Заявити нижчу ціну, щоб зменшити податки та збори в операціях з нерухомістю:

Багато угод з нерухомістю сьогодні передбачають контракти, в яких зазначена нижча вартість, ніж узгоджена ціна, щоб зменшити податки та комісії за передачу. Однак така практика ставить у невигідне становище як покупців, так і продавців і наражає їх на юридичні ризики. Рухомі на короткострокові вигоди, багато людей можуть опинитися втягнутими в непотрібні судові процеси.

Громадяни повинні дотримуватися законодавчих норм під час укладання договорів на операції з нерухомістю. Фото: Куанг Тай

«Підпільні» угоди

Хоча ринок нерухомості на початку 2026 року був дещо млявим, угоди все ж відбувалися. У відносинах купівлі-продажу виникла давня практика після договорів передачі: продавці та покупці проактивно фіксують у договорі ціну, нижчу за фактичну вартість, узгоджену обома сторонами, щоб зменшити свої податкові зобов'язання.

Ставши свідком угоди в комуні Тхуонг Тін, репортер був здивований, побачивши, як пан Нгуєн Ван Тра передав право власності на будинок покупцеві в районі Вінь Хунг на загальну суму 8 мільярдів донгів, але в договорі купівлі-продажу було зазначено лише 5 мільярдів донгів. Різниця була сплачена готівкою. За словами пана Тра, це було зроблено для зменшення суми податків та реєстраційних зборів, що підлягають сплаті до державного бюджету.

Насправді, вищезгаданий випадок не є поодиноким. Наразі багато брокерів та дилерів нерухомості мають «секретні» угоди з клієнтами. Після узгодження вартості угоди обидві сторони коригують ціну, зазначену в договорі, до нижчої суми. Оплата також є гнучкою, при цьому лише договірна ціна перераховується банківським переказом, а різниця сплачується готівкою. Багато хто досяг успіху та отримав вигоду від цього методу. Однак у багатьох випадках покупці обманюють продавців, змушуючи їх платити лише суму, зазначену в договорі, що призводить до тривалих суперечок та труднощів у доведенні фактичної вартості.

Правоохоронні органи виявили та розглянули не лише цивільні спори, а й багато справ із кримінальними наслідками. На початку березня 2026 року Агентство кримінальних розслідувань поліції провінції Тхай Нгуєн розпочало кримінальне провадження та обшукало помешкання та робочі місця двох осіб, Ле Куанг Чі та Доан Ван Куанга (з провінції Тхай Нгуєн), для розслідування ухилення від сплати податків згідно з пунктом 2 статті 200 Кримінального кодексу. За даними влади, з 2024 року по теперішній час ці дві особи придбали земельну ділянку, потім розділили її на 10 ділянок, побудували будинки та передали їх покупцям за цінами, нижчими за фактичну ціну покупки, щоб уникнути сплати податків та зборів на суму майже 500 мільйонів донгів.

Раніше, у грудні 2025 року, подружжя в провінції Тханьхоа було притягнуто до суду за те, що зафіксувало ціну покупки будинку вартістю 13 мільярдів донгів як 3,7 мільярда донгів, ухилившися від сплати податків на суму 231 мільйон донгів. Аналогічно, жінку в місті Дананг було притягнуто до відповідальності за ухилення від сплати податків за продаж земельної ділянки за 9 мільярдів донгів, але вказавши в договорі лише 440 мільйонів донгів, що в 20 разів менше за її фактичну вартість.

Непередбачувані ризики

Ці «хитрощі» спричиняють значні втрати доходів для бюджету та наразі підлягають суворішій перевірці. Однак кількість виявлених випадків залишається низькою. З 1 серпня 2024 року Закон про комерційну діяльність у сфері нерухомості 2024 року вимагає, щоб договори купівлі-продажу землі та будинків точно відображали фактичну ціну, а платежі здійснювалися через банки, але це положення є обов'язковим лише для забудовників та бізнесу. Тому операції з «двома цінами» все ще можуть відбуватися, особливо в невеликих угодах між фізичними особами.

За словами адвоката Труонг Тхань Дика, директора юридичної фірми Anvi, процес отримання та обробки документів про передачу нерухомості для багатьох клієнтів показує, що ситуація, коли сторони навмисно фіксують у договорі ціну, значно нижчу за фактичну вартість угоди, є досить поширеною. Це є порушенням закону. У разі виявлення сторони можуть зіткнутися з адміністративними стягненнями або кримінальним переслідуванням за ухилення від сплати податків. Примітно, що найбільший ризик зазвичай лягає на продавця. Коли виникають суперечки, суд покладається лише на нотаріально засвідчений договір для вирішення справи, тобто він визнає лише суму, зафіксовану в договорі. Фактична вартість угоди не захищена законом без законних доказів.

Адвокат Труонг Тхань Дик оцінив це як парадокс, оскільки добровільне фіксування низької ціни ставить продавців у невигідне становище перед законом, оскільки їхні фактичні права не гарантовані.

У відповідь на цю ситуацію влада пропонує кілька рішень для її запобігання. Зокрема, Міністерство фінансів нещодавно запросило відгуки щодо проекту постанови, що регулює Закон про податок на доходи фізичних осіб. Ця постанова наголошує на суворому контролі за цінами на передачу нерухомості. Відповідно, якщо ціна, зазначена в договорі, нижча за прейскурант землі, податкові органи переоцінюють оподатковувану ціну на основі прейскуранта та коригувального коефіцієнта. Одночасно будуть контролюватися форми «обходу», такі як дозволені операції; а умови звільнення від оподаткування для однієї нерухомості будуть більш суворо регулюватися.

Насправді, багато випадків було виявлено та суворо розглянуто, що слугує чітким повчальним уроком. Тому людям необхідно підвищувати свою обізнаність щодо дотримання закону. У майбутньому, щоб пом'якшити цю ситуацію, владі необхідно впровадити комплексні рішення, такі як покращення бази даних цін на землю, сприяння банківським платежам та посилення зв'язку між управлінськими органами. Це зробить ринок нерухомості більш прозорим та краще захистить законні права та інтереси людей.

Джерело: https://hanoimoi.vn/khai-gia-thap-de-giam-thue-phi-trong-giao-dich-bat-dong-san-loi-ich-it-rui-ro-nhieu-744093.html