Після квартир, який тип нерухомості буде стимулом інвестицій у найближчий період?

Багатоквартирні будинки все ще лідирують на ринку.

Поряд зі стабільним зростанням економіки , ринок нерухомості у другому кварталі 2024 року продовжував демонструвати позитивні ознаки зі різким збільшенням нової пропозиції та обсягу угод відповідно в 3 рази та 2,4 рази вище, ніж у попередньому кварталі.

Зокрема, дані дослідження В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS) показують, що за останній квартал пропозиція первинного житла досягла приблизно 27 335 одиниць, з яких близько 19 747 нових одиниць було виставлено на продаж. Загалом на ринку було зареєстровано 14 400 успішних угод. Значне зростання кількості угод було зумовлене покращенням якості пропозиції та попиту, головним чином зосередженого на проектах будівництва квартир. Ринковий попит, включаючи інвестиційний, зріс приблизно на 30% порівняно з попереднім кварталом, а реальний попит також покращився, оскільки довіра до ринку поступово відновлювалася.

VARS також зазначив, що на сьогоднішній день квартири залишаються домінуючим сегментом, який керує ліквідністю ринку. Понад 70% пропозиції та 75% угод на первинному ринку нерухомості у другому кварталі 2024 року були здійснені на сегмент квартир. Нещодавно запущені проекти квартир, особливо ті, що коштують понад 50 мільйонів донгів/м2, зосереджені в Ханої , продемонстрували дуже хороші показники поглинання, досягнувши 90% невдовзі після їх офіційного запуску, незважаючи на постійне зростання цін на первинному ринку.

Ціни на квартири продовжують зростати, з найвищими темпами зростання в Ханої. З середини до кінця 2023 року зростання цін на ринку квартир у Ханої почало зростати і перевищило ринок Хошиміна. Станом на другий квартал 2024 року середня ціна на квартири в Ханої майже досягла 60 мільйонів донгів/м2. Порівняно з 2019 роком, ціни на квартири в Ханої зросли понад 58%, що більш ніж удвічі перевищує темпи зростання (27%) на ринку Хошиміна.

Крім того, ціни на квартири в Данангу також знову почали зростати, причому темпи зростання у другому кварталі 2024 року перевищили показники в Хошиміні. Однак середня ціна продажу квартир тут все ще нижча, ніж у двох особливих міських районах.

VARS вважає, що ціни на квартири на первинному ринку буде все ще важко знизити, особливо враховуючи величезну пропозицію елітних квартир. Це поєднується зі зростанням вартості будівництва та дедалі вищою якістю житлових приміщень та зручностей. Земельні ділянки під комерційне житлове будівництво в центрі міста та прилеглих районах продовжуватимуть освоюватися інвесторами в сегменті квартир, задовольняючи як інвестиційні, так і фактичні потреби в житлі заможних людей. Тим часом люди із середнім та низьким рівнем доходу продовжуватимуть покладатися на соціальне житло для власного житла. Однак цей сегмент буде обмежений радіусом 30 км від центру міста.

Однак, за даними цього підрозділу, в умовах ринку нерухомості, який не повністю відновився, а пропозиція залишається обмеженою, сегмент квартир залишатиметься привабливим та низькоризиковим варіантом для інвесторів. Коливання попередніх рішень слугують цінним уроком як для нових, так і для досвідчених інвесторів, що спонукає їх встановлювати суворіші вимоги під час купівлі нерухомості для інвестицій, особливо при використанні фінансового левериджу.

Потік грошей, ймовірно, змінить напрямок.

Згідно з VARS, після ретельного врахування мікроекономічних факторів, потоки капіталу поступово змістяться в бік інших видів інвестицій, які мають такі переваги, як розташування, потенціал розвитку та надійна юридична основа.

Розташування є найважливішим фактором інвестицій у нерухомість, що визначає вартість та потенціал зростання ціни на нерухомість. Це включає нерухомість, розташовану в центральних районах, у населених пунктах зі сильним економічним зростанням, тісно пов'язану з промисловим, комерційним та сервісним секторами; зі зручними транспортними системами та поблизу таких об'єктів, як школи, лікарні, торгові центри та розважальні зони.

Крім того, нерухомість у районах з ефективним розвитком та плануванням, привабливою інвестиційною політикою та інтегрованою транспортною інфраструктурою матиме явний потенціал для зростання цін. Однак необхідно ретельно дослідити майбутні плани розвитку цього району.

Зрештою, важливим фактором також є наявність сертифіката на право користування землею або інших юридичних документів на право власності на землю. Як варіант, нерухомість повинна бути забудована авторитетними інвесторами, мати комплексну та сучасну систему інфраструктури та зручностей або пропонувати високоякісні послуги та орієнтуватися на елітний житловий комплекс.

Прогнозується, що інвестиційні потоки в нерухомість потенційно змінять напрямок.

VARS вважає, що ринку нерухомості безумовно знадобиться час, щоб повністю засвоїти зміст нових законів. Поряд з цим, проектам нерухомості потрібен час для усунення перешкод, спричинених набранням чинності законом на 5 місяців раніше за попереднє рішення, а також для завершення процедур, перезапуску та відновлення реалізації перед виведенням нової пропозиції на ринок. Тому, окрім сегмента квартир, у короткостроковій перспективі капітал поступово зміститься в бік продуктів, які «готові» до угоди та мають видатні характеристики.

По-перше, є малоповерхова нерухомість від авторитетних забудовників, яка готова до здачі або вже здана, і має сильну присутність на вторинному ринку. Далі, не можна ігнорувати земельні ділянки – «короля інвестиційних каналів» з привабливою прибутковістю. Поділені земельні ділянки в районах, що розвиваються, пов’язаних з промисловістю, торгівлею та послугами, з повноцінною інфраструктурою та відносно низькими цінами, продовжуватимуть користуватися попитом серед інвесторів.

Найпривабливішим варіантом є земля, що видається на аукціон, у міських та житлових районах, оскільки це чиста інвестиція, вільна від суперечок та судових позовів, не підлягає зазіханню та наразі не здана в оренду. Важливо, що вона має право власності на землю та існуючу інфраструктуру. Інвестори можуть легко будувати будинки на цих ділянках для здачі в оренду, отримуючи стабільний щомісячний дохід.

Фактично, останнім часом місцеві органи влади організовують більше земельних аукціонів у нових міських та житлових районах порівняно з аналогічним періодом минулого року. Діяльність на земельних аукціонах була активною в деяких аспектах, зі зростанням кількості заявок та успішних ставок від 20% до 10 разів, що перевищує початкову ціну.

У майбутньому можна стверджувати, що кошти на земельні аукціони продовжуватимуть надходити, оскільки буде організовано більше аукціонних сесій для отримання доходів до бюджету.

«Правильні інвестиції не лише допомагають інвесторам зберегти активи, отримувати прибуток та створювати додану вартість для суспільства, але й допомагають ринку нерухомості розвиватися більш здорово та ефективно в довгостроковій перспективі, а не лише земельні продукти з різними ціновими діапазонами», – заявили у VARS.

Джерело: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html