Допомога інвесторам у вирішенні питань землекористування

Розширення доступу до землі відповідно до ринкових принципів

З метою вдосконалення інституцій та політики щодо землі; вирішення дублюючих та суперечливих ситуацій у політиці та законах, пов'язаних із землею; забезпечення гармонії прав та інтересів держави, землекористувачів та інвесторів, сприяння комерціалізації прав землекористування, розвитку прозорого та здорового ринку нерухомості, Закон про землю 2024 року доповнив багато норм, пов'язаних з правами та обов'язками землекористувачів.

Заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища Ле Мінь Нган заявив, що закон удосконалив права в'єтнамців, які проживають за кордоном, таким чином, що в'єтнамці, які проживають за кордоном з в'єтнамським громадянством, та громадяни В'єтнаму мають повні права на землю, як і громадяни В'єтнаму в країні (фізичні особи в країні).

Закон про землю містить 95 статей, які Уряд має детально опрацьувати. Згідно з Рішенням Прем'єр-міністра № 222/QD-TTg від 5 березня 2024 року, яким Прем'єр-міністру доручено розробити документи, що детально описують імплементацію Закону про землю, Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища головує та координує з відповідними міністерствами та галузями підготовку змісту 6 проектів Указів. Міністерство фінансів головує та координує з відповідними міністерствами та галузями підготовку змісту 2 проектів Указів, включаючи: Указ про регулювання стягнення плати за користування землею та орендної плати за землю; Указ про регулювання фонду розвитку земель. Міністерство сільського господарства та розвитку сільських районів головує та координує з відповідними міністерствами та галузями підготовку змісту проекту Указу, що детально описує землі для вирощування рису. Міністерство праці, у справах інвалідів війни та соціальних справ головує та координує з відповідними міністерствами та галузями підготовку змісту Рішення Прем'єр-міністра про механізми та політику створення робочих місць та професійного навчання для осіб, чиї землі повернуті.
Наразі відомства терміново готують відповідно до встановлених процедур Закону про оприлюднення правових документів для оприлюднення в рамках своїх повноважень або подання компетентним органам для оприлюднення, щоб вони набрали чинності одночасно з датою набрання чинності Законом про землю (зокрема, Декрет про діяльність, пов'язану з посяганням на море, буде подано у березні 2024 року за спрощеною процедурою та набуде чинності з 1 квітня 2024 року). Видно, що система документів, що керують імплементацією Закону про землю 2024 року, є надзвичайно великою і вимагає внеску багатьох міністерств, галузей та місцевих органів влади для забезпечення якості та виконання відведеного часу на оприлюднення.
Заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища Ле Мінь Нган

Поряд із цим, закон також додає право вибору форми орендної плати за землю. Відповідно, землекористувачі, які наразі орендують землю у держави та стягують щорічну орендну плату за землю, але у випадку оренди землі державою та стягнення орендної плати за землю одноразовою виплатою за весь термін оренди відповідно до положень цього закону, можуть перейти на оренду землі з одноразовою виплатою за решту терміну оренди. У разі оренди землі державою та стягнення орендної плати за землю одноразовою виплатою за весь термін оренди, вони можуть перейти на оренду землі з щорічною орендною платою.

Закон також передбачає, що господарські організації, які орендують землю державою та сплачують щорічну орендну плату за землю, мають право продати своє майно, закріплене за землею, та права оренди за договором оренди землі, якщо майно, закріплене за орендованою землею, є юридично оформленим та зареєстрованим відповідно до положень законодавства; завершили будівництво відповідно до детального плану будівництва та затвердженого та прийнятого інвестиційного проекту, а також мають авансовані кошти на компенсацію, підтримку та переселення, які не були повністю вирахувані з орендної плати за землю, що підлягає сплаті.

Одним із помітних нововведень є те, що закон додав положення, яке дозволяє особам, які безпосередньо не займаються сільськогосподарським виробництвом, отримати передачу права користування землями для вирощування рису в межах ліміту землекористування. У разі перевищення ліміту вони повинні створити господарську організацію, мати план використання земель для вирощування рису та отримати схвалення Народного комітету на районному рівні. Особи, які використовують сільськогосподарські угіддя, можуть передавати право користування сільськогосподарськими угіддями в межах тієї ж адміністративної одиниці провінції іншим особам і не сплачують податок на прибуток від передачі прав користування землею та реєстраційні збори. Господарські організації, яким дозволено отримати передачу права користування сільськогосподарськими угіддями, повинні мати план використання сільськогосподарських угідь, схвалений Народним комітетом на районному рівні.

Підкреслюючи нові положення Закону про землю 2024 року, включаючи нові правила щодо сільськогосподарських угідь, постійний член Економічного комітету Фан Дик Хьєу зазначив, що зміни в законі розширюють можливості доступу до інвестицій відповідно до ринкових принципів. «Найголовніше — повернути справжню вартість сільськогосподарських угідь, допомагаючи використовувати сільськогосподарські угіддя за правильним призначенням», — сказав пан Хьєу.

Узгодження інтересів держави, землекористувачів та підприємств

Не лише вносячи зміни та доповнення до нормативних актів для забезпечення прав користувачів сільськогосподарських угідь, пункт «c» пункту 1 статті 127 Закону про землю 2024 року дозволяє використання земель для реалізації проектів соціально-економічного розвитку шляхом укладання угод про отримання прав землекористування у випадках, коли проект не використовує капітал державного бюджету та підлягає поверненню земель у статті 79 цього закону (стаття 79 передбачає повернення земель для соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах - ПВ), але інвестор обирає варіант угоди про отримання прав землекористування, а не пропозиції щодо повернення земель.

Директор Департаменту юстиції провінції Біньзионг Нгуєн Ань Хоа зазначив, що це положення Закону про землю 2024 року є дуже «гнучким», воно поважає принцип свободи, добровільності, забезпечує ринкові принципи, гармонізує інтереси держави, людей з правами землекористування та підприємств з потребами землекористування. Тим самим створюючи можливості та зручності для інвесторів з потребами землекористування для реалізації інвестиційних проектів без необхідності проведення рекультивації земель; забезпечуючи безпеку та соціальний порядок.

Щодо визначення фінансових зобов'язань підприємств з іноземними інвестиціями, які отримують передачу прав землекористування у зв'язку з передачею всього інвестиційного проекту або його частини. Відповідно до статті 169 Закону про землю 2013 року, підприємства з іноземними інвестиціями не мають права отримувати передачу прав землекористування для реалізації інвестиційних проектів.

Однак, згідно з положеннями Закону про землю 2024 року (пункт 3, стаття 142, пункт 16, стаття 260), підприємства з іноземними інвестиціями відповідно до положень Закону про нерухомість № 66/2014/QH13, який був змінений та доповнений низкою статей згідно із Законом № 61/2020/QH14, здійснюють процедури отримання права власності на весь проект нерухомості або його частину, але на дату набрання чинності цим Законом ще не завершили земельні процедури для проекту або його частини, що підлягає передачі, компетентний державний орган здійснює процедури виділення землі, передачі землі в оренду правонабувачу та видає Свідоцтво про право користування землею та право власності на активи, пов'язані з землею, відповідно до положень цього Закону. Правонабувач усього проекту нерухомості або його частини успадковує земельні права та обов'язки особи, яка передає проект.

За словами директора Департаменту юстиції провінції Біньзионг Нгуєн Ань Хоа, положення Закону про землю 2024 року усунули труднощі та перешкоди у випадках, коли підприємства з іноземними інвестиціями отримують передачу прав користування землею, пов'язаних з передачею всього або частини інвестиційного проекту.

Однак, щодо врегулювання земельних процедур та фінансових зобов'язань за інвестиційними проектами підприємств з іноземними інвестиціями, пан Нгуєн Ань Хоа запропонував, щоб під час підготовки указу в цих випадках було необхідно надати конкретні інструкції щодо реєстрації змін до виданого Сертифіката права користування землею. Розгляньте можливість передбачення перехідних положень для проектів, які вже виконували процедури передачі проектів або частин проектів, але ще не виконали фінансових зобов'язань, які мають бути реалізовані відповідно до положень Закону про землю 2024 року.

Джерело

Коментар (0)

Найпопулярніші

Найновіші

No data