آپ رئیل اسٹیٹ گھوٹالوں اور قیمتوں میں ہیرا پھیری کے جال میں پھنسنے سے کیسے بچ سکتے ہیں؟

DNVN - CBRE ویتنام کے CEO Duong Thuy Dung نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں "اسکیمنگ" اور "قیمتوں میں ہیرا پھیری" کے وجود کی تصدیق کی اور خریداروں کو مشورہ دیا کہ وہ اس بات پر غور کرنے میں انتہائی دانشمند اور محتاط رہیں کہ آیا سرمایہ کاری کے جال میں پھنسنے سے بچنے کے لیے یہ منافع بخش ہے۔

CBRE ویتنام (امریکی رئیل اسٹیٹ سروسز گروپ CBRE کا حصہ) کی طرف سے Q2/2025 کے لیے دا نانگ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی جھلکیوں کا اعلان کرنے والی پریس کانفرنس میں، ویتنام بزنس نیوز کے ایک رپورٹر نے کمپنی کی سی ای او مس ڈوونگ تھیو ڈنگ کا انٹرویو کیا - علاقے میں پائے جانے والے کچھ غیر معمولی علامات کے بارے میں۔

CBRE ویتنام کے CEO Duong Thuy Dung نے Q2/2025 میں Da Nang رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی جھلکیوں پر ایک رپورٹ پیش کی۔

CBRE ویتنام 2025 کی پہلی ششماہی کے دوران دا نانگ میں اپارٹمنٹس اور زمینی پلاٹوں کی قیمتوں کے رجحانات کو کیسے دیکھتا ہے؟

محترمہ Duong Thuy Dung: CBRE ویتنام کے ریکارڈ کے مطابق، 2025 کے پہلے چھ مہینوں میں دا نانگ مارکیٹ میں بلند و بالا رہائشی عمارتوں اور اپارٹمنٹس کی فروخت کی اوسط قیمت تقریباً 85 ملین VND/m2 تھی، جو کہ ملک میں سب سے زیادہ ہے، یہاں تک کہ ہو چی میں اوسط فروخت کی قیمت (VN 8/9/2000) سے بھی زیادہ ہے ۔ ملین VND/m2)؛ گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 27 فیصد کا اضافہ ہوا (ہنوئی میں تقریباً 30-35 فیصد اضافہ ہوا، ہو چی منہ شہر میں 20 فیصد سے زیادہ اضافہ ہوا)۔

2025 کی پہلی ششماہی کے دوران زیادہ تر بڑے شہری علاقوں اور شہر کے اہم مقامات پر دا نانگ میں زمین کی قیمتوں میں 15-20 فیصد اضافہ متوقع ہے۔ ساحل اور دریا کے کنارے کے کچھ اہم علاقوں میں، قیمت میں اضافہ 20-25% تک پہنچ سکتا ہے۔ دا نانگ مارکیٹ کے لیے یہ اچھی خبر ہے، تاہم، کچھ پہلوؤں سے، یہاں خریداروں کے لیے قیمت زیادہ ہے۔

فی الحال، ایسا لگتا ہے کہ دا نانگ ایک "زمین کا بخار" کا سامنا کر رہا ہے، جو کہ 2018-2020 کی صورت حال کا اعادہ ہے۔ آپ کی رائے میں، کیا یہ ایک حقیقی زمینی بخار ہے یا قیاس آرائی کا بلبلہ؟

محترمہ Duong Thuy Linh: زمین کی قیمتوں میں اضافے کے بارے میں بات کرتے وقت، یہ خاص طور پر تحقیق کرنا ضروری ہے کہ کن علاقوں میں قیمتوں میں اضافہ ہو رہا ہے تاکہ یہ اندازہ لگایا جا سکے کہ آیا یہ زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہے یا نہیں۔ زمین کی قیمت میں اضافے کی تعریف میں حقیقی اور مصنوعی قیمتوں میں اضافہ شامل ہے۔ کچھ علاقوں میں، ہم بہت سے عوامل کا مشاہدہ کرتے ہیں جیسے کہ بہتر انفراسٹرکچر، جامع ماسٹر پلاننگ، اور معروف سرمایہ کاروں کی شرکت جو زمین کی قیمتوں میں اضافے میں معاون ہے۔

یہ ایک حقیقی قیمت میں اضافہ ہے۔ خریدار اب بہت باشعور ہیں۔ وہ دیکھ سکتے ہیں کہ وہاں زمین کی قیمتیں واقعی پہلے کے مقابلے بڑھی ہیں۔ تاہم، وہ اب بھی خریدنے کے لیے پیسہ خرچ کرنے کو تیار ہیں کیونکہ یہ قیمت میں حقیقی اضافہ ہے۔ اس کے باوجود، مصنوعی قیمتوں میں اضافے والے علاقے بھی ہیں، یعنی قیمتیں بڑھ رہی ہیں "رجحان کے بعد"۔

اس کا مطلب ہے کہ ایسے علاقے ہیں جہاں ابھی تک کچھ بھی تیار نہیں کیا گیا ہے، لیکن "سنا" ہے کہ بنیادی ڈھانچے کی ترقی، انضمام، یا آنے والے منصوبوں کی بات ہو رہی ہے... جس کی وجہ سے قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے۔ یہ "فالو دی ٹرینڈ" رجحان دا نانگ میں ہوتا ہے، لیکن ہمارے خیال میں، اس وقت علاقے میں مصنوعی قیمتوں میں اضافہ اتنا سنگین نہیں ہے جتنا کہ 2018-2020 میں تھا۔

2018-2020 کی مدت کے دوران، دا نانگ کو زمین کی قیمتوں میں طویل اضافے کا سامنا کرنا پڑا، لیکن زیادہ مصنوعات مارکیٹ میں نہیں لائی گئیں۔ اس کے بعد کئی سالوں تک، اس علاقے میں بہت کم منصوبے بھی نافذ ہوئے۔ تاہم، پچھلے دو سالوں میں، بہت سے پراجیکٹس نامور سرمایہ کاروں کی طرف سے شروع کیے گئے ہیں، اور یہ پراجیکٹ بہت اچھی فروخت ہو رہے ہیں۔

محترمہ ڈونگ تھیو ڈنگ ویتنام بزنس کے رپورٹر کے سوالات کے جوابات دے رہی ہیں۔

مارکیٹ جذب کو دیکھتے ہوئے، ہم دیکھتے ہیں کہ یہ مدت 2018-2020 سے مختلف ہے۔ لہٰذا، ہم دا نانگ میں زمینی قیاس آرائیوں کے بارے میں زیادہ فکر مند نہیں ہیں۔ تاہم، انفرادی سرمایہ کاروں یا خریداروں کے نقطہ نظر سے، خاص طور پر دوسرے شعبوں سے تعلق رکھنے والے، سرمایہ کاری کی حکمت عملیوں کے حوالے سے احتیاط کی ضرورت ہے۔

کچھ لوگ دلیل دیتے ہیں کہ حال ہی میں، جب اپارٹمنٹس کی بہت زیادہ سپلائی ہوتی ہے، تو ڈویلپرز مصنوعی طور پر زمین کی قیمتوں میں اضافہ کرتے ہیں تاکہ غیر مشکوک خریداروں کو زمین کی بجائے اپارٹمنٹس خریدنے پر آمادہ کیا جا سکے۔ پھر، جب زمینی منصوبے مارکیٹ میں آتے ہیں، تو وہ خریداروں کو اپارٹمنٹس خریدنے کے لیے دھوکہ دینے کے لیے اسی طرح کے حربے استعمال کرتے ہیں۔ کیا آپ کو یقین ہے کہ "غیر مشتبہ خریداروں کو راغب کرنے" کا ایسا رواج موجود ہے، اور خریداروں کے جائز حقوق کے تحفظ کے لیے کیا حل موجود ہیں؟

محترمہ ڈونگ تھیو ڈنگ: "زمین کی قیاس آرائیاں" کا واقعہ صرف دا نانگ میں ہی نہیں ہو رہا ہے۔ یہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسی بڑی مارکیٹوں میں بھی ہو رہا ہے… زمین کی قیمتیں جو صرف ایک دن میں 30% سے زیادہ بڑھ جاتی ہیں یقیناً ایک بلبلہ ہے۔ زمین کی قیمتوں میں اتنی تیزی سے اور حقیقی طور پر اضافہ کرنا ناممکن ہے۔ میں اعتماد کے ساتھ کہہ سکتا ہوں کہ باخبر خریدار قیمتوں میں اس طرح کے اضافے کو کبھی قبول نہیں کریں گے۔

شاید سابقہ ​​قیاس آرائی پر مبنی زمین کی قیمتوں میں اضافہ خریداروں کے خوف کی وجہ سے تھا کہ اگر وہ نہیں کریں گے تو کوئی اور ان سب کو خرید لے گا، لیکن خریدار تیزی سے سمجھدار ہوتے جا رہے ہیں اور ایسے واضح قیاس آرائیوں والے بلبلوں والے علاقوں میں کبھی بھی سرمایہ کاری نہیں کریں گے۔

مخصوص پروجیکٹ کے لحاظ سے، ہر معاملے کی بنیاد پر "اسکیمنگ" کے حربے پر غور کرنے کی ضرورت ہے یا نہیں۔ میرے خیال میں یہ مکانات اور زمین بیچنے کی ایک " چال" ہو سکتی ہے۔ یہ ڈا نانگ کے لیے منفرد نہیں ہے۔ اسی طرح کے حالات دیگر بازاروں میں بھی ہیں، جیسے کہ ہنوئی۔ کچھ پروجیکٹس خریدنے کے لیے قطار میں لگنے کے لیے لوگوں کی خدمات بھی حاصل کرتے ہیں، لیکن حقیقت میں یہ ایک جعلی قطار ہے…

اس مسئلے کا سب سے مؤثر حل خود خریداروں سے آنا چاہیے، چاہے وہ سرمایہ کاری کر رہے ہوں یا ذاتی استعمال کے لیے خرید رہے ہوں۔ یہ ثابت کرنا بہت مشکل ہے کہ پروجیکٹ مالکان یا بروکرز جان بوجھ کر قیمتیں بڑھاتے ہیں، اور حکام کے لیے اس معاملے میں مداخلت کرنا بھی بہت مشکل ہے۔ لہذا، خریداروں کے لیے سب سے بہتر طریقہ یہ ہے کہ وہ چوکس رہیں اور مہنگائی کی قیمتوں کے جال میں پھنسنے سے بچیں۔

پہلے، خریداروں کے پاس قیمتوں میں ہیرا پھیری اور گھوٹالوں کے بارے میں معلومات کی کمی تھی، لیکن اب وہ اچھی طرح سے باخبر ہیں۔ وہ اب اتنے سمجھدار ہیں کہ پروجیکٹ مالکان کے اشتہارات یا وعدوں پر آنکھیں بند کر کے عمل کرنے کے بجائے اپنی سرمایہ کاری کی فزیبلٹی کا جائزہ لیں، کیونکہ معاہدے کے معاہدے بھی اکثر کمزور ہوتے ہیں۔ کسی اور سے زیادہ، خریدار خود اس طرح کے جال سے بچ سکیں گے۔

شکریہ، محترمہ!

ہائے چاؤ

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212