ابھی تک قانون کے ذریعے ریگولیٹ نہیں ہے، 95% منی اپارٹمنٹ عمارتیں غیر قانونی طور پر تعمیر کی گئی ہیں۔

VTC News•15/09/2023

VTC نیوز سے بات کرتے ہوئے، EZ پراپرٹی انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ سٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر، مسٹر فام ڈک ٹون نے تصدیق کی کہ فی الحال، منی اپارٹمنٹس ایک قسم کی رہائش کی غلط بیانی ہے جو ابھی تک قانون کے ذریعے ریگولیٹ نہیں ہے۔

چھوٹے اپارٹمنٹس میں فی الحال ایسی قانونی بنیاد نہیں ہے جس کو ایک قسم کے مکان کے طور پر تسلیم کیا جائے جسے فروخت کیا جا سکتا ہے۔ درحقیقت، زیادہ تر ایسے افراد کے ذریعے تعمیر کیے جاتے ہیں جو زمین خریدتے ہیں، پھر انفرادی مکانات کی تعمیر کے لیے اجازت نامے کے لیے درخواست دیتے ہیں، اور پھر انھیں فروخت کے لیے خود ساختہ اپارٹمنٹس میں تقسیم کرتے ہیں۔ یہ ایک سول معاہدہ ہے، فروخت کا معاہدہ نہیں، کیونکہ جائیداد کے کسی حصے کی فروخت سے متعلق کوئی ضابطے نہیں ہیں۔

مسٹر ٹون نے ایک مثال پیش کی: ایک فرد جس کے پاس تقریباً 200-300 m2 اراضی ہے، جب ایک اونچی عمارت بناتا ہے اور اپارٹمنٹس فروخت کرتا ہے، انفرادی ملکیتی سرٹیفکیٹ حاصل نہیں کرتا۔ اس کے بجائے، مالکان مشترکہ طور پر ایک ہی سرٹیفکیٹ پر درج ہیں، جو جائیداد کی مشترکہ ملکیت کی نمائندگی کرتے ہیں۔

" اگر ایک چھوٹے اپارٹمنٹ کی عمارت کو ملکیت کا سرٹیفکیٹ دیا جاتا ہے، تو اس کا مطلب ہے کہ یہ ایک عام کمرشل اپارٹمنٹ پروجیکٹ ہے، جس کے لیے پروجیکٹ پلان، سرمایہ کاری کی منظوری، اور زمین کے استعمال کی فیس کی ادائیگی کی ضرورت ہوتی ہے... "، مسٹر ٹوان نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہرین کا کہنا ہے کہ منی اپارٹمنٹس میں اس وقت قانونی بنیادوں کی کمی ہے جس کو ایک قسم کی رہائش کے طور پر تسلیم کیا جائے جسے فروخت کیا جا سکے۔ (تصویر: کانگ ہیو)

مسٹر ٹون نے یہ بھی نوٹ کیا کہ آج مارکیٹ میں 95% تک منی اپارٹمنٹ عمارتیں غیر قانونی طور پر تعمیر کی گئی ہیں، جس میں ڈویلپرز کو انفرادی مکانات بنانے کے لیے اجازت نامہ دیا گیا ہے لیکن پھر وہ ضوابط کی خلاف ورزی کر رہے ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ اگر وہ قواعد و ضوابط پر عمل کرتے ہیں، تو ڈویلپرز کو تعمیر شروع کرنے سے پہلے ہی نقصان اٹھانا پڑے گا۔

" اگر آپ 10 بلین VND میں 200 m2 زمین کا پلاٹ خریدتے ہیں، لیکن آپ کو صرف 5 منزلیں بنانے کی اجازت ہے اور صرف 70% رقبہ پر تعمیر کرنا ہے، جو کہ 700 m2 ہے، تو زمین اور تعمیر دونوں کی لاگت تقریباً 22 ملین VND/m2 ہے۔ تاہم، اگر آپ 10 منزلیں بناتے ہیں، تعمیراتی رقبہ کے ساتھ 1,40m مربع میٹر صرف 2 ملین VND لاگت آئے گی۔ آپ اسے 25 ملین VND/m2 میں فروخت کرتے ہیں، یہ واضح ہے کہ سرمایہ کار 5 منزلوں کی تعمیر سے منافع نہیں کماتا ہے، لیکن وہ 10 منزلوں کی تعمیر سے کافی منافع کماتے ہیں ،" مسٹر ٹون نے تجزیہ کیا۔

تاہم، 10 منزلوں کی تعمیر کے لیے اجازت نامے کے لیے درخواست دینے کے لیے فائر سیفٹی سسٹم کی ضرورت ہوتی ہے، جس کی منظوری حاصل کرنا بہت مہنگا اور مشکل ہے۔ خاص طور پر، ضوابط کے مطابق، اگر فرش کا رقبہ 1,200 m2 سے زیادہ ہے، تو سرمایہ کار کے پاس فائر سیفٹی سسٹم ہونا ضروری ہے۔ لہٰذا، سرمایہ کار 1,200 m2 سے کم عمارتوں کے لیے اجازت نامے کے لیے درخواست دے کر، انہیں عام رہائشی مکانات سمجھ کر اور فائر سیفٹی سسٹم کی ضرورت نہ ہونے سے قانون کی خلاف ورزی کریں گے۔

" میرا ماننا ہے کہ حالیہ دنوں میں منی اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی تیزی سے ترقی ہر سطح پر حکام کی لاپرواہی کی وجہ سے ہوئی ہے۔ جیسا کہ میں نے کہا، ان منی اپارٹمنٹ عمارتوں میں سے 95 فیصد تک خلاف ورزیاں ہوتی ہیں، پھر بھی یہ ڈھٹائی سے موجود ہیں کیونکہ حکام نے آنکھیں بند کر رکھی ہیں۔ وارڈز میں تعمیراتی آرڈر مینجمنٹ ٹیمیں بہت سخت ہیں اور آپ کو کسی سے پوچھ گچھ کرنے کی ضرورت ہے یا آپ کو گھر واپس لانے کے لیے۔ فوری طور پر، ان 'دیوہیکل' منی اپارٹمنٹ عمارتوں کو چھوڑ دیں جو اتنی آزادانہ طور پر تعمیر اور چلائی جاتی ہیں ، "مسٹر ٹون نے اظہار کیا۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین یہ بھی نوٹ کرتے ہیں کہ منی اپارٹمنٹ کی عمارتوں کو ابھی بھی خاص طور پر ریگولیٹ نہیں کیا گیا ہے، اور منی اپارٹمنٹ خریدتے وقت دو منظرنامے ہوتے ہیں۔

پہلی صورت میں، فروخت کے لیے پیش کیے گئے اپارٹمنٹس کے لیے، سرمایہ کار کو ایک پروجیکٹ تیار کرنا چاہیے اور سرمایہ کاری، تعمیر، منصوبہ بندی، زمین، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق تمام قانونی ضوابط کی تعمیل کرنی چاہیے۔ سرمایہ کاروں کو عام طور پر پروجیکٹ کو مکمل کرنے اور فروخت کے لیے اہل ہونے میں 2-5 سال لگتے ہیں۔

دوسری صورت میں، ڈویلپر ایک چھوٹے اپارٹمنٹ کی عمارت بناتا ہے لیکن تعمیرات، فائر سیفٹی وغیرہ سے متعلق تمام قانونی تقاضوں کو پورا کرنے میں ناکام رہتا ہے، اور اس لیے اسے اجازت نامہ نہیں دیا جاتا ہے۔ اس صورت میں، منی اپارٹمنٹ کے خریدار اپنے نام ڈویلپر اور دیگر افراد کے ساتھ مشترکہ طور پر لینڈ ٹائٹل ڈیڈ پر رجسٹر کروا سکتے ہیں۔

اس سے بھی زیادہ بدقسمتی سے، بہت سے لوگ ہاتھ سے لکھے ہوئے دستاویزات کا استعمال کرتے ہوئے زمین خریدتے اور بیچتے ہیں اور زمین کے ٹائٹل ڈیڈ پر مالک کے طور پر رجسٹرڈ نہیں ہیں۔ کچھ معاملات میں، لوگ تقریباً 10 سالوں سے بغیر کسی زمین کے ٹائٹل ڈیڈ کے وہاں مقیم ہیں۔ اس سے جھگڑے ہونے کا خطرہ بہت بڑھ جاتا ہے۔

فی الحال، قانون کے مطابق، منی اپارٹمنٹ یونٹس کے خریداروں کو عمارت کے اندر موجود ہر یونٹ کے لیے ریاست کی طرف سے تسلیم شدہ ملکیت کے حقوق مل سکتے ہیں۔ تاہم، زمین کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ دینے اور سرٹیفکیٹ کو ذیلی تقسیم کرنے کے لیے، منی اپارٹمنٹ کی عمارت کو سخت قانونی ضوابط کی مکمل تعمیل کرنی ہوگی۔

دریں اثنا، ہنوئی میں زیادہ تر منی اپارٹمنٹ عمارتیں ان ضوابط پر پورا نہیں اترتی ہیں اور اس لیے ہر یونٹ کے لیے علیحدہ ملکیتی سرٹیفکیٹ کے لیے اہل نہیں ہیں۔

چھوٹے اپارٹمنٹس کی عمارتیں بڑے شہروں میں ہر جگہ ابھر رہی ہیں۔ (تصویر: کانگ ہیو)

قانونی نقطہ نظر سے، وکیل Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat لاء فرم، ہنوئی بار ایسوسی ایشن نے کہا کہ موجودہ قانون ابھی تک "منی اپارٹمنٹ عمارتوں" کی وضاحت نہیں کرتا ہے۔ چونکہ اس قسم کی عمارت کو تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹ کے طور پر تسلیم نہیں کیا جاتا ہے، اس لیے منی اپارٹمنٹ عمارتوں کو انفرادی مکانات تصور کیا جاتا ہے۔

شق 2 کے مطابق، حکومتی فرمان نمبر 99/2015/ND-CP کے آرٹیکل 6، جو کہ 2014 کے ہاؤسنگ قانون کے کچھ آرٹیکلز کے نفاذ کے بارے میں تفصیلی ضابطے اور رہنمائی فراہم کرتا ہے، تنظیموں، گھرانوں، اور قانونی طور پر قائم مکانات کے مالک افراد، بشمول کثیر المنزلہ، کثیر اپارٹمنٹس یا زیادہ سے زیادہ رقبہ کے ساتھ، اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی ضروریات کو پورا کرنے والے خود ساختہ یونٹوں کے طور پر ڈیزائن کیا گیا ہے، مجاز ریاستی ایجنسیوں کی طرف سے ہر اپارٹمنٹ یونٹ کے مالکان کو مالکان کے جائز حقوق اور مفادات کو یقینی بنانے کے لیے ملکیت کے سرٹیفکیٹ فراہم کیے جائیں گے۔

ایسی صورت میں جب مالک اس ہاؤسنگ یونٹ میں اپارٹمنٹ بیچتا ہے، لیز پر دیتا ہے، تحفہ دیتا ہے یا ویتنام میں رہائش کے لیے کسی دوسرے ادارے، گھرانے، یا فرد کو وصیت کرتا ہے، اس ہاؤسنگ یونٹ سے وابستہ زمین کے استعمال کے حقوق ان تمام لوگوں کے لیے عام استعمال ہو جاتے ہیں جنہوں نے اپارٹمنٹ خریدا، لیز پر دیا، بطور تحفہ وصول کیا، یا وراثت میں ملا۔

" لہٰذا، منی اپارٹمنٹ عمارتوں کے لیے - انفرادی مکانات - اگر وہ مقررہ شرائط پر پورا اترتے ہیں، تو انہیں ہر اپارٹمنٹ کے لیے سرٹیفکیٹ جاری کیے جائیں گے۔ اگر منی اپارٹمنٹ کی عمارت قانونی شرائط کو پورا نہیں کرتی ہے، تو پوری عمارت کے لیے صرف ایک سرٹیفکیٹ جاری کیا جائے گا، اور اس میں شریک مالکان کے نام شامل ہو سکتے ہیں،" وکیل تھو نے کہا۔

وکیل من تھو کے مطابق، چھوٹے اپارٹمنٹ کی عمارتیں، اگرچہ انفرادی مکانات کے طور پر درجہ بندی کی گئی ہیں، پھر بھی قانونی معیارات اور ضوابط کو پورا کرنا ضروری ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ تعمیرات منصوبہ بندی کے ضوابط اور آگ سے حفاظت کے تقاضوں کی تعمیل کرتی ہیں۔ اگر تعمیرات آگ کی حفاظت کے ضوابط کی خلاف ورزی کرتی ہے، جس کے نتیجے میں سنگین نتائج (جان اور املاک کا نقصان) ہوتا ہے، تو اپارٹمنٹ کے بیچنے والے/مکان کے مالک کو ان کی خلاف ورزی کی وجہ سے ہونے والے جان و مال کے نقصان کا ذمہ دار ٹھہرایا جانا چاہیے۔

2020 میں، وزارت تعمیرات نے ایک دستاویز جاری کی جس میں مقامی لوگوں سے درخواست کی گئی کہ وہ کثیر المنزلہ، ملٹی اپارٹمنٹ علیحدہ مکانات کے انتظام کو سخت کریں۔ دستاویز میں منفی نتائج پر روشنی ڈالی گئی ہے جیسے: آگ اور دھماکوں کا زیادہ خطرہ، آبادی کی کثافت میں اضافہ جس کی وجہ سے ٹریفک کی بھیڑ ہوتی ہے، ماحولیاتی صفائی کی ناقص صورتحال، اور شہری جمالیات کو پہنچنے والے نقصان۔ تاہم، مخصوص ضابطوں یا پابندیوں کے بغیر، انتظام مشکل رہتا ہے۔ بہت سی نئی منی اپارٹمنٹ عمارتیں ابھرتی رہتی ہیں۔

چو انہ

ماخذ