Послуга «порятунку будинків» на тлі кризи нерухомості в Китаї

(Ден Трі) - Підпільна галузь процвітає на хвилі банкрутств, тоді як мільярдні фонди масово виводять капітал. Ці дві крайності оголюють дедалі глибші тріщини на китайському ринку нерухомості.

На тлі чотирирічного спаду на ринку нерухомості в Китаї, дивна історія поширюється в соціальних мережах. Оскільки мільйони домовласників стикаються з перспективою «негативного власного капіталу» (вартість їхнього будинку менша за суму, яку вони винні банку) та ризиком втратити свою власність, з'явилося дивовижне рішення: навіть якщо банк конфіскує ваш будинок, ви все одно можете законно його зберегти.

Цікавість спонукала репортера з Lianhe Zaobao провести розслідування. Всього через кілька днів після того, як він залишив коментар під дописом, він отримав понад десяток повідомлень від «експертів», всі з яких були сповнені рішучості допомогти «врятувати будинок».

Це вікно в тіньову індустрію, унікальна послуга, народжена з ринкового відчаю.

Оскільки ринок нерухомості Китаю завмирає, тіньовий бізнес з порятунку житла заробляє гроші завдяки домовласникам з «негативним капіталом», які намагаються зберегти свою нерухомість, викуповуючи власні безнадійні борги (Фото: Reuters).

Унікальні хитрощі порятунку вдома

«Ви не тільки втратите свій дім, але й відстанете на десять років назад порівняно з іншими. Купити новий будинок буде дуже важко», – попередила експертка по телефону, витративши півгодини на аналіз жахливих наслідків несплати боргу.

Після того, як вона запанікувала у своїх клієнтів, вона почала використовувати свій перший трюк: реструктуризацію кредиту, щоб зменшити щомісячний платіж, допомагаючи домовласнику тимчасово пережити складний період. «Якщо просто протриматися ще кілька років, ціни на житло обов’язково знову зростуть», – впевнено сказала вона.

Але справжній секрет розкривається, коли клієнт вагається. Процес набагато складніший і сміливіший.

Це активне банкрутство. У цей час власник житла припиняє сплачувати внески, дозволяє банку накласти арешт і виставляє майно на судовий аукціон.

Ось тут і з'являється «родич». Довірений родич або друг за допомогою «компанії з порятунку будинків» зробить торги та викупить будинок назад, часто за половину ринкової ціни. На папері власник змінився, але насправді старий власник все ще має повні права користуватися ним.

Це також викуп власного боргу. Оскільки ціна на аукціоні низька, банківський борг ще не погашено. Банк продовжуватиме стягувати решту суми. Однак, якщо у домовласника немає інших активів для арешту, банк «припинить стягнення» та продасть безнадійний борг компанії з управління активами (КУА) зі значною знижкою, часто лише на 30% від початкової вартості. На цьому етапі, через компанію-посередника, неплатник може викупити свій власний борг за низькою ціною.

Результатом є ідеально замкнене порочне коло. Власник будинку не лише зберігає дах над головою, але й погашає більшу частину своїх боргів. Звичайно, це «диво» не дається безкоштовно.

Послуга «Порятунок будинку» – як заробити гроші, позбувшись болю банкрутства

Зростання кількості «компаній з порятунку будинків» є яскравою демонстрацією закону попиту та пропозиції, навіть у найскладніших обставинах. Коли мільйони людей стикаються з однією й тією ж проблемою, народжується нова галузь послуг, щоб вирішити її.

Їхня бізнес-модель базується на використанні юридичних лазівок та відсутності інформації від клієнтів. Комісії за послуги недешеві, коливаються від 5% від початкової вартості кредиту або від 8% до 20% від залишку кредиту. З огляду на іпотечні кредити на мільйони юанів, це величезна сума.

«Ми не беремо ваші гроші. Ми беремо лише той капітал, який ви маєте сплатити банку», – пояснила одна експертка. Цей аргумент, хоча й дещо хибний, вражає психологію тих, хто опинився у скрутному становищі: краще сплатити великий внесок, щоб зберегти майно та зменшити борг, ніж втратити все.

Ринок стрімко зростає. На платформі RedNote тема «дефолту за іпотекою» зібрала майже 60 мільйонів переглядів. Компанії хваляться, що мають досвід роботи з безнадійною заборгованістю за всіма типами активів, від квартир та офісів до готелів та заводів, і тепер працюють по всій країні.

Статистика також певною мірою підтверджує це. Дані Guoxinda показують, що лише у 2024 році на судові торги було виставлено 658 000 об'єктів нерухомості, що на 51,69% більше, ніж у попередньому році. Інші дослідницькі інститути називають ще вищу цифру, до 1,6 мільйона одиниць.

Але аналітики попереджають, що служби порятунку будинків – це лише тимчасовий засіб, а не ліки від основної проблеми. Власники будинків, які вдаються до цього процесу, потрапляють у юридичні складнощі, ризикуючи зіткнутися зі складними судовими процесами та серйознішою кредитною кризою в майбутньому.

На макрорівні, такі «підроблені» та переведені безнадійні борги схожі на закладку чергової бомби уповільненої дії в і без того крихку фінансову систему Китаю.

Міжнародні інвестори знову поспішають розпродати активи вартістю 140 мільярдів доларів із рекордними збитками. На фото зображено дві майже порожні житлові ділянки в проекті в місті Цідун, Китай, що контролюється Oktree Capital Management (Фото: Bloomberg).

Жорстокий відхід: 140 мільярдів доларів комерційної нерухомості «випарувалися»

На відміну від спроб зберегти багатство людей, міжнародні інвестори переживають масштабну та жорстоку втечу. Майже 140 мільярдів доларів, які вони вклали в китайські офісні будівлі, торгові центри та склади протягом останніх 15 років, тепер є величезним тягарем.

Відомі імена на світовій фінансовій карті, такі як BlackRock, Carlyle Group, HSBC та Standard Chartered, шукають способи виведення коштів, зокрема, змушені продавати активи з великими збитками.

За даними Bloomberg Intelligence, очікується, що обсяг продажів у Китаї, що потребують сплати податків, становитиме 16 мільярдів доларів США між 2023 і 2024 роками, що є рекордним показником у 22% транзакцій минулого року. Банкіри та інвестори оцінюють, що капітальна вартість офісних будівель класу А в Пекіні та Шанхаї знизилася щонайменше на 40% порівняно з піком 2019 року.

Класичні угоди, що «втекли з ринку», стали історією, яка поширюється у фінансовому світі.

«Знищення» BlackRock: Наприкінці 2024 року, після невдалої спроби продати дві офісні будівлі в комплексі Waterfront Place (Шанхай), фонд BlackRock вирішив відмовитися від активів, залишивши Standard Chartered Bank управління кредитом у розмірі 780 мільйонів юанів. Цей крок повністю знищив їхні інвестиції в акціонерний капітал у розмірі 420 мільйонів юанів.

50% збитків Carlyle: Також у Шанхаї фонд Carlyle Group продав будівлю The Crest за 826 мільйонів юанів, що становить лише 57% від вартості, яку він заплатив за неї майже десять років тому, і навіть менше, ніж іпотека в 1 мільярд юанів.

«Венеція Сходу» від Oaktree: Навіть такий фонд-стерв'ятник, який полює на проблемні активи, як Oaktree Capital, має труднощі з курортним проектом Evergrande Venice, який він вилучив у Evergrande. Ціни на житло там впали більш ніж наполовину від свого піку.

Навіть сектор логістики, який колись вважався процвітаючим завдяки буму електронної комерції, не застрахований від надлишку пропозиції. Blackstone, один з найбільших гравців, нібито був змушений погодитися на середнє зниження орендної плати на 25%, щоб утримати клієнтів.

Рішенням не може бути просто «врятування будинку» чи «його продаж».

Картина ще похмуріша, якщо подивитися на макродані. Останній звіт Національного бюро статистики Китаю (NBS), опублікований 20 жовтня, показав, що ціни на нове житло у вересні впали на 0,4% порівняно з попереднім місяцем – найшвидше місячне зниження за 11 місяців.

Уповільнення є повсюдним, від міст першого рівня, таких як Пекін та Шеньчжень, до міст нижчого рівня. Goldman Sachs заявив, що менші міста стикаються з дедалі більшими труднощами через «слабкі фундаментальні показники зростання та значний надлишок пропозиції».

Щодо комерційної нерухомості, ситуація ще гірша. Рівень вакантності офісів по всьому Китаю у 2024 році досяг майже 25%, що є найвищим показником за всю історію спостережень. Власники будівель опинилися втягнутими у запеклу «війну знижок», що призвело до падіння середньої орендної плати на 6,9%, що є найрізкішим річним зниженням за всю історію спостережень. CBRE прогнозує, що ринок Шанхаю не зможе поглинути всю нову пропозицію до 2028 року.

Попередження про «втрачене десятиліття» для комерційної нерухомості Китаю очевидніші, ніж будь-коли (Фото: Getty).

Історії про те, як місцеві жителі намагаються зберегти свої будинки, та як міжнародні фінансові установи розпродають активи в Китаї, хоча й протилежні, є симптомами однієї й тієї ж хвороби: краху довіри та серйозного дисбалансу між попитом і пропозицією.

Якою б розумною та унікальною не була схема «порятунку будинків», вона є лише тимчасовим рішенням, способом замаскувати гнійну рану, а не загоїти її. Вона не вирішує кореня проблеми: ціни на житло впали надто сильно, а доходи людей більше не є гарантованими.

Тим часом, відтік іноземних інвесторів є явним свідченням недовіри до перспектив відновлення ринку. Вони більше не вірять в історію зростання китайської нерухомості.

«До 2030 року номінальна вартість будівель може бути нижчою, ніж у 2020 році», – попередив Ніколас Вілсон з Oxford Economics, додавши, що перспектива «втраченого десятиліття» для комерційної нерухомості Китаю стає реальністю.

Зрозуміло, що вирішення цієї кризи не може полягати у фінансових хитрощах чи панічних продажах. Воно вимагає більш комплексного рішення, що ґрунтується на економічному відновленні, стабільності робочих місць і, що найважливіше, відновленні довіри як серед громадян, так і серед інвесторів.

Джерело: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm