چار طریقوں سے زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے تجویز کردہ طریقہ کار اور مواد۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت زمین کی قیمتوں سے متعلق مسودہ حکم نامے پر رائے طلب کر رہی ہے، جس میں چار طریقوں کا استعمال کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے طریقہ کار اور مواد کی وضاحت کی گئی ہے: تقابلی، آمدنی، اضافی، اور زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کا گتانک، 2024 کے ترمیم شدہ اراضی قانون کے نفاذ کے سلسلے میں، جنوری 2025 سے نافذ العمل ہے۔

اس کے مطابق، زمین کے استعمال کے مقصد کی بنیاد پر، قدر کی جانی والی زمین کے پارسل یا رقبے کی خصوصیات، جمع کی گئی معلومات، اور زمین کی تشخیص کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی شرائط جو کہ شق 6، اراضی قانون کے آرٹیکل 158 میں بیان کی گئی ہیں، زمین کی قیمت کا تعین کرنے والی مشاورتی تنظیم زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے ذمہ دار ہے اور اس کے لیے مناسب طریقہ کار کے انتخاب اور تجزیہ کے لیے ذمہ دار ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی ایجنسی کے لیے زمین کی قیمت کے منصوبے کی تعمیر کے بارے میں وضاحتی رپورٹ اسی سطح پر زمین کی تشخیص کونسل کو فیصلے کے لیے جمع کرائی جائے۔

زمین کی قیمتوں، زمین کے لیز کی قیمتوں، اور احاطے کی لیز کی قیمتوں کے بارے میں معلومات جو تقابلی طریقہ، اضافی طریقہ کو لاگو کرنے اور زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کے گتانک کی تعمیر کے لیے استعمال کیا جاتا ہے، قومی زمین کے ڈیٹا بیس اور قومی قیمت کے ڈیٹا بیس سے زمین کی تشخیص کی تاریخ سے 24 ماہ قبل کی مدت میں جمع کی گئی معلومات ہے۔

مندرجہ ذیل ذرائع سے بھی معلومات اکٹھی کی جا سکتی ہیں: زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلامی کی قیمت ان صورتوں میں جہاں جیتنے والے بولی دہندہ نے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اہتمام کرنے والے یونٹ میں نیلامی کے نتائج کی منظوری کے فیصلے کے مطابق اپنی مالی ذمہ داریاں پوری کی ہیں۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدے میں درج زمین کی قیمت جو لینڈ رجسٹریشن آفس میں نوٹری اور تصدیق شدہ ہے۔ ٹیکس حکام سے جمع کردہ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاملات میں مالی ذمہ داریاں جمع کرنے کے لیے استعمال ہونے والی زمین کی قیمت؛ زمین کی لیز کی قیمت، زمین کے لیز کے معاہدوں میں ریکارڈ شدہ احاطے کی لیز کی قیمت، احاطے کی لیز کی قیمتیں یا ٹیکس حکام سے جمع کی گئی؛ رئیل اسٹیٹ ایکسچینجز سے ریئل اسٹیٹ ایکسچینج کی تصدیق اور مہر کے ساتھ مارکیٹ میں زمین کی کامیاب منتقلی، زمین کا لیز، اور احاطے کی لیز کی قیمتیں؛ منڈی میں زمین کی منتقلی کی قیمت منتقل کنندہ یا منتقلی کے ساتھ براہ راست انٹرویو کے ذریعے جمع کی جاتی ہے۔

آمدنی کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے مقصد کے لیے غیر زرعی اراضی کے استعمال سے ہونے والی لاگت اور آمدنی کے بارے میں معلومات درج ذیل ذرائع سے جمع کی گئیں:

زمین کے استعمال سے آمدنی پیدا کرنے کی لاگت جیسا کہ اس شق کے پوائنٹ بی میں بیان کیا گیا ہے، مجاز ریاستی اداروں کے جاری کردہ اصولوں اور یونٹ کی قیمتوں کی بنیاد پر طے کیا جائے گا۔ ایسی صورتوں میں جہاں مجاز ریاستی ایجنسیوں کی طرف سے کوئی اصول یا یونٹ کی قیمتیں جاری نہیں کی گئی ہیں، یہ معلومات اور اعداد و شمار پر مبنی ہوں گی جو عام طور پر زمین کے پارسل کے قریب ترین 3 زمینی پارسلوں کے بازار میں پائے جاتے ہیں یا قیمت کی جائے گی، بشرطیکہ وہ کمیون، ضلعی یا صوبائی سطح کی انتظامی حدود سے محدود نہ ہوں۔

مالیاتی گوشواروں میں ریکارڈ شدہ پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں سے حاصل ہونے والی آمدنی یا زمین کی لیز کی قیمتیں، احاطے کی لیز کی قیمتیں "زمین کی لیز کی قیمتیں، زمین کے لیز کے معاہدوں میں ریکارڈ کی گئی یا ٹیکس حکام سے جمع کی گئی؛ زمین کی منتقلی کی قیمتیں، زمین کی لیز کی قیمتیں، مارکیٹ پر کامیابی سے حاصل کی گئی قیمتیں، ریئل اسٹیٹ ایکسچینج کے ساتھ ریئل اسٹیٹ ایکسچینج کی تصدیق شدہ مدت کے ساتھ حاصل کی گئی" تازہ ترین سہ ماہی کے اختتام سے فوراً پہلے کے لگاتار سالوں میں تشخیص کی تاریخ سے پہلے کے اعداد و شمار کے ساتھ۔

اگر زمین کے پارسل سے حاصل ہونے والی آمدنی ہر سال کے لیے نامکمل ہے اور زمین کے استعمال سے ہونے والی اصل آمدنی کی صحیح عکاسی نہیں کرتی ہے، تو کم از کم تین زمینی پارسلوں کے لیے زمین کے لیز کی قیمتوں اور احاطے کے کرایے کی قیمتوں کے بارے میں معلومات جمع کی جانی چاہیے۔

آمدنی کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے مقصد کے لیے زرعی زمین کے استعمال سے ہونے والی لاگت اور آمدنی کے بارے میں معلومات شماریاتی ایجنسیوں، ٹیکس ایجنسیوں، اور زرعی اور دیہی ترقی کی ایجنسیوں سے جمع کی جاتی ہیں۔ ایسی صورتوں میں جہاں شماریاتی ڈیٹا دستیاب نہیں ہے یا ٹیکس ایجنسیوں یا زرعی اور دیہی ترقیاتی ایجنسیوں کا ڈیٹا دستیاب نہیں ہے، زمین کے پارسل کے قریب ترین کم از کم 3 اراضی پارسلوں کی اصل مارکیٹ کی قیمتوں کے بارے میں معلومات یا رقبہ جس کی قدر کی جائے گی، جیسا کہ "زمین کے پارسل کے قریب ترین یا رقبے کی قدر کی جانی ہے اور اس تک محدود نہیں۔ انتظامی اکائیاں" جمع کی جاتی ہیں، خاص طور پر مندرجہ ذیل:

حالیہ سہ ماہی کے اختتام تک لگاتار تین سال کی مدت کے لیے تشخیص کی تاریخ سے پہلے دستیاب اعداد و شمار کے ساتھ، سالانہ فصلوں، آبی زراعت، نمک کی پیداوار، اور دیگر زرعی زمینوں کے لیے استعمال ہونے والی زمین کا سروے کیا گیا ہوگا۔ تشخیص کی تاریخ سے پہلے کم از کم تین لگاتار فصلوں کے لیے، بارہماسی فصلوں کے لیے استعمال ہونے والی زمین کا سروے کیا گیا ہو گا۔ اور تشخیص کی تاریخ سے پہلے کسی ایک استحصالی دور کے لیے، مخصوص قوانین کے ذریعے متعین کردہ جنگلات اور صنعتی فصلوں کے لیے استعمال ہونے والی زمین۔

تقابلی طریقوں کو لاگو کرتے وقت، فاضل طریقہ کو مندرجہ ذیل ترتیب میں تقابلی زمین کے پارسلوں کو منتخب کرنے کو ترجیح دینی چاہیے: مقام، بنیادی ڈھانچے کے حالات، رقبہ، سائز، شکل، زمین کے استعمال کے گتانک، عمارت کی کثافت، عمارت کی اونچائی، اور زمین کی قیمتوں کے مقابلے میں زمین کی قیمتوں کو متاثر کرنے والے دیگر عوامل میں مماثلت۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی یا نیلامی کا وقت قیمت کا تعین کرنے کے وقت کے قریب؛ زمین کے پارسل یا علاقے کا قریب ترین فاصلہ جس کی قدر کی جائے اور کمیون، ضلع یا صوبائی سطح کی انتظامی اکائیوں کی انتظامی حدود سے محدود نہ ہو۔

زمین کی تشخیص سے متعلق مشاورتی تنظیمیں، زمین کی تشخیص کے طریقوں کو لاگو کرنے کے لیے معلومات جمع کرتے وقت، سروے کی معلومات کی درستگی کے لیے ایماندار، معروضی اور قانونی طور پر ذمہ دار ہوں۔

زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اہتمام کرنے والا یونٹ، لینڈ رجسٹریشن آفس، ٹیکس اتھارٹی، شماریات کی ایجنسی، اور زراعت اور دیہی ترقی کی ایجنسی زمین کی تشخیص سے متعلق مشاورتی تنظیم سے تحریری درخواست کی تاریخ سے 5 کام کے دنوں میں تحریری یا الیکٹرانک طور پر زمین کی تشخیص کے عمل کو پیش کرنے کے لیے معلومات فراہم کرنے کے لیے ذمہ دار ہے۔ زمین کی تشخیص سے متعلق مشاورتی تنظیم جمع شدہ معلومات اور ڈیٹا کو قانون کے مطابق ذخیرہ کرنے، ان کا انتظام کرنے اور استعمال کرنے کی ذمہ دار ہے۔

حال ہی میں شائع شدہ مسودہ تجویز میں کہا گیا ہے کہ محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات متعلقہ ایجنسیوں، تنظیموں اور افراد سے رائے طلب کرنے کے لیے 30 دنوں کے لیے صوبائی عوامی کمیٹی اور محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی ویب سائٹ پر زمین کی قیمت کی فہرست کے مسودے کو پوسٹ کرنے کا ذمہ دار ہے۔ اس کے بعد صوبائی عوامی کمیٹی زمین کی قیمت کی فہرست صوبائی عوامی کونسل کو منظوری کے لیے پیش کرے گی۔

صوبائی عوامی کونسل صوبائی عوامی کمیٹی کو جاری کرنے کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کو حتمی شکل دینے کی ہدایت کرتی ہے۔ ہر سال یکم جنوری کو زمین کی قیمت کی فہرست کا عوامی طور پر اعلان کریں اور اسے نیشنل لینڈ ڈیٹا بیس میں اپ ڈیٹ کریں۔

زمین کی قیمت کے انتظام کے لیے مقامی حکومت کے تقاضوں کی بنیاد پر، صوبائی عوامی کمیٹی مندرجہ ذیل صورتوں میں سال کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے، ترمیم کرنے یا اس میں اضافے کا فیصلہ کرنے سے پہلے منظوری کے لیے صوبائی عوامی کونسل کو پیش کرے گی: جب نئی سڑکیں اور گلیاں بنتی ہیں جو موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست میں شامل نہیں ہوتی ہیں۔ جب زمین کے استعمال کے منصوبے مکمل ہو چکے ہوں اور استعمال میں لائے جائیں لیکن زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمتیں نہ ہوں۔ اور ایسے معاملات میں جہاں شق 3، آرٹیکل 111 اور شق 1 میں درج زمین کی قیمت کی فہرست، زمین کے قانون کے آرٹیکل 160 کا اطلاق ہوتا ہے لیکن زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمتیں نہیں ہوتی ہیں۔

اس میں زمین کی قیمت کے جدول میں ایک قسم کی زمین، کئی اقسام کی زمین، یا تمام اقسام کی زمینوں کی قیمتوں کی ایڈجسٹمنٹ، ترمیم اور تکمیل شامل ہے۔ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت تجویز کرتی ہے کہ زمین کی قیمت کے جدول کو زمین کے ایک مقام، متعدد زمینی مقامات، یا تمام زمینی مقامات پر ایڈجسٹ یا ضمیمہ کیا جا سکتا ہے۔ ایک ویلیو زون، کئی ویلیو زونز، یا تمام ویلیو زونز پر۔

منگل

ماخذ