Завдяки низці заходів підтримки з боку уряду та Державного банку, починаючи з другої половини 2023 року, ринок нерухомості демонструє ознаки покращення обсягу угод у деяких сегментах. Очікується, що у 2024 році ринок нерухомості продовжить відновлюватися.
Пан Нгуєн Мінь Зянг, старший експерт з управління активами клієнтів KB Securities Vietnam, поділився з PV.VietNamNet інформацією про ринок нерухомості, а також про акції компаній з нерухомості та перспективи у 2024 році.
Яскравими плямами є квартири та окремі будинки.
– Ринок нерухомості продемонстрував ознаки відновлення у другій половині 2023 року. Як ви оцінюєте цю оцінку?
Пан Нгуєн Мінь Зянг: Ринок нерухомості у 2023 році, за моїми спостереженнями, дещо покращився у другій половині року, але він локалізований та чітко диференційований. Сегмент старих квартир у великих містах, таких як Ханой та Хошимін, продовжує зростати в ціні. Деякі проекти, що відкриваються на продаж квартир середнього цінового сегмента, залучили інвесторів до витрат.
Крім того, сегмент приватного житла також досить добре відновився. Деякі провінції та міста з активним розвитком державних інвестицій також є місцями, куди приїжджає багато інвесторів, і ціни продажу в цих районах також знизилися менше, ніж загальний рівень. У сегменті землі, приміських земельних ділянок, торгових будинків, курортних вілл тощо, продовжують спостерігатися похмурі часи.
Національні збори щойно офіційно ухвалили три важливі закони, які безпосередньо впливають на галузь нерухомості: Закон про житло (зі змінами); Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості (зі змінами) та Закон про землю (зі змінами).
Сектор нерухомості дуже залежить від правових факторів, що дозволяє розблокувати джерела капіталу та пришвидшити реалізацію проектів. Тому інвестори сподіваються, що вищезазначені 3 закони, які офіційно набули чинності з 1 січня 2025 року, стануть поштовхом для процвітання та сталого розвитку ринку в новому циклі.
– Переходячи до 2024 року, як ви оцінюєте продовження темпів відновлення ринку?
У 2024 році м'яка монетарна політика продовжує бути важливим фактором, що допомагає ринку нерухомості підтримувати темпи відновлення. Значна кількість житлових депозитів кінця 2022 та початку 2023 років повернеться до виробництва, а частина з них знайде інвестиційні канали. При цьому нерухомість завжди є пріоритетом. Коли політика управління стабільна, повертається довіра інвесторів, що також є часом, коли ринок нерухомості має тенденцію до потепління.
Перспективи ринку позитивні, але, ймовірно, будуть локалізованими та фрагментованими.
Елітні сегменти, такі як курортні вілли, магазини-хауси тощо, залишатимуться похмурими, не маючи інвесторів. Поряд з цим, високоспекулятивний сегмент землі та землі під «зелений рис» також залишатиметься тихим, оскільки більшість інвесторів, що беруть участь у цьому сегменті, використовують високий фінансовий леверидж, реальний попит невеликий, а юридичні процедури все ще не завершені. Ситуація з надлишком пропозиції в цьому сегменті дуже велика, тому її важко покращити у 2024 році.
Крім того, сегмент квартир у великих містах, таких як Ханой та Хошимін, має прийнятну ціну продажу для людей із середнім доходом. Далі, сегмент індивідуального житла також продовжить відновлюватися з урахуванням реальних потреб людей.
Зіткнувшись із 3 викликами
– На вашу думку, з якими викликами ще стикається ринок нерухомості?
Я думаю, що ринок нерухомості стикається з трьома викликами.
По-перше, це загальний контекст економіки. У 2024 році світова економіка може сповільнитися. Усередині країни зростання кредитування до кінця жовтня 2023 року досягло лише 7,39% і по-справжньому прискорилося лише в останні два місяці року, досягнувши 13,7% зростання. З цього видно, що попит на нові кредити з боку бізнесу та населення дуже низький, тоді як раніше процентна ставка була досить високою.
Світова економіка загалом все ще перебуває в сірому тоні. Внутрішній грошовий потік дуже низький. Індекс PMI у виробничій сфері В'єтнаму вже багато місяців перебуває нижче 50 пунктів, що також є ознакою того, що попит в економіці все ще досить низький. Тому з цим викликом стикається не лише сектор нерухомості, а й усі сектори економіки.
По-друге, це грошовий потік. У 2023 році кредити на нерухомість, що становлять понад 21% від загального обсягу кредитування в економіці, зросли швидше, ніж загальні темпи зростання галузі. Це відображає ефективність політики щодо усунення труднощів та рішень, що допомагають підприємствам нерухомості отримати доступ до капіталу.
Однак, слід зазначити, що грошовий потік підприємств у сфері нерухомості здебільшого стикається з труднощами. У 2023 році кількість підприємств з новими проектами на продаж була дуже малою, а грошовий потік від основного бізнесу був переважно негативним.
Якщо до 2024 року проекти не зможуть вирішити юридичні проблеми та завершити інфраструктуру для виведення продуктів на ринок, ризики існуватимуть. Не кажучи вже про те, що тиск на погашення облігацій є величезним, перевищуючи 120 000 мільярдів донгів. Це найбільший рівень погашення за останні 5 років.
По-третє, це юридичний фактор. Бізнес у сфері нерухомості стикається з багатьма труднощами в процесі реалізації проектів. Це також є причиною зменшення пропозиції в останні роки.
Новий проект вимагає 70% внеску капіталу від клієнтів та позик. Інвестор забезпечує лише 30% капіталу. Якщо виникнуть юридичні труднощі, підприємство не зможе отримати доступ до капіталу для реалізації проекту, що уповільнить його, збільшить витрати, що призведе до багатьох наслідків для підприємства та ризиків для ринку.
Тому я вважаю, що законність є ключовим фактором ринку нерухомості.
Зворотно з 2025 року, чи прорив на ринку нерухомості відбудеться з 2027 року?
- Коли, на вашу думку, ринок розвернеться? Які поради ви можете дати інвесторам у нерухомість?
Первинний ринок у період 2024-2025 років матиме зниження цін продажу з боку інвесторів. Це необхідно для того, щоб бізнес міг вийти зі складного кола. Попит і пропозиція можуть легше зустрітися. Це також один із сигналів для пошуку поворотної точки на ринку нерухомості.
Ще одним важливим сигналом є доходи населення. З огляду на зниження доходів населення, важко побачити точку розвороту на ринку нерухомості у 2024 році. Це може бути лише повільне відновлення, переважно диференційоване.
Наступним важливим фактором є правова сфера, оскільки три важливі закони набувають чинності з 1 січня 2025 року. Це також вважається перехідним періодом між старим і новим циклами.
Згідно з моїм дослідженням, зазвичай після точки розвороту ринку знадобиться щонайменше 2 роки, щоб стабілізуватися та знову сильно зрости.
Тому я прогнозую, що друга половина 2025 року стане поворотним моментом на ринку нерухомості. Починаючи з 2027 року, ринок дійсно покращиться, коли економічний цикл пройде складний період, правова система буде завершена, а доходи людей знову почнуть зростати. Підприємства також зростатимуть з відповідною бізнес-орієнтованістю.
Для інвесторів, я вважаю, що управління особистими грошовими потоками та вибір правильного часу для інвестування в цьому контексті є надзвичайно важливими.
Коли економіка все ще перебуває на невизначеній стадії, а геополітичний контекст нестабільний, розподіл інвестицій має бути відповідним і може мати значні наслідки. У сфері нерухомості інвесторам слід шукати нерухомість у центральному ключовому районі з вигідним грошовим потоком. Крім того, є райони, які активно пропагуються для державних інвестицій, сегмент для людей із низьким середнім рівнем доходу тощо. Важливо вибрати правильний час на основі точки розвороту ринку, щоб грошовий потік міг сприяти найкращим інвестиційним результатам.
Акції компаній з нерухомості уважно стежать за коливаннями ринку нерухомості.
– Як ви оцінюєте акції компаній з нерухомості, що котируються на фондовій біржі?
Я вважаю, що ринок нерухомості завжди тісно пов'язаний і узгоджується з цінами акцій компаній, що котируються на біржі, з нерухомістю.
Під час земельної лихоманки 2021 року акції компаній з нерухомості зросли в 5-10 разів лише за кілька місяців. У 2022 році, коли ринок нерухомості завмер, ціни на багато акцій компаній з нерухомості «розлилися в 5-10 разів». Я часто називаю акції компаній з нерухомості «наскільки вони зростають, наскільки вони падають», що чітко відображає природу ринку та труднощі бізнесу.
У 2022 році багато інвесторів та власників бізнесу з нерухомості ліквідували свої акції. Це був найскладніший період для ринку нерухомості.
Однак, завжди є можливість у небезпеці. Найскладніший час – це завжди найкращий час для «полювання». Об’єктивно кажучи, багато компаній з нерухомості, що котируються на біржі, стикаються з труднощами через масштабний розвиток проектів та високий рівень заборгованості. Однак є також багато хороших компаній з нерухомості, і саме зараз вони вирушать на пошуки.
Я прогнозую, що 2024-2025 роки стануть бумом злиттів та поглинань (M&A) у секторі нерухомості.
Для індивідуальних інвесторів це також дуже гарний час для перевірки бізнесу, пошуку якісних компаній для інвестування з довгостроковим баченням.
Гарний бізнес повинен мати хороший та здоровий фінансовий потенціал. Ці підприємства мають невеликий борг та низький рівень левериджу. Сам бізнес також повинен бути гнучким у своїй бізнес-орієнтації, наприклад, перехід на сегмент для групи із середнім рівнем доходу, будівництво соціального житла тощо, щоб підтримувати дохід та грошовий потік у нинішніх складних умовах.
Фінансово сильні компанії на цей час матимуть багато можливостей для злиттів та поглинань, які принесуть цінність сталого розвитку в новому циклі. На це слід звернути увагу інвесторам, які шукають хороший бізнес.
Слід наголосити, що операційний цикл ринку нерухомості буде довшим і повільнішим, ніж фондового ринку загалом. Інвестори повинні мати довгострокову перспективу, якщо зараз інвестують в акції компаній з нерухомості, оскільки «надвелика» хвиля ринку нерухомості минула. Щоб сформувати таку велику хвилю, як у 2021 році, група акцій ринку нерухомості накопичувала активи протягом 7-8 років.
Дякую!
На вашу думку, які основні положення трьох нових законів: Житлового закону (зі змінами); Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості (зі змінами) та Земельного закону (зі змінами) матимуть позитивний вплив на ринок нерухомості в новому циклі?
* Це має на меті надати в'єтнамцям, які проживають за кордоном, право займатися нерухомістю, як і жителі країни. Це допоможе збільшити щорічні грошові перекази до В'єтнаму. В'єтнам входить до трійки країн з найбільшими грошовими переказами у світі.
* Посилити процес поділу та продажу землі. Це мінімізує спекуляції землею, уникне марнування ресурсів та зосередить увагу на сегментах з реальним попитом.
Найближчим часом компанії з нерухомості повинні орієнтуватися на відповідні сегменти нерухомості для нового циклу, тим самим сприяючи стабілізації та більш сталому розвитку ринку нерухомості.
* Надання рожевих книжок для міні-квартир без зазначення терміну володіння квартирою.
* Землі без документів на землекористування, виданих до 1 липня 2014 року, будуть внесені до Червоної книги.
* Скасувати систему ціноутворення на землю, визначати ціну на землю відповідно до ринкових принципів. Диверсифікувати форми компенсації для людей, чиї землі повернуті. Організувати житло для переселення до повернення. Тим, чиї сільськогосподарські угіддя повернуті, буде надано компенсацію у вигляді житлової землі/житла.
Це допомагає людям отримувати більше користі, а підприємствам легше розчищати землю та швидше реалізовувати проекти.
* Підприємствам сплачується податок за користування землею щорічно, замість того, щоб сплачувати його весь одразу.
* Більш відкритий механізм для сільськогосподарських угідь, наприклад, збільшення максимального обсягу індивідуальної власності з 10 до 15 разів. Особи, які безпосередньо не виробляють сільськогосподарські угіддя, все ще можуть отримувати передачу земель для вирощування рису.
Підсумовуючи, ці три закони зі змінами мають глибокий вплив на всі аспекти суспільства, а також на всі класи людей. Очікується, що після їх введення в дію вони допоможуть підприємствам подолати правові труднощі, а також переорієнтують розвиток сектора нерухомості в новому циклі. Пропозиція нерухомості поступово повернеться та перейде до продуктів, які принесуть сталу цінність економіці та будуть спрямовані на задоволення основних потреб людей.
Джерело
![[Фото] Закриття 14-ї конференції Центрального Комітету партії 13-го скликання](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762404919012_a1-bnd-5975-5183-jpg.webp)
Коментар (0)