стає новим напрямком завдяки розумним цінам, прискореній інфраструктурі та вдосконаленій правовій базі.

Однак, інвесторам необхідно ретельно вибирати сегменти, оцінювати фінансові можливості та визначати пріоритети довгострокових стратегій, замість очікування швидкого прибутку, щоб забезпечити безпеку та ефективність у контексті реструктуризації ринку. У контексті того, що більшість транзакцій все ще залежать від інвестиційного попиту, тоді як пропозиція швидко зростає; якщо інвестори використовують занадто багато позикового капіталу для широкого інвестування, вони можуть потрапити в пасивну позицію, коли процентні ставки зростають або ліквідність зменшується. Найгірший сценарій полягає в тому, що порушення грошових потоків може призвести до стагнації проекту, що вплине на настрої ринку та довіру інвесторів.

Джерело: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html