Ціни на нерухомість у Ханої вступають у нову «гру».

За словами експертів, вартість нерухомості на цьому новому етапі більше не залежить від спекулятивних хвиль чи чуток про планування, а визначається правовими аспектами, інфраструктурою, транспортним сполученням та фактичним попитом на житло.

5 факторів, що визначають вартість нерухомості

На семінарі з нерухомості вранці 2 червня доктор Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму та президент Асоціації брокерів з нерухомості В'єтнаму, заявив, що Ханой стикається з необхідністю реструктуризації свого простору забудови, щоб вирішити проблему зростаючого тиску в центральному районі.

«Ринок нерухомості вступає в нову фазу. Вартість нерухомості більше не визначається короткостроковими очікуваннями чи спекулятивними бульбашками, заснованими на чутках про планування, а має будуватися на основі чітких правових рамок, синхронізованої інфраструктури, реального попиту та реального потенціалу розвитку», – наголосив пан Дінь.

Поділяючи таку ж думку, доктор Нгуєн Дик К'єн, колишній заступник голови Економічного комітету Національних зборів та колишній голова Економічної консультативної групи прем'єр-міністра, заявив, що Ханой вступає у фазу міської просторової реструктуризації з метою формування нових полюсів зростання для економіки та ринку нерухомості.

За словами експертів, ціни на нерухомість у Ханої зараз визначаються інфраструктурою та законодавчою базою. Фото: Нгуєн Ле

За його словами, північна частина Ханоя стає стратегічним полюсом зростання завдяки своїм перевагам як шлюзів, регіональному сполученню, великим земельним запасам та наявності важливих економічних, промислових та логістичних коридорів. Поряд з формуванням нового адміністративного центру та ключових інфраструктурних маршрутів, ця територія поступово перетворюється із зони розширення на нову рушійну силу розвитку столиці.

Говорячи про критерії оцінки вартості нерухомості, пан Кін зазначив, що економічне зростання є основним фактором залучення резидентів, тим самим створюючи основу для зростання цін на землю.

Крім того, повноцінна правова база також є важливим критерієм, який допомагає підвищити цінність міської території.

Кредит продовжує бути вирішальним фактором ринку нерухомості. Для максимізації його ефективності необхідна координація між забудовниками, кредитними установами та покупцями житла для створення відповідного фінансового левериджу. Процентні ставки відіграють вирішальну роль у визначенні темпів інвестування, оскільки інвестори балансують капітальні витрати зі своїми особистими фінансовими можливостями.

Наступним фактором є те, що відкрита інфраструктура створюватиме нову цінність. Однак це збільшення цінності відбувається не рівномірно по всій території, а залежить від відстані від транспортних вузлів, таких як станції метро, ​​до житлових районів чи інших видів транспорту.

Крім того, транспортне сполучення також є вирішальним критерієм у виборі місця проживання. Відповідно, вартість нерухомості більше не вимірюється географічною відстанню, а часом у дорозі. Людей турбуватиме, скільки хвилин потрібно, щоб дістатися з дому до роботи або до розважальних центрів для сімейних заходів вихідного дня.

Ціни на нерухомість у Ханої значно відрізняються в різних районах.

Зміни в інфраструктурі та орієнтації розвитку також чітко відображаються на цінах на нерухомість у багатьох районах Ханоя.

Щодо цін на нерухомість у деяких районах, пані Фам Тхі Мієн, заступниця директора Інституту досліджень ринку нерухомості В'єтнаму, заявила, що західний регіон сильно розвинений, земельних ділянок обмежено, ціни високі, а маржа зростання поступово звужується. Наразі ціна на малоповерхову нерухомість у цьому районі коливається від 250 до 400 мільйонів донгів/м2, тоді як квартири оцінюються в понад 80 мільйонів донгів/м2.

Зокрема, в районі нового адміністративного центру Тай Хо Тай ціна на малоповерхові будинки в деяких проектах коливається від 480 мільйонів до 1 мільярда донгів/м2, тоді як ціна на квартири становить 150-250 мільйонів донгів/м2.

Східна частина Ханоя переживає цикл стрімкого зростання цін завдяки появі великих міських районів та тенденції до децентралізації населення. За словами пані Мієн, ціна на малоповерхові будинки в цьому районі зараз коливається від 180 до 300 мільйонів донгів/м2, тоді як ціна на квартири перевищує 70 мільйонів донгів/м2, що встановлює новий рівень цін зі все більш жорсткою конкуренцією.

У північній частині Ханоя нова пропозиція за перші п'ять місяців 2026 року перевищила 1400 одиниць. Багато малоповерхових проектів у Ме Ліні зафіксували ціни лише близько 80-120 мільйонів донгів/м2.

«Ці ціни еквівалентні від 1/3 до 1/2 сусідніх районів з подібним розташуванням і навіть лише близько 1/5 від ціни в районі адміністративного центру Західного озера. Ме Лінь може бути останньою зоною з низькими цінами в Ханої», – оцінила пані Мієн.

Пан Ле Дінь Чунг, заступник генерального директора SGO Land, зазначив, що вподобання інвесторів явно змінюються. Якщо раніше капітал переважно шукав короткострокових можливостей для зростання цін, то зараз інвестори дедалі більше цікавляться потенціалом розвитку громади, якістю експлуатації, екосистемою зручностей та практичною експлуатаційною цінністю нерухомості.

За його словами, ця тенденція створює переваги для районів з добре спланованим міським розвитком, інтегрованою інфраструктурою та здатністю задовольняти реальні потреби в житлі. В умовах дедалі обмеженішої земельної ділянки в центральних районах та зростання цін у багатьох регіонах, райони з рештою потенціалу розвитку можуть стати новим центром інвестицій у наступному циклі зростання.

«Бізнес має виступати в ролі підрядників, тоді як держава безпосередньо керує та експлуатує орендоване житло». Оренда житла є неминучою тенденцією у великих містах, але бізнес не дуже захоплений через тривалий термін окупності та високий тиск на процентні ставки. Для сталого розвитку держава повинна безпосередньо взяти на себе ініціативу у розвитку фонду орендованого житла, вважають експерти.

Джерело: https://vietnamnet.vn/gia-bat-dong-san-ha-noi-buoc-vao-cuoc-choi-moi-2521886.html