'چکن چرواہے' اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو 'بڑھانے' کے جال میں پڑنے سے کیسے بچیں؟

DNVN - CBRE ویتنام کے CEO Duong Thuy Dung نے تصدیق کی کہ "مرغیوں کو چرانے" اور ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں "اضافہ" کی صورتحال ہے اور خریداروں کو مشورہ دیا کہ وہ اس بات پر غور کرنے میں بہت سمجھدار اور ہوشیار رہیں کہ آیا سرمایہ کاری مؤثر ہے یا نہیں جال میں پھنسنے سے بچنے کے لیے۔

CBRE ویتنام (CBRE Real Estate Services Group, USA کا حصہ) کی جانب سے 2025 کی دوسری سہ ماہی کے لیے دا نانگ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی جھلکیاں کے اعلان پر، ویتنام کے بزنس رپورٹر نے کمپنی کی سی ای او مس ڈوونگ تھیو ڈنگ سے اس علاقے میں رونما ہونے والے کچھ غیر معمولی علامات کے بارے میں بات کی۔

CBRE ویتنام کے CEO Duong Thuy Dung نے 2025 کی دوسری سہ ماہی میں دا نانگ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے فوکس پر ایک رپورٹ پیش کی۔

CBRE ویتنام 2025 کی پہلی ششماہی میں دا نانگ میں اپارٹمنٹس اور زمینی پلاٹوں کی قیمتوں میں اضافہ کیسے ریکارڈ کرتا ہے؟

محترمہ Duong Thuy Dung: CBRE ویتنام کے مطابق، 2025 کے پہلے 6 مہینوں میں دا نانگ مارکیٹ میں بلند و بالا مکانات اور اپارٹمنٹس کی اوسط فروخت کی قیمت تقریباً 85 ملین VND/m2 ہے، جو ملک میں سب سے زیادہ ہے، ہو چی منہ سٹی میں فروخت کی اوسط قیمت سے زیادہ ہے پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 27% کا اضافہ ہوا (ہانوئی میں تقریباً 30 - 35% اضافہ ہوا، ہو چی منہ شہر میں 20% سے زیادہ اضافہ ہوا)۔

2025 کی پہلی ششماہی میں دا نانگ میں زمین کی قیمتیں بھی زیادہ تر بڑے شہری علاقوں اور شہر کے اہم مقامات پر 15-20 فیصد بڑھ جائیں گی۔ یہاں تک کہ ساحل اور دریاؤں کے ساتھ اہم علاقوں میں، قیمت میں اضافہ 20%-25% تک ہو سکتا ہے۔ دا نانگ مارکیٹ کے لیے یہ اچھی خبر ہے، لیکن کچھ پہلوؤں سے، یہاں خریداروں کو جو قیمت ادا کرنی پڑتی ہے وہ زیادہ ہے۔

اس وقت دا نانگ میں، 2018 - 2020 کی صورت حال کو دہراتے ہوئے "زمین کا بخار" کے آثار دکھائی دے رہے ہیں۔ آپ کی رائے میں، کیا یہ حقیقی لینڈ فیور ہے یا ورچوئل لینڈ فیور؟

محترمہ ڈونگ تھوئی لن: زمینی بخار کے بارے میں بات کرتے ہوئے، ہمیں خاص طور پر یہ معلوم کرنے کی ضرورت ہے کہ کس علاقے میں زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے تاکہ یہ اندازہ لگایا جا سکے کہ آیا یہ زمینی بخار ہے یا نہیں؟ زمینی بخار کی تعریف میں حقیقی اور مجازی قیمت دونوں میں اضافہ شامل ہے۔ کچھ علاقوں میں، ہم دیکھتے ہیں کہ بہت سے عوامل ہیں جیسے بہتر انفراسٹرکچر، ہم آہنگی کی مجموعی منصوبہ بندی، اور معروف سرمایہ کاروں کی شرکت جو وہاں زمین کی قیمتوں کو بڑھانے میں مدد کرتی ہے۔

یہ ایک حقیقی قیمت میں اضافہ ہے۔ خریدار خود اب بہت باشعور ہیں، وہ دیکھتے ہیں کہ وہاں زمین کی قیمت واقعی پہلے سے زیادہ ہے۔ تاہم، وہ اب بھی خریدنے کے لیے پیسہ خرچ کرنے کو تیار ہیں، کیونکہ یہ ایک حقیقی قیمت میں اضافہ ہے۔ تاہم، ایسے شعبے بھی ہیں جن میں ورچوئل قیمت میں اضافہ ہوتا ہے، یعنی "فالو اپ" قیمت میں اضافہ۔

یعنی، ایسے علاقے ہیں جن کے پاس کچھ نہیں ہے، لیکن "کہیں سنا" ہے کہ انفراسٹرکچر سے متعلق ہے، کوئی انضمام ہے، یا وہاں یہ یا وہ پروجیکٹ آنے والا ہے... اس لیے قیمت "پیروی" بڑھ جاتی ہے۔ یہ "فالونگ" واقعی دا نانگ میں ہوتا ہے، لیکن ہماری رائے میں، اس وقت علاقے میں ورچوئل قیمت کا بخار اتنا سنگین نہیں ہے جتنا کہ 2018 - 2020 میں ہے۔

2018 - 2020 کی مدت کے دوران، دا نانگ کو طویل عرصے تک زمینی بخار کا سامنا کرنا پڑا، لیکن مارکیٹ میں بہت ساری مصنوعات متعارف نہیں کرائی گئیں۔ اگلے سالوں میں، اس علاقے میں تقریباً کوئی پروجیکٹ لاگو نہیں ہوا، لیکن پچھلے 2 سالوں میں، بہت سے پروجیکٹس کو معروف سرمایہ کاروں نے مارکیٹ میں متعارف کرایا ہے، اور ان پروجیکٹس کی کھپت کی صلاحیت بہت اچھی ہے۔

محترمہ Duong Thuy Dung نے ویتنام بزنس کے ایک رپورٹر کے ساتھ انٹرویو کا جواب دیا۔

مارکیٹ کے جذب کو دیکھتے ہوئے، ہم دیکھتے ہیں کہ یہ مدت 2018 - 2020 سے مختلف ہے۔ اس لیے، ہم دا نانگ میں ورچوئل لینڈ فیور کے بارے میں زیادہ پریشان نہیں ہیں۔ تاہم، انفرادی سرمایہ کاروں یا انفرادی خریداروں، خاص طور پر دوسری جگہوں کے خریداروں کے نقطہ نظر سے، ہمیں اس بارے میں محتاط رہنے کی ضرورت ہے کہ سرمایہ کاری کیسے کی جائے۔

کچھ آراء کا کہنا ہے کہ حال ہی میں، جب اپارٹمنٹس کی بڑی فراہمی ہوتی ہے، سرمایہ کار زمین کی قیمت کو بہت زیادہ بڑھا دیتے ہیں تاکہ زمین کی بجائے اپارٹمنٹس خرید سکیں۔ جب زمینی منصوبے اپنی مصنوعات کو مارکیٹ میں لاتے ہیں، تو وہ "ریوڑ" لوگوں کو واپس لانے کے لیے اسی طرح کی چالیں استعمال کرتے ہیں۔ آپ کی رائے میں "مرغیوں کو چرانے" کی ایسی صورت حال ہے یا نہیں اور خریداروں کے جائز حقوق کے تحفظ کا حل کیا ہے؟

محترمہ ڈونگ تھیو ڈنگ: درحقیقت، "مرغیوں کو چرانے" کی صورتحال صرف دا نانگ میں ہی نہیں ہوتی بلکہ ہنوئی، ہو چی منہ سٹی جیسی بڑی منڈیوں میں بھی ہوتی ہے… اگر زمین کی قیمت صرف ایک دن میں 30 فیصد سے زیادہ بڑھ جاتی ہے، تو یہ یقینی طور پر ایک ورچوئل بخار ہے، حقیقت میں زمین کی قیمت میں اتنی تیزی سے اضافے کا کوئی واقعہ نہیں ہے۔ میں اس بات کی تصدیق کر سکتا ہوں کہ ہوشیار خریدار اس قیمت میں اضافے کو کبھی قبول نہیں کریں گے۔

ہو سکتا ہے کہ ورچوئل لینڈ فیور ماضی میں ہوا ہو کیونکہ خریداروں کو ڈر تھا کہ اگر وہ نہیں خریدیں گے تو کوئی اور خرید لے گا۔ تاہم، خریدار سمجھدار ہوتے جا رہے ہیں اور اس طرح کے واضح ورچوئل بخار والے علاقوں میں کبھی بھی سرمایہ کاری نہیں کریں گے۔

"مرغیوں کو چرانے" کی صورت حال ہے یا نہیں اس کا انحصار ہر معاملے اور ہر منصوبے پر غور کرنے پر ہے۔ میرے خیال میں یہ مکانات اور زمین بیچنے کی ایک "چال" ہو سکتی ہے۔ نہ صرف دا نانگ بلکہ ہنوئی جیسی دیگر مارکیٹوں میں بھی ایسی ہی صورتحال ہے۔ ایسے منصوبے ہیں جو لوگوں کو خریدنے کے لیے قطار میں کھڑے ہوتے ہیں، لیکن حقیقت میں یہ ایک ورچوئل قطار ہے…

اس مسئلے کا سب سے مؤثر حل ذاتی سرمایہ کاری کے لیے یا زندگی گزارنے کے لیے خریداروں سے ہی آنا چاہیے۔ یہ ثابت کرنا بہت مشکل ہے کہ پروجیکٹ مالکان یا بروکرز جان بوجھ کر ورچوئل قیمتوں کو بڑھاتے ہیں، اور حکومت کے لیے اس میں مداخلت کرنا بھی بہت مشکل ہے۔ لہذا، خریداروں کے لیے سب سے بہتر طریقہ یہ ہے کہ وہ منافع کے جال میں پھنسنے سے بچنے کے لیے ہوشیار رہیں۔

اگر ماضی میں خریدار مہنگائی اور مرغی کے چرواہے کی ’’چالیاں‘‘ سے بے خبر تھے تو اب انہیں کافی تنبیہ کی گئی ہے۔ وہ پراجیکٹ کے مالک کے اشتہارات یا وعدوں کو سننے کے بجائے اس بات پر غور کرنے کے لیے کافی سمجھدار ہیں کہ سرمایہ کاری مؤثر ہے یا نہیں، کیونکہ عہد کا معاہدہ بھی بہت ڈھیلا ہے۔ کسی اور سے زیادہ، یہ خریدار ہیں جو خود کو ایسے جال سے بچائیں گے۔

شکریہ!

ہائے چاؤ

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212