زمین کی تشخیص میں زائد کا طریقہ تجویز نہ کرنے کی تجویز

زمین کی تشخیص کے نتائج کی درستگی کو کنٹرول کرنے کے لیے ایک "لاک والو" کی ضرورت ہے۔

15 جنوری کی صبح، 5 ویں غیر معمولی اجلاس کو جاری رکھتے ہوئے، قومی اسمبلی نے ہال میں زمینی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے کے متعدد نئے مواد یا مختلف آراء پر بحث کی۔

مسودہ قانون کے کچھ مشمولات پر مزید وضاحت کرتے ہوئے قومی اسمبلی کے ڈپٹی Nguyen Hoang Bao Tran ( Binh Duong وفد) نے مسودہ سازی کمیٹی کے اہم مشمولات اور اقتصادی کمیٹی کی وضاحتی رپورٹ کو جذب اور نظر ثانی کرنے کے کام کو سراہا۔

مسودہ قانون کی شق 5، آرٹیکل 158 کے تبصروں میں کہا گیا ہے کہ "زمین کی تشخیص میں سرپلس طریقہ پر پوائنٹ سی پر زمین کی تشخیص کے طریقوں کا اطلاق کل تخمینہ شدہ ترقیاتی محصول کو زمین کے پلاٹ کی کل متوقع ترقیاتی لاگت کو کم کرکے کیا جاتا ہے"۔

مندوبین نے سفارش کی کہ مسودہ سازی کمیٹی مندرجہ ذیل وجوہات کی بنا پر زمین کی تشخیص میں زائد طریقہ تجویز نہ کرے:

سب سے پہلے، زمین کی تشخیص کے بہت سے طریقے ہیں لیکن مختلف طریقوں سے زمین کی تشخیص زمین کے اس پلاٹ کے لیے ایک جیسے نتائج دیتی ہے۔

تاہم، سرپلس طریقہ کو لاگو کرتے وقت زمین کی تشخیص کے نتائج مفروضوں اور تخمینوں کی بنیاد پر بنائے جاتے ہیں، اور ان علاقوں کے لیے قابل اعتبار کی سطح زیادہ نہیں ہوتی ہے جن میں حقیقی معلومات اور تخمینہ کی بنیاد کے طور پر محصول کی لاگت ہوتی ہے۔

اس کے علاوہ، زمینی پلاٹ کی قیمت میں تاریخی عمل، تجارتی سرگرمیوں اور اس زمینی پلاٹ پر ہی دیگر سرگرمیوں کی وجہ سے وقت کے ساتھ ساتھ بڑھنے کا امکان ہے۔

مکالمہ - زمین کی تشخیص میں اضافی طریقہ تجویز نہ کرنے کی تجویز — قومی اسمبلی کے مندوب Nguyen Hoang Bao Tran۔

"تاہم، قدر کو ہمیشہ بتدریج بڑھانے کا تعین کرنا غیر معقول ہے کیونکہ زمینی پلاٹ کی قیمت اس وقت گر سکتی ہے جب معیشت کساد بازاری کا شکار ہو یا ناموافق عوامل کا سامنا ہو۔ مثال کے طور پر، فی الحال، رئیل اسٹیٹ پراجیکٹ مارکیٹ تقریباً منجمد ہے، اس لیے یہ طریقہ خطرے کے عوامل اور معیشت پر منفی اثرات کی درست پیمائش نہیں کر سکتا،" محترمہ ٹران نے تبصرہ کیا۔

دوسرا، مندرجہ بالا مفروضہ عوامل کا حساب کتاب بہت پیچیدہ ہے، تشخیص کے نتائج غیر یقینی، غلط، اور بڑی غلطیاں ہیں۔

مندوب کے مطابق، زمین کے ایک ہی پلاٹ کے لیے، اگر ہمیں فرض شدہ عوامل میں صرف ایک اشارے کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہے، تو قیمت کا نتیجہ بھی بدل جائے گا۔ یہ ماضی میں زمین کی مخصوص قیمتوں کے تعین، تشخیص اور فیصلہ کرنے میں مشکلات اور تاخیر کا بنیادی سبب ہے، اور ہر شخص کی سمجھ مختلف حالات اور اوقات میں مختلف ہوتی ہے۔

مزید برآں، مندوب کے مطابق، اگرچہ سرپلس کا طریقہ حکومت کے فرمان نمبر 44/2014 اور قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے سرکلر نمبر 36/2014 میں متعین کیا گیا ہے، لیکن وقت گزرنے کے ساتھ اس پر عمل درآمد میں بہت سی مشکلات اور مسائل کا سامنا کرنا پڑا ہے۔ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی کل آمدنی اور کل فرض شدہ ترقیاتی لاگت کا تخمینہ لگانے کے عوامل کا تخمینہ تفتیش، سروے، اور منتقلی کی قیمتوں، کرایے کی قیمتوں، اور آمدنی اور پروجیکٹوں کی لاگت بنانے والے عوامل کی بنیاد پر لگایا جاتا ہے جس کی قدر کی جانی ہے۔

محصولات اور اخراجات کو تشکیل دینے والے عوامل اب بھی عام طور پر منظم ہوتے ہیں، مخصوص معیارات، اصولوں یا معیار کے بغیر، اس لیے قیمتوں کا تعین کرنا اب بھی مشکل ہے۔

اس کے علاوہ، سرمایہ کاری کے منصوبے کی تفصیل ان اہم دستاویزات میں سے ایک ہے جو پراجیکٹ کے نفاذ کی پیشرفت، کاروباری پیشرفت، اور سرمایہ کاری کی شرح کے اضافی طریقہ کار میں لاگو ڈیٹا کو استعمال کرنے کی بنیاد کے طور پر کام کرتی ہے، جس میں یہ اشارے تشخیص کے نتائج میں فیصلہ کن کردار ادا کرتے ہیں۔

فی الحال، سرمایہ کاری کے منصوبے کی تفصیل بہت خاکہ نگاری ہے، جس میں معلومات، ڈیٹا یا معاون ڈیٹا کی کمی ہے۔ نامکمل قیمتوں کے ڈیٹا بیس، زمین کے ڈیٹا بیس، بشمول زمین کی قیمت کے اعداد و شمار، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی مارکیٹ ابھی تک مکمل طور پر تیار اور شفاف نہ ہونے کے تناظر میں، زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو بھی فزیبلٹی کے لحاظ سے ہٹانے کی ضرورت ہے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ اس سے زمین کی قیمت کے تعین کے عمل میں رکاوٹ پیدا نہ ہو۔

"اگر اس طریقہ کو برقرار رکھنا ضروری ہو تو، زمین کی تشخیص کے نتائج کی درستگی اور مناسبیت کو کنٹرول کرنے کے لیے ایک "لاک والو" ہونا چاہیے،" مندوب ٹران نے مشورہ دیا۔

مزید برآں، فی الحال معاوضے اور زمین کی بازیابی کے کام میں، زمین کی بازیابی درحقیقت ندیوں، گڑھوں، نہروں اور گڑھوں کو کھودنے کے منصوبوں اور کاموں کو انجام دینے کے لیے کی جا رہی ہے، لیکن اراضی قانون اور معاوضے اور سائٹ کی منظوری کے رہنما حکمناموں اور سرکلر نے ابھی تک اس کام کو منظم نہیں کیا ہے، اس لیے اس کام کو بڑی مشکلات کا سامنا ہے، کیونکہ لوگ بار بار شکایتوں اور ریاستی درخواستوں پر متفق نہیں ہوتے۔ ایک طویل وقت کے لئے، سائٹ کلیئرنس میں مشکلات کا باعث. لہذا، مندوب نے اس مواد کا جائزہ لینے کا مشورہ دیا۔

زمینی وسائل کو آزاد کرنا

ملک کی مجموعی ترقی کے لیے زمینی وسائل کو غیر مقفل کرنے کے لیے مسودہ قانون کو مکمل کرنے کے لیے تبصرے دیتے ہوئے، مندوب Nguyen Thi Ngoc Xuan (Binh Duong وفد) نے Binh Duong صوبے میں تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس کے نفاذ کی شرائط اور Point b, Clause 1, Arle2, Arle2, Arle2 پر زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدوں کے بارے میں رائے دی۔ 127.

مکالمہ - زمین کی تشخیص میں اضافی طریقہ تجویز نہ کرنے کی تجویز (شکل 2)۔ — قومی اسمبلی کے وائس چیئرمین Nguyen Duc Hai نے اجلاس کی صدارت کی۔

مندوبین نے تجویز پیش کی کہ اگر منظور شدہ منصوبہ بندی سے مطابقت رکھتے ہیں تو زمین کے دیگر کیسز کو شامل کرنا ضروری ہے، اور قومی اسمبلی سے درخواست کی کہ وہ احتیاط سے غور کرے اور اس پر الگ سے ووٹ ڈالے یا حکومت کو اسے 5 سال کے لیے پائلٹ کرنے کے لیے تفویض کرے، پھر اس کا خلاصہ کرکے قومی اسمبلی کو رپورٹ کرے۔

مندوب کے مطابق اس کی وجہ سابقہ طرز عمل سے سامنے آتی ہے، ریاست نے سرمایہ کاری اور اقتصادی ترقی کا مطالبہ کیا، بہت سے لوگوں اور کاروبار کرنے کے خواہشمند افراد نے ریاست کو مختلف اقسام کی زمینوں کے حوالے کرنے کو قبول کیا، بشمول رہائشی زمین پیداوار اور کاروبار کے لیے لیز پر دی جائے، ملازمتیں پیدا کرنا، مقامی ترقی کے عمل میں اہم کردار ادا کرنا۔

اب تک، جب ریاست منصوبہ بندی میں تبدیلی لاتی ہے، شہری علاقوں کی تزئین و آرائش اور خوبصورتی کرنا چاہتی ہے، تو ایک ترجیحی طریقہ کار کی ضرورت ہوتی ہے تاکہ انہیں اس زمین پر سرمایہ کاری اور ترقی جاری رکھنے کا موقع دیا جائے جسے انہوں نے کئی نسلوں سے محفوظ کیا اور پیدا کیا اور کاروبار کیا۔

دوسری طرف، ہماری ریاست کے پاس انٹرپرائز کی زمین کی اصلیت کا واضح طور پر تعین کرنے کے لیے کافی بنیاد ہے۔ اگر پیداوار اور کاروبار سے پہلے زمین کی اصلیت انٹرپرائز کی اپنی ہے (وراثت، عطیہ یا منتقلی کی وجہ سے)، تو اس مسئلے کا اچھی طرح سے مطالعہ کرنے کی ضرورت ہے۔

مزید برآں، مندوبین نے سفارش کی کہ ٹیکس اور فنانس سے متعلق قانونی ضوابط میں جلد ترمیم اور مکمل کرنے کی ضرورت ہے تاکہ مضامین کے تین گروہوں: زمین کے صارفین، سرمایہ کاروں اور ریاست کے لیے کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے دیگر مقاصد کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے کے فوائد کو ہم آہنگ کیا جا سکے ۔

ماخذ