گھریلو خریداروں پر دباؤ

رہن کی سود کی بڑھتی ہوئی شرح بہت سے ممکنہ قرض دہندگان کو اپنے منصوبوں کو ایڈجسٹ کرنے یا قرض لینے کو ملتوی کرنے کا سبب بن رہی ہے۔

3-4 اپریل کو، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے کسی کو بینک قرض کی ضرورت کے طور پر، Nguoi Lao Dong اخبار کے ایک رپورٹر نے شرح سود کے بارے میں دریافت کرنے کے لیے کئی بینکوں سے رابطہ کیا۔ زرعی اور دیہی ترقیاتی بینک ( ایگری بینک ) کے ایک ملازم نے بتایا کہ ہوم لون کے لیے موجودہ شرح سود تقریباً 14% سالانہ ہے اور کوئی پروموشنل پروگرام دستیاب نہیں ہے۔

پرانے قرضوں پر سود کی شرح بھی بڑھ گئی۔

ویتنام فارن ٹریڈ کمرشل بینک ( ویت کام بینک ) کی ایک برانچ میں، ایک کریڈٹ افسر نے بتایا کہ بینک 6 ماہ کے لیے ایک فکسڈ ریٹ لون پیکج پیش کر رہا ہے جس کی شرح سود 9.6 فیصد سالانہ ہے، یا اگر پہلے 12 مہینوں کے لیے مقرر کیا گیا ہے تو 10.5 فیصد سالانہ۔ کئی دوسرے کمرشل بینک بھی ہوم لون کی شرح سود تقریباً 10%-11.5% فی سال پیش کر رہے ہیں، جو پہلے 12-24 مہینوں کے لیے مقرر ہیں، پھر مارکیٹ کے حالات کے مطابق چلتے ہیں۔ یہ شرح سود حال ہی میں کئی مہینوں سے بلند ہے۔

گھر کے خریدار اب بھی جدوجہد کر رہے ہیں کیونکہ قرض دینے والے سود کی شرح میں ٹھنڈک کے کوئی آثار نظر نہیں آتے ہیں۔ تصویر: LAM GIANG

2026 کے آغاز سے شرح سود میں تیزی سے اضافے کے ساتھ، بہت سے لوگ اپنے گھر خریدنے کے منصوبوں کو ایڈجسٹ کرنے پر مجبور ہیں۔ مسٹر ہونگ نم (ہیپ بنہ وارڈ، ہو چی منہ سٹی میں رہائش پذیر) نے کہا کہ وہ لانگ فوک وارڈ میں 50 m² سے زیادہ کے ایک پلاٹ کے مالک ہیں، جس کی مارکیٹ ویلیو تقریباً 3.5 بلین VND ہے۔ وہ بن ٹرنگ وارڈ میں ایک اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے اس زمین کو فروخت کرنے کا ارادہ رکھتا ہے، جس کی لاگت 6-7 بلین VND ہے اور اس کا رقبہ 70-80 m² ہے۔

تاہم، زمین، جو کہ گزشتہ سال کے آخر سے فروخت کے لیے درج ہے، ابھی تک کوئی خریدار نہیں مل سکا، جب کہ بینک قرض کی شرح سود میں اضافہ جاری ہے۔ "فی الحال، بہت سے بینک ابتدائی ترجیحی شرح سود 10%-11% تک کم کر رہے ہیں، اور کچھ 14% تک بھی۔ اگر میں تقریباً 2.5 - 3 بلین VND قرض لیتا ہوں تو سود کی لاگت بہت زیادہ ہو جائے گی، اس لیے مجھے اپنے منصوبے ملتوی کرنا ہوں گے،" مسٹر نم نے شیئر کیا۔

نہ صرف نئے قرضے بلکہ موجودہ قرضوں کی شرح سود کو بھی اوپر کی طرف ایڈجسٹ کیا گیا ہے۔ محترمہ من تھو (ٹین فو وارڈ، ہو چی منہ سٹی میں مقیم) نے کہا کہ حال ہی میں ویت کام بینک میں ان کے ہوم لون پر دوسری بار شرح سود کو 9% سے 9.9% فی سال ایڈجسٹ کیا گیا ہے۔ اگرچہ موجودہ مارکیٹ ریٹ کے مقابلے میں یہ اضافہ بہت زیادہ نہیں ہے، لیکن مختصر مدت میں لگاتار دو اضافہ اس کے اور اس کے خاندان کے لیے اہم مالی دباؤ پیدا کرتا ہے۔

رپورٹس کے مطابق قرض دینے کی شرح سود میں حال ہی میں نمایاں اضافہ ہوا ہے، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں۔ ACB سیکیورٹیز کمپنی کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ ہوم لون پر بلند شرح سود صارفین کی طلب کے ساتھ ساتھ ریئل اسٹیٹ کمپنیوں کے سیلز پلان اور منافع پر منفی اثر ڈال رہی ہے۔

خاص طور پر، مارچ 2026 میں، پہلے 12 مہینوں کے لیے ترجیحی مقررہ شرح سود 8.5% سے لے کر 10% فی سال تک تھی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 2-3 فیصد پوائنٹس کا اضافہ ہے۔ ترجیحی مدت کے بعد، تیرتے ہوئے سود کی شرح عام طور پر 12%-14% فی سال تھی، جو اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 2-3 فیصد پوائنٹس کا اضافہ ہے۔

صرف ایک مختصر مدت کا "ٹرننگ پوائنٹ" (؟!)

مارکیٹ کے نقطہ نظر سے، ACB سیکورٹیز کمپنی میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر کے تجزیہ کی ڈائریکٹر محترمہ Pham Thai Thanh Truc نے نوٹ کیا کہ مالیاتی مارکیٹ کو اس وقت بہت سی مشکلات کا سامنا ہے کیونکہ ریئل اسٹیٹ میں کریڈٹ کے بہاؤ کو کنٹرول کرنے والی پالیسیوں کو سخت کیا جا رہا ہے۔

خاص طور پر، سال کے آغاز سے، اسٹیٹ بینک آف ویتنام نے بینکوں سے رئیل اسٹیٹ کریڈٹ گروتھ کو کنٹرول کرنے کا مطالبہ کیا تاکہ یہ معیشت کی مجموعی کریڈٹ نمو کی شرح سے زیادہ نہ ہو، جس کا تخمینہ تقریباً 15% ہے۔

دریں اثنا، 2025 میں، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں 32% اضافہ متوقع ہے، جو پچھلے سال کے 20.4% اور مجموعی معیشت کے 19% سے نمایاں طور پر زیادہ ہے۔ "اس تناظر میں، شفاف قانونی فریم ورک کے ساتھ صرف بڑے، معروف رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو سرمائے تک رسائی میں ترجیح دی جائے گی۔ اس کے برعکس، نامکمل قانونی دستاویزات والے چھوٹے کاروبار یا پروجیکٹس کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا، جس سے وہ بانڈز جیسے فنڈ ریزنگ کے دوسرے ذرائع تلاش کرنے پر مجبور ہوں گے،" محترمہ ٹرک نے کہا۔

گھر کے خریداروں کے نقطہ نظر سے، خاص طور پر حقیقی قبضے کے لیے خریدنے کے لیے قرض لینے والے، RMIT یونیورسٹی ویتنام کے فنانس لیکچرر، ڈاکٹر Nguyen Tuan Anh کا خیال ہے کہ شرح سود میں موجودہ اتار چڑھاؤ طویل مدتی مالیاتی منصوبے میں محض ایک مختصر مدت کا "ٹرننگ پوائنٹ" ہے۔

ان کے مطابق، ہوم لون عام طور پر 15-20 سال تک چلتے ہیں، جب کہ مالیاتی سختی کے چکر عام طور پر صرف 12-18 ماہ تک رہتے ہیں۔ اگرچہ ڈپازٹ کی شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے، لیکن بینکنگ سسٹم کی لیکویڈیٹی برقرار رہتی ہے، جس سے قرض لینے والوں کے لیے "بفر" کے طور پر کام کرتے ہوئے پہلے 1-3 سالوں کے لیے مقررہ شرح سود کے ساتھ قرض کے پیکجوں کے نفاذ کی اجازت ملتی ہے۔

"ان لوگوں کے لیے جنہوں نے ایک محفوظ ایکویٹی تناسب (اثاثہ کی قیمت کا 30% سے زیادہ) تیار کیا ہے اور ان کی آمدنی مستحکم ہے، مکان خریدنے یا طویل مدتی سرمایہ کاری کرنے کے فیصلوں میں مختصر مدت کے چکری اتار چڑھاو کی وجہ سے تاخیر نہیں ہونی چاہیے،" مسٹر ٹوان آنہ نے زور دیا۔

تیز رفتار ترقی کی مدت کے بعد نتائج.

ماہر اقتصادیات ڈاکٹر ڈِن دی ہین کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ پر قرضہ دینے کی شرح سود میں اضافہ کوئی غیر معمولی پیش رفت نہیں ہے بلکہ "گرم" کریڈٹ گروتھ کی پچھلی مدت کا نتیجہ ہے۔ خاص طور پر، 2025 کے آخر سے، رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں 20 فیصد سے زیادہ اضافہ ہوا ہے، جس سے ریگولیٹری حکام کو مداخلت کرنے پر مجبور کیا گیا ہے۔ 2024 کے مقابلے میں، جب ہوم لون کے لیے شرح سود صرف 6%-8% فی سال تھی اور مراعات کے بعد تقریباً 9%-10% تھی، موجودہ شرح 12%-14% فی سال ایک نمایاں اضافہ سمجھا جاتا ہے۔

اس ماہر کے مطابق، اگرچہ ابھی تک کچھ پچھلے ادوار کی طرح تناؤ کی سطح پر نہیں پہنچا، لیکن موجودہ شرح سود میں اضافے کا مارکیٹ پر اب بھی نمایاں اثر پڑ رہا ہے۔ "2026-2028 کے عرصے میں، اعلی شرح سود سے حقیقی گھریلو خریداروں، سرمایہ کاروں، اور پروجیکٹ ڈویلپرز کو جامع طور پر متاثر کرنے کی پیش گوئی کی گئی ہے۔ اس تناظر میں، قلیل مدتی سرمایہ کاری کے مواقع کم ہو جائیں گے، اور مارکیٹ مضبوطی کے ایک مضبوط دور میں داخل ہو جائے گی، خاص طور پر قیاس آرائی پر مبنی سرگرمیوں کے لیے،" ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے کہا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/ap-luc-cho-nguoi-mua-nha-196260403212310886.htm