HoREA пропонує нові правила щодо депозитів у проектах нерухомості

Голова HoREA Ле Хоанг Чау заявив, що щодо правил внесення депозитів для купівлі нерухомості «на папері» або існуючої, надання двох варіантів на вибір все ще може бути недоречним, і найоптимальнішим є об'єднання обох варіантів в один.

Відповідно, пан Чау запропонував об’єднати їх у наступному напрямку: « Інвесторам проектів дозволяється збирати депозити від клієнтів, коли будинки та будівельні роботи відповідають умовам для введення в експлуатацію та здійснюють операції відповідно до нормативних актів, щоб забезпечити виконання договору, або інвесторам проектів нерухомості дозволяється збирати депозити лише для забезпечення підписання договору відповідно до угоди з клієнтами, коли проект має базовий проект, оцінений державним органом, та інвестор має один із документів про право користування землею, зазначених у пункті 2 статті 24 цього Закону».

У договорі завдатку має бути чітко зазначена ціна продажу, ціна оренди з правом викупу будинку або будівельних робіт. Максимальна сума завдатку встановлюється Урядом, але не повинна перевищувати 10% від ціни продажу, ціни оренди з правом викупу будинку або будівельних робіт, забезпечуючи дотримання умов соціально -економічного розвитку в кожен період та для кожного типу нерухомості .

Було запроваджено багато нормативних актів для регулювання депозитів для проектів у сфері нерухомості. (Ілюстрація: Конг Х'єу)

Пан Чау також детально проаналізував кожен варіант. Варіант 1 такий: « Інвесторам проектів нерухомості дозволяється збирати депозити від клієнтів лише тоді, коли житлово-будівельні роботи відповідають усім умовам для початку діяльності та здійснюють операції відповідно до положень цього Закону ».

За словами пана Чау, з цією опцією, метою якої є «завдаток для забезпечення виконання договору», насправді після підписання договору рідко трапляються випадки, коли вкладник «обманюється» одержувачем завдатку, оскільки договір часто ретельно перевіряється сторонами та виконується відповідно до положень законодавства. А коли договір укладається, «завдаток» часто вираховується з початкового платежу за угодою.

Варіант 2: « Інвестори проектів нерухомості можуть збирати депозити лише відповідно до домовленості з клієнтами, якщо проект має базовий проект, оцінений державним органом, а інвестор має один із документів на право користування землею, зазначених у пункті 2 статті 24 цього Закону».

У договорі завдатку має бути чітко зазначена ціна продажу, ціна оренди з правом викупу будинку або будівельних робіт. Максимальна сума завдатку встановлюється Урядом , але не повинна перевищувати 10% від ціни продажу, ціни оренди з правом викупу будинку або будівельних робіт, забезпечуючи дотримання соціально-економічних умов розвитку в кожен період та для кожного типу нерухомості .

За словами пана Чау, цей план спрямований на «внесення коштів для забезпечення підписання договору». Насправді, до підписання договору вкладник часто «обманюється» одержувачем депозиту та не виконує «договір», завдаючи шкоди вкладнику.

« Наразі і «варіант 1», і «варіант 2» є правильними, тому необхідно об’єднати обидва варіанти в один, регулюючи «завдаток» як «гарантію підписання договору» або «завдаток» як «гарантію виконання договору», щоб захистити законні права та інтереси клієнтів, які купують, здають в оренду нерухомість, наявне житло або житло, що буде сформоване в майбутньому », – наголосив пан Чау.

Пан Чау також оцінив, що Закони про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2006 та 2014 років не регулюють «депозити», що здійснюються до того часу, коли проект нерухомості або житло має право на підписання договору або мобілізацію капіталу для продажу майбутнього житла, особливо землі.

Таким чином, складається ситуація, коли «спекулянти, земельні маклери, нечесні підприємства» користуються пунктом 1 статті 328 Цивільного кодексу 2015 року, який не передбачає розміру та ставки «завдатку», тому вони отримують «завдатки» від клієнтів у великих розмірах, в деяких випадках до 90-95% від вартості майна, з яким здійснюється угода.

Навіть «спекулянти, земельні брокери, нечесні підприємства» створили «фіктивні проекти» без законних підстав з метою шахрайства, завдаючи великої шкоди клієнтам, спричиняючи соціальні заворушення, як це зазвичай буває у випадку шахрайства, що стався в компанії Alibaba.

Чау Ань

Джерело