"معطل" زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ رئیل اسٹیٹ: ضوابط میں ترمیم، گلابی کتابوں کے اجراء کو آسان بنانا

ہو چی منہ شہر میں ہزاروں مکانات زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ (گلابی کتابیں) جاری کرنے میں سست ہیں کیونکہ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب نہیں لگایا گیا ہے۔ اس نے لوگوں کو کئی دہائیوں سے بے چین اور پریشان کر رکھا ہے۔

رہائشی ایریا 13C پروجیکٹ، بن ہنگ کمیون، اضافی مالیاتی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے کاروباری اداروں کے لیے زمین کی تشخیص کے مرحلے میں پھنس گیا

زمین کی قیمت کا انتظار

اگست میں، ہو چی منہ سٹی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات نے عوامی طور پر درجنوں زمینی پلاٹوں کا اعلان کرنا جاری رکھا جن کی تشخیص کی ضرورت تھی۔ ان میں سے بہت سے پلاٹوں کو 20 سے زیادہ بار پیش کیا گیا لیکن پھر بھی کوئی قیمتی جائزہ لینے والا نہیں ملا۔ بن ہنگ کمیون، ہو چی منہ سٹی میں 13C رہائشی علاقے کے منصوبے میں سب سے لمبا اراضی پلاٹ تھا، جس کی سرمایہ کاری ٹین بن کنسٹرکشن انویسٹمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (ٹین بنہ کمپنی) نے کی تھی، جسے ایک تشخیص کار تلاش کرنے کے لیے 29 بار پوسٹ کیا گیا تھا۔ تشخیص کا وقت اپریل 2013 تھا۔

Tan Binh کمپنی کے قانونی ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quang Dung کے مطابق، 13C رہائشی علاقے کے منصوبے کو ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے 2002 میں شہری تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر اور تجارت کے لیے زمین مختص کی تھی۔ زمین کی تقسیم کے فیصلے کی بنیاد پر، کمپنی نے اس منصوبے کو نافذ کیا اور 2008 میں اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کیا۔ 2013 میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے حقیقی صورتحال کے مطابق فیصلے کو ایڈجسٹ کرنے اور اس کی تکمیل کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔ اس کے مطابق، کمپنی کے پاس اب بھی 4,800m2 سے زیادہ کے بڑھے ہوئے رقبے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس واجب الادا ہے۔ اس سے قبل، کمپنی نے اضافی مالیاتی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کے لیے ایک سرٹیفکیٹ قائم کرنے کے لیے ویلیو ایشن یونٹ کے ساتھ ایک معاہدے پر دستخط کیے تھے۔ تاہم، سرٹیفکیٹ پر کئی نظرثانی کے بعد، یہ اب بھی حاصل نہیں ہوسکا، اس لیے ویلیوایشن یونٹ نے جاری رکھنے سے انکار کردیا۔ دوسری جانب ہدایات کے مطابق ڈوزیئر کو مکمل کرنے کے عمل کے دوران 2013 کا اراضی قانون نافذ العمل ہوا، اس وقت زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کی ذمہ داری اس سے قبل محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی تھی۔

"کمپنی نے اضافی مالیات کے تعین کے حوالے سے محکمہ زراعت اور ماحولیات کو بہت سی دستاویزات بھیجی ہیں۔ تاہم قواعد و ضوابط کے مطابق قیمت کا تعین کرنے کے لیے کوئی مشاورتی یونٹ موجود نہیں ہے۔ چونکہ زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے، کمپنی اپنی اضافی مالی ذمہ داریاں پوری نہیں کر سکی، اس لیے کمپنی نے جن 99 پلاٹوں کی اراضی منتقل کی ہے وہ ابھی تک لوگوں کو نہیں دی گئی ہیں"۔

اسی طرح، 262/20 لاکھ لانگ کوان سٹریٹ، بن تھوئی وارڈ میں ہوا سین اپارٹمنٹ پراجیکٹ کی زمین نے بھی معلومات پوسٹ کی ہیں کہ اسے 23 ویں بار جانچنے کی ضرورت ہے۔ اعلان کے مطابق، تشخیصی یونٹ کا انتخاب سیگن ٹریڈنگ کارپوریشن - ایک رکن کی محدود ذمہ داری کمپنی کی بنیاد ہے جو منصوبہ بندی اور تعمیراتی معیار کو تبدیل کرتے وقت ریاست کے لیے اضافی مالی ذمہ داریوں کو پورا کرتا ہے۔ تشخیص کا وقت جون 2010 سے ہے۔

مالیاتی ذمہ داریوں کے تعین کے لیے زمین کی تشخیص میں تاخیر کے حوالے سے، ایک حالیہ ورکشاپ میں، نوولینڈ گروپ کے رہنما نے بتایا کہ اس گروپ کے پاس 13 ایسے منصوبے ہیں جنہیں اب تقریباً 10 سال سے زمین الاٹ کی گئی ہے، لیکن اب تک، ٹیکس اتھارٹی کی جانب سے زمین کے استعمال کی فیس کا کوئی نوٹس نہیں آیا ہے۔ جب زمین کے استعمال کی فیس ادا نہیں کی گئی ہے، بہت سے صارفین جنہوں نے طویل عرصے سے گھر خریدے ہیں انہیں ابھی تک گلابی کتابیں نہیں دی گئیں۔

اراضی کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ 2025 لاگو کرنے کی تجویز

ایس جی جی پی کے نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے زمینی اقتصادیات کے قائم مقام سربراہ، مسٹر ڈاؤ کوانگ ڈونگ نے کہا کہ 1 جولائی 2014 سے پہلے زمین کی تقسیم، زمین کے لیز، اور زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کے زیادہ تر معاملات زمین کی تشخیص کے مرحلے میں پھنسے ہوئے تھے۔ وجہ یہ تھی کہ اس عرصے میں زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے معلومات جمع کرنے میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، اور ڈیٹا ابھی تک محدود تھا، اس لیے اس پر عمل درآمد تقریباً ناممکن تھا۔ خاص طور پر، اس عرصے کے دوران، سالانہ زمین کی پٹی کے 76 کیسز اور اضافی مالیات کو لاگو کرنے کے لیے زمین کی تقسیم اور زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے 84 کیسز تھے جو پھنسے ہوئے تھے۔

مسٹر ڈاؤ کوانگ ڈونگ کے مطابق، جب زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والا حکم نامہ 71/2024 نافذ ہوا، تو اس نے زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے بارے میں رہنمائی فراہم کی، جس سے کاروباری اداروں کے لیے مالیاتی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کے لیے قیمتوں کے تعین میں حائل رکاوٹوں کو دور کرنے میں مدد ملی۔ اس کے مطابق، ہو چی منہ سٹی نے اس سے قبل زمین کی لیز کے 76 مقدمات اور زمین کی تقسیم اور زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے 52 معاملات کے لیے زمین کی قیمتوں کے تعین میں رکاوٹیں دور کیں۔ اس کے بعد ہو چی منہ سٹی نے گھر اور زمین خریداروں کو 27,000 گلابی کتابیں جاری کیں۔ اس کے ساتھ ہی، 2025 کے آغاز سے اب تک، محکمہ زراعت اور ماحولیات نے تقریباً 52,000 بلین VND کی آمدنی کے ساتھ زمین کی قیمتوں کی تشخیص کے 9 ڈوزیئرز جمع کرائے ہیں اور توقع ہے کہ دسیوں ہزار اپارٹمنٹس کو گلابی کتابیں دی جاتی رہیں گی۔ 2024 کے زمینی قانون کے نافذ ہونے کے بعد سے، زمین کی قیمتوں کے تعین کے کام کو ختم کر دیا گیا ہے، اس لیے زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین کے لیے دستاویزات میں پہلے کے مقابلے میں تقریباً 3 ماہ کی کمی کی گئی ہے۔

فوائد کے علاوہ، اب بھی کچھ ایسے معاملات ہیں جہاں زمین کی قیمتوں کا تعین نہیں کیا جا سکتا کیونکہ فرمان 71/2024 نے ان کی واضح وضاحت نہیں کی ہے۔ خاص طور پر، حکمنامہ 102/2024 کا آرٹیکل 63 پوائنٹ بی، شق 2، اراضی قانون کے آرٹیکل 257 میں بیان کردہ مقدمات کے لیے زمین کی تشخیص کا طریقہ بتاتا ہے۔ آرٹیکل 7، فرمان 71 میں یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ زمین کی قیمتوں کا حساب زمین کے حوالے کے وقت زمین کی قیمت کی فہرست کو زمین کی منتقلی کے وقت زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک سے ضرب دے کر لگایا جاتا ہے۔ تاہم، 1 جولائی 2014 سے پہلے، زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کی وضاحت نہیں کی گئی تھی۔ لہذا، 19 جون کو، ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی نے نائب وزیر اعظم ٹران ہونگ ہا اور وزارت زراعت اور دیہی ترقی کو ایک دستاویز بھیجی، جس میں حکمنامہ نمبر 71/2024 میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز پیش کی گئی تاکہ حکمنامہ نمبر 102/20 کے آرٹیکل 63 میں متعین معاملات کے لیے زمین کی قیمت کو 102/20 کے مطابق ترتیب دیا جائے۔ زمین کی الاٹمنٹ، اراضی لیز، اور زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے فیصلے کے اجراء کے وقت زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق 2015 میں صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعہ جاری کردہ زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کے گتانک سے ضرب لگانا ہوگا۔

ہو چی منہ شہر کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے رہنما کے مطابق، فرمان 71 میں ترامیم اور اضافی تجاویز کی تجویز کے علاوہ، ہو چی منہ شہر کی عوامی کمیٹی نے ہو چی منہ شہر میں زمین کے لیے مالیاتی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کے لیے ڈوزیئر کی گردش کے عمل کے بارے میں فیصلہ 72/2025 بھی جاری کیا ہے۔ قواعد و ضوابط کے مطابق، اگر بولی کے وقت، کوئی ٹھیکیدار زمین کی تشخیص میں حصہ نہیں لیتا ہے، تو وقت کی حد ایک بار بڑھا دی جائے گی۔ توسیع کے بعد، اگر کسی ٹھیکیدار کا انتخاب نہیں کیا جاتا ہے، تو محکمہ زراعت اور ماحولیات زمین کی قیمت کے بارے میں مشاورت فراہم کرنے کے لیے ایک اہل پبلک سروس یونٹ کو کام تفویض کرے گا۔

تھانہ ہین

ماخذ: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html