На тлі чотирирічного спаду на ринку нерухомості Китаю в соціальних мережах поширюється дивна історія. Оскільки мільйони домовласників стикаються з перспективою «негативного власного капіталу» (вартість їхнього будинку падає нижче залишку іпотеки) та ризиком повної втрати своєї власності, з'явилося неочікуване рішення: навіть якщо ваш будинок вилучено, ви все одно можете законно зберегти право власності.
Цікавість спонукала репортера з Lianhe Zaobao провести розслідування. Всього через кілька днів після того, як він залишив коментар до публікації, він отримав понад десяток повідомлень від «експертів», усі з яких стверджували, що можуть допомогти «врятувати будинок».
Це ворота до тіньового бізнесу, унікальної послуги, що народилася з самого відчаю ринку.
На тлі замороженого китайського ринку нерухомості тіньовий бізнес з ощадного житла заробляє гроші, оскільки домовласники з негативним власним капіталом прагнуть зберегти свою нерухомість, викуповуючи власні безнадійні борги (Фото: Reuters).
Унікальна тактика порятунку вдома
«Ви не просто втрачаєте свій будинок; ви відстаєте на десятиліття порівняно з іншими. Купівля нового будинку стане далекою мрією», – попередила експертка по телефону, витративши півгодини на аналіз серйозних наслідків припинення виплат боргів.
Занепокоївши клієнта, вона запровадила свою першу тактику: реструктуризацію кредиту, щоб зменшити щомісячний платіж, допомагаючи домовласнику тимчасово пережити складний період. «Просто зачекайте ще кілька років, і ціни на житло неодмінно знову зростуть», – впевнено сказала вона.
Але справжній секрет розкривається лише тоді, коли клієнт вагається. Цей процес набагато складніший і сміливіший.
Це навмисне невиконання зобов'язань. У такому випадку власник житла припиняє здійснювати платежі в розстрочку, що дозволяє банку конфіскувати майно та виставити його на аукціон.
Саме тоді втручаються «родичі». Довірений родич або друг за допомогою «компанії з порятунку будинків» візьме участь в аукціоні та викупить будинок, часто лише за половину ринкової вартості. На папері власник змінився, але насправді попередній власник зберігає повні права користування.
Це також передбачає викуп власного боргу. Через низьку аукціонну ціну банківський борг залишається несплаченим. Банк продовжуватиме стягувати решту суми. Однак, якщо у домовласника немає інших активів для арешту, банк «припинить стягнення» та продасть безнадійний борг компанії з управління активами (КУА) зі значною знижкою, зазвичай лише 30% від початкової вартості. На цьому етапі через компанію-посередника неплатник може викупити свій власний борг за вигідною ціною.
Результатом стало ідеально розірване замкнене коло. Домовласник не лише зберіг своє житло, а й позбувся значної частини боргового тягаря. Звичайно, це «диво» не далося безкоштовно.
Служби «рятування дому» – отримання прибутку від болю банкрутства.
Зростання кількості «компаній з порятунку будинків» є найяскравішим доказом закону попиту та пропозиції, навіть за найскладніших обставин. Коли мільйони людей стикаються з однією й тією ж проблемою, з’являється нова галузь послуг, щоб її вирішити.
Їхня бізнес-модель базується на використанні юридичних лазівок та відсутності інформації у клієнтів. Комісії за послуги недешеві, коливаються від 5% від початкової суми кредиту або від 8% до 20% від залишку. Для іпотечних кредитів вартістю мільйони юанів це величезна сума.
«Ми не беремо ваші гроші. Ми беремо лише основну суму, яку ви винні банку», – пояснила одна експертка. Цей аргумент, хоча й дещо хибний, знайшов відгук у тих, хто опинився в скрутному становищі: краще сплатити велику комісію за збереження активів і зменшення боргу, ніж втратити все.
Розмір цього ринку швидко зростає. На платформі RedNote тема «дефолти за іпотекою» зібрала майже 60 мільйонів переглядів. Компанії хваляться, що мають досвід роботи з безнадійною заборгованістю за всіма типами активів, від квартир та офісів до готелів та заводів, і тепер працюють по всій країні.
Статистика також частково підтверджує це. Дані Guoxida показують, що лише у 2024 році на судові торги було виставлено 658 000 об'єктів нерухомості, що на 51,69% більше, ніж у попередньому році. Інші дослідницькі інститути повідомляють навіть про вищі цифри, до 1,6 мільйона об'єктів нерухомості.
Однак аналітики попереджають, що служби порятунку будинків є лише тимчасовим засобом і не можуть вилікувати першопричину. Власники будинків, які беруть участь у цьому процесі, ставлять себе в юридичну тягар, ризикуючи потрапити у складні судові процеси та серйознішу кредитну кризу в майбутньому.
На макрорівні, спосіб, у який «маніпулюють» та передають безнадійні борги, рівносильний закладанню чергової бомби уповільненої дії в і без того крихку фінансову систему Китаю.
Міжнародні інвестори знову шалено розпродають активи вартістю 140 мільярдів доларів із рекордними збитками. На фото зображено дві майже порожні житлові ділянки в проекті в місті Цідун, Китай, що контролюється Oktree Capital Management (Фото: Bloomberg).
Руйнівний відтік: комерційна нерухомість вартістю 140 мільярдів доларів «зникає».
На відміну від зусиль громадян щодо збереження своїх активів, міжнародні інвестори здійснюють масовий та руйнівний відтік коштів. Майже 140 мільярдів доларів, які вони інвестували в офісні будівлі, торгові центри та склади в Китаї протягом останніх 15 років, тепер стають величезним тягарем.
Відомі імена на світовій фінансовій карті, такі як BlackRock, Carlyle Group, HSBC та Standard Chartered, вивчають шляхи виходу, включаючи продаж активів зі значними збитками.
За даними Bloomberg Intelligence, загальна вартість продажу проблемних активів у Китаї досягла 16 мільярдів доларів між 2023 і 2024 роками, що становить 22% від загальної кількості угод минулого року – безпрецедентний показник. Банкіри та інвестори оцінюють, що капітальна вартість офісних будівель класу А в Пекіні та Шанхаї знизилася щонайменше на 40% порівняно з піком 2019 року.
Класичні угоди про «покидання корабля» стали широко розповсюдженими історіями у фінансовому світі.
«Знищення» BlackRock: Наприкінці 2024 року, після невдалої спроби продати дві офісні будівлі в комплексі Waterfront Place (Шанхай), фонд BlackRock вирішив відмовитися від активів, залишивши Standard Chartered Bank управління кредитом у розмірі 780 мільйонів юанів. Цей крок призвів до повного випаровування їхніх інвестицій в акціонерний капітал у розмірі 420 мільйонів юанів.
Угода Carlyle зі збитком 50%: Також у Шанхаї фонд Carlyle Group продав будівлю The Crest за 826 мільйонів юанів, що становить лише 57% від ціни, за яку вони купували її майже десять років, і навіть менше, ніж іпотечний кредит у розмірі 1 мільярда юанів.
«Венеція Сходу» від Oaktree: Навіть такий «фонд-стерв'ятник», що спеціалізується на полюванні на важкодоступні активи, як Oaktree Capital, має труднощі з мегапроектом курорту Evergrande Venice, який вони вилучили у Evergrande. Ціни на житло там впали більш ніж наполовину порівняно з піковим рівнем.
Навіть сектор логістики, який колись вважався процвітаючим завдяки буму електронної комерції, не застрахований від надлишку пропозиції. Blackstone, один з найбільших гравців, як повідомляється, змушений погоджуватися на зниження орендної плати в середньому на 25%, щоб утримати клієнтів.
Рішенням не може бути просто «врятування будинку» чи «продаж» активів.
Картина стає ще похмурішою, якщо подивитися на макроекономічні дані. Останній звіт Національного бюро статистики Китаю (NBS), опублікований 20 жовтня, показує, що ціни на нове житло у вересні впали на 0,4% порівняно з попереднім місяцем – найшвидше місячне зниження за 11 місяців.
Спад є повсюдним, від міст першого рівня, таких як Пекін та Шеньчжень, до міських районів нижчого рівня. Goldman Sachs зазначає, що менші міста стикаються з посиленими труднощами через «слабкі фундаментальні показники зростання та значний надлишок пропозиції».
Щодо комерційної нерухомості, ситуація ще гірша. Рівень вакантності офісних приміщень по всьому Китаю у 2024 році досяг майже 25%, що є найвищим показником в історії. Власники будівель опинилися втягнутими у запеклу «цінову війну», що призвело до падіння середньої орендної плати на 6,9% – найрізкішого річного падіння за всю історію спостережень. CBRE прогнозує, що ринок Шанхаю не зможе поглинути всю нову пропозицію до 2028 року.
Попередження про «втрачене десятиліття» для китайської комерційної нерухомості стає чіткішим, ніж будь-коли (Фото: Getty).
Контрастні історії китайських громадян, які відчайдушно намагаються зберегти свої будинки, та міжнародних фінансових установ, які розпродають активи в Китаї, є симптомами однієї й тієї ж хвороби: краху довіри та серйозного дисбалансу між пропозицією та попитом.
Якою б розумною чи унікальною не була схема «рятівної допомоги житлу», це лише тимчасове рішення, спосіб замаскувати гнійну рану, а не загоїти її. Вона не вирішує корінну проблему: ціни на житло впали надто низько, а доходи людей більше не є гарантованими.
Тим часом, відтік іноземних інвесторів є явним свідченням недовіри до перспектив відновлення ринку. Вони більше не вірять в історію зростання китайської нерухомості.
Експерт з економіки Оксфордського університету Ніколас Вілсон висловив застережливу оцінку: «До 2030 року номінальна вартість будівель може бути навіть нижчою, ніж у 2020 році». За його словами, перспектива «втраченого десятиліття» для китайської комерційної нерухомості поступово стає реальністю.
Зрозуміло, що вирішення цієї кризи не може полягати у фінансових хитрощах чи панічних продажах. Воно вимагає більш комплексного рішення, що випливає з економічного відновлення, стабільності робочих місць і, найголовніше, відновлення довіри як серед громадськості, так і серед інвесторів.
Джерело: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Коментар (0)