زمین استعمال نہ کرنے والے زمینداروں کی نیلامی پر زیادہ ٹیکس لگانے کی تجویز

حالیہ دنوں میں، ہنوئی کے مضافاتی اضلاع جیسے کہ تھانہ اوئی اور ہوائی ڈک میں زمین کی نیلامی کی پیش رفت اور نتائج سے رائے عامہ مسلسل ہلچل مچا رہی ہے، جس میں بڑی تعداد میں رجسٹریشن اور جیتنے والی بولیاں آسمان کو چھو رہی ہیں، جو ابتدائی قیمت سے درجنوں گنا زیادہ ہیں۔ یہ پیش رفت اور نتائج ایک بڑا سوال اٹھاتے ہیں کہ کیا قیاس آرائیوں کے آثار ہیں یا نہیں؟

کیا جیتنے والی بولی کی قیمت بہت زیادہ "غیر معمولی" ہے؟

اسی مناسبت سے، 10 اگست کو، تھانہ اوئی ضلع نے Ngo Ba کے علاقے، Thanh Thanh گاؤں، Thanh Cao کمیون (Thanh Oai، Hanoi) میں 68 اراضی پلاٹوں کی نیلامی کا کامیابی سے انعقاد کیا، جس میں 60m2 سے 85m2 تک کے علاقے ہیں جن کی قیمتیں VND8.6 ملین/m2 سے VND1 ملین/25 ملین تک ہیں۔ نیلامی میں 4,600 درخواستیں آئیں، لیکن 1,545 افراد کی جانب سے صرف 4,201 اہل درخواستیں حاصل ہوئیں۔

خاص طور پر، نیلامی کے اختتام پر، سب سے زیادہ جیتنے والی قیمت کے ساتھ کارنر لاٹ تقریباً 100.5 ملین VND/m2 تھا، جو ابتدائی قیمت سے 8 گنا زیادہ تھا۔ ریگولر لاٹس کی جیتنے والی قیمتیں 63-80 ملین VND/m2 تھیں، جو ابتدائی قیمت سے 5 سے 6.4 گنا زیادہ تھیں۔

ہنوئی کے مضافاتی اضلاع جیسے کہ تھانہ اوئی اور ہوائی ڈک میں زمین کی نیلامی کی پیش رفت اور نتائج کے بارے میں رائے عامہ مسلسل گونج رہی ہے۔ (تصویر: VARS)

تھانہ اوئی ضلع میں زمین کی نیلامی کے بعد عوامی رائے عامہ میں ہلچل مچ گئی، حال ہی میں 19 اگست کو LK04 علاقے، لانگ کھُک گاؤں، ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک ضلع، ہنوئی میں 19 زمینوں کی نیلامی بہت سے لوگوں کی توجہ اور شرکت کو اپنی طرف مبذول کرتی رہی۔

74m2 - 118m2 کے درمیان 19 پلاٹوں کی زمین نیلامی کے لیے رکھی گئی ہے۔ نیلامی کی ابتدائی قیمت 7.3 ملین/m2 ہے۔ ڈپازٹ کی حد 109 - 172 ملین VND/پلاٹ ہے۔

19 گھنٹے کی نیلامی کے بعد زمین کے 19 پلاٹ کامیابی سے فروخت ہو گئے۔ سب سے زیادہ جیتنے والی بولی 133.3 ملین VND/m2 تھی، جو ابتدائی قیمت سے تقریباً 20 گنا زیادہ تھی، جبکہ سب سے کم لاٹ 91.3 ملین VND/m2 تھی، جو ابتدائی قیمت سے 12.5 گنا زیادہ تھی۔

VARS کا خیال ہے کہ ان زمینوں کی نیلامیوں کی پیشرفت اور نتائج غیر معمولی اور نارمل ہیں۔ کیونکہ آج کل عام اور غیر معمولی چیزوں کو الگ کرنے والی لکیر اب صاف نظر نہیں آتی۔ غیر معمولی معمول بن گیا ہے، اور پھر یہ کھلے عام ایک غیر معمولی "نارمل" کے طور پر موجود ہے۔

درحقیقت یہ کوئی نیا واقعہ نہیں ہے۔ 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں، جب کہ عام طور پر زمین کی مارکیٹ اب بھی پرسکون ہے، کچھ علاقوں میں کچھ زمین کی نیلامی اب بھی ہزاروں سے دسیوں ہزار شرکاء، خاص طور پر سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرتی ہے۔ کچھ جگہوں پر نیلامی کے نتائج میں ابتدائی قیمت سے 10 گنا زیادہ جیتنے والی قیمتیں بھی ریکارڈ کی گئیں۔

وجہ بتاتے ہوئے، VARS نے کہا: سب سے پہلے، آنے والے وقت میں، شہری اور رہائشی علاقوں میں نیلامی کی گئی زمین میں نقد بہاؤ یقینی طور پر "ڈال" جائے گا جب مقامی لوگ بجٹ کی آمدنی کو بڑھانے کے لیے بہت سی نیلامیوں کا اہتمام کرتے ہیں۔ کیونکہ یہ صاف ستھری قسم کی زمین ہے، جو قانونی چارہ جوئی کے تنازعات میں ملوث نہیں ہے، جس میں ریڈ بک، انفراسٹرکچر، کاروبار کے لیے مکانات بنانے، کرایہ پر لینے اور ماہانہ کیش فلو حاصل کرنے کے لیے تیار ہیں۔

حالیہ برسوں کے تناظر میں خاص طور پر پرکشش، ہنوئی میں تقریباً کوئی نیا پروجیکٹ نہیں ہے، زمین کی فراہمی بھی تیزی سے نایاب ہونے کی پیش گوئی کی گئی ہے جب رئیل اسٹیٹ بزنس کے نئے قانون کے تحت 105 شہروں اور قصبوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی عائد کی گئی ہے، جس سے کاروبار کو ان علاقوں میں فروخت کے لیے زمین پر مکانات بنانے پر مجبور کیا جا رہا ہے۔ دریں اثنا، لوگوں میں رہائش اور سرمایہ کاری کے لیے خریداری کی مانگ سمیت رئیل اسٹیٹ کی مانگ بہت مضبوط ہے اور مسلسل بڑھ رہی ہے۔

دوسرا، قیمتوں میں درجنوں گنا اضافہ، جو بہت ہی غیر معمولی لگتا ہے، دراصل نیلامی کی گئی زمین کی کم قیمت شروع ہونے کی وجہ سے ہے۔ خاص طور پر، پہلے، زمین کی قیمتوں کے تعین کے ضوابط میں کنسلٹنٹس کی خدمات حاصل کرنے کی اجازت تھی۔

تھانہ اوئی ضلع میں 10 اگست کی نیلامی میں نیلامی کی گئی زمین کو بھی مشاورت کے لیے کرائے پر لیا گیا تھا، مشاورت نے 40-45 ملین VND/m2 سے ابتدائی قیمت کا تعین کیا۔ تاہم، حکم نامہ 12 (حکمنامہ 44 کے متعدد مضامین میں ترمیم اور 2013 کے اراضی قانون کے نفاذ کی رہنمائی کرتا ہے)، فی الحال حکم نامہ 71 (زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والا حکمنامہ، جو حکومت کی طرف سے 27 اپریل 2024 کو جاری کیا گیا تھا) نے KFI کے ساتھ ملٹیچ کنسلٹنٹس کی خدمات حاصل کرنے کے ضابطے کو ہٹا دیا ہے۔ شہر کی زمین کی قیمت کی فہرست.

دریں اثنا، ہنوئی پیپلز کمیٹی کے 18 جولائی 2024 کے فیصلے 46 کے مطابق، تھانہ اوئی ضلع کی زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کا گتانک 2.35 ہے۔ 2020 میں جاری کردہ موجودہ مؤثر زمین کی قیمت کی فہرست 3.6 - 5.3 ملین VND/m2 کے درمیان اتار چڑھاؤ کرتی ہے۔ لہٰذا، جب ان دو عدد کو ایک ساتھ ضرب کرتے ہیں، تو یہ صرف 8.6 - 12.5 ملین VND/m2 کی قیمت دیتا ہے۔

کم ابتدائی قیمتوں اور کم ڈپازٹس کے ساتھ محفوظ پروڈکٹس (100 سے 200 ملین VND تک) خریداروں کے لیے زبردست کشش پیدا کرتے ہیں۔ لہذا، یہ سمجھنا مشکل نہیں ہے کہ اس نیلامی نے ہزاروں رجسٹریشن کو کیوں راغب کیا۔ شرکاء کی اتنی بڑی تعداد بالکل نارمل ہے۔

زمین کی جمع پر زیادہ ٹیکس

VARs کا خیال ہے کہ یہ زیادہ جیتنے والی قیمت طلب اور رسد کے فرق کی عام حقیقت کی عکاسی کرتی ہے، جب درخواستوں کی تعداد نیلامی میں زمین کی تعداد سے کئی گنا زیادہ ہوتی ہے۔

تاہم، یہ حقیقت کہ غیر قابل ذکر انفراسٹرکچر اور یوٹیلیٹیز والی جگہوں پر زمین کی قیمتیں، ایک مضافاتی علاقے میں، جس میں عام قیمتوں میں اضافے کا امکان ہے، 100 ملین VND/m2 تک، شہری علاقوں اور گنجان آباد علاقوں میں زمین کی قیمتوں کے برابر، غیر معمولی ہے، اصل قیمت سے کہیں زیادہ ہے۔ یہ غیر صحت بخش مقاصد کا نتیجہ ہے۔

خاص طور پر، ان نیلامیوں میں حصہ لینے والے بہت سے سرمایہ کار زمین کی نیلامی میں "پیشہ" والے لوگ ہیں۔ وہ اکثر "سرفنگ" کے "آسان" مقصد کے ساتھ حصہ لیتے ہیں، اصل قیمت کی پرواہ نہیں کرتے، صرف جیتتے ہیں اور پھر منافع کمانے کے لیے فوری طور پر خرید و فروخت کرتے ہیں یا اگر مارکیٹ جواب نہیں دیتی ہے تو اپنی جمع پونجی ضبط کرنے کے لیے تیار ہوتے ہیں۔

VARs زمین کی جمع پر زیادہ ٹیکس تجویز کرتے ہیں۔ (تصویر: VS)

یا زیادہ "خطرناک" مقصد زمین کو "بخار" بنانا ہے۔ یہ افراد نیلامی کے ڈپازٹ کا فائدہ اٹھاتے ہیں تاکہ متعلقہ اراضی کے پلاٹوں کی قیمتیں بڑھ جائیں۔ وہ خطرات کو بھی نظر انداز کرتے ہیں، جیتنے والی بولی کی قیمت کے مطابق پوری ادائیگی کرکے قیمت کو جائز بناتے ہیں، اس قیمت کو باہر کے اضلاع میں زمین کی قیمتوں کو تیز کرنے کے لیے ایک بنیاد کے طور پر استعمال کرتے ہیں، جس کی وجہ سے بہت سی جگہوں پر زمین کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں، یہاں تک کہ ایک مجازی "بخار" تک۔

ان حالات کا نتیجہ یہ ہے کہ جائیداد کی پہلے سے اونچی قیمتیں اور بھی بڑھ گئی ہیں، جس سے لوگوں، خاص طور پر نوجوانوں کے لیے گھر کا مالک بننے کا خواب دور ہوتا جا رہا ہے۔ اعلیٰ نیلامی کی قیمتیں حقیقی قدر سے "بہت زیادہ" نہ صرف نیلامی کے مقام پر اگلی نیلامیوں کے لیے اثاثوں کی تشخیص میں مشکلات کا باعث بنتی ہیں بلکہ ملک بھر میں بہت سی جگہوں پر بھی۔

میڈیا کے پھیلاؤ کے ساتھ ساتھ، جب رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کافی عرصے تک اوپر کی طرف رجحان برقرار رہتا ہے تو، FOMO (پیچھے رہ جانے کا خوف) ذہنیت "بڑھ جائے گی"، سرمایہ کار توقع کریں گے کہ قیمتیں بڑھتی رہیں گی، پھر خطرناک فیصلے کریں گے۔

یہ فیصلہ اس خیال سے بھی حوصلہ افزائی کرتا ہے کہ آنے والے وقت میں مقامی علاقوں میں زمین کی قیمتوں کے جدولوں کو ایڈجسٹ کرنے سے بالواسطہ طور پر زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوگا۔ نتیجتاً، بہت سے سرمایہ کاروں نے اپنا سرمایہ باندھ رکھا ہے، جس سے لاوارث زمینیں بنتی ہیں، بحالی کے عمل کو منفی طور پر متاثر کرتی ہیں، محفوظ اور صحت مند سمت میں ترقی کر رہی ہیں۔

نیلامی کی سرگرمیوں کو شفاف طریقے سے انجام دینے کے لیے، بجٹ کے لیے محصول میں اضافہ کرنے کے لیے، ریاست کو جلد ہی قیاس آرائیوں پر قابو پانے کے لیے مزید میکانزم بنانے کی ضرورت ہے۔ قیاس آرائیوں کے مسئلے کو حل کرنے، قیمتوں میں اضافے، اس طرح شہری مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے ضروری ہے کہ رہائش کے بارے میں لوگوں کی سوچ کو تبدیل کیا جائے، تاکہ رہائش رہنے کی جگہ ہو، لوگوں کی ضروریات زندگی کو حل کرنا، نہ کہ جمع شدہ اثاثہ۔

زندگی کے مقاصد کے لیے یا پیداوار اور کاروبار کو منظم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے والوں کے بجائے جمع کرنے اور قیاس آرائی کرنے والوں پر ٹیکس لگانے سے، جمع شدہ اثاثوں کا عنصر کم ہو جائے گا۔

رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے لیے ٹیکس کی شرحیں بتدریج بڑھ سکتی ہیں جہاں بیچنے والے کے پاس ہولڈنگ کی مدت کم ہے یا اگر رئیل اسٹیٹ کا مالک رئیل اسٹیٹ کو کاروباری سرگرمیوں میں شامل نہیں کرتا ہے یا زمین حاصل کرنے کے بعد تعمیرات نہیں کرتا ہے...

صحیح سمت میں رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانا لوگوں کے لیے رئیل اسٹیٹ میں قیاس آرائی کرنے کی ترغیب کو محدود یا ختم کردے گا کیونکہ، سود کے اخراجات اور دیگر مواقع کے اخراجات کے ساتھ، قیاس آرائی پر مبنی جائیداد کا مالک ہونا زیادہ خطرناک ہو جاتا ہے۔ منافع کمانے کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنا اور بیچنا، یا رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو بڑھانے کے لیے ورچوئل سپلائی اور ڈیمانڈ پیدا کرنا آہستہ آہستہ بے معنی ہو جاتا ہے۔

لہٰذا لوگوں کے بیکار پیسے کو پیداوار اور کاروباری شعبوں میں منتقل کیا جائے گا، جس سے مصنوعات تیار ہوں گی اور معاشرے کے لیے قدر میں اضافہ ہوگا۔ اس سے زمینی بخار اور قیمتوں میں ہنگامہ آرائی کے بجائے طویل مدتی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو زیادہ صحت مند اور مؤثر طریقے سے ترقی کرنے میں مدد ملے گی۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html