"معطل" زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ رئیل اسٹیٹ: گلابی کتابوں کے اجراء کو آسان بنانے کے لیے ضوابط میں ترمیم

ہو چی منہ شہر میں ہزاروں مکانات زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ (گلابی کتابیں) جاری کرنے میں سست ہیں کیونکہ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب نہیں لگایا گیا ہے۔ اس نے لوگوں کو کئی دہائیوں سے بے چین اور پریشان کر رکھا ہے۔

رہائشی ایریا 13C پروجیکٹ، بن ہنگ کمیون اضافی مالیاتی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے انٹرپرائز کے لیے زمین کی قیمت کی تشخیص کے مرحلے میں پھنس گیا ہے۔

زمین کی قیمت کا انتظار

اگست میں، ہو چی منہ سٹی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات نے عوامی طور پر درجنوں زمینی پلاٹوں کا اعلان کرنا جاری رکھا جن کی تشخیص کی ضرورت تھی۔ ان میں سے بہت سے اراضی کے پلاٹوں کو 20 سے زائد مرتبہ پیش کش کی گئی لیکن پھر بھی قیمت کا تعین کرنے والا نہیں مل سکا۔ سب سے لمبا 13C رہائشی ایریا پروجیکٹ کا زمینی پلاٹ تھا، بن ہنگ کمیون، ہو چی منہ سٹی میں، جس کی سرمایہ کاری ٹین بن کنسٹرکشن انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ٹین بنہ کمپنی) نے کی تھی، جس میں 29 پوسٹنگ ایک تشخیص کار کی تلاش میں تھی۔ اپریزمنٹ کا وقت اپریل 2013 تھا۔

Tan Binh کمپنی کے قانونی ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quang Dung کے مطابق، 13C رہائشی علاقے کے منصوبے کو ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے 2002 میں شہری تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر اور تجارت کے لیے زمین مختص کی تھی۔ زمین کی تقسیم کے فیصلے کی بنیاد پر، کمپنی نے اس منصوبے کو نافذ کیا اور 2008 میں اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کیا۔ 2013 میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے حقیقی صورتحال کے مطابق فیصلے کو ایڈجسٹ کرنے اور اس کی تکمیل کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔ اس کے مطابق، کمپنی کے پاس اب بھی 4,800 مربع میٹر سے زیادہ کے بڑھے ہوئے رقبے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس واجب الادا ہے۔ اس سے قبل، کمپنی نے اضافی مالیاتی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کے لیے ایک سرٹیفکیٹ قائم کرنے کے لیے ویلیو ایشن یونٹ کے ساتھ ایک معاہدے پر دستخط کیے تھے۔ تاہم، کئی بار سرٹیفکیٹ پر نظرثانی کے بعد بھی یہ حاصل نہیں ہوسکا، اس لیے ویلیوایشن یونٹ نے جاری رکھنے سے انکار کردیا۔ دوسری جانب ہدایات کے مطابق ڈوزیئر کو مکمل کرنے کے عمل میں، 2013 کا اراضی قانون نافذ العمل ہوا، اس وقت زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کی ذمہ داری محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی تھی۔

"کمپنی نے محکمہ زراعت اور ماحولیات کو اضافی مالیات کے تعین کے حوالے سے بہت سی دستاویزات بھیجی ہیں۔ تاہم، قیمت کے تعین کے بارے میں مشورہ دینے کے لیے کوئی یونٹ موجود نہیں ہے۔ کیونکہ زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے، کمپنی اپنی اضافی مالی ذمہ داریاں پوری نہیں کر سکی ہے، اس لیے کمپنی نے جو 99 پلاٹس منتقل کیے ہیں، وہ ابھی تک لوگوں کو منتقل نہیں کیے گئے ہیں"۔

اسی طرح، 262/20 لاکھ لانگ کوان سٹریٹ، بن تھوئی وارڈ میں ہوا سین اپارٹمنٹ پراجیکٹ کی زمین نے بھی ایسی معلومات پوسٹ کی ہیں جن کی 23ویں بار تشخیص کی ضرورت ہے۔ اعلان کے مطابق، تشخیصی یونٹ کا انتخاب سیگن ٹریڈنگ کارپوریشن - ون ممبر کمپنی لمیٹڈ کے لیے منصوبہ بندی اور تعمیراتی معیار کو تبدیل کرتے وقت ریاست کے لیے اضافی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کی بنیاد ہے۔ تشخیص کا وقت جون 2010 سے ہے۔

مالیاتی ذمہ داریوں کے تعین کے لیے زمین کی تشخیص میں تاخیر کے حوالے سے، ایک حالیہ ورکشاپ میں، نوولینڈ گروپ کے رہنما نے بتایا کہ اس گروپ کے پاس 13 ایسے منصوبے ہیں جنہیں اب تقریباً 10 سال سے زمین الاٹ کی گئی ہے، لیکن اب تک، ٹیکس اتھارٹی کی جانب سے زمین کے استعمال کی فیس کا کوئی نوٹس نہیں آیا ہے۔ جب زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کی گئی ہے، تو بہت سے گاہکوں کو، اگرچہ انہوں نے طویل عرصے سے گھر خریدے ہیں، ابھی تک گلابی کتابیں نہیں ملی ہیں.

اراضی کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ 2025 لاگو کرنے کی تجویز

ایس جی جی پی کے رپورٹر سے بات کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے شعبہ لینڈ اکنامکس کے قائم مقام سربراہ مسٹر ڈاؤ کوانگ ڈونگ نے کہا کہ 1 جولائی 2014 سے پہلے کی مدت میں زمین کی تقسیم، زمین کے لیز اور زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کے زیادہ تر معاملات زمین کی قیمت کے تعین کے مرحلے میں پھنسے ہوئے تھے۔ وجہ یہ تھی کہ اس عرصے میں زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے معلومات جمع کرنے میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، اور اعداد و شمار ابھی تک محدود تھے، اس لیے اس پر عمل درآمد تقریباً ناممکن تھا۔ خاص طور پر، اس عرصے میں، سالانہ زمین کے لیز کے 76 کیسز اور اضافی مالیات کو لاگو کرنے کے لیے زمین کی تقسیم اور زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے 84 کیسز تھے جو پھنسے ہوئے تھے۔

مسٹر ڈاؤ کوانگ ڈونگ کے مطابق، جب زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والا حکم نامہ 71/2024 نافذ ہوا، تو اس نے زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے بارے میں رہنمائی فراہم کی، جس سے کاروباری اداروں کے لیے مالیاتی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کے لیے قیمتوں کے تعین میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے میں مدد ملی۔ اس کے مطابق، ہو چی منہ سٹی نے پہلے زمین کی لیز کے 76 مقدمات اور زمین کی تقسیم اور زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی کے 52 معاملات کے لیے زمین کی قیمتوں کے تعین میں رکاوٹیں دور کیں۔ اس کے بعد ہو چی منہ سٹی نے گھر اور زمین خریداروں کو 27,000 گلابی کتابیں جاری کیں۔ اس کے ساتھ ہی، 2025 کے آغاز سے اب تک، محکمہ زراعت اور ماحولیات نے تقریباً 52,000 بلین VND کی آمدنی کے ساتھ زمین کی قیمتوں کی تشخیص کے 9 ڈوزیئرز جمع کرائے ہیں اور توقع ہے کہ دسیوں ہزار اپارٹمنٹس کو گلابی کتابیں دی جاتی رہیں گی۔ 2024 کے زمینی قانون کے نافذ ہونے کے بعد سے، زمین کی قیمتوں کے تعین کے کام کو ختم کر دیا گیا ہے، اس لیے مخصوص زمین کی قیمت کے تعین کے ڈوزیئر کو پہلے کے مقابلے میں تقریباً 3 ماہ تک چھوٹا کر دیا گیا ہے۔

فوائد کے علاوہ، ابھی بھی کچھ ایسے معاملات ہیں جہاں زمین کی قیمتوں کا تعین نہیں کیا جا سکتا کیونکہ فرمان 71/2024 نے واضح طور پر ریگولیٹ نہیں کیا ہے۔ خاص طور پر، حکمنامہ 102/2024 کا آرٹیکل 63 پوائنٹ بی، شق 2، اراضی قانون کے آرٹیکل 257 میں بیان کردہ مقدمات کے لیے زمین کی تشخیص کا طریقہ بتاتا ہے۔ آرٹیکل 7، فرمان 71 میں یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ زمین کی قیمتوں کا حساب زمین کے حوالے کے وقت زمین کی قیمت کے جدول کو زمین کی منتقلی کے وقت زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک سے ضرب دے کر کیا جاتا ہے۔ تاہم، 1 جولائی 2014 سے پہلے، زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کو ریگولیٹ نہیں کیا گیا تھا۔ لہٰذا، 19 جون کو ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی نے نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا اور وزارت زراعت اور دیہی ترقی کو ایک دستاویز بھیجی جس میں حکمنامہ نمبر 71/2024 میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز پیش کی گئی تاکہ حکمنامہ نمبر 102/2024 کے آرٹیکل 63 میں بیان کردہ مقدمات کے لیے زمین کی قیمت کا تعین مشترکہ طریقہ سے کیا جائے۔ 2015 میں صوبائی پیپلز کمیٹی کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کوفیسٹینٹ سے ضرب زمین کی تقسیم، زمین کے لیز، اور زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی کے فیصلے کے اجراء کے وقت پرائس ٹیبل لاگو کیا جائے گا۔ 2015 کے اراضی کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک کے اطلاق کی اجازت دینا بھی مارکیٹ کی قیمتوں کے ساتھ مطابقت کو یقینی بناتا ہے اور ریاست اور سرمایہ کاروں کے درمیان مفادات کو ہم آہنگ کرتا ہے۔

ہو چی منہ شہر کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے رہنما کے مطابق، فرمان 71 میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز کے علاوہ، ہو چی منہ شہر کی عوامی کمیٹی نے ہو چی منہ شہر میں زمین پر مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کے لیے دستاویزات کی منتقلی کے عمل کے بارے میں فیصلہ 72/2025 بھی جاری کیا ہے۔ قواعد و ضوابط کے مطابق، اگر بولی کے وقت، کوئی ٹھیکیدار زمین کی تشخیص میں حصہ نہیں لیتا ہے، تو وقت کی حد ایک بار بڑھا دی جائے گی۔ توسیع کے بعد، اگر کسی ٹھیکیدار کا انتخاب نہیں کیا جاتا ہے، تو محکمہ زراعت اور ماحولیات زمین کی قیمت کا تعین کرنے کی مشاورتی سرگرمیاں کرنے کے لیے ایک اہل پبلک سروس یونٹ کو کام تفویض کرے گا۔

تھانہ ہین

ماخذ: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html