Усунення вузьких місць під час знесення, реконструкції та реконструкції старих багатоквартирних будинків

Комітет з питань права Національних зборів вважає, що положення проекту Закону про житло (зі змінами) мають усунути перешкоди в порядку та процедурах переселення мешканців з небезпечних багатоквартирних будинків, що знаходяться під загрозою обвалення; виборі інвесторів для реконструкції та перебудови багатоквартирних будинків; узгодженні планів компенсації та переселення після вибору інвесторів...

Голова Комітету з питань законодавства Національних зборів Хоанг Тхань Тунг доповідає про розгляд проекту Закону про житло (зі змінами). (Фото: ДУЙ ЛІНЬ).

Уникнути дублювання та конфлікту з проектом Закону про землю (зі змінами)

Вранці 5 червня, представляючи звіт про розгляд проекту Закону про житло (зі змінами), голова Комітету з питань права Національних зборів Хоанг Тхань Тунг заявив, що однією з основних проблем, яку необхідно подолати під час внесення змін до Закону про житло, є складність знесення, реконструкції та відбудови старих, аварійних та пошкоджених багатоквартирних будинків.

Враховуючи висновки Постійного комітету Національних зборів на сесії у березні 2023 року, проект Закону, поданий до Національних зборів, виключив опцію щодо строку власності багатоквартирних будинків. Однак Юридичний комітет дійшов висновку, що додатковий зміст у проекті Закону не відповідає вимогам щодо конкретності та доцільності щодо повноважень, порядку та процедур переселення мешканців, знесення, реконструкції та відбудови небезпечних багатоквартирних будинків, і потребує подальшого перегляду та дослідження для доопрацювання.

На основі дослідження, обстеження та нагляду за впровадженням закону про реконструкцію та ремонт багатоквартирних будинків на практиці у великих містах, Юридичний комітет вважає, що положення проєкту Закону з цього питання мають усунути вузькі місця у: процедурах переселення мешканців з небезпечних багатоквартирних будинків, що знаходяться під загрозою обвалення; виборі інвесторів для реконструкції та реконструкції багатоквартирних будинків; узгодженні планів компенсації та переселення після вибору інвесторів; складних та тривалих інвестиційних процедурах для проектів реконструкції та реконструкції багатоквартирних будинків.

Делегати, присутні на зустрічі вранці 5 червня. (Фото: ДУЙ ЛІНЬ).

Зокрема, примусове переселення мешканців з небезпечних багатоквартирних будинків, що знаходяться під загрозою обвалення, безпосередньо впливає на конституційні права (право на законне проживання, недоторканне право на житло, право власності на житло тощо) і тому потребує законодавчого регулювання.

Таким чином, уряду рекомендується вивчити та конкретно врегулювати повноваження, порядок, процедури переселення та відповідні заходи забезпечення виконання, коли це необхідно для забезпечення ефективного впровадження політики реконструкції та перебудови багатоквартирних будинків.

Водночас, визначити в Законі норму голосування для вибору варіантів компенсації та переселення власників квартир; доповнити положення про те, що після певного періоду часу, встановленого Урядом, якщо не буде досягнуто згоди щодо варіанту, компенсація та переселення будуть здійснюватися відповідно до варіанту, визначеного Провінційним народним комітетом на основі принципів компенсації та переселення, передбачених Законом про житло.

Успадковуючи положення чинного Закону про житло, пункт «а», пункт 1, стаття 72 проекту Закону передбачає, що у випадку багатоквартирного будинку, який підлягає знесенню, але відбудовується згідно з планом, власники будуть залучені до переселення на місці та повинні внести кошти на відбудову багатоквартирного будинку.

Комітет з питань права схвалив це положення, оскільки воно відповідає практиці та гарантує законні права користування землею власників знесених багатоквартирних будинків. Однак, щодо цього питання, пункт а, пункт 3, стаття 79 проекту Закону про землю (зі змінами) передбачає, що проекти реконструкції та відбудови багатоквартирних будинків відповідно до положень Закону про житло підпадають під випадок повернення земель для соціально -економічного розвитку в національних та суспільних інтересах, що призводить до дублювання та конфліктів між цими двома законами.

Таким чином, Уряду рекомендується доручити Міністерству будівництва та Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища координувати розгляд та пропонувати єдине рішення для врахування вищезазначеного змісту двох законопроектів, забезпечуючи законні та законні права та інтереси власників квартир зі стабільною та довгостроковою житловою землею.

Юридичний комітет також запропонував продовжити дослідження та уточнення специфічної природи проектів реконструкції та ремонту багатоквартирних будинків для розробки нормативних актів щодо відповідних інвестиційних процедур та процесів, уникаючи дублювання та перетину, збільшення витрат на дотримання вимог та продовження часу розгляду, затвердження та погодження інвестиційної політики.

Необхідно врегулювати мінімальний відсоток плати за користування землею та орендної плати за землю для будівництва соціального житла.

Щодо політики розвитку соціального житла, пункт 1 статті 80 проекту Закону передбачає, що розподіл земельних коштів для розвитку соціального житла є відповідальність провінційного Народного комітету; пункт 3 статті 80 доповнює положення про те, що провінційний Народний комітет відповідає за звітування перед Народною радою того ж рівня про розподіл певної частки коштів, зібраних від плати за користування землею та орендної плати за землю від комерційного житла та інвестиційних проектів будівництва міських територій у цьому районі, для здійснення компенсаційних виплат, очищення ділянки (якщо така є) та інвестицій у будівництво систем технічної інфраструктури для інвестиційних проектів будівництва соціального житла або інвестицій у будівництво проектів соціального житла.

Більшість думок у Комітеті з питань права погодилися з положеннями проекту Закону. Однак, для забезпечення прозорості, доцільності та посилення відповідальності місцевих органів влади за його впровадження, пропонується доповнити положення про мінімальний відсоток плати за користування землею та орендної плати за землю для проектів комерційного житла та міських територій, який отримує місцевий бюджет, має бути використаний для розвитку соціального житла.

Крім того, Юридичний комітет встановив, що, згідно з положеннями чинного Закону про житло, окрім виділення 20% земельного фонду, інвестори, які будують комерційні житлові проекти та міські території, також повинні інвестувати в синхронну технічну інфраструктуру для будівництва соціального житла на цій землі. Навіть якщо вираховувати лише плату за користування землею та орендну плату за землю, то фактично вона все одно береться з державного бюджету.

Міністр будівництва Нгуєн Тхань Нгі представляє пропозицію уряду щодо проекту Закону про житло (зі змінами). (Фото: ДУЙ ЛІНЬ).

Тому рекомендується вивчити додаткові нормативні акти щодо відповідальності за внесення коштів на будівництво соціального житла для інвесторів у комерційне житло та проекти будівництва міських районів.

Щодо стимулювання інвесторів соціального житла для продажу, оренди з правом викупу або лізингу, стаття 82 проекту Закону передбачає, що інвестори проектів будівництва соціального житла, що не фінансуються за рахунок капіталу державного бюджету, державних облігацій, облігацій, капіталу офіційної допомоги розвитку, пільгових кредитів від спонсорів тощо, звільняються від сплати плати за користування землею та орендної плати за землю за всю земельну площу проекту та не повинні проводити процедури визначення цін на землю, розрахунку плати за користування землею та орендної плати за землю, які звільняються від сплати відповідно до положень закону про землю.

Крім того, пільговий податок на додану вартість та податок на прибуток підприємств згідно з податковим законодавством.

Більшість думок у Комітеті з питань права погодилися з положеннями проекту Закону; водночас було запропоновано доповнити пунктом 2 статті 82 положення про максимальну частку приватного земельного фонду для будівництва об'єктів бізнесу, послуг та комерційних об'єктів у проектах соціального житла, щоб забезпечити суворість та уникнути лазівок, якими можна зловживати при пропонуванні інвестиційних проектів будівництва соціального житла, але головною метою є наявність землі для будівництва об'єктів бізнесу, послуг та комерційних об'єктів.

Щодо визначення цін продажу, цін оренди та цін викупу соціального житла з правом викупу, яке не інвестувалося та не будувалося державою, більшість думок у Юридичному комітеті погодилися з положеннями законопроекту про повне врахування витрат у ціні продажу для відшкодування інвестиційного капіталу підприємств, що гарантує законні права та інтереси інвесторів.

Однак, для забезпечення прозорості та суворості рекомендується вивчити та уточнити «інші обґрунтовані витрати», включені до ціни продажу, або встановити принципи та умови, за якими витрати вважатимуться обґрунтованими при включенні до ціни продажу.

За даними: nhandan.vn

Посилання на джерело