زرعی اراضی کی قیمتوں میں اضافے کی تجویز پر تحفظات

زرعی اراضی کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے، لیکن انہیں مناسب سطح تک بڑھانا چاہیے تاکہ لوگ ٹیکس ادا کر سکیں، ریاست ترقی کی حوصلہ افزائی کرتے ہوئے بجٹ ریونیو اکٹھا کر سکتی ہے۔

زرعی اراضی کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے لیکن اسے مناسب سطح پر بڑھانا چاہیے تاکہ لوگ ٹیکس ادا کر سکیں، ریاست ترقی کی حوصلہ افزائی کرتے ہوئے بجٹ ریونیو اکٹھا کر سکتی ہے۔

HCM City Institute of Natural Resources and Environment Economics (IEER) نے ابھی ایک دستاویز بھیجی ہے جس میں HCM سٹی پیپلز کمیٹی سے درخواست کی گئی ہے کہ وہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زرعی زمین کی قیمت کو رہائشی زمین کی قیمت کے 65%-70% کے مساوی سطح پر ایڈجسٹ کرے۔

زرعی زمین کی قیمتیں بہت کم ہیں۔

IEER کے ڈائریکٹر ڈاکٹر Pham Viet Thuan کے مطابق، ہو چی منہ شہر میں زرعی زمین کی قیمت اس وقت بہت کم ہے، سائنسی بنیادوں کا فقدان ہے، اور مارکیٹ کے اصولوں کو یقینی نہیں بنا رہا ہے۔ یہ صورتحال زمین کے استعمال کے حق کی منتقلی کے ٹیکس سے کم آمدنی کا سبب بنتی ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سست ہے، اور تعمیراتی سامان کی مارکیٹ بھی کم تعمیراتی طلب کی وجہ سے گرتی ہے۔

IEER کا خیال ہے کہ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست سے مطابقت رکھنے کے لیے - جس کا اطلاق 1 جنوری 2026 سے متوقع ہے، زرعی زمین کی قیمتوں کو رہائشی زمین کی قیمتوں کے 65-70% تک بڑھانا مناسب ہوگا۔ تاہم، مسٹر تھوان نے یہ بھی نوٹ کیا کہ یہ صرف زرعی زمین پر لاگو ہوتا ہے جس کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کا منصوبہ بنایا گیا ہے۔

IEER کی تجویز سے اتفاق کرتے ہوئے، محترمہ Nguyen Hien - Hiep Binh Ward, Ho Chi Minh City میں رہائش پذیر - نے کہا کہ انہوں نے 1,000 مربع میٹر سے زیادہ زرعی اراضی کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کا منصوبہ بنایا ہے۔ تاہم، قابل ادائیگی ٹیکس کا نوٹس ملنے کے بعد، اس نے عارضی طور پر روک دیا کیونکہ اس کے پاس ادا کرنے کے لیے کافی رقم نہیں تھی۔ موجودہ حساب کے مطابق، Hiep Binh علاقے میں زمین کی قیمت تقریباً 28 ملین VND/m2 ہے، جبکہ زرعی زمین کی قیمت صرف 600,000 VND/m2 ہے۔ یہ فرق ٹیکس کی رقم کو بناتا ہے جو محترمہ ہین کو 27 بلین VND سے زیادہ ادا کرنا پڑتی ہے - جو پہلے سے تقریباً 500% زیادہ ہے۔

محترمہ ہین کے مطابق، اگر زرعی زمین کی قیمت IEER کی تجویز کے مطابق تقریباً 20 ملین VND/m2 تک بڑھ جاتی ہے، تو اس کے ٹیکس کا فرق صرف 8 بلین VND ہو گا، جو کہ پرانی سطح کے مقابلے میں تقریباً 150% کا اضافہ ہے، جو زیادہ معقول ہے۔ تاہم، محترمہ ہین نے تبصرہ کیا کہ رہائشی زمین کی قیمت میں 70% کا اضافہ بہت زیادہ ہے، اسے صرف 50%-55% کے قریب ہونا چاہیے تاکہ لوگ آسانی سے توازن قائم کر سکیں۔ اس کے علاوہ، وہ اس بات پر بھی فکر مند ہے کہ زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرتے وقت، لوگوں کو انفراسٹرکچر، سڑکوں اور سڑکوں کی منظوری کے لیے ادائیگی کرنا پڑے گی، جو کہ کوئی معمولی رقم نہیں ہے۔

Linh Dan Real Estate Consulting Company کے ڈائریکٹر مسٹر Do Linh Dan نے بھی تبصرہ کیا کہ ہو چی منہ شہر میں زرعی اراضی کی قیمت اصل مارکیٹ کی قیمت کے مقابلے میں اس وقت بہت کم ہے۔ یہ اس حقیقت کی طرف لے جاتا ہے کہ رہائشی زمین میں تبدیل کرتے وقت، ادا کیا جانے والا ٹیکس بہت زیادہ ہوتا ہے - تقریباً برابر، یا زمین کی فروخت کی قیمت کے اس سے بھی زیادہ، جس کی وجہ سے لوگ اب مکانات بنانے کے لیے زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل نہیں کرنا چاہتے۔

کاروبار کے لیے، زرعی زمین خریدنا اور اسے ذیلی تقسیم کے لیے رہائشی زمین میں تبدیل کرنا زیادہ لاگت کی وجہ سے تقریباً ناممکن ہے، جس کی وجہ سے کوئی نیا پروجیکٹ نہیں ہے۔ درحقیقت، زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے اعلان کے بعد، تقریباً کسی نے بھی ہو چی منہ شہر میں پراجیکٹس تیار کرنے کے لیے زرعی زمین نہیں خریدی۔

مسٹر ڈین نے کہا کہ ہو چی منہ سٹی کو زرعی زمین کی قیمتوں کو حقیقت کے مطابق ایڈجسٹ کرنے، لوگوں اور کاروباری اداروں کو زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے اور تعمیرات کو فروغ دینے کی ترغیب دینے کی ضرورت ہے۔ فی الحال، مارکیٹ میں زرعی زمین کی قیمت 10 - 20 ملین VND/m2 ہے، جبکہ قیمت کی فہرست صرف چند لاکھ VND ہے، جو اصل قیمت کی عکاسی نہیں کرتی ہے۔

اگر ہو چی منہ سٹی نے زرعی اراضی کی قیمتوں میں اضافہ نہیں کیا ہے، تو مسٹر ڈین نے تجویز پیش کی کہ مارکیٹ کو "منجمد" کرنے سے گریز کرتے ہوئے رہائشی زمین کی قیمتوں کے ساتھ بڑے فرق کو کم کرنے کے لیے زیادہ معقول ٹیکس حساب کا طریقہ کار ہونا چاہیے۔

IEER نے نوٹ کیا کہ زرعی زمین کی قیمتوں میں اضافے کی تجویز صرف ان علاقوں پر لاگو ہوتی ہے جن کے لیے زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کا منصوبہ بنایا گیا ہے۔ تصویر: TRANG NGUYEN

بہت سے نتائج کی قیادت کر سکتے ہیں

دریں اثنا، ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر ٹران کھنہ کوانگ نے تبصرہ کیا کہ IEER کی تجویز واقعی معقول نہیں تھی اور اس کے لیے مزید تفصیلی سروے کی ضرورت تھی۔

مسٹر کوانگ کے مطابق، زرعی زمین کی قیمتوں کو مارکیٹ کی قیمتوں تک پہنچنے کی ضرورت ہے۔ درحقیقت ہو چی منہ شہر کے اندرون شہر اور مضافاتی علاقوں میں زرعی زمین کی قیمتوں میں بہت فرق ہے۔ اگر تمام علاقوں میں زرعی اراضی کی قیمتیں IEER کے تجویز کردہ "مقررہ شرح" پر بڑھ جاتی ہیں، تو یہ غیر معقول ہے۔

مسٹر کوانگ نے کہا کہ لوگوں کو زرعی اراضی سے رہائشی اراضی میں استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی ترغیب دینے کے لیے، زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق قیمت کے فرق کا 100% جمع کرنے کے بجائے، ایک ایڈجسٹمنٹ گتانک لاگو کرنا ضروری ہے۔ یہ شرح 0.4% - 0.5% کے لگ بھگ ہونی چاہیے تاکہ ایسی صورت حال سے بچا جا سکے جہاں ٹیکس گھر بنانے کی لاگت سے زیادہ ہو، جس کی وجہ سے لوگ تعمیر کرنے کا حوصلہ کھو دیتے ہیں۔

دریں اثنا، ایک رئیل اسٹیٹ ماہر کو تشویش ہے کہ زرعی زمین کی قیمتوں کو رہائشی زمین کی قیمتوں کے 70 فیصد تک بڑھانا بہت سے نتائج کا باعث بن سکتا ہے۔ زرعی زمین، جو زرعی پیداوار کے لیے منصوبہ بندی کی گئی ہے، کو "ثانوی رہائشی زمین" کی شکل نہیں سمجھا جا سکتا۔ فکسڈ ریٹ پرائسنگ کا طریقہ نہ صرف معاشی طور پر غلط ہے بلکہ قیاس آرائی پر مبنی ذہنیت بھی پیدا کرتا ہے، "زمین کو پکڑ کر رکھنا اور قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرنا"، منصوبہ بندی کے مطابق زمین کی ترقی کے ہدف کو مسخ کر دیتا ہے۔

اس ماہر کے مطابق ہو چی منہ شہر میں اس سے قبل تقریباً 88,000 ہیکٹر زرعی اراضی تھی جب کہ رہائشی زمین صرف 18,000 ہیکٹر تھی۔ اگر زرعی اراضی کی قیمت رہائشی اراضی کے 70% کے برابر ہے جو کہ رہائشی اراضی کے 62000 ہیکٹر کے برابر ہے تو یہ حقیقت کی بالکل عکاسی نہیں کرے گی۔

اس ماہر نے اس بات پر زور دیا کہ زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کا مطلب یہ نہیں ہے کہ زرعی زمین کی وہی قدر ہوگی جو رہائشی زمین کی ہوگی۔ کیونکہ، زرعی اراضی کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے کے بعد، لوگوں یا کاروباری اداروں کو زیادہ تر علاقہ انفراسٹرکچر اور عوامی کاموں کے لیے وقف کرنا چاہیے۔ درحقیقت، 4 مربع میٹر رہائشی زمین کو تبدیل کرنے میں تقریباً 10 مربع میٹر زرعی زمین درکار ہوتی ہے۔ اگر تناسب 70% ہے، یعنی 10 مربع میٹر زرعی اراضی کو 7 مربع میٹر رہائشی اراضی کو "بریک ایون" کے لیے بنانا چاہیے، یہ مکمل طور پر ناقابل عمل ہے۔

ماخذ: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm