Ринок нерухомості Хошиміна - Частина 1: Юридичні проблеми, брак пропозиції

Урок 1: Юридичні проблеми, брак поставок

За даними Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), політика підтримки, разом із підтримкою бізнесу та управлінських агентств, не лише створює потужні можливості для відновлення, але й змінює структуру ринку відповідно до довгострокового бачення розвитку.

Залишилися виклики

Згідно зі звітом Статистичного управління міста Хошимін, дохід від нерухомості у 2024 році досягне 199,155 млрд донгів, що становитиме 60,3% від загального доходу від «інших послуг», з позитивним темпом зростання 6,7%. Однак, за даними Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), цей темп зростання не може приховати той факт, що труднощі тривають протягом останніх 4 років, коли багато проектів зупинилися або відкладено.

Однак зусилля уряду та Народного комітету Хошиміна щодо вирішення правових питань призвели до певних результатів, таких як врегулювання 64 проектів у 2024 році, 8 з яких було завершено. Однак понад 100 інших проектів не були врегульовані, що серйозно перешкоджає появі нових поставок на ринок.

Пан Ле Хоанг Чау, голова HoREA, зазначив, що той факт, що понад 100 проектів мають юридичні проблеми, які не були вирішені, не лише зупиняє пропозицію нового житла, але й серйозно впливає на структуру продукту на ринку. Сегмент елітного житла продовжує домінувати, тоді як попит на житло середнього та доступного цінового сегмента зростає.

Крім того, затримка із затвердженням проектів соціального житла спричинила серйозні соціальні наслідки. Люди з низьким та середнім рівнем доходу не мають доступу до доступного житла, що збільшує нерівність у доступі до міських ресурсів.

Примітно, що в Хошиміні у 2024 році було схвалено лише 12 житлових проектів для інвестицій, що значно менше за середню кількість 60 проектів на рік до пандемії COVID-19. З них було схвалено лише 1 проект соціального житла, що свідчить про серйозну стагнацію в розвитку сегмента доступного житла.

Крім того, жодному проекту не було виділено землю чи орендовано землю, і лише два проекти комерційного житла отримали дозволи на будівництво. Складні юридичні процедури, від затвердження інвестицій, затвердження детального планування 1/500 до оцінки землі, продовжують бути основними перешкодами для розвитку ринку.

З іншого боку, ринок нерухомості в Хошиміні також зазнає впливу низки несинхронізованих правових політик. Нормативні акти щодо оцінки проектів згідно із Законом про землю, Законом про житло та пов'язаними з ними указами насправді не створили сприятливих умов для подолання правових бар'єрів. Очікується, що впровадження нових механізмів, таких як Указ 115/2024/ND-CP та зміни до Закону про планування та Закону про інвестиції, стане поворотним моментом, але для їх практичного впровадження знадобиться більше часу.

Не кажучи вже про те, що підприємства з нерухомості зараз стикаються з великим тиском через брак інвестиційного капіталу. За оцінками, загальна вартість корпоративних облігацій, що погашаються в секторі нерухомості у 2025 році, може досягти 180 000 мільярдів донгів. Це змушує багато підприємств відкладати або повністю зупиняти поточні проекти, створюючи замкнене коло, яке стагнує ринок.

Незбалансована пропозиція, зростання цін на житло

У 2024 році на ринку Хошиміна буде лише 31 комерційний житловий проект, що знаходиться в стадії розробки, із загальною кількістю 31 167 квартир, що є різким зменшенням порівняно із середнім показником за попередній рік. Примітно, що лише 4 проекти мають право на мобілізацію капіталу, а саме 1611 квартир, усі в сегменті високого класу. Це вперше в історії ринку, коли більше немає пропозиції для сегмента середнього та доступного житла.

Крім того, структура продукту нерухомості перетворюється на «перевернуту піраміду», де елітне житло становило 100% пропозиції за 11 місяців 2024 року порівняно з 70,6% у 2020 році. Тим часом доступне житло – сегмент з найбільшим попитом – повністю зникло з ринку.

Цей серйозний дисбаланс призвів до неконтрольованого зростання цін на житло. Середня ціна на елітні квартири досягла 9,39 млрд донгів за одиницю, не враховуючи витрати, що виникають на вторинному ринку. У центральних районах, таких як Район 1 та Район 3, ціни на житло продовжують зростати, тоді як у місті Тху Дик та районі Бінь Чань все ще бракує нових проектів, що поглиблює розрив між цінами на житло та платоспроможністю населення.

Крім того, Міністерство будівництва прогнозує, що з коригуванням прейскуранта цін на землю у 2024 році ціни на житло можуть продовжити зростання на 15-20% у 2025 році. Це зростання цін не лише зменшує можливості володіння житлом для груп із середнім та низьким рівнем доходу, але й збільшує нерівність у доступі до житла у великих міських районах, таких як Хошимін.

Незважаючи на численні труднощі, очікується, що ринок нерухомості в Хошиміні все ж відновиться, якщо правові питання будуть ретельно вирішені. Такі райони, як Біньчхан, Нябе та Тху Дик, з великими земельними фондами та покращенням транспортної інфраструктури, можуть стати основними рушіями зростання.

Очікується, що ключові проекти, такі як лінія метро 1, швидкісна автомагістраль Хошимін-Мокбай та кільцева дорога 3, не лише допоможуть зв'язати центральну частину з передмістям, але й створять можливості для розвитку міст-супутників, таких як Лонг Ан, Донг Най та Бінь Дуонг.

Однак, щоб скористатися цим потенціалом, необхідно найближчим часом вирішити правові перешкоди. Хошиміну необхідно зміцнити механізм зв'язку між управлінськими органами, скоротити час обробки інвестиційних проектів; водночас, для забезпечення сталого розвитку необхідно зосередитися на моніторингу цін на житло та збалансуванні структури продукту на ринку.

Остання стаття: Розплутуючи вузли, скориставшись можливістю прорватися

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406