Стрімке зростання, коли ціни на нерухомість охолонуть?

Згідно зі звітом про ринок нерухомості за перший квартал 2024 року від PropertyGuru Vietnam, у першому кварталі ціни на квартири продовжували зростати. Через 6 років середнє зростання цін на квартири в Ханої досягло 70%.

На початку 2018 року ціна продажу квартир у Ханої та Хошиміні становила 27 та 31 мільйон донгів/м2 відповідно. Через 6 років середнє зростання цін на квартири в Ханої досягло 70%, перевищивши показник у Хошиміні (зростання цін на 55%).

Згідно зі звітом PropertyGuru Vietnam, ціни на квартири в Хошиміні продовжать зростати на 2-5% порівняно з аналогічним періодом 2023 року.

Зокрема, ціна продажу елітних квартир у Хошиміні (ціна вище 55 мільйонів донгів/м2) зросла на 5%; квартир середнього класу (ціна 35-55 мільйонів донгів/м2) зросла на 2% порівняно з аналогічним періодом 2023 року.

Ціни на квартири в центрі великих міст продовжують зростати (Фото: Конг Х'єу).

За словами експертів, ціни на житло не можуть продовжувати зростати. Якщо повториться сценарій понад 10-річної давнини, коли проекти доступного житла зростатимуть, а баланс попиту та пропозиції буде збалансований, ціни на житло знизяться.

Пан Нгуєн Ань Куе, голова правління G6 Group, визнав, що причиною зростання цін на квартири, окрім зростання виробничих витрат, також є те, що підприємства заплутані в занадто великій кількості юридичних процедур, що призводить до тривалого періоду часу та невідповідності пропозиції попиту.

Однак, за словами пана Кве, той факт, що ціни на квартири зростають, не означає, що вони не можуть знизитися. Доказом цього є те, що в минулому, у період 2008-2010 років, існували проекти квартир вартістю 50-70 мільйонів донгів/м2. Однак у 2011-2013 роках, коли на ринку з'явилися недорогі проекти комерційного житла, в середньому за 11-15 мільйонів донгів/м2, ціни на квартири на ринку одразу ж знизилися.

Наприклад, у 2010 році середня ціна продажу житлового комплексу Indochina Plaza на вулиці Xuan Thuy (Cau Giay, Ханой) становила 50-60 мільйонів донгів/м2. Але до 2013 року, коли пропозиція зросла, ціна багатьох квартир у цьому районі становила лише 30-35 мільйонів донгів/м2. Після більш ніж 10 років ціна на квартири тут зараз становить близько 100 мільйонів донгів/м2.

Щодо фактичного розвитку подій, представник G6 Group зазначив, що якщо старий сценарій повториться, ціни на житло можуть знизитися з 2026 року. Причина полягає в тому, що житлові проекти загалом і проекти соціального житла зокрема почнуть завершуватися, що збільшить пропозицію приблизно через 1 рік і допоможе знизити ціни на житло.

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), після тривалого періоду спаду очікується, що пропозиція квартир у Ханої та Хошиміні знову зросте завдяки відновленню ринку та зусиллям державних управлінських органів щодо усунення правових перешкод для проектів.

Зокрема, найближчим часом на ринку буде запущено постачання соціального житла та житла для працівників. Однак, постачання цих продуктів потребує часу для завершення юридичних процедур перед виходом на ринок, і переважно надходить з районів, віддалених від центру.

Таким чином, VARS прогнозує, що в короткостроковій перспективі ціни на квартири в центрі великих міст продовжуватимуть зростати, особливо в доступному та середньому сегментах. Тим часом ціни купівлі та перепродажу елітних та розкішних проектів можуть дещо знизитися.

Однак до середини 2025 року, коли набудуть чинності правові документи, пов'язані з сектором нерухомості, спрямовані на усунення труднощів для інвесторів та покупців соціального житла та житла для працівників, ціни на житло можуть знизитися.

« Пропозиція соціального житла збільшиться, а ціни на квартири знизяться до рівня, більш придатного для людей з реальними потребами в житлі », – заявили у VARS.

За словами пані Дуонг Туй Дунг, старшого директора CBRE Vietnam, ціни на квартири не можуть зростати вічно, вони зростатимуть, доки не досягнуть «порогу витривалості» та доступності житла для покупців.

Багато експертів прогнозують, що ціни на житло впадуть з середини 2025 року.

За словами пані Дунг, найяскравішим доказом цієї реальності є те, що після постійного зростання з 2017 по 2019 рік та досягнення піку, ціни на квартири в Хошиміні стабілізувалися та залишалися стабільними до 2022 року.

«Ціна на квартири в Хошиміні досягла такої позначки, яку люди більше не можуть собі дозволити», – прокоментувала пані Дунг.

На ринку квартир у Ханої пані Зунг вважає, що ціни продовжуватимуть зростати, доки не досягнуть середньої ціни 100-200 мільйонів донгів/м2, після чого вони будуть змушені зупинитися.

« Звичайно, це підвищення ціни залежатиме від місця розташування та якості кожного проекту. Ціна на проекти, що зараз коштують 70 мільйонів донгів/м2, продовжуватиме зростати, поки не досягне 100-120 мільйонів донгів/м2. Ціна на проекти, що зараз коштують 30-40 мільйонів донгів/м2, може зрости до 50-60 мільйонів донгів/м2 залежно від якості квартири та репутації інвестора », – сказала пані Дунг.

Крім того, за словами експертів, коли Закон про землю набуде чинності, пропозиція житла збільшиться, а потім ціни на житло знизяться.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), наголосив, що Закон про землю 2024 року, прийнятий півроку тому, сприятиме розвитку ринкової пропозиції, тим самим знижуючи ціни на житло.

Останнім часом тривала нестача квартир призвела до аномально високого зростання цін на квартири в Ханої, навіть у передмістях ціна продажу становить 60-70 мільйонів донгів/м2, що дорівнює ціні землі. У центрі міста є проекти з ціною майже 300 мільйонів донгів/м2.

Згідно з дослідженням PropertyGuru Vietnam, нещодавні нові проекти вводять лише близько 20 000-30 000 квартир на рік, тоді як звичайний попит становить до 70 000-80 000 квартир на рік.

Поділяючи таку ж думку, доктор Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), додатково проаналізував: Закон про землю, який незабаром набуде чинності, допоможе швидко вирішити багато проектів, щоб їх можна було реалізувати та завершити. Звідси зросте пропозиція на ринку, що сприятиме зменшенню поточного тиску на попит і пропозицію. Ціни на житло поступово знизяться до розумного рівня, більш придатного для доходів людей.

Крім того, коли інвестори мають легший доступ до землі, вартість розробки проекту також має можливість зменшитися завдяки скороченому процесу юридичного оформлення. Ціна продажу продукції має можливість коригуватися.

Чау Ань

Джерело