Пропозиція щодо обмеження кредитів на друге житло: необхідні «живі» дані для продовження політики

(CLO) Експерти стверджують, що перед запровадженням податків чи виданням нової політики, пов’язаної з ринком нерухомості, В’єтнаму потрібні дані – і це мають бути «живі» дані, достовірні дані.

Щодо нової пропозиції Міністерства будівництва обмежити кредити на купівлю другого житла, щоб контролювати спекуляції на ринку нерухомості та охолоджувати ціни на житло, доктор Тран Сюань Луонг, заступник директора Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості, підтвердив: Пропозиція Міністерства будівництва розрізняти перше та друге житло є необхідною.

Д-р Тран Сюань Луонг, заступник директора Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості. (Фото: LD)

– Пане, коли потоки капіталу скоротяться, психологія ринку, безумовно, зазнає певних змін. На вашу думку, це крок, який призводить до уповільнення ринку, чи можливість для капіталу повернутися до потрібної цільової аудиторії – реальних покупців житла?

Я співчуваю покупцям житла в нинішніх умовах, адже купити житло, особливо у великих містах, дуже складно. Я також співчуваю Міністерству будівництва, коли воно відповідає за регулювання ринку та цін на житло, особливий товар, який має великий вплив не лише на соціальне забезпечення, а й на економіку . Якщо ціну на житло не вдасться підтримувати, це вплине навіть на безпеку та національну оборону.

Я вважаю, що перш ніж ми зможемо оподатковувати чи запроваджувати політику, нам потрібні дані – і це мають бути «живі» дані, достовірні дані. Наразі вони недоступні, тому політика часто має «клінічний» характер, без довгострокового бачення.

Пропозиція Міністерства будівництва розрізняти перше та друге житло є необхідною та відповідає світовій тенденції, але це лише короткострокове рішення. У довгостроковій перспективі дані та правова система мають бути синхронізовані, щоб досягти потрібної мети.

Якщо податок застосовувати поспіхом, це неодмінно вплине на ринок, навіть призведе до його «раптового гальмування», що спричинить ланцюгову реакцію. Коли податок буде запроваджено, буде зрозуміло, на кого це вплине, тому до цього процесу необхідно ретельно підготуватися.

Щодо розвитку ринку нерухомості, як державний менеджер, важливо підтримувати стабільність, оскільки це товар першої необхідності. Перш за все, земля належить народу та управляється державою, тому необхідно вживати заходів для створення чистої земельної пропозиції для інвесторів. Коли бізнесу доводиться витрачати забагато часу, адміністративні витрати будуть впливати на ціни на житло.

Що стосується джерел капіталу, то В'єтнам наразі не має довгострокового капіталу для цього сектору та переважно покладається на комерційні банки. Тим часом банки повинні забезпечувати прибутки та безпеку кредитів.

Неповні дані про доходи людей ускладнюють для банків визначення їхньої здатності погашати борги, що ускладнює покупцям житла доступ до кредитів.

У багатьох країнах, таких як Сінгапур чи Корея, люди мають фонд житлових заощаджень – кошти беруться з їхнього доходу, щойно вони починають працювати. Коли вони накопичують 40-50% вартості житла, решту держава позичає на довгостроковий термін із пільговими процентними ставками.

Завдяки цьому вони мають як чисту землю, так і довгостроковий капітал для забезпечення цілей сталого житла. У В'єтнамі важкодоступна земля та капітал, а соціальне житло має ті ж процедури, що й комерційне житло, тому вирішити цю проблему дуже складно.

- З точки зору бізнесу та брокерів з нерухомості, чи має Асоціація брокерів з нерухомості В'єтнаму якісь пропозиції чи рекомендації для Міністерства будівництва та банків, щоб регулювання потоків капіталу могло контролювати ризики та допомогти ринку стабілізуватися та не допустити спаду?

Що стосується даних, то зрештою, кредитування потрібної цільової аудиторії все ще залежить від даних. По-перше, це персональні дані. Ми знаємо не лише кожного окремого позичальника, але й його зв'язки, і це можна зробити за допомогою даних. Коли дані будуть зібрані, більше не буде дітей, які стоять на ім'я власника нерухомості, і ми зможемо влучити в потрібну ціль.

Ми повинні терміново створити набори даних, тільки тоді ми зможемо знайти довгострокові та точні рішення. Якщо у нас немає даних, важко запитати, як знайти найкраще рішення. У короткостроковій перспективі нам потрібно покращити державне управління, посилити нагляд, інспектування, експертизу та пост-аудит банків.

Якщо подивитися на поточне зростання цін на житло, то кожен, хто бере участь, зацікавлений у цьому. Наприклад, в адміністративних процедурах той, хто їх видає, має свою частку; на етапі розподілу капіталу також зацікавлені люди в банківському секторі; а ще є посередники. Усе це разом призводить до дуже високого зростання цін на житло.

На мою думку, у довгостроковій перспективі нам потрібні стандартні дані: особисті дані, стосунки, фінанси, рух грошових коштів та джерела коштів. Незалежно від того, чи є ці гроші чистими, ми повинні їх контролювати. Тому що сьогодні люди купують будинки, не звертаючи уваги на ціну, а це ознака відмивання грошей. Якщо ми не можемо контролювати рух грошових коштів, це дуже небезпечно.

Наразі потрібне короткострокове рішення, таке як посилення інспекцій, нагляду та пост-аудиту. Такі міністерства, як Міністерство будівництва та Міністерство фінансів, повинні координувати впровадження. Якщо ми чекатимемо, поки матимемо достатньо даних для видання політики, буде надто пізно.

Для дотримання політики необхідні «живі» дані. Ілюстративне фото/CD

– Пане Тран Сюань Луонг, на вашу думку, чи є поточна тенденція надходження кредитного капіталу в нерухомість позитивним сигналом чи ні? І як ви оцінюєте цю тенденцію найближчим часом?

Наразі банки змушені дотримуватися політики держави, зокрема, знижувати процентні ставки за кредитами, продовжувати терміни кредитування та зобов'язуватися підтримувати стабільні процентні маржі.

Банки повинні мобілізувати капітал у людей, але джерело мобілізації та попит на кредити спрямовані в протилежних напрямках: довгострокова мобілізація має високі процентні ставки, тоді як довгострокові кредити повинні підтримувати низькі процентні ставки. Це дуже складна проблема для банківської системи.

Я сподіваюся, що в поточний період банки розуміють, що після багатьох років накопичення прибутків їм тепер потрібно розділити тягар із суспільством та державою.

Якщо банки намагатимуться «ухилитися» від цієї політики, наприклад, вимагаючи від позичальників придбання додаткових страхових пакетів, придбання гарних номерів рахунків або додаткових послуг, то витрати для позичальників, особливо для молодих покупців житла, зростуть. У цей час політика державної підтримки втратить свій практичний ефект.

Я сподіваюся, що банки, попри труднощі, все ж таки повинні будуть виконувати свої соціальні обов'язки, співпрацювати з державою, щоб впроваджувати політику на практиці та вирішувати короткострокові труднощі для ринку.

У довгостроковій перспективі, звичайно, ми повинні дотримуватися правил ринку – кредити, процентні ставки та інвестиції повинні функціонувати на основі прозорості, даних та здорової конкуренції.

Дякую!

Джерело: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html