زمین کی قیمتوں پر حکمنامے میں سرمایہ کاروں کے لیے منافع کا صحیح اور مکمل حساب لگانا ضروری ہے۔

DNVN - زمین کی قیمتوں کے بارے میں حکومت کے حکم نامے کے مسودے پر تبصرہ کرتے ہوئے، ویتنام ویلیوایشن ایسوسی ایشن (VVA) نے سرمایہ کاروں کے لیے منافع کا صحیح اور مکمل حساب لگانے کی ضرورت پر زور دیا۔

سرمایہ کار کے منافع کا حساب زمین کے استعمال کی فیس پر ہونا چاہیے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت زمین کی قیمتوں سے متعلق حکومت کے مسودہ حکمنامہ (ڈرافٹ) پر تبصرے طلب کر رہی ہے جس میں زمین کی قیمتوں کے تعین اور تشخیص سے متعلق بہت سے اہم مواد کے ساتھ 2024 کے زمینی قانون کے نفاذ کی رہنمائی کی گئی ہے۔

مسودے کے حکم نامے کا اندازہ لگایا گیا ہے کہ ماہرین، پیشہ ور سماجی تنظیموں جیسے VCCI اور پیشہ ورانہ انجمنوں جیسے کہ ویتنام ویلیویشن ایسوسی ایشن نے زمین کی تشخیص اور متعلقہ مسائل کے بارے میں فعال طور پر تبصروں کو جذب کیا ہے۔

مسودے کے حکم نامے کے اعلان کے بعد، اسے ایک جامع سمت میں مکمل کرنے کے لیے، حال ہی میں، ویتنام ویلیوایشن ایسوسی ایشن نے ایک تحریری تبصرہ بھیجا، جس میں سرمایہ کاروں کے لیے منافع کا صحیح اور مکمل حساب لگانے کی ضرورت پر زور دیا گیا۔

پوائنٹ سی، شق 3، مسودے کا آرٹیکل 8 یہ بتاتا ہے: "سرمایہ کار کے منافع (بشمول ایکویٹی لاگت اور قرض کی لاگت) کا حساب اس شق کے پوائنٹ اے میں بیان کردہ تعمیراتی سرمایہ کاری کی لاگت کے فیصد کے طور پر کیا جاتا ہے"۔

VVA کا خیال ہے کہ مذکورہ ضابطہ غیر معقول ہے کیونکہ یہ سرمایہ کار کے لیے اضافی طریقہ کار کے مطابق پورے پروجیکٹ کے منافع کا صحیح اور مکمل حساب نہیں کرتا ہے۔ VVA کے مطابق، سرمایہ کار کے منافع کا حساب اس کل لاگت پر کیا جانا چاہیے جو سرمایہ کار کو اس منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے خرچ کرنا چاہیے جب تک کہ پروڈکٹ کو آمدنی پیدا کرنے کے لیے فروخت نہ کیا جائے۔

اس کے مطابق، کل لاگت میں پوائنٹس a اور b، شق 3 کے تمام اخراجات شامل ہیں، خاص طور پر "زمین کے استعمال کی فیس" سمیت جو سرمایہ کاری کی ابتدائی لاگت ہے جسے سرمایہ کار کو ریاست کو مالی ذمہ داریوں کو پورا کرنے کے لیے ادا کرنا ہوگا۔

VVA کا خیال ہے کہ سرمایہ کاروں کے منافع کا حساب زمین کے استعمال کی فیس کی بنیاد پر کیا جانا چاہیے۔

اس دلیل کی وضاحت کرتے ہوئے کہ سرمایہ کاروں کے منافع کا حساب زمین کے استعمال کی فیس کی بنیاد پر کیا جانا چاہیے، VVA نے کہا کہ سرمایہ کاروں کے منافع جیسا کہ مسودہ میں بیان کیا گیا ہے وہ صرف رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ (لینڈ ڈویلپمنٹ انویسٹمنٹ) سے منافع ہے، زمین کے استعمال کی فیس کے علاوہ رئیل اسٹیٹ ڈویلپمنٹ کی سرمایہ کاری کی لاگت سمیت کل سرمایہ کاری کی لاگت سے منافع نہیں۔

لہٰذا، VVA کا خیال ہے کہ اگر اثاثہ کی قیمت بنانے کے لیے سرمایہ کاری کے تمام مراحل کی کل لاگت میں سرمایہ کاری کے مرحلے کی لاگت پر صرف منافع کا حساب لگانا قیمت کی تشکیل کے اصول کے مطابق نہیں ہے جب قیمت کے طریقہ کار کے مطابق قیمت کا اطلاق کرتے وقت اثاثہ جات کی قدر کے لیے اضافی طریقہ میں لاگت کا اطلاق ہوتا ہے۔

اس کے علاوہ، اگر سرمایہ کار کے منافع کا حساب زمین کے استعمال کی فیس پر نہیں کیا جاتا ہے جسے ادا کرنا ضروری ہے، تو یہ موقع کی قیمت، افراط زر، خطرے اور "پیسے کی مستقبل کی قدر" کے اصول کی وجہ سے "پیسے کی وقت کی قدر" کے اصول سے انکار ہے جب پیسے والے لوگ کسی بھی کاروباری میدان میں سرمایہ کاری کرتے ہیں۔

ضابطے کے بارے میں "اس شق میں بیان کردہ اراضی کے پلاٹوں اور اراضی کے علاقوں کی کل ترقیاتی لاگت میں مجاز حکام کے منظور کردہ منصوبے کے مطابق معاوضہ، مدد اور باز آبادکاری کے اخراجات شامل نہیں ہیں"، VVA کے مطابق، اس پر بھی غور کرنے اور واضح کرنے کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، VVA کے مطابق، مندرجہ بالا مواد کو اس سمت میں ریگولیٹ کرنے کی ضرورت ہے کہ "اگر سرمایہ کار کو ریاست کی طرف سے مالیاتی ذمہ داریوں سے ریاست کی طرف سے معاوضہ اور سائٹ کلیئرنس کی لاگت کو مجاز اتھارٹی کے منظور کردہ پلان کے مطابق کاٹا جاتا ہے، تو اسے کل ترقیاتی لاگت میں شامل نہیں کیا جائے گا"۔

زمین سے منسلک اثاثوں کی قیمت کا درست اور مکمل حساب کتاب یقینی بنائیں

پوائنٹ اے، شق 3، زمین سے منسلک اثاثوں کی موجودہ قیمت کا تعین کرنے کے فارمولے کے مسودے کا آرٹیکل 6، VVA تجویز کرتا ہے کہ "فرسودگی کی قیمت" اور "امورٹائزیشن" دونوں کو استعمال کرنے پر غور کیا جائے۔

مندرجہ بالا سفارش کی وضاحت کرتے ہوئے، VVA کے مطابق، اثاثوں کی قدر میں کمی اور ٹوٹ پھوٹ کا ایک دوسرے سے تعلق ہے، پہننے اور آنسو قدر میں کمی کا باعث بنتے ہیں، لیکن اصل میں وہ مختلف ہیں۔

فرسودگی ایک معروضی رجحان ہے، اثاثوں کی ایک فطری خصوصیت، استعمال کے وقت کے ساتھ ساتھ ان کی قدر بتدریج کم ہوتی جائے گی۔ دریں اثنا، فرسودگی اثاثہ کی فرسودہ قیمت کی وصولی کے لیے مینیجر کا ایک ساپیکش اقدام ہے۔

"بین الاقوامی پریکٹس اور ویتنام کے موجودہ ضوابط کے مطابق، فرسودگی کا طریقہ اور فرسودگی کا طریقہ مختلف ہے، اس لیے، یہ مختلف نتائج کا باعث بن سکتا ہے اور اگر دو مشاورتی یونٹ ایک ہی زمین کے پلاٹ کی قیمت کا تعین کرتے ہیں، تو ایک یونٹ فرسودگی کے حساب سے، ایک یونٹ فرسودگی کے حساب سے حساب کرتا ہے... زمین کی قیمت کے حساب کتاب کے نتائج مختلف ہوں گے۔"

لہٰذا، VVA کے مطابق، اوپر والے فارمولے کے مائنس (-) سائیڈ کو حساب کے لیے صرف ایک معیار استعمال کرنا چاہیے، یا تو فرسودگی یا معافی، اور عام طور پر تشخیص کے وقت اثاثہ کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے، لوگ "فرسودگی" کا استعمال کرتے ہیں۔

مزید برآں، وی وی اے نے مسودہ ضوابط کے پوائنٹ بی، شق 3 میں اس شق کو واضح کرنے کی تجویز بھی پیش کی، جس میں کہا گیا ہے: "اگر قیمت کے تعین کے وقت، بارہماسی درخت ابھی تک کٹائی کے وقت تک نہیں پہنچے ہیں، تو زمین سے منسلک جائیداد کی موجودہ قیمت کا تعین قیمت کے وقت تک پودے لگانے اور دیکھ بھال میں لگائی گئی کل لاگت سے کیا جاتا ہے۔"

"مذکورہ ضابطہ واضح طور پر اس ذمہ داری کی وضاحت نہیں کرتا ہے کہ کس یونٹ کو زمین سے منسلک اثاثوں کی موجودہ قیمت کا تعین کرنا چاہیے، چاہے وہ کنسلٹنگ یونٹ ہو، وہ صارف جس کے اثاثوں کی ڈیٹا فراہم کرنے کی قدر کی جانی ہے، یا مجاز اتھارٹی... لہذا، ڈیٹا کا استعمال کرتے وقت قانونی مسائل کا باعث بننا آسان ہے،" VVA نے تبصرہ کیا اور تجویز پیش کی کہ ڈرافٹنگ کمیٹی کو مزید وضاحت کرنی چاہیے۔

تھو این

ماخذ