Покрокове оформлення червоної книги для нерухомості, купленої та проданої за допомогою рукописних документів

Складний статус файлу з нерухомістю

На початку грудня 2023 року Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін звернувся до народних комітетів районів, міста Тху Дик, Управління земельної реєстрації міста Хошимін та його філіалів із проханням вести облік довільних змін у цілях землекористування, довільного поділу ділянок та рукописної передачі прав.

Згідно зі звітом Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін, у місті Хошимін є випадки, коли домогосподарства та окремі особи використовують сільськогосподарські угіддя, яким районний народний комітет надав сертифікат на право користування землею, і під час процесу використання відбулися такі зміни, як: розділення домогосподарств для окремого проживання; успадкування, отримання, передача частини земельної ділянки...

Щоб вирішити цю практичну потребу, землекористувачі довільно розділили ділянки, передали частину земельної ділянки вручну (без укладання договору про передачу прав користування землею та активів, закріплених за землею, як це передбачено), довільно змінили цільове призначення землі (будували будинки, працювали на сільськогосподарських угіддях...).

Оскільки земельне законодавство протягом багатьох періодів не мало своєчасного та повного регулювання, набувач у цих випадках не отримував свідоцтва про право користування землею, право власності на будинок та інші активи, пов'язані із землею (сертифікат).

Вищезазначена проблема існувала до того часу, як положення пункту 2 статті 82 Декрету № 43/2014/ND-CP дозволило врегулювання справ про отримання передачі, спадщини та дарування рукописними документами до 1 липня 2014 року.

Однак, оскільки земля була довільно розділена для передачі прав, більша частина переданої земельної площі не відповідала положенням Провінційного народного комітету.

Пан Нгуєн Тоан Тханг, директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін, оцінив: «Наразі немає конкретної статистики, оскільки декларування та реєстрація не організовані. Однак, згідно з нашими даними, ці випадки переважно зосереджені в приміських районах, особливо в районах зі швидкою урбанізацією, таких як Біньчхан, Хокмон, Біньтан тощо».

Щоб отримати відносно точну цифру, Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін необхідно провести загальноміське декларування та опитування у тісній координації між районами, містом Тху Дик, міськими округами, комунами, а також людьми, які «володіють» нерухомістю в цій ситуації.

Люди повинні чітко розуміти свої обов'язки та права співпрацювати у прозорому декларуванні, щоб мати конкретні та точні цифри.

Щоб видавати сертифікати на нерухомість, куплену та продану вручну, Хошиміну необхідно враховувати такі питання, як час купівлі-продажу; врегулювання порушень земельних та будівельних норм (штрафи, примусове знесення або реєстрація, примусове повернення незаконно отриманих доходів тощо); переглядати планування, забезпечувати дотримання правил щодо меж поділу земельних ділянок та інфраструктури тощо, щоб визначити кожен конкретний випадок, який відповідає вимогам.

Водночас, оскільки купівля-продаж рукописних документів не підтверджується компетентним органом, перевірка справжності часу купівлі-продажу є безпідставною та може бути легко використана для порушення нормативних актів. Якщо не дотримуватися суворо, це може легко призвести до «обходу закону» та поділу земельних ділянок без забезпечення ліміту.

«Тому необхідно враховувати видачу сертифікатів у цих випадках відповідно до законодавчих норм, а також вирішувати адміністративні порушення у земельному секторі. Видача сертифікатів у кожному випадку також повинна ґрунтуватися на плануванні, планах землекористування, умовах поділу земель та інфраструктурі. Ці питання знаходяться у віданні Народного комітету округу», – підтвердив пан Тханг.

Юридичні питання потребують роз'яснення

Адвокат Куач Тхань Люк, директор юридичної фірми LSX Law Firm LLC, зазначив, що наразі операції з нерухомістю між фізичними особами з використанням рукописних документів без нотаріального посвідчення є досить поширеними.

Причиною, чому дві сторони уклали таку угоду, було те, що вони не чітко розуміли правові норми, тому що нерухомість не мала свідоцтва про право користування землею, тому що вони довіряли одна одній, тому що не хотіли робити угоду публічною, щоб уникнути сплати податків...

Закон передбачає, що передача нерухомості повинна мати нотаріально посвідчений та сертифікований договір. Земельне законодавство протягом багатьох років уніфікувало положення про те, що договір про передачу прав користування землею має бути нотаріально посвідчений нотаріусом або Народним комітетом комуни, району чи міста, де розташована земля.

Адвокат Люк зазначив, що операції з нерухомістю, здійснені за рукописними документами, не відповідають формальним нормам і не можуть передати ім'я користувача на документи, що підтверджують право користування, тому вони не визнаються законом.

Покупець не визначається законом як законний власник чи користувач нерухомості.

Якщо покупець не визнаний законним землекористувачем, він/вона не має права конвертувати, передавати, успадковувати або заставляти землю. У випадку, якщо держава поверне землю, відповідальність за визначення землекористувача все ще залишатиметься продавцем.

Якщо між двома сторонами виникне спір щодо суми компенсації або очищення ділянки, ця сума буде зарахована на тимчасовий банківський рахунок до винесення рішення або ухвали про вирішення спору між двома сторонами.

Якщо угода або примирення не будуть досягнуті між продавцем і покупцем, то один з них повинен подати позов до суду за місцем розташування нерухомості для вирішення цього питання.

Наразі ситуація з нерухомістю без сертифікатів все ще є відносно поширеною. Хоча операції з нерухомістю без сертифікатів пов'язані з великими ризиками, багато людей все ще роблять це, оскільки чим більший ризик, тим вищий потенціал прибутку.

«У цьому випадку, для забезпечення прав покупця, доцільно скласти рукописний договір купівлі-продажу з пунктом про завдаток, в якому зазначено: Коли на землю та будинок надається сертифікат права користування землею, продавець несе відповідальність за проведення юридичних процедур передачі покупцеві, інакше з нього буде стягнуто штраф у подвійному розмірі отриманої суми. Завдяки цьому пункту, можливість виникнення спорів буде мінімізована, або, якщо виникнуть спори, права покупця також будуть гарантовані відповідно до закону», – сказав адвокат Люк.

Джерело