زمین کی نیلامی ایک بار پھر "ہیٹ اپ"

حال ہی میں، ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں زمین کی مارکیٹ پہلے سے کہیں زیادہ "گرم" ہو گئی ہے جب زمینوں کی نیلامی مسلسل "بیچ" جاتی ہے۔ مندرجہ ذیل سیشنز میں کامیاب نیلامی کی قیمتیں پچھلے سیشنز کے ریکارڈ توڑتی رہیں۔

آس پاس کے علاقوں سے 2-3 گنا زیادہ

خاص طور پر، 28 جولائی کو، ڈین فوونگ ضلع کے لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹر نے کامیابی کے ساتھ زمین کے 85 پلاٹوں کی نیلامی کا انعقاد کیا، جس میں 100 ملین VND/m2 کی قیمت کے ساتھ زمین کا ایک فاتح پلاٹ بھی شامل ہے، جو ابتدائی قیمت سے دوگنا ہے۔ 10 اگست کو، تھانہ اوئی ضلع میں زمین کے 68 پلاٹوں کی نیلامی میں 7,000 حصہ لینے والے ڈوزیئرز ریکارڈ کیے گئے، جس میں 100 ملین VND/m2 سے زیادہ قیمت کے ساتھ زمین کا ایک فاتح پلاٹ بھی شامل ہے، جس نے بہت سے لوگوں کو حیران کر دیا۔

اور حال ہی میں، ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ میں ریکارڈ نیلامی 19 اگست سے 20 اگست کی صبح 4:30 بجے تک تقریباً 19 گھنٹے تک جاری رہی۔ منتظمین کے مطابق، لانگ کھُک کے علاقے، ٹین ین کمیون میں 19 پلاٹوں کی زمین کی نیلامی میں 517 صارفین نے حصہ لیا۔ یہ نیلامی منتظمین اور نیلامی کرنے والوں دونوں کے لیے کشیدہ، دلچسپ اور تھکا دینے والی تھی۔ بہت سے لوگ جلد ہی چلے گئے کیونکہ زمین کے بہت سے پلاٹ بہت زیادہ قیمت پر پیش کیے گئے تھے، "مسئلے کو زبردستی کرنے کی کوشش"، "ہر قیمت پر خریدنا" کے انداز میں۔

جب سرمایہ کار بولی لگا رہے تھے، نیلامی کے باہر، بہت سے رئیل اسٹیٹ بروکریج گروپس اور ایسوسی ایشنز موجود تھیں، جو قیمتوں کو بڑھانے اور منافع کے لیے قیاس آرائی کرنے کے لیے نیلامی کے علاقے کے ارد گرد کے ماحول کی اطلاع دینے کے لیے سوشل میڈیا پلیٹ فارمز پر لائیو ویڈیو اسٹریمنگ موڈ کو آن کر رہے تھے۔

نتیجتاً، LK03-12 (3 فرنٹیجز کے ساتھ کارنر لاٹ) جس کا رقبہ 113 m2 سے زیادہ ہے، کی 133.3 ملین VND/m2 تک بولی لگائی گئی، جو ابتدائی قیمت (7.3 ملین VND/m2) سے 18 گنا زیادہ ہے۔ باقی لاٹوں کی جیتنے والی قیمتیں 97.3-127.3 ملین VND/m2 تک تھیں، سب سے کم جیتنے والی لاٹ 91.3 ملین VND/m2 تھی۔

وہاں موجود کچھ بروکرز نے کہا کہ نیلامی کی قیمت اس علاقے میں موجودہ مارکیٹ کی قیمت سے بہت زیادہ ہے۔ ہنوئی کے ایک مضافاتی ضلع میں یہ بھی ایک ریکارڈ بلند قیمت ہے۔

20 اگست کی صبح کو ریکارڈ کرنا جاری رکھتے ہوئے، نیلامی ختم ہونے کے بعد، لانگ کھُک گاؤں کے نیلامی کے علاقے میں، اب بھی بہت سے رئیل اسٹیٹ بروکرز کام کر رہے تھے۔ کچھ بروکرز نے کہا کہ نیلامی کے بعد زمین کی لاٹیں رقبہ اور مقام کے لحاظ سے 300-500 ملین VND کے فرق پر فروخت کی جا رہی ہیں۔ "لاٹ LK03-12 (3 محاذوں کے ساتھ کارنر لاٹ) جس کا رقبہ 113 m2 سے زیادہ ہے 133.3 ملین VND/m2 پر جیتا تھا اور اسے جیتنے والے بولی دہندہ نے 300 ملین VND کی منتقلی کی قیمت کے لیے بھیج دیا تھا۔ خاص طور پر، 2 لاٹ جن کی سب سے کم جیتنے والی قیمت 91.3 ملین VND/m2 کی منتقلی کی گئی تھی۔ VND/lot" - ایک بروکر نے کہا۔

Batdongsan.com.vn کے سدرن ریجنل ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے تبصرہ کیا کہ اتنی زیادہ قیمتوں کے ساتھ زمین کی نیلامی کے نتائج نئے پروجیکٹس کے لیے سائٹ کلیئرنس کی لاگت کو مزید مہنگا کر دیں گے۔ اس کے ساتھ ہی آس پاس کے علاقے میں زمین کے مالک لوگ اپنی زمین کی فروخت کی قیمت کو بڑھانے کی ذہنیت رکھتے ہیں۔ زمین کی اچانک بلند قیمت زمین کی قیاس آرائیوں کا رجحان بھی پیدا کر سکتی ہے، جب بہت سے لوگ زمین کی قیمتوں میں مسلسل اضافے سے منافع کمانے کی امید میں زمین خریدنے کے لیے دوڑتے ہیں۔ تاہم، یہ ایسی صورت حال کا سبب بن سکتا ہے جہاں پیسہ دیگر اقتصادی سرگرمیوں میں گردش کرنے کے بجائے زمین میں جمود کا شکار ہو۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، Batdongsan.com.vn کے پرائس ہسٹری ٹول سے پتہ چلتا ہے کہ ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک کے LK03 اور LK03 علاقوں میں 19 پلاٹوں کی نیلامی کی قیمت مارکیٹ میں عام قیمت سے 2-3 گنا زیادہ ہے۔

لانگ کھُک ایریا، ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ، ہنوئی شہر میں ابھی 19 زمینوں کا رقبہ نیلام ہوا۔ تصویر: HUU HUNG

کیا کوئی غیر معمولی بات ہے؟

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے اندازہ لگایا کہ گزشتہ سال کے آخر سے لے کر اب تک، ہنوئی میں بہت سے رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوا ہے، خاص طور پر ایسے اپارٹمنٹس جو بلند سطح پر پھنسے ہوئے ہیں (تقریباً 60 ملین VND/m2 تک پہنچ گئے ہیں اور سرمایہ کاری کے منافع میں کمی کا رجحان ہے)۔ کچھ ہاؤسنگ پراجیکٹس اور شہری علاقوں میں کم بلندی والے ہاؤسنگ طبقہ کے لیے، یہ کئی سو ملین VND/m2 کی دہلیز پر بھی ہے۔ لہذا، بہت سے سرمایہ کاروں کو مضافاتی اراضی پر منتقل ہونے کی ضرورت ہے، جس میں نیلامی کی گئی زمین زیادہ دلچسپی رکھتی ہے۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، جب یکم اگست سے رئیل اسٹیٹ سے متعلق نئے قوانین نافذ ہوئے، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرتے ہوئے، مضافاتی اراضی کی مانگ میں مزید اضافہ ہوا۔ خاص طور پر، یہ اطلاع کہ ہنوئی کے کچھ اضلاع 2025 میں اضلاع بننے کی تیاری کر رہے ہیں، اس نے لوگوں اور سرمایہ کاروں دونوں کی نفسیات کو متاثر کیا ہے، اس لیے وہاں ہزاروں لوگ زمینوں کی نیلامی کے لیے جا رہے ہیں، جب کہ 2023 کے آخر میں ہونے والی بہت سی نیلامیوں پر خاموشی ہے، اور بہت سی زمینوں کو نیلامی کا وقت بھی ملتوی کرنا پڑا ہے کیونکہ وہاں کافی حصہ دار نہیں ہیں۔

پریس سے بات کرتے ہوئے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ شہر کے مرکز سے 30-40 کلومیٹر دور ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں زمین کی نیلامی کی قیمت 100 ملین VND/m² سے زیادہ تک دھکیلنا ایک غیر معمولی عنصر ہے۔ نواحی علاقوں میں زمین کی قیمت اس سطح تک بڑھائی جا رہی ہے جسے لوگ برداشت نہیں کر سکتے۔

وکیل Nguyen Van Hai (ہانوئی بار ایسوسی ایشن) نے کہا کہ زمین کی نیلامی سے مقامی بجٹ میں فوری فوائد حاصل کرنے کی توقع ہے، لیکن اگر سختی سے انتظام نہ کیا جائے تو یہ بہت سے منفی نتائج کا باعث بن سکتے ہیں۔ گزشتہ برسوں میں واضح سبق یہ ہے کہ زمین کی قیمتوں میں اضافہ نہ صرف مارکیٹ میں خلل ڈالتا ہے بلکہ قیاس آرائی کرنے والوں کے لیے ایسے حالات بھی پیدا کرتا ہے کہ وہ منافع کمانے کے لیے زمین کی قیمتوں کو اونچا دھکیل دیں، ممکنہ طور پر غیر پائیدار رئیل اسٹیٹ بلبلا پیدا ہوتا ہے۔

ویت نام کے انسٹی ٹیوٹ برائے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے بھی بتایا کہ ہنوئی کے مضافاتی اضلاع جیسے کہ تھانہ اوئی، ہوائی ڈک میں نیلامی کی گئی زمین کی قیمتیں مارکیٹ کی قیمت سے بہت زیادہ ہیں، جس کی ایک وجہ قیاس آرائی کرنے والے گروہوں کی ہیرا پھیری اور "قیمتوں میں افراط زر" ہے۔ حالیہ نیلامیوں کے مطابق، Hai Duong، Bac Ninh، Bac Giang... کے سرمایہ کاروں کے ایک گروپ نے نیلامی میں حصہ لیا اور زیادہ قیمتیں ادا کیں۔ یہ ایک ایسا عنصر ہے جو آنے والے وقت میں مکانات اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھا دے گا، جس سے حقیقی ضروریات کے حامل افراد تک رسائی مشکل ہو جائے گی۔ لہذا، ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے تجویز پیش کی کہ قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں افراط زر کو روکنے کے لیے ضروری ہے کہ ڈپازٹ کو اصل قیمت کے 50% تک بڑھایا جائے اور نیلامی کی گئی زمین کو 1-2 سال کے بعد خریدا اور بیچا جائے، نوٹریائز کیا جائے، یا اگر مذکورہ مدت کے دوران منتقل کیا جائے تو زیادہ ٹیکس وصول کیا جائے گا...

لوگوں کو ہوشیار رہنے کی ضرورت ہے۔

Nguoi Lao Dong اخبار کے رپورٹر کے اصل ریکارڈ کے مطابق اور ویب سائٹ batdongsan.com.vn کے تاریخی قیمتوں کے اعدادوشمار کے ٹول کے مطابق، 2024 کی دوسری سہ ماہی میں ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ میں فروخت کے لیے زمین کی مشترکہ قیمت ایک سال پہلے کے مقابلے میں تقریباً 43 ملین VND/m2، %4 فیصد زیادہ ہے۔ ٹائین ین کمیون کے پڑوسی کمیون میں فروخت کے لیے زمین کی قیمت 22-62 ملین VND/m2 کے درمیان مشتہر کی جاتی ہے، ٹریفک کنکشن کے مقام اور سہولت کے لحاظ سے۔

منصوبہ بندی کے عوامل اور نیلامی کی سرگرمیوں کی بدولت ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں سود اور زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوا۔ 2024 کی پہلی ششماہی میں، ڈونگ انہ، گیا لام، تھاچ تھاٹ، کووک اوئی (ہانوئی) کے اضلاع میں زمین کی تلاش کے حجم میں 48% سے 104% تک اضافہ ریکارڈ کیا گیا، 2023 کی دوسری ششماہی کے مقابلے میں ہنوئی کے مضافاتی اضلاع میں بڑھتی ہوئی مانگ نے زمین کی قیمتوں کو 4% سے 24% تک بڑھا دیا۔

رئیل اسٹیٹ ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ اب سے سال کے آخر تک، زمین کی نیلامی جاری رہے گی جب نئی زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق نہیں ہوا ہے، موجودہ ریاستی قیمت کے فریم ورک کے مطابق لاگو ہونے والی ابتدائی قیمتوں کا تعین زمین کی دیگر اقسام کے مقابلے میں بہت کم ہوگا۔ لہذا، مندرجہ بالا بہت سے عوامل کے اثر و رسوخ اور نتائج کی وجہ سے بالخصوص زمینوں کی نیلامی کے "گرمی" سے پہلے خطرات سے بچنے کے لیے اور بالعموم ریئل اسٹیٹ کے حصوں میں، لوگوں کو سرمایہ کاری کرنے یا رہائش کی حقیقی ضروریات رکھنے سے پہلے ہوشیار رہنے کی ضرورت ہے۔

زمین کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے لیے آلات کی کمی

پروفیسر ڈانگ ہنگ وو کے مطابق، جس طرح سے بہت سارے بروکرز کر رہے ہیں وہ ہر جگہ فون کر کے رئیل اسٹیٹ خریدنے کے بارے میں پوچھ رہے ہیں، مارکیٹ کی قیمت کو متحرک کرنے کے لیے کئی جگہوں پر رئیل اسٹیٹ دیکھنے جا رہے ہیں۔ ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں حالیہ دنوں میں زمین کی نیلامی کا پیمانہ بہت چھوٹا ہے، اس لیے قیاس آرائیاں قیمتوں کو بڑھانے کے لیے زمین کی نیلامی کا استعمال کرنا چاہتے ہیں، جس سے یہ ثابت ہو رہا ہے کہ زمین کی قیمتیں واقعی بڑھ رہی ہیں، جس سے لوگ اونچی قیمتوں کی طرف لے جا رہے ہیں۔ جبکہ ہنوئی کی مرکزی سڑکوں پر بہت سے مکانات بند اور خالی پڑے ہیں کیونکہ ای کامرس زیادہ سے زیادہ مقبول ہوتا جا رہا ہے، مضافاتی علاقوں میں زمین کی قیمت تیزی سے بڑھ رہی ہے، مطلب یہ ہے کہ کاروباری برادری کی طرف سے اثر پڑ رہا ہے۔ "ہمارے پاس زمین کی منڈی کو سنبھالنے کے لیے آلات کی کمی ہے۔ 2004 میں، حکومت نے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگا دی کیونکہ جدید شہری ترقی کے عمل کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت مناسب نہیں تھی۔ بہت سے لوگوں نے زمین خریدی اور اسے وہیں چھوڑ دیا، زمین پر سرمایہ کاری یا ترقی نہیں کی گئی، لیکن وہاں پیسہ رکھا گیا، جس کی وجہ سے زمین کی قیمت کئی گنا بڑھ گئی، جس کا اثر جائیداد کے کاروبار پر بھی پڑتا ہے، جس کا اثر قانون کے کاروبار پر بھی پڑتا ہے۔ خاص شہری علاقوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت، ٹائپ 1 شہری علاقوں، ٹائپ 2 شہری علاقوں، اور 3 قسم کے شہری علاقوں میں ہم نے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کر دیا ہے، لیکن ہمارے پاس ابھی بھی واحد ذریعہ نہیں ہے، جو کہ مارکیٹ کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے لیے ہے، "پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm