حکومت نے زمین کی تشخیص کے لیے کئی طریقے پیش کرنے پر اتفاق کیا ہے۔

VietNamNet•31/12/2023

حکومت نے ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے کے متعدد پہلوؤں پر قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کو ابھی رپورٹ کیا ہے۔

ایک اہم مسئلہ جو زیادہ توجہ مبذول کر رہا ہے وہ مواد، زمین کی تشخیص کے طریقے، اور ہر طریقہ کو لاگو کرنے کے لیے شرائط ہیں (آرٹیکل 158)۔

غیر معمولی اجلاس میں غور و خوض اور منظوری۔

اس کے مطابق، حکومت نے زمین کی تشخیص کے طریقوں کے تصورات کا جائزہ لینے اور اس کی وضاحت کرنے پر اتفاق کیا: تقابلی، زائد، آمدنی، اور شق 5، آرٹیکل 158 میں زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کا گتانک؛ اور شق 6، آرٹیکل 158 میں زمین کی تشخیص کے ان طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے شرائط کی وضاحت کرنے کے لیے۔ خاص طور پر، مسودہ قانون زمین کی تشخیص کے بہت سے طریقے طے کرتا ہے۔

سب سے پہلے، تقابلی طریقہ زمین کے استعمال کے اسی مقصد کے ساتھ زمین کے پارسل کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرکے لاگو کیا جاتا ہے جو مارکیٹ میں منتقل کی گئی ہیں، یا زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی جاتی ہے جہاں جیتنے والے بولی دہندہ نے نیلامی کے فیصلے کے مطابق اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کی ہوں۔ یہ زمین سے منسلک اثاثوں کی قیمت (اگر کوئی ہے) کو چھوڑ کر زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے عوامل کا تجزیہ اور موازنہ کرکے کیا جاتا ہے تاکہ زمین کے پارسل کی قیمت کا تعین کیا جا سکے۔

سرپلس طریقہ کے علاوہ، حکومت نے زمین کی قیمت کے تعین کے لیے کئی دیگر طریقوں پر اتفاق کیا ہے۔

دوم، آمدنی کا طریقہ فی زمینی رقبہ کی اوسط سالانہ خالص آمدنی کو صوبے کے سرکاری کمرشل بینکوں میں 12 ماہ کے ویتنامی ڈونگ سیونگ ڈپازٹس پر سب سے حالیہ سہ ماہی کے اختتام سے پہلے لگاتار تین سالوں کے لیے اوسط سود کی شرح سے تقسیم کر کے لاگو کیا جاتا ہے جس کے لیے ڈیٹا تشخیص کی تاریخ سے پہلے دستیاب ہوتا ہے۔

تیسرا، سرپلس طریقہ کار زمین کے استعمال کے منصوبے اور مجاز ریاستی ایجنسی کی طرف سے منظور شدہ تفصیلی تعمیراتی منصوبے کے مطابق انتہائی موثر زمینی استعمال (زمین کے استعمال کی کثافت، عمارت کی کثافت، عمارت کی زیادہ سے زیادہ تعداد) کی بنیاد پر زمین کے پلاٹ یا رقبے کے کل تخمینی ترقیاتی اخراجات کو کل تخمینی ترقیاتی محصول سے گھٹا کر لاگو کیا جاتا ہے۔

چہارم، زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ ایک زمین کی قیمت کا تعین کرنے کا طریقہ ہے جو زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کو زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ گتانک سے ضرب دے کر انجام دیا جاتا ہے۔ زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا تعین زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کا بازار کی زمین کی قیمت سے موازنہ کر کے کیا جاتا ہے۔

مذکورہ چار معاملات کے علاوہ، حکومت قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کی منظوری کے بعد زمین کی تشخیص کا نیا طریقہ تجویز کرے گی۔

اس کے ساتھ زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی شرائط بھی ہیں۔ خاص طور پر، تقابلی طریقہ ان صورتوں میں تشخیص پر لاگو ہوتا ہے جہاں زمین کے کم از کم 3 پلاٹ ایک ہی زمین کے استعمال کے مقصد کے ساتھ ہوں، مارکیٹ میں منتقل کی گئی زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے عوامل میں کچھ مماثلتیں، اور جیتنے والے بولی دہندہ نے جیتنے والے بولی کے فیصلے کے مطابق اپنی مالی ذمہ داریوں کو پورا کیا ہے۔

آمدنی کا طریقہ تشخیص کے معاملات پر لاگو ہوتا ہے جہاں غیر زرعی اراضی کے پلاٹ یا وہ علاقے جو رہائشی زمین یا زرعی زمین نہیں ہیں تقابلی طریقہ کے لیے اہل نہیں ہیں، لیکن جہاں زمین کے استعمال کے مقصد کے مطابق زمین کے استعمال سے آمدنی اور اخراجات کا تعین کیا جا سکتا ہے۔

بقایا طریقہ کا اطلاق ان صورتوں میں تشخیص پر کیا جاتا ہے جہاں سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے زمین کا پلاٹ یا رقبہ تقابلی طریقہ یا آمدنی کے طریقہ کار کے لیے اہل نہیں ہے، لیکن منصوبے کی کل ترقیاتی آمدنی اور مجموعی ترقیاتی اخراجات کا تخمینہ لگایا جا سکتا ہے۔

زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ مخصوص معاوضے کی رقم کا تعین کرنے کے لیے لاگو ہوتا ہے جب ریاست زمین پر دوبارہ دعویٰ کرتی ہے جہاں ایک ہی مطلوبہ استعمال کے ساتھ متعدد ملحقہ اراضی کے پارسلوں کا دوبارہ دعوی کیا جاتا ہے اور زمین کی قیمت کے جدول میں پہلے سے ہی اس کی قیمت درج کی گئی ہوتی ہے، لیکن تقابلی طریقہ کو لاگو کرنے یا مندرجہ بالا طریقوں کو استعمال کرتے ہوئے زمین کی قیمت کے تعین کے نتائج سے موازنہ کرنے کے لیے شرائط پوری نہیں ہوتی ہیں۔

اس کے ساتھ ہی، حکومت تجویز کرتی ہے کہ ہر طریقہ کے مطابق زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کے ضوابط، اور تشخیص کے طریقوں کے انتخاب کو نافذ کرنے والے فرمان میں تفصیل سے بیان کیا جائے گا۔

حکومت تجویز کرتی ہے کہ قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی 5ویں غیر معمولی اجلاس (جنوری 2024) میں غور اور منظوری کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کرنے کے لیے زمین سے متعلق قانون (ترمیم شدہ) کو حتمی شکل دینے میں ہم آہنگی پیدا کرنے کے لیے حکومت کے تبصروں اور تجاویز کا مطالعہ کرے، قرارداد نمبر 18 کے اصولوں کے مطابق، قانونی نظام کو دوبارہ حل کرنے کے لیے۔ رکاوٹیں، اور سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمینی وسائل کو کھولنا۔

مقدار کا پیچھا نہ کریں، چاہے یہ ضروری ہو۔

پریس سے بات کرتے ہوئے قومی اسمبلی کے چیئرمین وونگ ڈِن ہیو نے کہا کہ حالیہ 6 ویں اجلاس میں ایک قابل ذکر واقعہ یہ تھا کہ قومی اسمبلی نے دو سیشنز پر بحث کے باوجود نظرثانی شدہ اراضی قانون کے منصوبے کو ابھی تک منظور نہیں کیا۔

"اس فیصلے پر پارٹی اور ریاستی رہنماؤں، عوام اور کاروباری اداروں نے اتفاق کیا ہے۔ ہم مقدار کا پیچھا نہیں کر رہے ہیں؛ اگرچہ ضروری ہے، ہمیں جلد بازی یا بے صبری کے بغیر معیار کو سب سے زیادہ ترجیح دینی چاہیے،" قومی اسمبلی کے چیئرمین نے زور دیا۔

قومی اسمبلی کے سپیکر کے مطابق، زمین کا قانون شاید آئین کی اہمیت میں دوسرے نمبر پر ہے، جس کا سماجی و اقتصادی زندگی کے تمام پہلوؤں اور لوگوں پر گہرا اثر پڑتا ہے۔ یہ کوئی اتفاق نہیں ہے کہ اس مسودہ قانون پر 12 ملین تبصرے اور تجاویز تھیں۔

قومی اسمبلی کے چیئرمین وونگ ڈنہ ہیو۔ تصویر: فام تھانگ

سپیکر قومی اسمبلی نے کہا کہ آج تک 27 بڑے مسائل ہیں۔ ان میں سے چھ اہم امور پر قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے چھٹے اجلاس سے قبل اتفاق کیا تھا۔ اور پارٹی کاکس کی طرف سے پولٹ بیورو کو رپورٹ کیے گئے سات بڑے ایشوز پر پولٹ بیورو سے رائے ملی تھی۔ اس طرح 13 مسائل کو واضح کیا گیا ہے۔

مزید برآں، قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کے چھٹے اجلاس میں مزید 9 اہم امور پر تفصیلی بحث اور فیصلے کیے گئے۔ یہ ایسے مسائل تھے جن کے لیے ابتدائی طور پر دو یا تین آپشنز موجود تھے لیکن قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی نے تمام نو ایشوز کے لیے ایک آپشن کا تجزیہ کیا اور فیصلہ کیا، جس پر حکومت نے بعد میں اتفاق کیا۔

اس طرح، 27 میں سے 22 پر اتفاق ہو چکا ہے۔ باقی 5 آئٹمز پر بھی تبادلہ خیال کیا گیا ہے اور بنیادی طور پر ان پر اتفاق کیا گیا ہے، صرف حکومت کے سرکاری جواب کا انتظار ہے۔

ان 27 آئٹمز پر اتفاق کے بعد قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی انہیں غور اور منظوری کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کرے گی۔ انہیں منظور کرنے یا نہ کرنے کا فیصلہ قومی اسمبلی پر منحصر ہے۔

قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی جنوری میں اجلاس منعقد کرے گی جس کا حتمی جائزہ قومی اسمبلی میں پیش کرنے سے قبل کیا جائے گا۔ قومی اسمبلی کے چیئرمین نے کہا کہ یہ بہت سے بڑے مسائل پر مشتمل بل ہے جس کی مکمل جانچ پڑتال کی ضرورت ہے۔

وزیراعظم نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت سے درخواست کی کہ وہ تمام وسائل اراضی قانون کے مسودے کو مکمل کرنے پر مرکوز کرے۔

وزیر اعظم فام من چن نے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت سے درخواست کی کہ وہ تمام وسائل کو زمین سے متعلق قانون (ترمیم شدہ) کو مکمل کرنے پر مرکوز کرے تاکہ اگلے اجلاس میں منظوری کے لیے قومی اسمبلی میں پیش کرنے کے معیار کو یقینی بنایا جا سکے۔

ماخذ