Впровадження Земельного закону 2024 року: очікування щодо вивільнення ресурсів.

Після багатьох років реалізації, люди, які придбали землю в рамках міського проекту розвитку компанії Bach Dat An, досі не отримали свідоцтва про право власності на землю. Фото: Х.КВАНГ

Епоха земельних брокерів та продажу нерухомості до завершення будівництва закінчилася.

Приблизно 200 громадських консультацій, проведених установами провінційного рівня для вирішення проблем, що виникають у зв'язку з проектами, в які інвестувала компанія Bach Dat An, є типовим прикладом наслідків періоду «буму» в проектах, які називаються міським розвитком.

До цього моменту, незважаючи на всі зусилля влади, відповідальність та ультиматум, висунутий найвищими керівниками провінції, ймовірно, знадобиться ще деякий час для ретельного вирішення справи Бах Дат Ан.

Бах Дат Ан не єдиний; багато з майже 200 житлових та міських будівельних проектів у провінції, в які наразі інвестують приватні підприємства, стикаються з проблемами різного ступеня.

Ніхто ще не підрахував (навіть не оцінив) масштаби збитків, завданих державі, людям та бізнесу, але величезні втрати ресурсів, особливо земельних, та пов'язані з цим соціальні наслідки є незаперечними. І владі всіх рівнів знадобиться ще багато років, щоб вирішити наслідки часу, коли проекти запускалися повсюди з великою помпою!

Закон про землю 2024 року та змінені закони про нерухомість та житловий бізнес, що набули чинності з 1 серпня 2024 року, повністю забороняють поділ та продаж земельних ділянок у всіх районах міст і селищ.

Водночас, проекти міського та житлового будівництва суворо регулюються від етапу ліцензування до кінця процесу реалізації. Зокрема, існує вимога щодо всебічного та детального публічного розкриття правових аспектів, масштабу та прогресу проекту.

Скасувати проекти, що накопичують землю.

Згідно із Законом про землю 2024 року, якщо інвестори проекту не вводять землю в експлуатацію або відстають від графіка використання землі порівняно з графіком, зазначеним в інвестиційному проекті, інвестору може бути надано продовження терміну не більше ніж на 24 місяці, і він повинен сплатити державі додаткову суму, еквівалентну платі за користування землею або платі за оренду землі за продовжений період.

Якщо інвестор не введе землю в експлуатацію після продовженого терміну, держава поверне землю без компенсації за землю, активи, пов'язані з землею, та решту інвестиційних витрат.

Згідно з аналізом експертів, з новими правовими нормами незабаром буде запроваджено суворий процес «фільтрації» для інвесторів у нерухомість та бізнесу; малий бізнес з обмеженими фінансовими ресурсами, той, хто займається опортуністичною та непрофесійною практикою, буде виключений з гри.

Практика передчасного продажу проектів з метою отримання прибутку більше не матиме місця для розвитку. Це пояснюється тим, що підприємствам дозволяється запускати проекти лише після виконання всіх своїх зобов'язань перед державою та дотримання вимог до інфраструктури, передбачених нормативними актами.

Змінений Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості також забороняє діяльність неліцензованих фрілансерів-брокерів з нерухомості (давно відомих як «земельні спекулянти»). Він спрямований на запобігання ситуаціям, коли будівельники та продавці овочів також займаються торгівлею землею, або поширенню «агентств» нерухомості з сільської місцевості до міст, що є давньою проблемою.

Міське мислення

З 1 серпня 2024 року держава більше не видаватиме дозволи на проекти поділу земельних ділянок у районах міст та селищ. Інвестори у проекти земельних ділянок будуть змушені зосередитися на сільській місцевості на околицях міст та селищ.

З огляду на значні обмеження простору для забудови, а також суворіші правові обмеження на проекти в сфері нерухомості, аналітики прогнозують, що ціни на землю різко зростуть найближчим часом, що поставить у невигідне становище людей з низьким рівнем доходу, які дійсно потребують житла.

Зокрема, доки політика «запровадження високих податків для тих, хто володіє багатьма будинками та землею, але не використовує їх ефективно», як це передбачено Резолюцією № 18 Центрального Комітету 13-го скликання, не буде інституціоналізована законодавчо, спекуляції землею, ймовірно, залишатимуться привабливими для багатьох людей.

Зазнавши серйозних наслідків нестримного розвитку міст останнім часом, провінція Куангнам, безсумнівно, засвоїть багато цінних уроків.

Серед них найбільш помітними проблемами є поширене та постійне занедбання в багатьох міських районах, незважаючи на завершену інфраструктуру; той факт, що більшість покупців землі в проектах роблять це переважно для спекулятивних бізнес-цілей; втрата сільськогосподарських угідь мешканцями, тоді як проекти залишаються покинутими та незавершеними протягом багатьох років; та соціальна проблема багатьох домогосподарств та окремих осіб, які стикаються з нагальною потребою в житлі та засобах до існування, але при цьому ціни на землю є далеко за межами їхніх можливостей.

Урбанізація та розвиток міст – це неминучі тенденції. Однак, як і в якому напрямку, а також дорожня карта, що відповідає кожному етапу розвитку, – це проблема, яку кожна місцевість повинна враховувати, щоб найефективніше використовувати земельні ресурси відповідно до партійних настанов та гармонійно вирішувати соціальні питання.

Зверніть увагу, що у Переліку проектів залучення інвестицій та пріоритетних проектів залучення інвестицій провінції Куангнам на період 2024-2025 років (Рішення Народного комітету провінції № 1221-QD/UBND від 21 травня 2024 року) з 233 проектів у населених пунктах є 40 проектів, що залучають інвестиції в міський розвиток, переважно у вигляді ринкових вулиць та міських житлових районів (земельний бізнес).

Важко однозначно сказати, скільки проектів є справді необхідними та терміновими, яка їхня цільова мета (спекулянти чи потреби місцевих жителів у житлі), і навіть аспекти витрат і результатів цих проектів. Однак, це, безумовно, питання, які не можна ігнорувати, оскільки населені пункти в провінції вже надто добре пережили та заплатили ціну за проекти поділу та продажу землі.

Ще один вартий уваги прогноз експертів після прийняття трьох вищезгаданих законів, пов'язаних із землею, полягає в тому, що промислова нерухомість буде сильно приваблювати вітчизняних та іноземних інвесторів у найближчий період.

План провінції Куангнам визначив освоєння понад 10 000 гектарів промислових земель з цього часу до 2030 року. Практичний досвід довів, що промислові землі були і залишаються найефективнішими, найприбутковішими та роблять найбільший внесок у місцевий соціально -економічний розвиток.

-----------------------
Урок 3: Коли сільськогосподарські угіддя «розкриваються»

Джерело: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html