Друге питання податку на нерухомість загострюється, необхідно розробити дорожню карту відповідно до стану ринку.

Чи можуть податки на майно знизити ціни на житло?

У звіті, надісланому до Урядового офісу щодо причин нещодавнього зростання цін на нерухомість, Міністерство будівництва заявило, що вивчить та запропонує податкову політику для тих, хто володіє та користується багатьма будинками та земельними ділянками, щоб обмежити спекуляції та купівлю-продаж протягом короткого періоду часу з метою отримання прибутку.

За даними Міністерства будівництва , до факторів, що сприяють нещодавньому зростанню цін на житло, належать «участь» низки інвесторів, груп інвесторів, спекулянтів та брокерів з нерухомості. Щодо аукціонів з виграшними цінами понад 100 мільйонів донгів за квадратний метр, Міністерство будівництва заявило, що багато інвестиційних груп спеціалізуються на участі в аукціонах, а потім на негайному продажу для отримання прибутку. Поза зоною проведення аукціону багато брокерів чекають на результати, готові запропонувати купівлю-продаж землі з різницею від 200 до 500 мільйонів донгів за лот. Купівля-продаж багатьох земельних ділянок з метою незаконного прибутку є поширеним явищем, навіть організованим, що підвищує рівень цін на землю та житло в навколишньому районі.

Деякі групи, інвестори та окремі брокери з нерухомості спотворюють ринкову інформацію, щоб «завищити ціни», створити віртуальні ціни... та скористатися браком знань людей, щоб маніпулювати психологією, залучати інвестиції згідно з психологією натовпу з метою отримання прибутку.

Зазвичай інвестори житлових проектів витрачають в середньому 3% від ціни продажу, щоб сплатити торговому залу та брокерам для продажу продукції. Однак, брокери часто вирішують, залежно від ринкової ситуації, додавати більше ціни під час операцій з клієнтами, змушуючи покупців платити «різницю».

«У період гарячки багато брокерів також використовують метод «завдатку», щоб купувати будинки та землю у продавців, а потім збільшують ціну на 10-15%, щоб продати іншим. Наприклад: квартира оцінюється в 5 мільярдів донгів, брокер вносить 1 мільярд донгів для купівлі та погоджується сплатити протягом 1 місяця. Але протягом цього 1 місяця брокер знайде клієнтів для продажу з різницею в 6-7 мільярдів донгів».

Крім того, деякі інвестори також сприяють підвищенню цін на житло, «пропонуючи високі ціни продажу», підвищуючи очікуваний рівень прибутку вище середнього для проектів нерухомості. У районах, де на продаж виставлено лише кілька або навіть один проект, інвестори можуть підвищувати ціни, щоб отримати прибуток, через відсутність конкуренції та референтних цін», – йдеться у звіті Міністерства будівництва.

Коментуючи це питання, майстер Нгуєн Ван Дінь, експерт з питань нерухомості, зазначив, що однією з причин зростання цін на житло та землю є явище спекуляції та накопичення коштів з менталітетом «ніщо не багатше за торгівлю землею», яке підтримують банки. Це група клієнтів банків, які надають позики завжди під заставу будинків та землі, ціни на які майже завжди зростають, а ризики низькі. Інвестиційні потреби людей є законними, але коли це явище перебуває на високому рівні, воно перетворюється на спекуляцію та накопичення коштів на будинках та землі, що спотворює ринок, призводить до занедбання землі та марнування ресурсів.

Магістр наук Нгуєн Ван Дінь зазначив, що оподаткування будинків та землі є обов'язковим рішенням, чітко визначеним у Резолюції Центрального виконавчого комітету № 18-NQ/TW від 2022 року про продовження інновацій та вдосконалення інституцій і політики, підвищення ефективності та результативності управління та використання земель. Резолюція 18 визначає завдання та рішення: «Подолати ситуацію марнотратного землекористування, залишення земель під паром, забруднення та деградації», «Встановити вищі ставки оподаткування для людей, які використовують великі земельні ділянки, багато будинків, спекулюють землею, уповільнюють землекористування та залишають землі під паром».

Пан Нгуєн Ван Дінь зазначив, що на земельних аукціонах ціна переможця торгів була в десятки разів вищою за стартову ціну в минулому. Більшість людей скептично ставилися до результатів аукціонів, а не раділи тому факту, що державний бюджет отримає додаткові значні джерела доходів. Причина полягає в тому, що земельні ділянки після перемоги в аукціоні часто залишаються покинутими, в багатьох випадках утворюючи «міські райони-привиди», більшість таких «проектів» часто мають дуже низький рівень заповнюваності, навіть після десятиліть реалізації побудовано лише кілька будинків, і люди заселилися. Відповідно, майстер Нгуєн Ван Дінь зазначив, що оподаткування будинків та землі має політичну основу в Резолюції 18 Партії, але має бути впроваджено синхронно та справедливо між населеними пунктами.

Важливим фактором є потреба в базі даних для оподаткування, щоб забезпечити оподаткування потрібних суб'єктів та сприяти ефективності податкової політики. Наразі точне визначення того, кому належить ця нерухомість, не вирішено через відсутність повної бази даних та явище, коли хтось інший привласнює собі назву власності.

Однак, Прем'єр-міністр схвалив Проект 06 для розробки додатків для даних про населення, ідентифікації та електронної автентифікації для потреб цифрової трансформації. Нові Закони про землю, Житловий закон та Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості також згадують про створення національної бази даних про землю, житло та нерухомість; за умови ефективного впровадження найближчим часом можна створити надійну систему баз даних, яка є важливою базою даних для забезпечення дотримання закону про податок на нерухомість після його прийняття.

« Якщо нерухомість буде оподатковуватися, якщо можна буде зібрати інформаційну систему та базу даних про нерухомість, щоб «визначити право власності», побачити, кому саме належить ця власність, тоді може статися те, що здається неможливим: ціни на нерухомість та житло знизяться, навіть різко знизяться. Спекуляції на ринку нерухомості будуть майже припинені. Банкам також доведеться шукати нову клієнтську базу замість земельних магнатів».

«Оподаткування має конкретизувати точку зору, що «будинки призначені для життя, а не для спекуляцій», і лише тоді мрія про оселення для працівників стане менш далекою» , – наголосив пан Нгуєн Ван Дінь.

Ринок нерухомості нещодавно продемонстрував ознаки покращення, коли Національні збори офіційно схвалили три важливі закони ринку, які набули чинності на 6 місяців раніше, ніж очікувалося, починаючи з 1 серпня 2024 року. Хоча ринок нерухомості жваво працює лише в Ханої, в інших населених пунктах все ще досить тихо. В контексті того, що бізнес з нерухомості стикається з багатьма труднощами, а інвестори все ще «застрягли» на провінційних ринках, нещодавня пропозиція оподатковувати друге житло отримала багато протилежних думок.

Насправді, податок на друге житло не є новою пропозицією, він згадується з 2009 року, але з багатьох причин його не можна було легалізувати, доки його офіційно не включили до Резолюції № 18-NQ/TW, виданої Постійним комітетом Національних зборів у червні 2022 року. Однак процес розробки нормативних актів/політики для регулювання ринку землі, зокрема шляхом додаткового оподаткування прав користування землею та володіння активами на землі з другої нерухомості або більше, зіткнувся з багатьма перешкодами.

Зокрема, багато експертів стурбовані тим, що якщо стягнення податку на нерухомість не буде ретельно розраховано та вирівняно, це може створити контрпродуктивний ефект, підвищивши ціни на житло, ускладнивши доступ до житла для людей з низьким та середнім рівнем доходу.

Який маршрут підходить?

Податок є ефективним інструментом боротьби з ухиленням від сплати податків при передачі нерухомості, спекуляціях, інфляції цін тощо. Однак оподаткування другого житла має бути ретельно розраховане, щоб воно відповідало як ринковим реаліям, так і забезпечувало гармонію інтересів усіх сторін.

На думку багатьох експертів, податок може бути інструментом для контролю стрімкого зростання цін на землю, зменшення спекуляцій, запобігання маніпуляціям на ринку та повернення нерухомості до її реальної вартості. Однак, з огляду на нинішній нечіткий механізм управління земельною інформацією, оподаткування є непростим.

Податок – це гарне рішення, яке допомагає збільшити надходження до державного бюджету та сприяє коригуванню ринку в короткостроковій перспективі 6-12 місяців або 1-2 роки, але він не може підтримувати цей вплив у довгостроковій перспективі. Однак існує також багато побоювань, що податок лише підвищить ціни, оскільки ціна землі буде додана разом з податком продавцем.

У розмові з пресою фінансовий експерт Дінь Тхе Хіен зазначив, що податок на майно – це просто податок, який стягується з людей, які володіють майном; чим більше майна, тим більше податок. Людям із середнім рівнем життя, які мають лише один будинок для проживання, немає про що турбуватися.

Для тих, хто має багато активів (нерухомості), і ці активи постійно приносять прибуток, сплата більших податків є природною. У випадках запозичень для інвестицій податки є частиною витрат, які інвестори повинні розраховувати, «прибутки та збитки».

Нещодавно В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) також запропонувала політику оподаткування нерухомості, що застосовується до двох груп: покупців другого житла або більше, та власників, які відмовляються від проекту. Ставка податку поступово зростатиме для угод, де продавець має короткий період володіння.

Раніше, у серпні 2023 року, виборці Хошиміна продовжували пропонувати оподаткування другого житла та запровадження вищих податків на вільну нерухомість, яка не створює вартості землі. Міністерство фінансів заявило, що дослідило та розробило проект Закону про податок на нерухомість, який, як очікується, буде додано до Програми розробки законів та постанов на 2024 рік і подано до Національних зборів для коментарів на 8-й сесії (жовтень 2024 року).

Кхань Ан

Джерело: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html