ایور گرینڈ "کلسٹر بم" پھٹ گیا، چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے ایسے زخموں کو ظاہر کر دیا جن کا بھرنا مشکل ہے

چائنا ایورگرینڈ گروپ کی موجودہ دیوالیہ پن اور بڑے پیمانے پر نقصانات نے ایک مشہور "رئیل اسٹیٹ ایمپائر" کا تصور کرنا مشکل بنا دیا ہے، جو چین میں کئی دہائیوں تک سب سے کامیاب رئیل اسٹیٹ ڈویلپر تھا۔

'Bom chùm' Evergrande nổ trong thị trường bất động sản, Bắc Kinh những vết thương lâu lành?

Evergrande 'کلسٹر بم' پھٹ گیا، چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایسے زخم آ گئے جن کا بھرنا مشکل ہے۔ تصویر میں: چین کے رئیل اسٹیٹ کی تیزی نے ملک بھر میں "مشروم کی طرح" بلند و بالا اپارٹمنٹس کو ابھرتے دیکھا ہے۔ (ماخذ: اے پی)

17 اگست کو، Evergrande - چین کے دوسرے سب سے بڑے رئیل اسٹیٹ گروپ نے نیویارک، USA میں دیوالیہ پن کے تحفظ کے لیے درخواست دائر کی۔ لوگوں کو تشویش ہے کہ Evergrande صرف پہلا ڈومینو ہے اور دنیا کی دوسری سب سے بڑی معیشت جلد ہی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کے قرض کے بحران کے خطرے کا مشاہدہ کر سکتی ہے۔

سپلائی کم ہوتی ہے، ڈیمانڈ تیزی سے گرتی ہے۔

بلومبرگ کے سروے کے مطابق ، ریل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں جولائی 2023 میں مسلسل کمی ہو سکتی ہے، جس سے سال کے آغاز سے سات ماہ کی کمی 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 8 فیصد تک پہنچ گئی۔ یہ سال کے پہلے 6 ماہ میں 7.9 فیصد سے لگاتار کمی ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ پراپرٹی ڈویلپرز کے حالات بہتر نہیں ہوئے ہیں۔ بہت سے شہروں میں گھر خریدنے کی پابندیوں میں نرمی کے باوجود، اعلیٰ بلڈرز کی جانب سے نئے گھروں کی فروخت جولائی میں ایک سال میں سب سے زیادہ گر گئی۔ اس نے ڈویلپرز کو ایک دھچکا لگا ہے جو ایک سالوں سے طویل کریڈٹ بحران کو کم کرنے کے لئے نقد کی ضرورت ہے۔

کنٹری گارڈن ہولڈنگز کمپنی، جو کسی زمانے میں آمدنی کے لحاظ سے چین کا سب سے بڑا نجی شعبے کا ڈویلپر تھا، چائنا ایورگرانڈ گروپ جیسے نادہندگان کے ایک سلسلے میں شامل ہو جائے گا اگر وہ 30 دنوں کے اندر دو ڈالر بانڈز پر گزشتہ ہفتے واجب الادا سود کی ادائیگی کرنے میں ناکام ہو جاتا ہے۔

چائنا انٹرنیشنل کیپٹل کارپوریشن کے تجزیہ کاروں، بشمول ژانگ وین لانگ، نے خبردار کیا ہے کہ ریئل اسٹیٹ ویلیو چین جیسے کہ فروخت، زمین کے حصول اور تعمیرات کے ساتھ دباؤ چین کی اقتصادی ترقی پر وزن ڈال سکتا ہے۔

Guizhou صوبے میں ڈونگ جیانگ کاؤنٹی فٹ بال ٹورنامنٹ کو ٹی وی یا ویڈیو پر دیکھ کر، آپ دیکھ سکتے ہیں کہ اسٹیڈیم بلند و بالا عمارتوں سے گھرا ہوا ہے۔

ڈونگ جیانگ کاؤنٹی 3,300 مربع کلومیٹر سے زیادہ کے رقبے پر محیط ہے اور اس کی آبادی 300,000 سے کم ہے۔ اگرچہ اس کا رقبہ ہانگ کانگ (چین) سے تین گنا بڑا ہے، لیکن اس کی آبادی ہانگ کانگ کا صرف 4% ہے۔ کم آبادی کی کثافت کے ساتھ، یہ اندازہ لگایا گیا ہے کہ ان اونچی عمارتوں کے قبضے کی شرح بہت زیادہ نہیں ہوگی۔

1978 میں چین میں شہری رہائشیوں کا فی کس اوسط رہائشی رقبہ 3.6 m2 تھا، اب یہ بڑھ کر تقریباً 40 m2 ہو گیا ہے۔ تقریباً 97% شہری گھرانوں کے پاس گھر ہیں، ہر گھر میں اوسطاً 1.5 مکانات ہیں، 40% شہری گھرانوں کے پاس 2 یا اس سے زیادہ گھر ہیں۔ ستمبر 2016 میں، حکومت نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنا شروع کیا، اوسط قیمت میں نمایاں کمی آئی ہے۔

2020 میں، قومی اوسط قیمت 9,860 یوآن (تقریباً 1,360 USD)/m2) تھی۔

2022 کے آخر تک، جائیداد کی اوسط قیمت 9,800 یوآن/m2 تک گر جائے گی۔ مکانات کی موجودہ قیمت کی سطح کے ساتھ، رسد طلب سے زیادہ ہے، جو مکانات کی بلند قیمتوں کی نشاندہی کرتی ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک بلبلہ بھی ہے، جو طویل مدت میں بہت سے لوگوں کے لیے اپنی رہائش کو بہتر بنانے کی خواہش کو پورا کرنا ناممکن بنا دے گا۔ تاہم، اگر مکانات کی قیمتیں گرتی ہیں، تو یہ مختصر مدت میں روزگار اور کھپت کو بھی متاثر کرے گی۔

چین کے قومی ادارہ شماریات کے مطابق رواں سال کی پہلی ششماہی میں کمرشل ہاؤسنگ سیلز کے رقبے میں سال بہ سال 5.3 فیصد کی کمی واقع ہوئی جس میں رہائشی مکانات کی فروخت کے رقبے میں 2.8 فیصد کی کمی واقع ہوئی۔ کمرشل ہاؤسنگ سیلز میں 1.1% اضافہ ہوا، جس میں رہائشی ہاؤسنگ سیلز میں 3.7% اضافہ ہوا۔ نئے گھروں کی قیمتوں میں قدرے اضافہ ہوا، اعلیٰ بنیادی مارکیٹ کی قیمتوں نے استعمال شدہ گھروں کی قیمتوں کو سہارا دیا۔ کچھ شہروں میں، گھروں کی اونچی قیمتوں نے استعمال شدہ گھروں کے لین دین میں رکاوٹ ڈالی ہے۔

lianjia.com کے اعدادوشمار کے مطابق، بیجنگ، شنگھائی، گوانگ زو، شینزین میں سال کی پہلی ششماہی میں فروخت کے لیے استعمال شدہ مکانات کی تعداد میں اسی مدت کے مقابلے میں بالترتیب 48.2%، 36.7%، 35.8% اور 30.9% کا اضافہ ہوا۔ تاہم، استعمال شدہ گھروں کی کامیاب ٹرانزیکشنز کی تعداد میں اسی مدت کے مقابلے میں بالترتیب 12.7%، 11.1%، 10.3% کی کمی اور 0.8% اضافہ ہوا۔

بہت سے چھوٹے سرمایہ کار اس بات پر افسوس کا اظہار کرتے ہیں کہ "قیمت ہے لیکن مارکیٹ نہیں"، یہاں تک کہ جب قیمت مستحکم ہو، لیکن اگر قیمت میں تیزی سے کمی نہ کی جائے تو اسے فروخت نہیں کیا جا سکتا۔

دوسرے، تیسرے اور چوتھے درجے کے شہروں میں مکانات کی قیمتیں کم ہیں، لوگوں کی آمدنی بھی نسبتاً کم ہے، نئے مکانات عام طور پر سست ہیں، اور استعمال شدہ ہاؤسنگ مارکیٹ اور بھی زیادہ اداس ہے۔

گریٹر بے ایریا کے ژونگشن اور جیانگ مین شہروں میں بڑی تعداد میں گھر خالی پڑے ہیں، اور استعمال شدہ ہاؤسنگ لین دین چھٹپٹ ہے۔

سست زخموں کا علاج کیسے کریں؟

چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2023 کی پہلی ششماہی میں اب بھی عام طور پر پرامید نہیں ہے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی طلب اور رسد کے تعلقات میں تبدیلی آئی ہے، اور مکانات کی قیمتیں کم از کم مختصر مدت میں کم ہوتی رہیں گی۔

جولائی کے وسط میں، پیپلز بینک آف چائنا (PBoC، مرکزی بینک) نے تصدیق کی کہ "رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں طلب اور رسد کے تعلقات میں گہری تبدیلیاں آئی ہیں۔"

21 جولائی کو، چین کی ریاستی کونسل کے باقاعدہ اجلاس میں بڑے شہروں میں شہری دیہاتوں میں مستحکم اصلاحات کی ضرورت پر زور دیا گیا۔

24 جولائی کو، پولٹ بیورو نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر تبادلہ خیال کرنے کے لیے ایک کانفرنس کا انعقاد کیا، جس میں چینی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی طلب اور رسد کے تعلقات میں بڑی تبدیلیوں کی نئی صورت حال کے مطابق ڈھالنے اور رئیل اسٹیٹ کی پالیسیوں کو فوری طور پر ایڈجسٹ اور بہتر بنانے کی ضرورت پر زور دیا۔ پولیٹ بیورو نے ایک بار پھر شہری دیہات کی تزئین و آرائش اور "عام اور ہنگامی" دوہری استعمال کے عوامی بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کو فعال طور پر فروغ دینے کی تجویز پیش کی۔ مختلف چینلز کے ذریعے کم لاگت رینٹل ہاؤسنگ تیار کرنے کی ضرورت پر زور دینا۔

1 اگست کو، PBoC اور اسٹیٹ ایڈمنسٹریشن آف فارن ایکسچینج نے سال کے دوسرے نصف حصے کے لیے ایک ورک کانفرنس کا انعقاد کیا، جس میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مستحکم اور صحت مند ترقی کے لیے حمایت کا اعلان کیا۔ کانفرنس نے گھر کے حوالے کرنے کے لیے قرض کی گارنٹی کی مدت میں توسیع کی، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مستحکم اور منظم فنڈنگ فراہم کی، اور مکانات کے کرایے، شہری گاؤں کی تزئین و آرائش، اور کم لاگت والے مکانات کی تعمیر کے لیے مالی معاونت کو مضبوط کیا۔

اس کے ساتھ ہی، کانفرنس نے مالیاتی خطرات کی نگرانی، تشخیص اور روک تھام کے نظام کو بہتر بنانے، نظامی مالیاتی خطرات کو روکنے کے لیے ریڈ لائن کو برقرار رکھنے کی ضرورت پر زور دیا۔ مینیجرز نے مختلف ہاؤسنگ کریڈٹ پالیسی کے نفاذ پر بھی زور دیا، انفرادی ہاؤسنگ کریڈٹ کی شرح سود میں کمی اور پہلی ادائیگی کی شرح، ہاؤسنگ کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے رہنمائی کی۔

حالیہ مہینوں میں، چینی حکومت نے بھی مسلسل اقتصادی محرک معلومات کا اعلان کیا ہے۔ بنیادی مواد میں شامل ہیں:

سب سے پہلے، چین کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سپلائی سے زیادہ طلب سے زیادہ طلب کی طرف منتقل ہو گئی ہے۔ رئیل اسٹیٹ خاندان کے اثاثوں کا ایک بڑا حصہ بنی ہوئی ہے، لیکن دولت جمع کرنے کے بنیادی ذریعہ کے طور پر گھر کی ملکیت کا دور ختم ہو چکا ہے۔ سال کی پہلی ششماہی میں چین کی رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ کی سرمایہ کاری میں بھی 7.9 فیصد کمی واقع ہوئی جبکہ طلب میں تیزی سے کمی آئی۔

دوسرا، رئیل اسٹیٹ کی موجودہ بینک فنانسنگ کے دو اہم اہداف ہیں: ایک مکانات کی حوالگی کو یقینی بنانا، وقت پر مکانات کی فراہمی میں ڈویلپرز کی مدد کرنا، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو گرنے سے روکنا۔ دوسرا یہ ہے کہ شہری دیہاتوں کی تزئین و آرائش، کم لاگت والے مکانات اور کم لاگت کے کرائے کے مکانات تیار کرنا۔ اگرچہ کچھ دستاویزات میں فارم کا تذکرہ نہیں ہے، لیکن مخصوص اقدام "رہنے کے لیے مکانات، قیاس آرائیوں کے لیے نہیں" کو نافذ کرنا ہے۔ تاہم، قیاس آرائیوں کے بغیر، مکانات کی بلند قیمتوں کو برقرار رکھنا مشکل ہے۔

تیسرا، نگرانی اور رسک مینجمنٹ کو مضبوط بنائیں۔ 27 جولائی کو، رئیل اسٹیٹ ڈویلپر Evergrande نے اعلان کیا کہ 2022 کے آخر میں اس کا کل قرض 2.4 ٹریلین یوآن سے تجاوز کر گیا ہے۔ 2022 کے آخر تک، Evergrande کے 100,000 سے زیادہ ملازمین تھے۔ معاہدے کا قرض 720 ملین یوآن سے زیادہ تھا، جس کا تعلق ان لاکھوں اپارٹمنٹس سے تھا جو فروخت ہو چکے تھے لیکن ابھی تک ڈیلیور نہیں ہوئے تھے۔

Evergrande جیسی دیوالیہ، غیر قانونی اور خسارے میں جانے والی رئیل اسٹیٹ کمپنیوں سے صحیح اور قانونی طور پر کیسے نمٹا جائے، یہ چین کے بینکنگ سسٹم اور دیگر قرض دہندگان کے لیے ایک امتحان ہے۔

چوتھا، رہن کے سود کی شرحوں میں کمی اور ادائیگی کی شرح کو کم کرنا بنیادی طور پر پہلی بار گھر خریدنے والوں اور ان لوگوں کی مدد کرنا ہے جنہیں اپنے گھروں کو بہتر بنانے کی ضرورت ہے۔ اگر لوگوں کی آمدنی اور گھروں کی قیمتیں تبدیل نہیں ہوتی ہیں، تو ادائیگی کی شرح کو کم کرنے سے رئیل اسٹیٹ کا بلبلہ مالیاتی کریڈٹ میں پھیل جائے گا۔ یہ نظامی مالیاتی خطرات کو روکنے کے مقصد سے متصادم ہے اور تدبیر کی گنجائش کو محدود کر دیتا ہے۔

اگر مکان کی قیمتیں طویل عرصے تک برقرار رہتی ہیں اور اجرت میں اضافہ ہوتا ہے، تو کچھ پرانی عمارتیں منہدم ہو جائیں گی، اور نئے رہائشیوں کی قوت خرید کچھ سالوں بعد موجودہ قیمتوں کو سہارا دے سکتی ہے۔

حکومت نے معیشت کو مستحکم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے لیے مسلسل سازگار اقدامات متعارف کروائے ہیں، لیکن عمومی طور پر، چین کی رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں مختصر مدت میں، خاص طور پر استعمال شدہ ہاؤسنگ مارکیٹ میں گرتی رہیں گی۔

ماخذ