ادارہ جاتی رکاوٹوں کو ہٹانا، وسائل کو غیر مسدود کرنا - آخری قسط: ریئل اسٹیٹ کے لیے طریقہ کار کی رکاوٹوں اور اخراجات کو کم کرنا

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار مشکلات کے بارے میں شکایت کرتے رہتے ہیں کیونکہ یہ شعبہ اب بھی ان گنت طریقہ کار اور مہروں میں پھنسا ہوا ہے، بہت سے مراحل بھی مسدود ہیں۔

سرمایہ کار ڈونگ نائی میں ایک پروجیکٹ کو دیکھ رہے ہیں - تصویر: کوانگ ڈِن

2024 کے اراضی قانون نے پچھلے ورژن سے بہت سی کوتاہیوں کو دور کیا ہے، لیکن نفاذ کے عمل میں اب بھی بہت سے مسائل ہیں اور یہ دو سطحی مقامی حکومت کے ماڈل کے لیے موزوں نہیں ہے۔

کتنے دنوں میں جواب دینا ہے؟

Tuoi Tre سے بات کرتے ہوئے، مسٹر Pham Duc Toan - جنرل ڈائریکٹر EZ Real Estate - نے کہا کہ کاروبار کو اس وقت زمین کے حصول اور مختص کی منتقلی میں مشکلات کا سامنا ہے۔ نچلی سطح کے عہدیداروں کی پیشہ ورانہ صلاحیت کی ضروریات کو پورا نہ کرنے کی وجہ سے ضلع کی سطح سے کمیون سطح تک سائٹ کلیئرنس کے کاموں کی منتقلی نے بہت سے چیلنجز پیدا کیے ہیں۔ اس کے برعکس اگر صوبائی سطح پر بہت زیادہ توجہ دی جائے تو یہ اوورلوڈ اور سست پروسیسنگ کا باعث بنے گا۔ اس کے علاوہ، زمین کی اصلیت کا تعین کرنے کا مرحلہ بھی سائٹ کلیئرنس کی پیشرفت کو طول دیتا ہے۔

مسٹر ٹوان نے کہا کہ اگر وکندریقرت کے عمل کے ساتھ بروقت رہنمائی اور پالیسی ایڈجسٹمنٹ نہیں کی گئی تو معاوضے کے منصوبوں کی تیاری اور منظوری میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ انہوں نے بولی لگانے کی تشخیص کی مدت کو مختصر کرنے کی تجویز پیش کی، جو فی الحال 60 دن تک جاری رہتی ہے کیونکہ "انٹرپرائزز کو اکثر بولی کی حفاظت کی لاگت میں اضافہ کرتے ہوئے توسیع کے لیے درخواست لکھنی پڑتی ہے۔"

اس کے علاوہ تعمیراتی اجازت نامے کا طریقہ کار بھی ایک بڑی رکاوٹ ہے۔ پروجیکٹ میں کل سرمایہ کاری اور بنیادی ڈیزائن ہونے کے بعد، آگ سے بچاؤ اور لڑائی کے تقاضے سب سے زیادہ پیچیدہ ہیں۔

Tuoi Tre سے بات کرتے ہوئے، Le Huu Nghia - Le Thanh کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر - نے کہا کہ عام طور پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور خاص طور پر سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس کے لیے اہم نکتہ طویل قانونی طریقہ کار ہے۔ مسٹر نگہیا کے مطابق، ہاؤسنگ پروجیکٹ کے لیے، 2 سال تک کے طریقہ کار کے بجائے، بہت سے پروجیکٹ 5 - 7 سال تک چلتے ہیں۔

مثال کے طور پر، اس انٹرپرائز کے پراجیکٹ میں، صرف ایک طریقہ کار ہے لیکن یونٹس کی رائے مختلف ہوتی ہے، جس سے انٹرپرائز کو تبدیل کرنے پر مجبور کیا جاتا ہے، پروسیسنگ کے وقت اور عمل درآمد کے اخراجات کو طول دینا۔ یہ بتانے کی ضرورت نہیں کہ جب کوئی مسئلہ ہوتا ہے جس کے لیے ریاستی اداروں سے مشاورت کی ضرورت ہوتی ہے، دستاویزات بھیجی جاتی ہیں لیکن بعض اوقات پورے مہینے تک کوئی جواب نہیں ملتا، جس سے ادارے کو "بے چین" ہو جاتا ہے کیونکہ وقت پیسہ ہے۔

لہذا، مسٹر نگہیا کا خیال ہے کہ انتظامی طریقہ کار کے لیے، یہ واضح طور پر بتانا ضروری ہے کہ نتائج حاصل کرنے میں کتنے دن لگتے ہیں، ورنہ کاروبار کو کیا کرنا چاہیے، کون ذمہ دار ہے، اور ہر مخصوص مرحلے کو واضح طور پر بتانے کی ضرورت ہے۔

"اگر آپ دوسری ایجنسیوں سے رائے مانگتے ہیں تو آپ کو کتنے دنوں میں جواب دینا ہوگا؟ اگر کوئی جواب نہیں آتا ہے تو اسے کیسے حل کیا جائے گا؟ آپ رائے نہیں مانگ سکتے اور پھر کوئی نتیجہ دیکھے بغیر مہینوں اور سالوں تک انتظار کریں۔ اگر وقت کی حد سے زیادہ ہو جائے اور کوئی حل نہ ہو، تو انٹرپرائز کو ہینڈل کے لیے ایک اعلیٰ سطح پر دستاویز بھیجنے کی ضرورت ہے،" مسٹر نگیہ نے مشورہ دیا۔

زمین کی تشخیص کا مسئلہ

بہت سے کاروباروں کے لیے سب سے مشکل مسئلہ زمین کے استعمال کی فیس کا تعین کرنے کے لیے زمین کی تشخیص ہے۔ ایسے علاقے ہیں جو بہت زیادہ قیمتیں مقرر کرتے ہیں، جس کی وجہ سے بہت سے منصوبے "ناکام" ہو جاتے ہیں۔ "زمین کے استعمال کی موجودہ فیس ابھی بھی مارکیٹ میں ایک بڑا مسئلہ ہے، اس لیے حساب کا ایک مناسب طریقہ ہونا ضروری ہے۔ جب قیمتیں بہت زیادہ بڑھ جائیں گی، تو نہ صرف کاروبار بلکہ گھر کے خریدار بھی متاثر ہوں گے،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

یوانتا ویتنام کے تجزیہ کے شعبے کے ایک ماہر کے مطابق، پراجیکٹ کی ترقی میں رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے فرسودہ ضوابط کو دور کرنے کو ترجیح دی جانی چاہیے۔ حقیقت یہ ہے کہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو صرف ایک سال کے نفاذ کے بعد 2024 کے اراضی قانون پر نظرثانی کرنا ہے اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ موجودہ رکاوٹیں پیشرفت میں رکاوٹ ہیں۔

یکم جولائی 2025 سے ویتنام باضابطہ طور پر دو سطحی حکومتی ماڈل کو چلائے گا۔ اس لیے، اس ماہر کے مطابق، ضلعی سطح پر زمین کے استعمال کے سالانہ منصوبوں کے ضوابط اوورلیپ ہو جاتے ہیں، جس کی وجہ سے پراجیکٹ میں تاخیر ہوتی ہے اور اسے ختم کر دینا چاہیے۔

حکومت نے نظرثانی شدہ اراضی قانون کا پہلا مسودہ جاری کیا ہے - ایک جامع "اوور ہال" جس میں 68 دفعات شامل یا ایڈجسٹ کی گئی ہیں۔ ماہرین کو توقع ہے کہ قومی اسمبلی اسے اپنے اکتوبر کے اجلاس میں منظور کر لے گی، جس کا اطلاق 2026 کے اوائل سے ہوگا۔

مسٹر Ngo Quang Phuc - Phu Dong Group کے جنرل ڈائریکٹر - نے حساب لگایا کہ اگر 2 سال سے کسی پروجیکٹ میں 5 سال لگتے ہیں، تو انٹرپرائز کے مالی اخراجات میں نمایاں اضافہ ہو جائے گا، بعض اوقات زمین کی قیمت سے بھی آدھی۔ مسٹر فوک نے 500 بلین وی این ڈی اراضی کے پلاٹ کی مثال دی، اگر 2 سال کے لیے سود صرف 100 بلین وی این ڈی ہے، لیکن 5 سالوں میں پراجیکٹ کی ترقی میں مشکلات کی وجہ سے، سود کی لاگت 250 بلین وی این ڈی تک ہو سکتی ہے۔ "ریاست کو طریقہ کار کو کم کرنے کی ضرورت ہے تاکہ اس منصوبے کو مکمل کرنے میں 2-3 سال کے بجائے، اسے مکمل ہونے میں صرف 6 ماہ سے 1 سال کا وقت لگے، جس سے لاگت کو کم کرنے اور سپلائی بڑھانے میں مدد ملے،" مسٹر فوک نے کہا۔

ایسے منصوبے ہیں جن کے لیے سائٹ کلیئرنس سے پہلے 177 مراحل طے کرنا ضروری ہیں۔

مسٹر Nguyen Quoc Hiep - GP.Invest کے چیئرمین - نے ایک بار اس بات کی عکاسی کی کہ انتظامی طریقہ کار میں ہر پروجیکٹ کے لیے مہر لگائی جانے والی مہروں کی تعداد تقریباً 38 - 40 ہے۔ ایسے پراجیکٹس ہیں جہاں کاروباری اداروں کو 177 مراحل پر عمل درآمد کرنا چاہیے، 360 دن تک جبری سائٹ کلیئرنس سے پہلے مکالمے کے لیے اہل ہیں۔

قومی اسمبلی کے مندوب Hoang Van Cuong نے بھی کہا کہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں انتظامی طریقہ کار میں ابھی تک پیچیدگیاں ہیں۔ تاہم، انہوں نے خبردار کیا کہ اگر صرف 4-5 مراحل ہیں لیکن وہ واضح نہیں ہیں، تو یہ فیصلہ سازی کو مزید مشکل اور پیچیدہ بنا سکتا ہے۔

اس کے بجائے، جن اہم عوامل پر غور کرنا ہے وہ ہیں: کسی پروجیکٹ کو پروسیس کرنے میں کتنا وقت لگتا ہے؟ کیا طریقہ کار صاف، عوامی اور شفاف ہیں؟ کیا قواعد و ضوابط حقیقت سے مطابقت رکھتے ہیں؟ وضاحت عام الزام سے گریز کرتے ہوئے مخصوص ذمہ داریاں تفویض کرنے میں مدد کرتی ہے۔

ڈاکٹر کین وان لوک کا خیال ہے کہ مکانات کی قیمتوں میں اضافے کی براہ راست وجہ لاگت کا بوجھ ہے۔ جس میں، زمین اور سائٹ کی کلیئرنس کی لاگت تیزی سے بڑے تناسب کا حصہ بنتی ہے، خاص طور پر جب نئی زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت تک پہنچتی ہے، جس سے کاروباری اداروں کی مالی ذمہ داریوں میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے۔

انہوں نے زور دے کر کہا کہ بہت سے منصوبے سرمائے کی کمی کی وجہ سے نہیں بلکہ طویل منظوری کے طریقہ کار کی وجہ سے پھنس گئے ہیں، جس کی وجہ سے سپلائی کم ہوئی ہے اور مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے۔ اگر اس عمل میں اصلاحات کی جائیں تو جلد ہی ہزاروں منصوبے مارکیٹ میں آ سکتے ہیں، جو سپلائی میں اضافے اور قیمتوں کو ٹھنڈا کرنے میں معاون ہیں۔

مسٹر ٹران وان کھائی (ڈپٹی چیئرمین قومی اسمبلی کی کمیٹی برائے سائنس، ٹیکنالوجی اور ماحولیات):

بہت سے طریقہ کار کاٹ دیں گے، مضبوطی سے وکندریقرت کریں گے۔

ہو چی منہ سٹی میں زیر تعمیر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ - تصویر: کوانگ ڈِن

تعمیراتی شعبے میں انتظامی طریقہ کار اب بھی بوجھل، پیچیدہ اور کثیرالجہتی ہیں۔ کچھ کاروبار اس بات کی عکاسی کرتے ہیں کہ "اس وقت سب سے مشکل چیز سرمایہ یا زمین نہیں بلکہ سرمایہ کاری کا طریقہ کار ہے"۔ ان کے پاس پیسہ اور زمین ہے، لیکن پرمٹ اور تشخیص کے سلسلے کی وجہ سے یہ منصوبہ ابھی تک ’’پھنسا ہوا‘‘ ہے۔

مثال کے طور پر، ایک فیملی ہوم پراجیکٹ کو بلڈنگ پرمٹ حاصل کرنے میں ایک سال سے زیادہ کا وقت لگتا ہے کیونکہ اس کے لیے ایک کے بعد ایک فائل کو کئی ایجنسیوں کے ذریعے جمع کروانے اور اس کا جائزہ لینے کی ضرورت ہوتی ہے۔ ہنوئی میں رئیل اسٹیٹ کے منصوبے بھی ہیں جن کی تعمیر شروع کرنے کے طریقہ کار کو مکمل کرنے میں کئی سال لگتے ہیں۔

اس کے علاوہ، تعمیراتی قانون اور متعلقہ قوانین کے درمیان یکسانیت اور مستقل مزاجی کا فقدان سرمایہ کاروں کے لیے الجھن کا باعث بنتا ہے۔ فی الحال، ایک اوسط تعمیراتی منصوبہ تقریباً 5-7 قوانین کے ضابطے کے تابع ہے، جس سے سرمایہ کار "یہ نہیں جانتے کہ کن ضوابط پر صحیح طریقے سے عمل کیا جائے"۔

لہذا، تعمیراتی قانون میں آنے والی ترمیم "کنٹرول کرنے کی بجائے تخلیق" کے جذبے کے ساتھ، طریقہ کار کو آسان بنانے اور اسے سختی سے کم کرنے پر توجہ مرکوز کرے گی۔ خاص طور پر، تعمیراتی اجازت نامے ان منصوبوں کے لیے مستثنیٰ ہوں گے جنہوں نے تشخیص پاس کر لیا ہے اور دوسرے منصوبوں کے لیے صرف ایک لائسنسنگ طریقہ کار کو مختصر کر دیا گیا ہے، جس میں زیادہ سے زیادہ لائسنسنگ کا وقت صرف 7 دن ہے۔

اس کے ساتھ وکندریقرت، زیادہ سے زیادہ وکندریقرت کے جذبے کے ساتھ تعمیراتی انتظام میں اتھارٹی اور ذمہ داری کی تفویض، موثر کنٹرول میکانزم، ٹیکنالوجی اور ڈیٹا کے ذریعے نگرانی، جوابدہی کے طریقہ کار، اور خلاف ورزیوں پر پابندیاں شامل ہیں۔ وہاں سے، ہم سماجی وسائل کو راغب کرتے ہوئے نجی شعبے کے لیے مساوی ماحول کو فروغ دیں گے۔

واپس موضوع پر

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

ماخذ: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm