رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی کے لیے، قرض دینے کی شرح سود کیا ہونی چاہیے؟

ہوم لون کی زیادہ مانگ

حال ہی میں، Batdongsan.com.vn نے ان لوگوں کے گروپ پر ایک سروے کیا جو گھر خریدنا چاہتے ہیں کہ آیا انہیں مالی فائدہ اٹھانے کی ضرورت ہے۔ سروے کے ذریعے، 73 فیصد سے زیادہ لوگوں نے کہا کہ انہیں مکان خریدنے کے لیے بینک سے قرض لینے کی ضرورت ہے اور صرف 27 فیصد نے قرض نہیں لیا۔ جن صارفین کو گھر خریدنے کے لیے رقم ادھار لینے کی ضرورت ہے، ان میں سے 41% تک کو پروڈکٹ ویلیو کے 30% سے کم قرض لینا پڑتا ہے، 30% کو گھر کی قیمت کے 30-70% سے قرض لینا پڑتا ہے۔

اس تحقیق کے نتائج کے مطابق، جب 2023-2024 میں ہوم لون کی شرح سود کی توقع پر بحث کی گئی تو تقریباً 44% جواب دہندگان نے کہا کہ 8% سے کم ہوم لون سود کی شرح ان کے لیے مناسب ہے کہ وہ اپنے مالی معاملات کو سنبھال سکیں اور 2024 میں اس سطح تک سود کی شرح کم ہونے کی توقع رکھتے ہیں۔ 14% 10-13% کی شرح سود سے متفق ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بحال کرنے کے لیے قرضے کی شرح کیا ہونی چاہیے؟ تصویر 1 — ہوم لون کی مانگ زیادہ ہے۔

Batdongsan.com.vn کے اسٹریٹجی ڈائریکٹر مسٹر لی باو لانگ کے مطابق، بہت سے گھر خریداروں کے مالی فائدہ اٹھانے کی ہمت نہ کرنے کی وجہ یہ ہے کہ وہ معاشی مشکلات، غیر مستحکم ملازمتوں، اور غیر یقینی آمدنی سے پریشان ہیں، جس کی وجہ سے وہ دباؤ کا شکار ہیں اور قرض کے سود کو برداشت کرنے سے قاصر ہیں۔

"زیادہ تر خاندان جن کی آمدنی 40 ملین VND/ماہ سے کم ہے وہ ہر ماہ رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے زیادہ سے زیادہ 20 ملین VND یا اس سے کم خرچ کر سکتے ہیں۔ جن کی آمدنی 40 ملین VND/ماہ سے زیادہ ہے وہ صرف 30 ملین VND سے زیادہ کی ماہانہ مقررہ رہن کی ادائیگی کی لاگت قبول کر سکتے ہیں۔ کم آمدنی والے صارفین کے لیے، V1 ملین VND کے لگ بھگ، اس اعداد و شمار سے 20 ملین VND کم ہو جائیں گے۔ زیادہ سے زیادہ ملین VND،" مسٹر لانگ نے شیئر کیا۔

اب تک، شرح سود اور مکان کی قیمتیں دو ایسے عوامل ہیں جو مکان خریدنے کے فیصلے پر بہت زیادہ اثر انداز ہوتے ہیں۔ یہ بھی ایک مسئلہ ہے جس کے بارے میں بہت سے لوگوں کو حقیقی رہائش کی ضرورت ہے لیکن مالی فائدہ اٹھانے کی ضرورت ہے وہ فیصلہ نہیں کر سکے ہیں، کیونکہ متحرک شرح سود اب بھی COVID-19 وبائی بیماری سے پہلے کے مقابلے میں ایک اعلی سطح پر ہے۔

Batdongsan.com.vn کے سروے کے ذریعے یہ بھی ظاہر ہوتا ہے کہ گھر کے خریداروں میں سے 72% کا اندازہ ہے کہ ریل اسٹیٹ کی موجودہ قیمتیں اب بھی بہت زیادہ اور بہت زیادہ سطح پر ہیں، جو کہ موجودہ مارکیٹ میں زیادہ تر کارکنوں کی ادائیگی کی صلاحیت سے باہر ہیں۔ سروے میں شامل 75% افراد نے یہ بھی کہا کہ قرضے کی موجودہ شرح سود بھی بہت زیادہ اور بہت زیادہ ہے جس کی وجہ سے بہت سے لوگ قرض لینے کی ہمت نہیں کر پاتے۔ اس کے علاوہ، قرض دینے کے پیچیدہ طریقہ کار کی وجہ سے بھی بہت سے لوگ بینکوں سے کیپٹل موبلائزیشن چینل تک پہنچنے کی ہمت نہیں کر پاتے یا نہیں کر پاتے۔

سود کی شرح شاید ہی تیزی سے گرے گی۔

اب تک، اسٹیٹ بینک آف ویتنام (SBV) کی طرف سے آپریٹنگ سود کی شرح کو 4 بار کم کیا گیا ہے۔ یہیں نہیں رکے، حال ہی میں حکومت کی 8 جولائی 2023 کی قرارداد 97/NQ-CP میں، اس نے اس بات پر بھی زور دیا کہ SBV شرح سود کی سطح کو کم کرنے، خاص طور پر قرض دینے والے سود کی شرح کو کم کرنے کے لیے ہم آہنگی اور سخت حل پر عمل درآمد جاری رکھے گا، کم از کم 1.5 - 2% کو کم کرنے کی کوشش کرے گا۔

اس سخت سمت کی بدولت، یہ توقع کی جاتی ہے کہ 2023 کے آخر تک 12 ماہ کے ڈپازٹ کی اوسط شرح سود 6 - 6.5%/سال تک کم ہو جائے گی، کیونکہ SBV کے پاس اب بھی آپریٹنگ سود کی شرح کو کم کرنے کی گنجائش ہے۔

تاہم ماہرین کا کہنا ہے کہ اگرچہ اسٹیٹ بینک نے شرح سود کو ٹھنڈا کرنے کے لیے کارروائی کی ہے تاہم سال کے آخری 6 ماہ میں خرید و فروخت کے لیے سود کی شرح میں کوئی تیزی سے کمی نہیں آئے گی۔ اس کے مطابق، فی الحال، کچھ کمرشل بینکوں میں فلوٹنگ شرح سود اب بھی عام طور پر 12% - 13.5% ہے۔ ترجیحی مدت ختم ہونے کے بعد بھی کچھ بینکوں کے پاس شرح سود 14.2% ہے۔ اس سود کی شرح زیادہ دیر تک رہنے کی توقع ہے اور اس کے مزید 10% سے کم ہونے کا امکان نہیں ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو بحال کرنے کے لیے قرضے کی شرح کیا ہونی چاہیے؟ تصویر 2 — رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی بینک کی شرح سود سے مثبت اثرات کا انتظار کر رہی ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ماہرین نے بھی تبصرہ کیا کہ "سستے پیسے" کی مدت میں واپس آنے کے لیے، مارکیٹ کو متاثر کرنے کے لیے بہت سے عوامل کی ضرورت ہوگی۔ لہذا، مختصر مدت میں، شرح سود میں تیزی سے کمی کی توقع کرنا مشکل ہوگا۔ 2024 میں، شرح سود میں کمی جاری رہ سکتی ہے لیکن شاید ہی 10% سے کم ہو گی۔ لہذا، مختصر مدت میں مارکیٹ کی بحالی کی توقع کرنا مشکل ہے کیونکہ شرح سود واقعی پرکشش نہیں ہیں۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے مطابق، کیش فلو مارکیٹ میں واپس آنے کے آثار دکھا رہا ہے، جس میں ایک صارف کو 10-11% کی شرح سود کے ساتھ نئے قرض تک رسائی حاصل ہے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ صرف اس وقت رد عمل ظاہر کرے گی جب اوسط سود کی شرح 10% سے کم ہو جائے کیونکہ 10% وہ تعداد ہے جسے سرمایہ کار قرض لینے کے متحمل ہو سکتے ہیں۔

تاہم، شرح سود رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو متاثر کرنے والے عوامل میں سے صرف ایک ہے۔ موجودہ شرح سود میں کمی صرف ان افراد کی مدد کرتی ہے جو تیرتی شرح سود کے ساتھ قرضے رکھتے ہیں، لیکن ان لوگوں کو متوجہ نہیں کرتے جنہیں قرض کی ضرورت ہے۔ دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اب بھی لیکویڈیٹی کی بحالی کا انتظار کرنا ہوگا، جو تبھی بہتر ہوگا جب سرمایہ کاروں کا مارکیٹ میں اعتماد واپس آئے گا اور معیشت کی اندرونی حالت اچھی حالت میں واپس آئے گی۔

ماخذ