Після квартир, який тип нерухомості лідируватиме за грошовим потоком у найближчий період?

Квартири все ще лідирують на ринку

Поряд зі стабільністю економічного зростання, ринок нерухомості у другому кварталі 2024 року продовжував фіксувати позитивні сигнали, при цьому нова пропозиція та обсяг угод різко зросли – у 3 рази та 2,4 рази відповідно порівняно з попереднім кварталом.

Зокрема, дані дослідження В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) показують, що в останньому кварталі первинна пропозиція житла досягла близько 27 335 одиниць, з яких було запропоновано близько 19 747 нових продуктів. Загалом на ринку було зареєстровано 14 400 успішних транзакцій. Обсяг транзакцій різко зріс завдяки покращенню якості пропозиції та попиту, зосереджуючись головним чином на проектах будівництва квартир. Ринковий попит, включаючи інвестиційний, зріс приблизно на 30% порівняно з попереднім кварталом, а реальний попит покращився, оскільки довіра до ринку поступово відновлювалася.

VARS також заявила, що досі квартири залишаються основним сегментом, що лідирує на ринку ліквідності. З них понад 70% пропозиції та 75% обсягу угод на первинному ринку нерухомості у другому кварталі 2024 року припадає на сегмент квартир. Нещодавно відкриті проекти квартир, причому цей сегмент складається з проектів з ціною понад 50 мільйонів донгів/м2, зосереджених у Ханої , продемонстрували дуже хороші показники поглинання, до 90% після короткого часу офіційного відкриття продажу, хоча ціни на первинній нерухомості продовжували зростати.

Індекс цін на квартири продовжує підтримувати тенденцію до зростання, з найвищими темпами зростання в Ханої. З середини-кінця 2023 року темпи зростання цін продажу на ринку квартир у Ханої почали зростати та перевищувати зростання цін на ринку Хошиміна. Станом на другий квартал 2024 року середня ціна продажу первинних квартир у Ханої становить близько 60 мільйонів донгів/м2. Порівняно з 2019 роком, ціна продажу первинних квартир у Ханої зросла більш ніж на 58%, що більш ніж удвічі перевищує темпи зростання (27%) на ринку Хошиміна.

Крім того, індекс цін на квартири в Данангу також знову почав зростати, причому темпи зростання цін у другому кварталі 2024 року перевищили показники Хошиміна. Однак середня ціна на квартири тут все ще нижча, ніж у двох особливих містах.

VARS вважає, що ціни на квартири в первинному житлі все ще буде важко знизити, особливо за умови надмірної пропозиції елітних квартир. Поряд із цим зростають витрати на будівництво, а також все більш якісні інвестиції в площі та комунальні послуги. Земельні фонди для комерційного житлового будівництва в центрі та передмістях продовжуватимуть розвиватися інвесторами в сегменті квартир, задовольняючи інвестиційні потреби та реальні потреби в житлі «багатих». Що стосується володіння житлом, то особи з низьким та середнім рівнем доходу продовжуватимуть покладатися на соціальне житло. Але цей сегмент буде недоступний у радіусі менше 30 км від центральної частини.

Однак, за даними цього підрозділу, в умовах неповного відновлення ринку нерухомості, пропозиція все ще обмежена, сегмент квартир продовжуватиме залишатися привабливим вибором з низьким рівнем ризику для інвесторів. Оскільки коливання попереднього рішення є дорогими уроками для нових інвесторів, а також для «ветеранів»-інвесторів, які встановлюють жорсткіші вимоги до купівлі житла для інвестицій, особливо при використанні фінансового левериджу.

Грошовий потік, ймовірно, змінить напрямок.

Згідно з VARS, на основі ретельного врахування мікрофакторів, грошовий потік поступово «перейде» до інших типів, з урахуванням таких факторів, як місце розташування, потенціал розвитку та чистий правовий статус.

Розташування є найважливішим фактором інвестицій у нерухомість, що визначає вартість та потенційне зростання ціни продукту. Це продукти, розташовані в центрі, в населених пунктах з хорошим економічним зростанням, розвитком, пов'язаним з промисловістю, торгівлею та послугами; мають зручну транспортну систему, поблизу таких об'єктів, як школи, лікарні, торгові центри та розважальні зони.

Крім того, нерухомість у районах з ефективним розвитком та плануванням, привабливою політикою залучення інвестицій та сміливим пропонуванням синхронного руху матиме явний потенціал для зростання цін. Однак необхідно ретельно вивчити план розвитку цієї території в майбутньому.

Зрештою, важливими факторами також є продукти нерухомості з червоними/рожевими книгами або сертифікатами на право користування землею. Або продукт розроблений авторитетними інвесторами, має синхронну та сучасну інфраструктуру та комунальну систему, або продукти з висококласною екосистемою послуг, орієнтовані на елітні житлові комплекси.

Прогнозується, що інвестиційний грошовий потік у нерухомість матиме потенціал для зміни напрямку.

VARS вважає, що ринку нерухомості безумовно знадобиться час, щоб повністю «засвоїти» зміст нових законів. Поряд з цим, проектам нерухомості потрібен час для усунення перешкод, оскільки Закон набув чинності на 5 місяців раніше за попереднє рішення, а також для завершення процедур, їх початку та повторного впровадження перед виведенням нової пропозиції на ринок. Тому, окрім сегмента квартир, у короткостроковій перспективі грошовий потік поступово переміститься на продукти, які «готові» до торгівлі та мають видатні показники.

По-перше, можна згадати малоповерхові об'єкти від авторитетних інвесторів, з умовами передачі або вже передані, з перевагами на вторинному ринку. Далі не можна не згадати тип землі – «короля інвестиційних каналів» з привабливою прибутковістю. Земельні ділянки, розділені на ділянки, в розвинених районах, пов'язаних з промисловістю, торгівлею та послугами, з повною інфраструктурою та не надто високими цінами, продовжуватимуть користуватися попитом серед інвесторів.

Найбільш привабливим типом землі є аукціони в міських та житлових районах, оскільки цей тип є чистим, не залученим до суперечок, судових процесів, не зазіханим та не здається в оренду, особливо з червонокнижним доступом та наявною інфраструктурою. Інвестори можуть легко будувати будинки на цих ділянках в оренду, отримуючи щомісячний грошовий потік.

Фактично, останнім часом організація земельних аукціонів у міських районах та нових житлових масивах була впроваджена населеними пунктами частіше, ніж за той самий період. Діяльність на земельних аукціонах у деяких аспектах була надзвичайно високою, кількість заявок стрімко зростала, а успішні ціни перевищували стартову ціну від 20% до 10 разів.

Найближчим часом гроші, безумовно, продовжуватимуть «вливатися» в аукціонні землі, коли методи організації багатьох аукціонів приноситимуть надходження до бюджету.

«Правильне інвестування не лише допомагає інвесторам зберігати активи, отримувати прибуток та створювати додану вартість для суспільства, але й допомагає ринку нерухомості розвиватися більш здорово та ефективно в довгостроковій перспективі, замість земельних продуктів та багатьох видів цін», – прокоментував VARS.

Джерело: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html