رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون قومی اسمبلی سے منظور کیا گیا تھا اور یہ 2025 کے آغاز سے نافذ العمل ہوگا، مستقبل میں مکانات کی خریداری کے لیے ڈپازٹ کو ریگولیٹ کرتا ہے۔
خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون کا آرٹیکل 17 یہ بتاتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو اجازت نہیں ہے کہ وہ دیگر اداروں یا افراد کو تعمیراتی کاموں میں مکانات کی جمع، خرید، فروخت، منتقلی، یا لیز پر خریدنے کے معاہدے پر دستخط کرنے، تعمیراتی کاموں میں تعمیراتی منزل کے علاقوں، اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق۔
ساتھ ہی، اس قانون کی شق 5، آرٹیکل 23 مستقبل میں مکانات کی خریداری کے لیے جمع اور ادائیگیوں کی تفصیلات بھی فراہم کرتی ہے۔ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف اس صورت میں صارفین سے فروخت یا لیز پرچیز کی قیمت کے 5% سے زیادہ کے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب ہاؤسنگ یا تعمیراتی کام کاروبار میں شامل ہونے کے لیے تمام شرائط کو پورا کر چکے ہوں۔
ہنوئی ٹائم ٹاور اپارٹمنٹ پروجیکٹ، وان فو کے شہری علاقے (ہا ڈونگ، ہنوئی ) میں کئی سالوں سے ترک کر دیا گیا ہے (تصویر: ہا فونگ)۔
ماہرین کے مطابق اس ڈپازٹ ریگولیشن سے ڈیپازٹس کا طویل عرصہ معاہدوں کی صورت میں ختم ہو گیا ہے۔ ایک ہی وقت میں، ڈپازٹ ریگولیشن معاہدے کے اختتام کو یقینی بناتا ہے اور گھر خریداروں کے حقوق کا تحفظ کرتا ہے۔
مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین - نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں ڈپازٹ لین دین کی خاص خصوصیات ہیں۔ دریں اثنا، 2006 اور 2014 میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون اس وقت سے پہلے ہونے والے ڈپازٹس کو ریگولیٹ نہیں کرتا ہے جب ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ یا ہاؤسنگ کسی معاہدے پر دستخط کرنے یا مستقبل میں مکانات، خاص طور پر زمین کو فروخت کرنے کے لیے سرمایہ جمع کرنے کے اہل ہو۔
مسٹر چاؤ کے مطابق، 2015 کے سول کوڈ کی شق 1، آرٹیکل 328 کا فائدہ اٹھاتے ہوئے جو کہ ڈپازٹس کی قیمت اور شرح کا تعین نہیں کرتا، قیاس آرائی کرنے والوں، زمین کے دلالوں، اور بے ایمان کاروباریوں نے بڑی مالیت کے ڈپازٹ حاصل کیے ہیں، کچھ معاملات میں تجارت کی جا رہی جائیداد کی قیمت کے 90-95% تک۔ قیاس آرائی کرنے والوں نے دھوکہ دہی کے مقصد کے لیے قانونی بنیادوں کے بغیر بھی "گھوسٹ پروجیکٹس" قائم کیے، جس سے صارفین کو بہت زیادہ نقصان پہنچا اور سماجی نظم و ضبط میں خلل ڈالا، عام طور پر علی بابا کمپنی میں ہونے والا فراڈ کیس۔
یوسلک سٹی پروجیکٹ (ہا ڈونگ، ہنوئی) کئی سالوں سے طے شدہ وقت سے پیچھے ہے، جس کی وجہ سے ہزاروں گاہکوں کی امیدیں ختم ہو گئی ہیں اور "دھوئیں میں اوپر جانے" کے لیے روزی کمانے کی امیدیں ہیں (تصویر: ہا فونگ)۔
اسی نقطہ نظر کا اظہار کرتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین Nguyen Van Dinh نے کہا کہ ڈپازٹ نہ صرف سیلز کنٹریکٹ پر دستخط کو ظاہر کرتا ہے، بلکہ سرمایہ کار کے مارکیٹ کی طلب کا تعین کرنے اور پراجیکٹ پروڈکٹ کے لیے آؤٹ پٹ کو یقینی بنانے کے مقصد کو بھی پورا کرتا ہے۔
"قانون میں ڈپازٹ کے ضوابط بہت معقول ہیں، لیکن ترقی یافتہ ممالک کے تجربے کے مطابق، وہ تیسرے فریق جیسے بینکوں اور کریڈٹ اداروں کو اس رقم کی نگرانی اور انتظام کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں جو کہ ایک مشترکہ اکاؤنٹ کے ذریعے سرمایہ کار کی جیب میں "بہنے" کے بغیر ہے۔ اگر سرمایہ کار وعدہ پورا نہیں کرتا ہے، تو صارف رقم واپس لے سکتا ہے، اور بینک اس رقم کے ذمہ دار ہوں گے۔
ڈین ٹری کے نامہ نگاروں کے مطابق، حقیقت میں، بہت سے ہاؤسنگ پراجیکٹس ہیں جنہوں نے بروکریج فرموں کے ذریعے، یا براہ راست سرمایہ کاروں سے صارفین سے ڈیپازٹ اور پیش رفت کی ادائیگیاں اکٹھی کیں۔ تاہم، سرمایہ کاروں نے پھر اس منصوبے پر عمل درآمد نہیں کیا اور نہ ہی اسے آدھے راستے پر لاگو کیا اور پھر کئی دہائیوں تک رک گئے، جس کی وجہ سے گھر کے خریدار "آدھے رونے، آدھے ہنسنے" کی صورت حال میں پڑ گئے۔
ان پراجیکٹس کا مشترکہ نکتہ یہ ہے کہ سرمایہ کار نے صارفین کی ڈیپازٹ اور پیش رفت کی ادائیگی سینکڑوں بلین ڈونگ تک روک رکھی ہے جس میں بہت سے لوگوں کو گھر خریدنے کے لیے بنک قرضوں پر سود کی ادائیگی اور ماہانہ کرایہ ادا کرنے کا بوجھ اٹھانا پڑتا ہے۔
ماخذ
تبصرہ (0)