سرمایہ کار اور بروکرز "من مانی" ڈپازٹ جمع کرنے کے لیے وقت ختم ہونے والے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون، جو قومی اسمبلی سے منظور ہوا اور 2025 کے آغاز سے نافذ العمل ہے، مستقبل میں مکانات کی خریداری کے لیے ڈپازٹ کو منظم کرتا ہے۔

خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ بزنس سے متعلق ترمیم شدہ قانون کا آرٹیکل 17 یہ بتاتا ہے کہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو اجازت نہیں ہے کہ وہ دیگر تنظیموں یا افراد کو تعمیراتی کاموں میں مکانات کی جمع، خرید، فروخت، منتقلی، یا لیز پر خریدنے کے معاہدے پر دستخط کرنے، تعمیراتی کاموں میں تعمیراتی منزل کا علاقہ، اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس میں تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق۔

ساتھ ہی، اس قانون کی شق 5، آرٹیکل 23 مستقبل میں مکانات کی خریداری کے لیے جمع اور ادائیگیوں کی تفصیلات بھی فراہم کرتی ہے۔ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو صرف اس صورت میں صارفین سے فروخت یا لیز پرچیز کی قیمت کے 5% سے زیادہ کے ڈپازٹ جمع کرنے کی اجازت ہے جب ہاؤسنگ یا تعمیراتی کام کاروبار میں شامل ہونے کے لیے تمام شرائط کو پورا کر چکے ہوں۔

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 1 — ہنوئی ٹائم ٹاور اپارٹمنٹ پروجیکٹ، وان فو کے شہری علاقے (ہا ڈونگ، ہنوئی ) میں کئی سالوں سے ترک کر دیا گیا ہے (تصویر: ہا فونگ)۔

ماہرین کے مطابق اس ڈپازٹ ریگولیشن نے ڈیپازٹس کی طویل مدت کو معاہدوں کی صورت میں ختم کردیا ہے۔ ایک ہی وقت میں، ڈپازٹ ریگولیشن معاہدے کے اختتام کو یقینی بناتا ہے اور گھر خریداروں کے حقوق کا تحفظ کرتا ہے۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین - نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں ڈپازٹ لین دین کی خاص خصوصیات ہیں۔ دریں اثنا، 2006 اور 2014 میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون اس وقت سے پہلے ہونے والے ڈپازٹس کو ریگولیٹ نہیں کرتا ہے جب ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ یا ہاؤسنگ کسی معاہدے پر دستخط کرنے یا مستقبل میں مکانات، خاص طور پر زمین کو فروخت کرنے کے لیے سرمایہ جمع کرنے کے اہل ہو۔

مسٹر چاؤ کے مطابق، 2015 کے سول کوڈ کی شق 1، آرٹیکل 328 کا فائدہ اٹھاتے ہوئے، جس میں ڈپازٹس کی قیمت اور شرح کا تعین نہیں کیا گیا، قیاس آرائی کرنے والوں، زمین کے دلالوں، اور بے ایمان کاروباروں نے بڑی مالیت کے ذخائر وصول کیے ہیں، کچھ معاملات میں تجارت کی جا رہی جائیداد کی قیمت کے 90-95% تک۔ قیاس آرائی کرنے والوں نے دھوکہ دہی کے مقصد کے لیے قانونی بنیادوں کے بغیر بھی "گھوسٹ پروجیکٹس" قائم کیے، جس سے صارفین کو بہت زیادہ نقصان پہنچا اور سماجی نظم و ضبط میں خلل پڑا، جس کی ایک عام مثال علی بابا کمپنی میں ہونے والا فراڈ کیس ہے۔

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 2 — یوسلک سٹی پروجیکٹ (ہا ڈونگ، ہنوئی) کئی سالوں سے طے شدہ وقت سے پیچھے ہے، جس کی وجہ سے ہزاروں گاہکوں کی امیدیں ختم ہو گئی ہیں اور "دھوئیں میں اوپر جانے" کے لیے روزی کمانے کی امیدیں ہیں (تصویر: ہا فونگ)۔

اسی نقطہ نظر کا اظہار کرتے ہوئے، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین Nguyen Van Dinh نے کہا کہ ڈپازٹ نہ صرف سیلز کنٹریکٹ پر دستخط کو ظاہر کرتا ہے، بلکہ سرمایہ کاروں کے لیے مارکیٹ کی طلب کا تعین کرنے اور پراجیکٹ پروڈکٹس کی پیداوار کو یقینی بنانے کے لیے ایک بنیاد کا کام کرتا ہے۔

"قانون میں ڈپازٹ کے ضوابط بہت معقول ہیں، لیکن ترقی یافتہ ممالک کے تجربے کے مطابق، وہ تیسرے فریق جیسے بینکوں اور کریڈٹ اداروں کو اس رقم کی نگرانی اور انتظام کرنے کے لیے استعمال کرتے ہیں جو کہ ایک مشترکہ اکاؤنٹ کے ذریعے سرمایہ کار کی جیب میں "بہنے" کے بغیر ہے۔ اگر سرمایہ کار وعدہ پورا نہیں کرتا ہے، تو صارف رقم واپس لے سکتا ہے، اور بینک اس رقم کے ذمہ دار ہوں گے۔

ڈین ٹرائی کے نامہ نگاروں کے مطابق، حقیقت میں، بہت سے ہاؤسنگ پراجیکٹس ہیں جنہوں نے بروکریج یونٹس کے ذریعے صارفین سے ڈپازٹ اور پیش رفت کی ادائیگیاں جمع کی ہیں، یا براہ راست سرمایہ کار کی طرف سے جمع کیے گئے ہیں۔ تاہم، سرمایہ کار نے پھر اس منصوبے پر عمل درآمد نہیں کیا اور نہ ہی اسے آدھے راستے پر لاگو کیا اور پھر کئی دہائیوں تک رک گیا، جس کی وجہ سے گھر کے خریدار "آدھے رونے، آدھے ہنسنے" کی صورت حال میں پڑ گئے۔

ان پراجیکٹس کا مشترکہ نکتہ یہ ہے کہ سرمایہ کار نے صارفین کی ڈیپازٹ اور پیش رفت کی ادائیگیوں کو سینکڑوں بلین ڈونگ تک روک رکھا ہے، جس میں بہت سے لوگوں کو گھر خریدنے کے لیے بنک کے قرض کے سود کی ادائیگی اور ماہانہ کرایہ ادا کرنے کا بوجھ اٹھانا پڑتا ہے۔

ماخذ