Впровадження Земельного закону 2024 року: очікування щодо вивільнення ресурсів

Після багатьох років реалізації, люди, які придбали землю в рамках міського проєкту компанії Bach Dat An, досі не отримали червоних книг. Фото: Х.КВАНГ

Час земельних брокерів та продажу "зеленого рису" минув.

Близько 200 зустрічей провінційних установ з громадянами для вирішення проблем, що виникають у зв'язку з проектами, інвестованими компанією Bach Dat An, є типовими випадками наслідків періоду «вибуху» так званих проектів міського розвитку.

До цього моменту, хоча влада доклала значних зусиль та виконала відповідальність, а найвище керівництво провінції висунуло «ультиматум», ймовірно, знадобиться ще деякий час, щоб повністю розібратися зі справою Бах Дат Ана.

Не лише Бах Дат Ан, але й багато з майже 200 житлових та міських проектів у провінції, в які наразі інвестують підприємства, стикаються з проблемами на різних рівнях.

Ніхто ще не підрахував цифри (навіть оцінки) збитків, завданих державі, людям та бізнесу, але величезні втрати ресурсів, особливо земельних, та соціальні наслідки є очевидними реаліями. І владі всіх рівнів знадобиться ще багато років, щоб вирішити наслідки часу, коли проекти були всюди!

Закон про землю 2024 року та закони про нерухомість та житло (зі змінами), що набувають чинності з 1 серпня 2024 року, вимагають абсолютної заборони на поділ та продаж землі в районах усіх міст і селищ.

Водночас, проекти міського та житлового будівництва також суворіші, починаючи з етапу ліцензування та протягом усього процесу реалізації. Зокрема, вимога щодо публічного розкриття інформації та прозорості в громадській думці є всеохоплюючою та детально описує законність, масштаб та хід реалізації проекту.

Скасування проектів, що «захоплюють землю»

Згідно із Законом про землю 2024 року, інвесторам проектів, які не вводять землю в експлуатацію або відстають у використанні землі порівняно з графіком, зазначеним в інвестиційному проекті, буде надано продовження користування землею не більше ніж на 24 місяці та вони повинні сплатити державі додаткову суму коштів, що відповідає платі за користування землею та орендній платі за землю за продовжений період.

Якщо інвестор не ввів землю в експлуатацію після закінчення продовженого періоду, держава поверне землю без компенсації за землю, активи, пов'язані з землею, та решту інвестиційних витрат на землю.

За словами експертів, з новими правовими нормами буде запроваджено суворий «відбір» інвесторів у нерухомість; малий бізнес з обмеженими фінансовими ресурсами, опортуністичний та непрофесійний бізнес будуть виключені з гри.

Ситуація з продажем «зеленого рису» з метою отримання прибутку більше не існуватиме. Тому що підприємства зможуть відкривати проекти для продажу лише після повного виконання своїх зобов’язань перед державою та дотримання встановлених інфраструктурних умов.

Переглянутий Закон про ріелторську діяльність також забороняє діяльність аматорських ріелторів та фрілансерів (яких громадськість довго називала «земельними брокерами»). Він запобігає ситуації, коли муляри та продавці овочів також «торгують» землею; або широкому поширенню «агентів» з нерухомості з сільської місцевості до міста, що було поширеним явищем протягом тривалого часу.

Міське мислення

З 1 серпня 2024 року держава більше не видаватиме ліцензії на проекти поділу земельних ділянок у районах міст та селищ. Інвестори земельних проектів змушені зосереджуватися на сільській місцевості на околицях міст та селищ.

З огляду на значні обмеження простору для забудови, а також жорсткіші правові обмеження на проекти нерухомості, аналітики прогнозують, що ціни на землю зростуть найближчим часом, що створить невигідні умови для людей з низьким рівнем доходу, які мають реальну потребу в землі для житла.

Зокрема, як тільки політика «запровадження високих податків для людей, які мають багато будинків та земельних ділянок, але не використовують їх ефективно» згідно з Постановою 18 13-го Центрального Виконавчого Комітету, не буде інституціоналізована законодавчо, спекуляції землею, ймовірно, все ще будуть привабливими для багатьох людей.

Куангнам нещодавно зазнав серйозних наслідків від нестримного розвитку міст і, безсумнівно, засвоїть багато цінних уроків.

Найбільш очевидним з них є поширене та стійке опустелювання в багатьох міських районах, незважаючи на завершення будівництва інфраструктури; ситуація, коли більшість людей купують землю в проектах переважно з метою ділових спекуляцій; втрата землі для виробництва, тоді як проекти залишаються занедбаними та перебувають у аварійному стані протягом багатьох років; соціальна історія багатьох домогосподарств та окремих осіб, які дуже розчаровані необхідністю осісти та заробляти на життя, але ціни на землю занадто недосяжні...

Урбанізація та розвиток міст – це неминучі тенденції. Але як, у якому напрямку та за яким дорожнім планом слід діяти на кожному етапі розвитку – це проблема, яку кожна місцевість повинна враховувати, щоб найефективніше використовувати земельні ресурси відповідно до партійної орієнтації та гармонійно вирішувати соціальні проблеми.

Зазначимо, що у Переліку проектів залучення інвестицій та пріоритетів залучення інвестицій провінції Куангнам на період 2024-2025 років (Рішення народного комітету провінції № 1221-QD/UBND від 21 травня 2024 року) з 233 проектів у населених пунктах є до 40 проектів, що залучають інвестиції в міський розвиток, переважно у вигляді ринкових зон, міських житлових районів (земельний бізнес).

Важко визначити, скільки чи скільки проектів є справді необхідними та терміновими, яка цільова аудиторія (бізнес-спекулянти чи житлові потреби місцевих жителів), включаючи проблеми вхідних та вихідних даних проекту, але, безумовно, це будуть питання, які не можна ігнорувати, враховуючи, що населені пункти в провінції занадто «усвідомлюють» це і їм довелося платити ціну за проекти поділу та продажу землі.

Ще один вартий уваги прогноз експертів після набрання чинності трьома вищезгаданими законами щодо землі полягає в тому, що промислова нерухомість найближчим часом сильно приваблюватиме вітчизняних та іноземних інвесторів.

У провінції Куангнам передбачено освоєння понад 10 тисяч гектарів землі промислового парку з цього часу до 2030 року. Практика довела, що промислові землі сприяли і сприяють найвищій ефективності, генерують прибуток і роблять найбільший внесок у місцевий соціально -економічний розвиток.

-----------------------
Урок 3: Коли сільськогосподарські угіддя «розв’язані»

Джерело: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html