Покроковий процес видачі свідоцтв про право власності на землю для об'єктів нерухомості, куплених та проданих за рукописними договорами.

Người Đưa Tin•03/12/2023

Складність документації на нерухомість

На початку грудня 2023 року Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін звернувся до народних комітетів районів, міста Тху Дик, Управління земельної реєстрації міста Хошимін та його відділень з проханням вирішити справи про несанкціоновану зміну землекористування, несанкціонований поділ земельних ділянок та передачу права власності за рукописними документами.

Згідно зі звітом Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін, у Хошиміні трапляються випадки, коли домогосподарства та окремі особи використовують сільськогосподарські угіддя, на які їм було видано сертифікати на право землекористування районним народним комітетом. Під час використання відбувалися такі зміни, як: домогосподарства розділяються для самостійного проживання; успадковуються, отримують у дар або передають частину земельної ділянки...

Щоб задовольнити цю практичну потребу, землекористувачі вдалися до несанкціонованого поділу земель, передаючи часткову власність на землю за допомогою рукописних документів (без складання договорів про передачу прав користування землею та активів, що додаються до землі, як того вимагає закон), та довільно змінюючи цільове призначення землі (будівництво будинків та споруд на сільськогосподарських угіддях...).

Через відсутність своєчасного та вичерпного регулювання земельного законодавства протягом різних періодів, тим, хто отримує право власності у цих випадках, не видаються свідоцтва про право користування землею, право власності на будинки та інші активи, пов'язані із землею (сертифікати).

Вищезгадана проблема існувала доти, доки положення пункту 2 статті 82 Декрету № 43/2014/ND-CP не дозволили вирішувати справи, пов’язані з отриманням передач, спадщини та подарунків рукописними документами до 1 липня 2014 року.

Однак, оскільки землю було розділено та передано без дозволу, значна частина переданої земельної площі не відповідає положенням провінційного Народного комітету.

Пан Нгуєн Тоан Тханг, директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін, оцінив: «Наразі немає конкретної статистики, оскільки процес декларування та реєстрації ще не організовано. Однак, за нашими спостереженнями, ці випадки переважно зосереджені в приміських районах, особливо в районах зі швидкими темпами урбанізації, таких як район Біньчхан, район Хокмон та район Біньтан...»

Щоб отримати відносно точні цифри, Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін необхідно провести загальноміське опитування та декларацію у тісній координації між районами, містом Тху Дик, міськими округами та комунами, а також мешканцями, які наразі «володіють» нерухомістю в такій ситуації.

Громадяни повинні чітко розуміти свої обов'язки та права, щоб співпрацювати у прозорих деклараціях, лише тоді ми зможемо отримати конкретні та точні цифри.

Щоб видавати сертифікати на право власності на землю для об'єктів нерухомості, куплених та проданих за допомогою рукописних угод, Хошиміну необхідно враховувати такі питання, як терміни здійснення угоди; врегулювання порушень земельних та будівельних норм (штрафи, примусове знесення або дозвіл на реєстрацію, примусове повернення незаконного прибутку тощо); та перегляд планування для забезпечення дотримання правил щодо меж поділу земельних ділянок та інфраструктури... щоб визначити, чи відповідає кожен конкретний випадок критеріям відповідності.

Водночас, оскільки неофіційні земельні угоди не мають офіційного підтвердження від органів влади, перевірка справжності дати угоди є складною та легкою для порушення правил. Якщо не дотримуватися суворих правил, це може легко призвести до «обходу закону» та поділу земельних ділянок, що перевищують дозволені межі.

«Тому вирішення питання видачі сертифікатів на користування землею у цих випадках відповідно до законодавчих норм вимагає розгляду та розгляду адміністративних порушень у сфері земельних ресурсів. Видача сертифікатів у кожному випадку також повинна ґрунтуватися на плануванні землекористування, умовах поділу земельної ділянки та інфраструктурі. Ці питання належать до компетенції районного народного комітету», – підтвердив пан Тханг.

Юридичні питання, що потребують роз'яснення.

За словами адвоката Куач Тхань Лука, директора юридичної фірми LSX, угоди з нерухомістю між фізичними особами з використанням рукописних документів, без нотаріального посвідчення чи засвідчення, є досить поширеними в наші дні.

Причини, через які обидві сторони уклали таку угоду, полягали в нерозуміння правових норм, відсутності сертифіката на користування землею, взаємної довіри, небажанні розголошувати угоду та спробі уникнути сплати податків.

Закон передбачає, що передача землі та будинків має бути оформлена нотаріально посвідченим договором. Земельне законодавство в різні періоди послідовно передбачало, що договори про передачу прав користування землею повинні бути нотаріально посвідчені нотаріусом або Народним комітетом комуни, району чи міста, де розташована земля.

Адвокат Люк зазначив, що операції з нерухомістю, що здійснюються за допомогою рукописних документів, не відповідають нормам щодо форми, а право власності не може бути передано новому власнику за офіційними документами про право користування землею, тому вони не визнаються законом.

Покупець юридично не ідентифікований як власник або законний користувач землі та будинку.

Якщо покупець не визнаний законним власником землі, він не має права передавати, переуступати, успадковувати або заставляти майно. У випадку, якщо держава поверне майно, право власності на землю все ще належатиме продавцю.

Якщо між двома сторонами виникне спір щодо компенсації за очищення землі, гроші будуть депоновані на тимчасовий рахунок у банку до винесення рішення або ухвали щодо вирішення спору.

Спори між продавцем і покупцем виникнуть, якщо угоди або примирення не буде досягнуто; у таких випадках одна зі сторін повинна подати позов до суду за місцем розташування майна для вирішення цього питання.

Наразі все ще існує відносно велика кількість об'єктів нерухомості без сертифікатів на право власності на землю. Хоча багато людей знають, що операції з нерухомістю без сертифікатів несуть значні ризики, вони все ж відбуваються, оскільки чим більший ризик, тим вищий потенційний прибуток.

«У цьому випадку, для забезпечення прав покупця, слід скласти рукописний договір купівлі-продажу з пунктом про завдаток, у якому зазначено: «Коли на землю надається сертифікат права користування землею, продавець несе відповідальність за проведення юридичних процедур передачі покупцеві; в іншому випадку з нього буде стягнуто штраф у подвійному розмірі отриманого завдатку». Цей пункт мінімізує можливість виникнення спорів, або, якщо спор виникне, права покупця будуть захищені відповідно до закону», – сказав адвокат Люк.

Джерело