«Гаряче» зростання кредитів на нерухомість: оптимізм у тривозі?

VTV.vn - Кредитування нерухомості різко зросло за перші 10 місяців 2025 року, створюючи рясний потік капіталу, але низьку ліквідність, багато експертів попереджають про стійкість ринку.

Хоча кредитування нерухомості прискорюється, реальність не створює очікуваного руху.

Кредитування нерухомості різко зросло за перші 10 місяців 2025 року, створивши надлишок капіталу, але низьку ліквідність. Багато експертів попереджають, що ця реальність не лише впливає на економіку , але й викликає багато питань щодо сталості ринку.

Зростання кредитної історії в умовах тривожності

За перші 10 місяців 2025 року кредитування нерухомості значно зросло, ставши одним з головних рушійних факторів розвитку економіки. За словами пана Фам Чі Куанга, директора Департаменту монетарної політики Державного банку В'єтнаму (SBV), кредитування в усій банківській системі досягло темпів зростання на рівні 13,4%, з яких значну частку становить кредитування нерухомості. Це відображає дуже чітку тенденцію: нерухомість продовжує залишатися привабливим напрямком для кредитних потоків. Однак це зростання створює серйозні наслідки, яким є дисбаланс на ринку.

Купівля та продаж, «серфінг» без реальної цінності з точки зору грошового потоку чи доходу від оренди призвели до занадто високого зростання вартості нерухомості, що зробило ліквідність низькою.

Фінансові звіти за третій квартал 2025 року від великих банків показують, що хоча кредитування нерухомості прискорюється, реальність не створює очікуваного руху. У VPBank діяльність у сфері нерухомості становить 22,97% від загальної кількості непогашених кредитів, тоді як у MB цей показник становить 10,42%. Це чітко показує, що потік кредитного капіталу в нерухомість домінує в економіці загалом. Однак у деяких районах, таких як Хошимін, хоча ринок вирує через кількість нововідкритих квартир, кількість угод не відповідає збільшенню пропозиції.

Виступаючи на Інвестиційному форумі 2026 року, що нещодавно відбувся в Хошиміні , економічний експерт Дінь Тхе Хіен заявив, що основною причиною цього дисбалансу є те, що ринок нерухомості з початку року перебуває в стані «купуй дорого, продавай дорого». Якщо ця тенденція продовжиться, ринок ризикує лопнути. Це попередження, яке не можна ігнорувати, оскільки ринок нерухомості все більше залежить від короткострокових спекуляцій. Купівля та продаж, «серфінг» без реальної цінності з точки зору грошового потоку чи доходу від оренди призвели до занадто високої вартості нерухомості, що спричинило низьку ліквідність.

Незважаючи на значне зростання кредитування нерухомості, ринок не зміг створити бажаний сталий цикл. За даними Property Guru, ціни на нерухомість у таких основних районах, як Ханой та Хошимін, різко зросли, причому протягом 5 років у Ханої спостерігалося вражаюче зростання на 112%. Однак це зростання цін не відповідає доходам людей та абсорбційній здатності ринку. Тому ліквідність ринку також послабилася, і це одна з основних причин, що призводить до «вакансії» у багатьох проектах нерухомості.

Попередження про те, що ринок вийшов з рівноваги

Ситуація зі спекуляціями на ринку нерухомості, що перевищують поріг, стає серйозною загрозою як для ринку, так і для економіки. Коли ціни на житло занадто високі, багато людей, особливо середній та низький клас, не можуть отримати доступ до житла. Це не лише знижує ліквідність, але й робить економіку незбалансованою, коли рясний грошовий потік не використовується для цілей сталого розвитку, а служить переважно спекулятивним цілям.

Наразі обсяг активів підприємств у сфері нерухомості перевищив 570 000 мільярдів донгів, що свідчить про дисбаланс між розвитком проектів та фактичними споживчими можливостями на ринку.

Нерухомість, хоча й залучає значні потоки капіталу з банківської системи, не створила чіткого переходу між кредитуванням та фактичними операціями. На сьогоднішній день обсяг акцій підприємств, що котируються на біржі, перевищив 570 000 мільярдів донгів, що свідчить про дисбаланс між розвитком проектів та фактичними споживчими можливостями на ринку. Це є слабкістю сучасного ринку нерухомості, коли грошовий потік неможливо перетворити на ліквідність.

Одним із рішень, запропонованих експертами, є контроль над потоком кредитів у нерухомість, особливо позик для спекулятивних цілей. Експерт Дінь Тхе Хіен попередив: «Менталітет «купуй дорого, продавай дорого» допомагає групі інвесторів отримати вигоду в короткостроковій перспективі, але створює цикл перегріву, який ризикує спричинити крах ринку». Це основна проблема нестійкості ринку нерухомості. Підтримка занадто високих цін на нерухомість, які не відповідають фактичному доходу та прибутковості, призведе лише до нестабільності та труднощів у сталому розвитку.

Ще одним можливим рішенням, запропонованим паном Ву Тхань Ле, членом ради директорів компанії Phat Dat, є застосування податкових інструментів, таких як оподаткування другого житла, покинутих земель та вирахування відсотків за першими іпотечними кредитами. Ця стратегія успішно застосовується в багатьох країнах, коли кредитування нерухомості переживає бум. Суворий контроль спекулятивних грошових потоків допоможе стабілізувати ринок та створити продукти нерухомості, які відповідають реальним потребам людей.

Капітал «потужно» спрямовується в нерухомість

Індекс	Масштаб	Зростання
Загальна сума непогашеної заборгованості за нерухомість (31 серпня 2025 р.)	> 4 мільйони мільярдів донгів	+19% у річному обчисленні
Рахунок загальної непогашеної заборгованості економіки	23,68%	(найвищий показник за останній час)
Кредити на нерухомість	1,79 мільйона мільярдів донгів	+24% (найгарячіший)
Споживчі/самостійні позики	2,28 мільйона мільярдів донгів	+12%

Джерело: Державний банк

Експерти також вважають, що для сталого розвитку ринку нерухомості проекти повинні бути юридично прозорими, задовольняти реальні потреби в житлі та мати довгострокове бачення. У цей час ринок нерухомості більше не буде підвладний нестабільним циклам зростання та спаду, а розвиватиметься стабільно, створюючи реальну цінність для економіки та людей.

Хоча значний потік кредитів у нерухомість може сприяти економічному зростанню в короткостроковій перспективі, якщо його не суворо контролювати, це призведе до серйозних наслідків з точки зору ліквідності та стійкості ринку. Управлінські органи повинні вжити рішучих заходів для стримування спекуляцій, тим самим сприяючи суттєвому та сталому розвитку в'єтнамського ринку нерухомості в майбутньому.

Джерело: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm