Хоча ринок нерухомості відновлюється, диференціація стає дедалі більш очевидною. У той час як спекулятивні продукти, які не мають експлуатаційної цінності, ще не показали значного покращення, продукти, які можуть генерувати негайний грошовий потік, зафіксували позитивні транзакції.
Хоча ринок нерухомості відновлюється, диференціація стає дедалі більш очевидною. У той час як спекулятивні продукти, які не мають експлуатаційної цінності, ще не показали значного покращення, продукти, які можуть генерувати негайний грошовий потік, зафіксували позитивні транзакції.
Колись «гравець», що спеціалізується на свінг-трейдингу, але коли ринок змінився, пан Хоанг Мінь, інвестор у нерухомість у Хошиміні, змінив свою стратегію.
Пан Мінь сказав, що коли ринок був активним, йому потрібно було лише внести квартиру або земельну ділянку на першому етапі продажу, щоб мати змогу одразу продати її за вищою ціною та отримати високий прибуток. Але коли ринок сповільнився, все стало не так просто. Заміська земельна ділянка, яку він раніше купив, була заблокована від ліквідності. Кількість покупців різко зменшилася, а ті, кому потрібно було продати, були змушені значно знижувати ціни. Цей інвестор усвідомив, що якщо він продовжить свою спекулятивну стратегію, то може потрапити в ситуацію «надлишку пропозиції», як і багато інших інвесторів.
Після довгих роздумів він вирішив змінити свою стратегію. Замість того, щоб зосереджуватися лише на продуктах з елементами «серфінгу», він почав шукати активи, які можна було б негайно використати для створення стабільного грошового потоку.
Наприкінці минулого року пан Мінь вирішив придбати однокімнатну квартиру в 7-му районі (Хошимін) за 2,5 мільярда донгів. Це завершений проєкт з великою житловою забудовою, який орендують багато іноземних експертів. Після завершення внутрішнього оздоблення він швидко здав її в оренду за 13 мільйонів донгів на місяць.
За словами пана Міня, для збереження капіталу інвестування в будь-яку нерухомість не є абсолютно безпечним, а необхідно вибирати «захисні» сегменти. Тобто нерухомість може як чекати зростання цін через 3-5 років, так і приносити стабільний грошовий потік у короткостроковій перспективі.
У нещодавньому звіті В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS) також зазначалося, що понад 5 років тому багато хто вважав квартири різновидом «споживчого активу» та їх важко порівнювати з іншими сегментами нерухомості. Але зараз, коли баланс попиту та пропозиції все більше схиляється на бік попиту, ціни на квартири вступають у довгостроковий цикл зростання, значно перевищуючи багато інших сегментів.
Ціни на квартири постійно зростають і встановлюють новий рівень, що призводить до того, що ціни на оренду квартир також мають тенденцію до «підйому», із середнім зростанням на 10-20% у 2024 році. У центрі міста майже немає квартир з ціною оренди нижче 10 мільйонів донгів/місяць, звичайна ціна оренди квартир з 1 спальнею становить 10-15 мільйонів донгів/місяць, квартир з 2 спальнями — 15-20 мільйонів донгів/місяць.
Окрім впливу зростання попиту на оренду, постійно зростаючі ціни на квартири також безпосередньо впливають на цінову стратегію орендодавців. Коли ціни на житло зростають, орендодавці змушені підвищувати орендні ціни, щоб забезпечити прибуток та збалансувати грошовий потік від інвестицій.
Однак насправді, норми прибутку від оренди квартир стають дедалі нижчими, оскільки ціна оренди не може встигати за зростанням цін на житло. Темпи зростання цін на оренду становлять лише близько половини ціни на житло у 2024 році, виходячи з того, що норми прибутку від оренди квартир у В'єтнамі становлять лише менше 4%, зазвичай менше 2%, що нижче заощаджень.
В умовах відсутності великої кількості первинних джерел, діяльність з передачі квартир на вторинному ринку відбувається активно. Дані Дослідницького інституту послуг Dat Xanh показують, що нова пропозиція здебільшого є наступним етапом існуючих проектів, тому ринок зафіксував різницю в трансфертних цінах на 10-20% порівняно з вторинними проектами. Багато елітних проектів, які щойно були передані в експлуатацію, також мають підвищені трансфертні ціни на 15-25%.
Пан Тран Хієн Фуонг, генеральний директор Seaholdings, визнав, що грошовий потік почав повертатися на ринок, але спосіб його роботи буде зовсім іншим, ніж раніше. Клієнти зараз вибагливі, вони часто обирають проекти з належними юридичними процедурами; або ж, у випадку з вторинними проектами, вони погоджуються купувати лише тоді, коли квартира має «рожеву книгу» (або «рожеву книгу»), завершена, має повне підключені комунальні послуги та може бути негайно введена в експлуатацію.
За словами пана Фуонга, ринок диференційований за регіонами. У деяких місцях, хоча ціни різко впали, ліквідність все ще низька, але в місцях з реальним попитом ціни швидко відновилися. Це свідчить про те, що механізм функціонування ринку починає базуватися на реальному попиті, а не на спекуляціях.
Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html
Коментар (0)