زمینوں کی نیلامی پھر سے گرم ہو رہی ہے۔

حال ہی میں، ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں زمین کی مارکیٹ پہلے سے کہیں زیادہ گرم ہو گئی ہے، زمین کی نیلامی مسلسل فروخت ہو رہی ہے۔ ہر بعد کی نیلامی میں کامیاب بولی کی قیمتیں پچھلے ایک کے ریکارڈ کو مسلسل توڑ رہی ہیں۔

آس پاس کے علاقے سے 2-3 گنا زیادہ

خاص طور پر، 28 جولائی کو، ڈین فوونگ ضلع کے لینڈ ڈیولپمنٹ سینٹر نے 85 زمینی پلاٹوں کی نیلامی کا کامیابی سے انعقاد کیا، جس میں ایک پلاٹ بھی شامل ہے جو 100 ملین VND/m2 کی جیتنے والی بولی تک پہنچا، جو کہ ابتدائی قیمت سے دوگنی ہے۔ 10 اگست کو، تھانہ اوئی ضلع میں 68 اراضی کے پلاٹوں کی نیلامی میں 7,000 درخواستیں ریکارڈ کی گئیں، جس میں ایک پلاٹ 100 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمت پر جیتا گیا، جس نے بہت سے لوگوں کو حیران کر دیا۔

ابھی حال ہی میں، ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک ضلع میں ایک ریکارڈ توڑ نیلامی، 19 اگست سے 20 اگست کی صبح 4:30 بجے تک تقریباً 19 گھنٹے جاری رہی۔ منتظمین کے مطابق، ٹین ین کمیون کے لانگ کھُک علاقے میں 19 اراضی پلاٹوں کی نیلامی میں 517 شرکاء کو راغب کیا گیا، جس میں 1,100 درخواستیں جمع کرائی گئیں۔ نیلامی تناؤ والی، اعصاب شکن اور منتظمین اور بولی لگانے والوں دونوں کے لیے تھکا دینے والی تھی۔ بہت سے لوگ جلد ہی چلے گئے کیونکہ بہت سے پلاٹوں کی بولی بہت زیادہ قیمتوں پر لگائی گئی تھی، جس کی وجہ سے ہر قیمت پر زمین حاصل کرنے کی کوشش کی گئی تھی۔

جب سرمایہ کار بولی لگا رہے تھے، نیلامی کے علاقے سے باہر، متعدد رئیل اسٹیٹ بروکریج گروپس موجود تھے، سوشل میڈیا پلیٹ فارمز پر لائیو سٹریمنگ ویڈیوز نیلامی کے علاقے کے ارد گرد کے ماحول کے بارے میں رپورٹ کرنے کے لیے قیمتوں کو بڑھانے اور منافع کے لیے قیاس آرائیاں کرنے کے لیے۔

نتیجتاً، LK03-12 (تین گلیوں کے فرنٹیجز کے ساتھ ایک کارنر لاٹ) جس کا رقبہ 113 m2 سے زیادہ ہے کی 133.3 ملین VND/m2 تک بولی لگائی گئی، جو کہ ابتدائی قیمت (7.3 ملین VND/m2) سے 18 گنا زیادہ ہے۔ باقی لاٹوں میں جیتنے والی بولی 97.3 سے 127.3 ملین VND/m2 تک تھی، جس میں سب سے کم جیتنے والی بولی 91.3 ملین VND/m2 تھی۔

کچھ بروکرز نے تبصرہ کیا کہ جیتنے والی بولی کی قیمت علاقے میں موجودہ مارکیٹ کی قیمت سے کافی زیادہ تھی۔ ہنوئی کے ایک مضافاتی ضلع کے لیے یہ بھی ایک ریکارڈ بلند قیمت ہے۔

20 اگست کی صبح کو مسلسل مشاہدات، نیلامی ختم ہونے کے بعد، لانگ کھُک گاؤں کی نیلامی کی جگہ پر بہت سے رئیل اسٹیٹ بروکرز اب بھی کام کر رہے تھے۔ کچھ بروکرز نے کہا کہ نیلام شدہ زمین کے پلاٹ رقبے اور مقام کے لحاظ سے 300-500 ملین VND کے مارک اپ پر دوبارہ فروخت کیے جا رہے ہیں۔ "پلاٹ LK03-12 (3 اسٹریٹ فرنٹیجز کے ساتھ کارنر پلاٹ) کے لیے جیتنے والی بولی، جس کی پیمائش 113 m2 سے زیادہ تھی، 133.3 ملین VND/m2 تھی، اور جیتنے والا بولی لگانے والا اب اسے 300 ملین VND میں دوبارہ فروخت کر رہا ہے۔ دو پلاٹوں کی سب سے کم جیتنے والی بولی 910 ملین VND/910 ملین کی ہے۔ VND ہر ایک،" ایک بروکر نے کہا۔

Batdongsan.com.vn کے جنوبی علاقے کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے تبصرہ کیا کہ زمین کی نیلامی کی زیادہ قیمتیں نئے منصوبوں کے لیے زمین کی منظوری کے اخراجات کو مزید مہنگی کر دے گی۔ ایک ہی وقت میں، آس پاس کے علاقے میں زمین کے مالک لوگ ممکنہ طور پر اسی کے مطابق اپنی زمین کی فروخت کی قیمتوں میں اضافہ کریں گے۔ زمین کی قیمتوں میں اچانک اضافے سے زمین کی قیاس آرائیوں کا رجحان بھی پیدا ہو سکتا ہے، بہت سے لوگ قیمتوں میں مسلسل اضافے سے فائدہ اٹھانے کی امید میں زمین خریدنے کے لیے بھاگ رہے ہیں۔ تاہم، یہ ایسی صورت حال کا باعث بن سکتا ہے جہاں پیسہ دوسری اقتصادی سرگرمیوں میں گردش کرنے کے بجائے زمین میں بندھا ہو۔

مسٹر Tuan کے مطابق، Batdongsan.com.vn کے پرائس ہسٹری ٹول سے پتہ چلتا ہے کہ Ten Yen کمیون، Hoai Duc ڈسٹرکٹ کے LK03 اور LK03 علاقوں میں 19 زمینی پلاٹوں کے لیے جیتنے والی بولیاں موجودہ مارکیٹ کی قیمت سے 2-3 گنا زیادہ تھیں۔

19 پلاٹوں والا علاقہ حال ہی میں لانگ کھُک ایریا، ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی میں نیلام ہوا۔ تصویر: HUU HUNG

کیا کوئی غیر معمولی بات ہے؟

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین مسٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، گزشتہ سال کے آخر سے، ہنوئی میں بہت سے رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس کی قیمتوں میں مسلسل تیزی سے اضافہ دیکھنے میں آیا ہے، خاص طور پر اپارٹمنٹ کی قیمتیں جو بلند رہیں (تقریباً 60 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی ہیں اور سرمایہ کاری میں جمود کے آثار نمایاں ہیں)، منافع میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے۔ کچھ ہاؤسنگ پروجیکٹس اور شہری علاقوں میں کم بلندی والے مکانات کے لیے، قیمتیں بھی کئی سو ملین VND/m2 پر ہیں۔ لہذا، بہت سے سرمایہ کار مضافاتی علاقوں میں زمینی پلاٹوں پر منتقل ہونے کے خواہاں ہیں، جہاں نیلامی کی گئی زمین زیادہ توجہ مبذول کر رہی ہے۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، یکم اگست سے لاگو ہونے والے نئے رئیل اسٹیٹ قوانین کے ساتھ، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت سے متعلق ضوابط کو سخت کرنے سے، مضافاتی اراضی کی مانگ اور زیادہ متحرک ہو گئی ہے۔ خاص طور پر، یہ خبر کہ ہنوئی کے کچھ اضلاع 2025 تک شہری اضلاع بننے کی تیاری کر رہے ہیں، اس نے رہائشیوں اور سرمایہ کاروں دونوں کی نفسیات کو متاثر کیا ہے، جس کے نتیجے میں ہزاروں افراد نے زمین کی نیلامی میں حصہ لیا، جب کہ 2023 کے آخر میں ہونے والی بہت سی نیلامییں بے کار تھیں، اور کچھ اراضی پلاٹوں کو حصہ داری کی وجہ سے ملتوی کرنا پڑا۔

پریس سے بات کرتے ہوئے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ شہر کے مرکز سے 30-40 کلومیٹر کے فاصلے پر واقع ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں زمین کے لیے جیتنے والی بولی کی قیمتوں کو 100 ملین VND/m² سے زیادہ تک بڑھایا جا رہا ہے، غیر معمولی ہے۔ ان علاقوں میں زمین کی قیمتوں کو مصنوعی طور پر اس سطح تک بڑھایا جا رہا ہے جو زیادہ تر لوگوں کے لیے ناقابل برداشت ہے۔

وکیل Nguyen Van Hai (ہانوئی بار ایسوسی ایشن) کا استدلال ہے کہ زمین کی نیلامی سے مقامی بجٹ میں فوری فوائد کی توقع کی جاتی ہے، لیکن اگر سختی سے انتظام نہ کیا گیا تو یہ بہت سے منفی نتائج کا باعث بن سکتے ہیں۔ پچھلے سالوں سے واضح سبق یہ ہے کہ زمین کی قیمتوں کو مصنوعی طور پر بڑھانا نہ صرف مارکیٹ میں خلل ڈالتا ہے بلکہ قیاس آرائی کرنے والوں کے لیے منافع کے لیے قیمتوں کو اور بھی بلند کرنے کے مواقع پیدا کرتا ہے، جو ممکنہ طور پر غیر مستحکم رئیل اسٹیٹ بلبلے کا باعث بنتا ہے۔

ویت نام کے انسٹی ٹیوٹ برائے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے یہ بھی نوٹ کیا کہ ہنوئی کے مضافاتی اضلاع جیسے کہ تھانہ اوئی اور ہوائی ڈک میں نیلامی کی گئی زمین کی قیمت مارکیٹ کی قیمت سے کہیں زیادہ ہوئی، جس کی وجہ قیاس آرائی کرنے والے گروہوں کی طرف سے ہیرا پھیری اور قیمتوں میں اضافے کی وجہ سے ہے۔ اس نے حالیہ نیلامیوں کا مشاہدہ کیا، جس میں Hai Duong، Bac Ninh، اور Bac Giang صوبوں کے سرمایہ کاروں کی شرکت اور اعلی بولیوں کو نوٹ کیا۔ یہ ایک ایسا عنصر ہے جو آنے والے عرصے میں زمین اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کرے گا، جس سے حقیقی ضروریات کے حامل افراد کے لیے مارکیٹ تک رسائی مشکل ہو جائے گی۔ لہذا، ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے تجویز پیش کی کہ قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں افراط زر کو روکنے کے لیے، ڈپازٹ کی رقم کو ابتدائی قیمت کے 50% تک بڑھایا جانا چاہیے، اور نیلامی کی گئی زمین کو صرف 1-2 سال کے بعد خریدا، بیچا یا نوٹریائز کیا جانا چاہیے، یا اگر اس مدت کے اندر دوبارہ فروخت کیا جائے تو زیادہ ٹیکس لاگو کیا جانا چاہیے۔

لوگوں کو ہوشیار رہنے کی ضرورت ہے۔

Nguoi Lao Dong اخبار کے نامہ نگاروں کے مشاہدات اور batdongsan.com.vn کے تاریخی قیمتوں کے اعدادوشمار کے مطابق، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں Tien Yen کمیون، Hoai Duc ڈسٹرکٹ میں زمین کے پلاٹوں کی عام پوچھنے والی قیمت تقریباً 43 ملین VND/m2 تھی، جو ایک سال پہلے کے مقابلے میں تقریباً 48 فیصد زیادہ ہے۔ محل وقوع اور نقل و حمل کے رابطے کے لحاظ سے پڑوسی کمیونز میں اراضی کے پلاٹوں کی قیمتیں پوچھنا 22-62 ملین VND/m2 تک ہیں۔

ہنوئی کے مضافات میں زمین کے پلاٹوں میں دلچسپی اور قیمتوں میں منصوبہ بندی کے عوامل اور نیلامی کی سرگرمیوں کی وجہ سے اضافہ ہوا ہے۔ 2024 کی پہلی ششماہی میں، ڈونگ انہ، گیا لام، تھاچ تھاٹ، اور کووک اوئی (ہانوئی سٹی) کے اضلاع میں زمین کی تلاش میں 48%-104% اضافہ ہوا، اور اس بڑھتی ہوئی مانگ نے ان مضافاتی اضلاع میں زمین کی قیمتوں کو 2023 کی دوسری ششماہی کے مقابلے میں 4% سے 24% تک بڑھا دیا۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ زمین کی نیلامی اب سے اس سال کے آخر تک جاری رہے گی، کیونکہ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست ابھی تک لاگو نہیں ہوئی ہے۔ موجودہ ریاست کے مقرر کردہ قیمت کے فریم ورک کی بنیاد پر ابتدائی قیمت کا تعین کرنے کے نتیجے میں زمین کی دیگر اقسام کے مقابلے بہت کم قیمت ہوگی۔ لہذا، خاص طور پر زمین کی نیلامی کی "گرمی" کے درمیان خطرات سے بچنے کے لیے، اور عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، بہت سے عوامل کے اثر و رسوخ اور نتائج کی وجہ سے، لوگوں کو سرمایہ کاری کرنے یا رہائش کی حقیقی ضرورت پر غور کرنے سے پہلے محتاط رہنے کی ضرورت ہے۔

زمین کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے لیے آلات کی کمی۔

پروفیسر ڈانگ ہنگ وو کے مطابق، بہت سے رئیل اسٹیٹ بروکرز ہر جگہ فون کال کر کے زمین اور مکان خریدنے کے بارے میں پوچھ رہے ہیں، اور کئی جگہوں پر جائیدادوں کا دورہ کر کے مارکیٹ کی قیمتوں کو مصنوعی طور پر بڑھا رہے ہیں۔ ہنوئی کے مضافات میں حالیہ دنوں میں زمینوں کی نیلامی کا پیمانہ بہت چھوٹا رہا ہے، اس لیے قیاس آرائیاں کرنے والے ان نیلامیوں کو قیمتوں میں اضافے کے لیے استعمال کرنا چاہتے ہیں، یہ ظاہر کرتے ہوئے کہ زمین کی قیمتیں حقیقی طور پر بڑھ رہی ہیں اور لوگوں کی زیادہ قیمتوں کی طرف رہنمائی کر رہی ہیں۔ دریں اثنا، وسطی ہنوئی میں مرکزی سڑکوں پر بہت سی جائیدادیں ای کامرس کی بڑھتی ہوئی مقبولیت کی وجہ سے بند ہو رہی ہیں، جبکہ مضافاتی علاقوں میں زمین کی قیمتیں تیزی سے بڑھ رہی ہیں، جو کاروباری برادری کے اثر و رسوخ کی نشاندہی کرتی ہے۔ "ہمارے پاس زمین کی منڈی کو منظم کرنے کے لیے آلات کی کمی ہے۔ 2004 میں، حکومت نے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگا دی کیونکہ یہ جدید شہری ترقی سے مطابقت نہیں رکھتی تھی۔ بہت سے لوگوں نے زمین خریدی اور پھر اسے غیر ترقی یافتہ چھوڑ دیا۔ زمین میں سرمایہ کاری یا ترقی نہیں کی گئی، لیکن پیسہ وہاں صرف جمع کیا گیا، جس کی وجہ سے زمین کی قیمتیں بھی آسمان کو چھونے لگی۔ خاص شہروں میں ذیلی تقسیم اور فروخت، ٹائپ 1 شہر، ٹائپ 2 شہر، اور 3 قسم کے شہروں میں ہم نے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے حوالے سے ضابطے سخت کر دیے ہیں، لیکن ہمارے پاس ابھی بھی مارکیٹ کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے لیے واحد ٹول، ایک رئیل اسٹیٹ ٹیکس کی کمی ہے،" پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm