Посилити дисципліну, як «поведінка» з собаками, котами, салонами манікюру та ресторанами в багатоквартирних будинках

Багато хто очікує, що щойно набули чинності правила управління та використання багатоквартирних будинків у Хошиміні стануть правовим коридором для впорядкування управління багатоквартирними будинками, що допоможе мешканцям мати безпечніше та безпечніше середовище проживання.

Багатоквартирний будинок у місті Тху Дик (Гошмік) має модель оренди житла через Airbnb - Ілюстрація: Q.DINH

Не лише це нове положення, а й Закон про житло 2023 року також передбачає заборони, дозволену та заборонену діяльність у багатоквартирних будинках, але насправді виконання правових норм не було ретельним.

Які правила проживання в квартирі?

У нових правилах міста Хошимін примітним моментом є те, що місто визначає умови експлуатації квартир для надання туристичних послуг у багатоквартирних будинках, які повинні відповідати обов'язковим вимогам.

Тобто, квартира, що використовується як об'єкт розміщення туристів, повинна знаходитися в багатоквартирному будинку змішаного використання. Особа, яка здійснює бізнес у сфері послуг розміщення туристів та туристичних апартаментів, повинна відповідати умовам та стандартам згідно із законом про туризм, а також повинна дотримуватися закону про умовні інвестиції та бізнес-сектори.

Хошимін вимагає від організацій та осіб, які надають послуги з розміщення туристів у багатоквартирних будинках, реєструватися для тимчасового проживання, повідомляти туристів про їхнє перебування та повністю дотримуватися правил управління та використання багатоквартирних будинків.

Щодо управління діяльністю з оренди квартир, місто Хошимін передбачає, що оренда квартир у багатоквартирних будинках повинна забезпечувати правильне цільове використання для проживання, і категорично забороняється використовувати квартиру для інших цілей, окрім проживання.

Для оренди квартири в багатоквартирному будинку потрібен договір, укладений між власником квартири та особою, яка бажає орендувати квартиру.

Правління багатоквартирного будинку та підрозділ з управління експлуатацією багатоквартирного будинку на підставі договору оренди вимагають від особи, яка користується орендованою квартирою, дотримання правил та положень щодо управління та використання багатоквартирного будинку для забезпечення безпеки та порядку в багатоквартирному будинку.

Крім того, місто також чітко визначає повноваження та відповідальність органів влади, управлінь та адміністративних рад щодо управління та використання багатоквартирних будинків.

У місті Хошимін передбачено, що для короткострокової оренди можна використовувати лише туристичні апартаменти, житлові квартири не можна використовувати для цього виду бізнесу. - Ілюстрація: Q.DINH

Не можна порівнювати квартири з кондомініумами

Оренда квартир подобово або погодинно для проживання через онлайн-платформи, такі як AirBnB, Agoda, Booking..., зараз популярна в Хошиміні та туристичних містах, таких як Ханой , Халонг, Хайфон, Нячанг.

Діяльність зі здачі квартир в оренду для короткострокового проживання також породжує багато конфліктів між спільнотою мешканців багатоквартирних будинків та орендарями.

Наприклад, короткострокова оренда квартир у багатьох багатоквартирних будинках зіткнулася з опором з боку мешканців та рад директорів, коли багатоквартирні будинки «забороняють» туристам зупинятися.

Рада з управління квартирами навіть склала список квартир для короткострокової оренди, вимагаючи від власників квартир не здавати їх на короткий термін та встановлюючи контрольно-пропускні пункти на входах, щоб запобігти в'їзду туристів.

Представники операторів багатоквартирних будинків у Хошиміні заявили, що ключовою причиною такої реакції є звернення правління та мешканців до правління з проханням заблокувати цю послугу через занепокоєння щодо великої кількості людей, які входять та виходять, що потенційно може спричинити проблеми безпеки, а також знос спільного майна та спільних послуг мешканців.

Тим часом, Закон про житло 2023 року, хоча й не забороняє оренду квартир для житла, не містить чітких правил між довгостроковою орендою з тимчасовою реєстрацією та короткостроковою орендою на добу чи погодинно.

Багато експертів стверджують, що це правова прогалина в житловому господарстві, що призводить до постійних конфліктів та суперечок у багатьох багатоквартирних будинках останнім часом.

Практика здачі квартир в короткострокову оренду подобово або погодинно перетворила їх на кондотелі, розташовані посеред житлового масиву. Цю проблему необхідно подолати, щоб забезпечити комфортне та безпечне життя мешканців сучасних багатоквартирних будинків.

У розмові з Туой Тре пан Нгуєн Дик Лап, директор Інституту досліджень та навчання у сфері нерухомості, підтвердив принцип, що житлові квартири призначені лише для проживання.

Закон не забороняє короткострокову оренду квартир, але необхідно передбачити, що власники квартир, які бажають здавати житло в оренду, повинні зареєструвати свій бізнес як індивідуальні господарські домогосподарства або підприємства. Це є підставою для державних управлінських органів включити їх до бізнесу з розміщення, обслуговувати управління житлом та стягувати податки.

Щодо бізнесу з оренди квартир через онлайн-платформи бронювання, пан Лап зазначив, що компанії, які керують онлайн-платформами бронювання, повинні сплачувати податки, а власники квартир повинні сплачувати податок на доходи фізичних осіб, що забезпечує справедливість з іншими підприємствами.

За словами пана Лапа, короткострокові орендарі зазвичай є туристами, мають синдром зміни часових поясів і повинні подорожувати більше, ніж мешканці, що створює шум і впливає на життя громади, тому охорона та керівництво будівлі часто змушені висловлюватися.

Крім того, коли в будівлі є квартири для короткострокового проживання, управлінська рада будинку повинна організувати додаткових охоронців для забезпечення безпеки, оскільки гості постійно приходять і йдуть, що спричиняє додаткові послуги та витрати, тому власник квартири повинен домовлятися з управлінням щодо покриття виниклих витрат. Це забезпечує справедливість між тими, хто здає квартири в оренду та отримує прибуток, та домогосподарствами, які проживають у будівлі.

Поділяючи цю точку зору, пан Нгуєн Чі Тхань, постійний віце-президент Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що квартири, що використовуються для здачі в оренду, такі як готелі, також мають проблеми, оскільки рада управління будинком має труднощі з керуванням людьми, які входять та виходять.

Ради директорів багатоквартирних будинків хочуть забезпечити безпеку та захист громади мешканців, а також усунути тих, хто використовує оренду квартир для творення безладів та порушення закону.

Пан Тхань зазначив, що насправді, орендуючи готельний номер, орендар повинен пред'явити своє посвідчення особи, тому оренда квартири для короткострокового перебування також повинна відповідати цьому правилу. Однак, правління багатоквартирного будинку не має професійного персоналу на рецепції, як у готелі, тому важко контролювати людей, які входять і виходять.

«Для багатоквартирних будинків з квартирами для оренди, рада з управління будинком повинна додати до правил управління багатоквартирними будинками положення щодо квартир, які підлягають або не підлягають здачі в оренду. Звідси буде визначено, які квартири підлягають здачі в оренду, а які ні», – сказав пан Тхань.

За словами пана Тханя, в принципі, власники квартир повинні дотримуватися більшості, а не робити все, що їм заманеться. Проживання в багатоквартирному будинку означає дотримання спільних правил, користування спільним ліфтом, спільним коридором та спільними послугами.

Власники, які хочуть перетворити свої квартири на «готелі», повинні нести відповідальність за декларування свого тимчасового проживання місцевій поліції, звітування правлінню про орендарів та підписання договорів з орендарями. Онлайн-платформи бронювання допомагають лише знаходити орендарів, тоді як орендодавці несуть відповідальність за орендарів.

Деякі експерти з нерухомості також вважають, що оренда квартир через AirBnB майже як ведення готельного бізнесу, ніхто не знає, як довго орендар зупиняється, і навіть власники квартир спілкуються з орендарями лише онлайн і не знають один одного особисто.

Таким чином, необхідно доповнити нормативні акти, які вимагають від орендодавців квартир реєстрації в державних органах управління перед здійсненням підприємницької діяльності, оскільки послуги розміщення та готельного господарства є умовними напрямками діяльності.

Клієнти чекають на машину, щоб за ними приїхати, повернувшись з квартири на вулиці Бен Ван Дон, округ 9, округ 4, Хошимін, вдень 4 березня - Фото: TTD

Закон потребує змін, щоб бути зрозумілішим.

За словами пана Нгуєн Чі Тханя, чинне законодавство про житло забороняє здавати квартири в оренду для офісного використання, але не забороняє оренду для житла.

Насправді, є два випадки довгострокової оренди квартир з базовою тимчасовою реєстрацією, які не викликають конфліктів, але короткострокова оренда подобово чи погодинно створює багато проблем, впливає на спільний простір і її дуже важко контролювати.

«Ми плутаємо довгострокову оренду квартир з короткостроковою орендою подобово чи погодинно.

Багато людей вирішують орендувати квартири на короткий термін через AirBnB, бо не хочуть, щоб їх хтось контролював, тому необхідно додати правила щодо цього питання, щоб уникнути використання ними недобросовісних людей, що впливає на життя мешканців», – сказав пан Тхань.

За словами адвоката Чуонг Тхань Дика - директора юридичної фірми ANVI, у бізнесі з оренди квартир виникають дві проблеми: перша - це пов'язані з цим правові норми, друга - самоврядування.

Пан Дук сказав, що жоден мешканець не ставив би під сумнів, якби власник квартири дозволив його батькам та дітям залишитися надовго.

Проблеми, що виникли останнім часом, на 99% пов'язані з цивільно-правовими договорами, такими як оренда житла, наприклад, через транскордонні платформи бронювання, такі як AirBnB, Agoda, Booking.

Слід зазначити, що короткострокова оренда квартир подобово або погодинно не призначена для звичайних житлових потреб. По суті, це готельний бізнес та бізнес з розміщення.

Тому необхідно внести зміни до закону в бік більш детального регулювання, адже якщо ми обстежуватимемо багатоквартирні будинки, в яких працюють підприємства з оренди квартир, більшість людей точно заперечуватимуть.

Навіть у готелях персонал на рецепції зазвичай не дозволяє стороннім людям підніматися до номера. Якщо ви хочете щось купити, вам доведеться залишатися в холі рецепції, оскільки вони мають керувати безпекою та порядком, коли гості входять і виходять.

За словами пана Дука, для забезпечення самоврядування орендна плата за квартири має бути вдвічі або втричі більшою, ніж платять мешканці будинку. Якщо в будинку є власник квартири, який бажає займатися орендою, громада мешканців повинна винести це питання на голосування на конференцію багатоквартирного будинку.

Якщо спільнота мешканців не погодиться, власник квартири не зможе орендувати житло. У разі, якщо спільнота мешканців погодиться на ведення підприємницької діяльності, власник квартири повинен виконати такі умови: сплатити додаткові збори, зареєструватися для тимчасового проживання та підписати договір оренди квартири.

Потрібні закони, щоб полегшити впровадження «технічних бар'єрів».

Багато експертів погоджуються, що рада управління багатоквартирним будинком не матиме права перешкоджати мешканцям проживати, якщо правила та положення управління багатоквартирним будинком цього не забороняють.

Якщо правила управління багатоквартирним будинком забороняють здавати квартири в оренду, рада з управління будинком повинна дотримуватися цього, навіть якщо легко спричинити конфлікти з домогосподарствами, які мають намір здавати їх в оренду. Тому в довгостроковій перспективі Закон про житло має доповнити чіткі та зрозумілі правила, щоб уникнути конфліктів.

Наразі житлове законодавство не забороняє здавати квартири в оренду, але правління багатоквартирних будинків може встановлювати «технічні бар'єри», такі як необхідність для орендарів пред'являти посвідчення особи, реєструватися для тимчасового проживання, підписувати договір оренди, дотримуватися правил щодо часу в'їзду та виїзду, а також прибирати будівлю.

Адвокат Труонг Тхань Дик додав, що правління представляє громаду мешканців і діє відповідно до правил, що регулюють багатоквартирний будинок. Неможливо збільшити повноваження правління понад закон. Вони можуть лише пропагувати та мобілізувати мешканців для розуміння та дотримання закону.

Бізнес у квартирах також повинен дотримуватися закону.

Зокрема, у Хошиміні також чітко визначені умови для ведення бізнесу надання послуг та комерційної діяльності в багатоквартирних будинках у випадках, коли багатоквартирний будинок має змішане використання, включаючи функціональні зони для офісів, послуг та комерційної діяльності.

Бізнес-лінії, що не підпадають під випадки, зазначені в Законі про житло 2023 року, та повинні відповідати правовим нормам щодо умовних інвестицій та бізнес-ліній.

Здається в оренду магазин на першому поверсі багатоквартирного будинку в місті Тху Дик (Хошимін) - Фото: Q.DINH

Існує правовий коридор для вирішення давніх порушень.

У розмові з Туой Тре пан Нгуєн Мінь Тао (проживає в районі Фуок Лонг Б, місто Тху Дик, місто Хошимін) сподівається, що нові правові коридори в поєднанні з рішучістю місцевих управлінських органів допоможуть людям створити кращі умови проживання.

За словами пана Тао, прямо в багатоквартирному будинку, де він живе, сім'я перетворила свою квартиру на котячу ферму, вирощуючи десятки дуже смердючих котів.

Спочатку мешканці думали, що ця родина тримає котів для спілкування, тому вони співчували та коментували це ніжно, але коли дізналися, що це місце, де вирощують котів для розведення та продажу в Інтернеті, навколишні домогосподарства запропонували припинити це. Пан Тао зазначив, що з новими правилами Закону про житло та міськими правилами цей бізнес вплинув на повітря та середовище проживання мешканців, тому правління та місцева влада можуть повністю впоратися з цим відповідно до правил.

Пан Тран Туан Хоан, голова правління багатоквартирного будинку в місті Тху Дик, сказав, що хоча правила передбачають, що квартири призначені лише для проживання, і мешканцям заборонено вести бізнес у багатоквартирному будинку, деякі мешканці все ще обходять закон, відкриваючи продуктові магазини, салони манікюру, транслюючи онлайн-продажі, склади або місця для репетиторства для студентів, навіть якщо двері та штори зачинені.

Тому пан Хоан вважає, що ці конкретні правила допоможуть управлінським радам та адміністраторам бути більш агресивними у вирішенні питань, пов'язаних з нежитловою діяльністю, яка впливає на мешканців та безпеку багатоквартирного будинку.

«Щодо дій, які не впливають на безпеку, порядок та життя навколишніх мешканців, і мешканці не реагують і не подають скарг, правління розглядатиме їх. Однак, щодо дій, які підпадають під заборонену поведінку, правління всіх багатоквартирних будинків обов’язково має вжити рішучих заходів», – сказав пан Хоан.

Адвокат Тран Мінь Куонг з Асоціації адвокатів міста Хошимін зазначив, що Закон про житло передбачає заборонені дії під час використання багатоквартирних будинків, нормативні акти міста Хошимін більш конкретно визначають дії, які дозволені та заборонені під час управління та використання багатоквартирних будинків, а також чітко визначають обов'язки кожного органу.

Таким чином, це буде чіткий правовий коридор для управлінських органів для розгляду порушень та застосування санкцій, допомагаючи людям жити в безпечніших та надійніших квартирах.

Джерело: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm