زمینی وسائل کو ملک کی معاشی ترقی میں لانا

زمین سب سے بڑا وسیلہ ہے، درجنوں مختلف صنعتوں کے ان پٹ اور آؤٹ پٹ کا ذکر نہیں کرنا۔ لہٰذا، نئے دور میں دوہرے ہندسے کی اقتصادی ترقی کے لیے زمینی وسائل کو کس طرح بہتر بنایا جائے، یہ ایک مسئلہ ہے جس کے درست حل کی ضرورت ہے۔

زمین سے آمدنی کے بہت سے بڑے ذرائع ہیں جن کو بہتر بنانے کی ضرورت ہے

جنرل شماریات کے دفتر ( وزارت خزانہ ) کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2025 کے پہلے 8 مہینوں میں کل ریاستی بجٹ کی آمدنی تقریباً 1,740,000 بلین VND تک پہنچنے کا تخمینہ ہے، جو سالانہ تخمینہ کے 88.5 فیصد کے برابر ہے اور گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 28.5 فیصد اضافہ ہے۔ خاص طور پر، بہت سے بڑے علاقوں کے بجٹ زمینی محصول سے "مکمل" ہوتے ہیں۔

زمینی وسائل اور رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات اقتصادی ترقی کے لیے بہت بڑے وسائل ہیں۔

تصویر: ڈینہ بیٹا

ایگل اکیڈمی کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر نگوین ہونگ نے تبصرہ کیا کہ زمین کی آمدنی میں شاندار اضافہ ظاہر کرتا ہے کہ زمین ملک، کاروبار اور لوگوں کے لیے ایک اہم مالیاتی وسیلہ بن رہی ہے۔ تاہم، اقتصادی ترقی کے لیے زمینی وسائل کو بہتر بنانے کے لیے، ایک طویل مدتی، منظم حکمت عملی کی منصوبہ بندی کرنا ضروری ہے۔

پہلا یہ ہے کہ شمال سے جنوب تک پھیلے ہوئے عوامی اراضی کے فنڈز کا مؤثر طریقے سے استحصال کیا جائے۔ درحقیقت، بہت سے بڑے شہروں جیسے ہو چی منہ سٹی، ہنوئی ، دا نانگ... میں "سنہری" زمینوں کا ایک سلسلہ دیکھنا مشکل نہیں ہے جو ایجنسیوں، کارخانوں اور کاروباری اداروں کے ہیڈ کوارٹر ہوا کرتے تھے، جو اب ترک کر دی گئی ہیں یا عارضی طور پر استعمال ہو رہی ہیں۔ اس کے علاوہ، منصوبہ بندی کے بعد بڑی تعداد میں سرکاری اراضی، کھیتی باڑی، اور فاضل اراضی موجود ہے جس کا پوری صلاحیت سے فائدہ نہیں اٹھایا گیا۔ اگر یہ وسیلہ ضائع ہوتا رہتا ہے، تو یہ زمین کے استعمال کی کارکردگی کو کم کرے گا اور بجٹ کے نقصانات کا سبب بنے گا۔

اسی طرح، صوبوں/شہروں کے انضمام کے بعد سرپلس پبلک لینڈ فنڈ کو عوامی نیلامی کے ذریعے استعمال کیا جانا چاہیے تاکہ بجٹ کے لیے زیادہ سے زیادہ ریونیو حاصل کیا جا سکے اور نقصان کے خطرے کو ختم کیا جا سکے۔ دوسری طرف، ریاست پبلک پرائیویٹ پارٹنرشپ (PPP) اور BT منصوبوں میں عوامی زمین کو "سیڈ کیپٹل" کے طور پر سمجھ سکتی ہے تاکہ انفراسٹرکچر، تعلیم، صحت کی دیکھ بھال اور اعلی ٹیکنالوجی کے لیے مزید سماجی وسائل کو راغب کیا جا سکے۔

بجٹ کے لیے ریونیو اکٹھا کرنے کے لیے صرف زمین کی نیلامی پر ہی نہیں رکنا، عوامی اراضی مختص کرنے کا طریقہ بھی انتخابی ہونا چاہیے۔ میٹرو لائنوں، بس اسٹیشنوں، اور بندرگاہوں کے قریب زمین کو TOD ماڈل کے مطابق کمپیکٹ شہری ترقی کے لیے ترجیح دی جانی چاہیے تاکہ استحصال کی قیمت میں اضافہ ہو۔ مضافاتی اور سیٹلائٹ علاقوں میں زمین کے فنڈز کو گرین انڈسٹریل زونز، لاجسٹکس میں تبدیل کیا جانا چاہیے، جو علاقائی معیشت کی تنظیم نو کے لیے کام کرتے ہیں۔ سرکاری اراضی کو صرف کمرشل لینز سے نہیں دیکھا جا سکتا جب فاضل اراضی کے فنڈ کا ایک حصہ سماجی رہائش اور دوبارہ آبادکاری کے لیے مختص کرنے کی ضرورت ہو تاکہ کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش کا مسئلہ حل کیا جا سکے۔

مزدور، مہاجر مزدور۔ عوامی فلاح و بہبود میں اضافے اور سرمایہ کاروں کے لیے بالواسطہ طور پر شہر کی کشش بڑھانے کے لیے کچھ چھوٹی عوامی زمینوں کو دلیری سے پارکوں، پارکنگ لاٹوں اور روایتی بازاروں میں تبدیل کرنا بھی ضروری ہے۔

"جب مناسب طریقے سے استعمال کیا جائے تو، فاضل سرکاری اراضی ایک طاقتور لیور بن سکتی ہے، بجٹ کی آمدنی میں اضافہ، کمرشل - صنعتی - خدمات کی ترقی کے لیے زمین کی تخلیق، اور شہری زندگی کے معیار کو بہتر بنانے کے لیے۔ اس کے برعکس، اگر عوامی زمین کو ترک کیا جاتا ہے، بکھرے ہوئے طریقے سے استعمال کیا جاتا ہے، یا من مانی طور پر مختص کیا جاتا ہے، تو یہ ایک بڑی رکاوٹ بنی رہے گی، لیکن یہ مسئلہ ترقی کی راہ میں رکاوٹ بنے گا، چاہے اس سے فائدہ اٹھانے میں کوئی رکاوٹ نہیں ہے۔ اور اس کا جواب صرف ایک شفاف، عوامی اور منصفانہ حکمرانی کے طریقہ کار میں ہی ہو سکتا ہے تاکہ عوامی زمین صحیح معنوں میں قومی ترقی کا وسیلہ بن سکے، اور کسی مفاد پرست گروہ کی نجی ملکیت نہ بن سکے،" مسٹر نگوین ہوانگ نے مشورہ دیا، انہوں نے مزید کہا کہ نئے راستے جیسے کہ بیلٹ روڈ، میٹرو، پل وغیرہ کی تعمیر کے لیے ضروری ہے کہ سرمایہ کاری کے لیے زمین کو بڑھایا جائے۔ فاضل حصہ کی وصولی جاری رہے گی، دوسرے منصوبوں کے لیے لاگو کی جائے گی، اور معاشرے میں دوبارہ سرمایہ کاری کی جائے گی۔ میٹرو لائنوں پر، TOD ایک ناگزیر رجحان ہے جس میں کمپیکٹ شہری علاقوں کی تخلیق ہوتی ہے جو بڑے شہری مراکز پر دباؤ کو کم کرتے ہوئے مکینوں کو راغب کرنے کے لیے مقناطیس کا کام کرتے ہیں۔ اندرونی شہر/شہری مرکز پر دباؤ کو کم کرنا بھی بیلٹ کے ارد گرد سیٹلائٹ شہروں کی ایک زنجیر کی تشکیل ہے، جو مرکز میں آبادی کے ارتکاز کو محدود کرتا ہے۔

"یہ طریقہ Nguyen Huu Tho Street (سابقہ ​​Nha Be District) ہو چی منہ سٹی پر کامیاب رہا، جب سڑک کو دونوں طرف چوڑا کر دیا گیا۔ برآمد شدہ زمین کو نیلام کیا گیا اور ہو چی منہ سٹی کو آمدنی کا ایک بہت بڑا ذریعہ لایا، جو سڑک کی تعمیر پر خرچ کیے گئے بجٹ سے زیادہ ہے۔ بہت سے ممالک نے ثابت کیا ہے کہ TOD نہ صرف اخراجات کو بچاتا ہے اور اگر میرے ارد گرد بس اسٹیشن کی زمین کی قیمت میں بھی اضافہ ہوتا ہے۔ سختی سے، اضافی قدر کا یہ ذریعہ بنیادی ڈھانچے کی دوبارہ سرمایہ کاری کا بجٹ بن سکتا ہے،" مسٹر نگوین ہوانگ نے تجزیہ کیا۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو معیشت کی صحت کی عکاسی کرنے والا "آئینہ" سمجھا جاتا ہے۔ ایک مستحکم اور شفاف مارکیٹ نہ صرف سرمایہ کاری کے سرمائے کو راغب کرتی ہے، پیداوار اور کھپت کو تحریک دیتی ہے، ملازمتیں پیدا کرتی ہے بلکہ بجٹ اور سماجی تحفظ کے لیے آمدنی میں بھی اضافہ کرتی ہے۔ اس کے برعکس، جب مارکیٹ بگڑتی ہے، قیاس آرائیاں عروج پر ہوتی ہیں، قیمتوں میں اتار چڑھاؤ آتا ہے، سماجی اعتماد میں کمی آتی ہے اور ترقیاتی پالیسیاں متاثر ہوتی ہیں۔

ماسٹر Ngo Gia Hoang (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء)

بلبلے کے خوف کے بغیر مارکیٹ کو چالو کرنا

جب زمین کے فنڈ کو استحصال میں ڈالا جائے گا، تو یہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کو تحریک دے گا ۔ تو مارکیٹ کو اثاثوں کے بلبلے بنانے اور قیمتوں میں اتار چڑھاؤ سے روکنے کا حل کیا ہے؟ ماسٹر Ngo Gia Hoang (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء) کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو معیشت کی صحت کی عکاسی کرنے والا "آئینہ" سمجھا جاتا ہے۔ ایک مستحکم اور شفاف مارکیٹ نہ صرف سرمایہ کاری کے سرمائے کو راغب کرتی ہے، پیداوار، کھپت کو تحریک دیتی ہے، ملازمتیں پیدا کرتی ہے بلکہ بجٹ اور سماجی تحفظ کے لیے آمدنی میں بھی اضافہ کرتی ہے۔ اس کے برعکس، جب مارکیٹ بگڑتی ہے، قیاس آرائیاں عروج پر ہوتی ہیں، قیمتوں میں اتار چڑھاؤ آتا ہے، سماجی اعتماد میں کمی آتی ہے اور ترقیاتی پالیسیاں متاثر ہوتی ہیں۔ ویتنام کے ترقی کے نئے مرحلے میں داخل ہونے کے تناظر میں، رئیل اسٹیٹ ایک اہم ستون بن جاتا ہے، لیکن اگر اسے اچھی طرح سے کنٹرول نہ کیا جائے تو یہ آسانی سے ورچوئل فیور، بلبلوں میں گر سکتی ہے، جس سے معاشی عدم استحکام پیدا ہوتا ہے۔ مارکیٹ کو مستحکم اور صحت مند طریقے سے بڑھنے کے لیے، حل کو ہم آہنگ کرنا ضروری ہے۔

نئے دور میں دو ہندسوں کی اقتصادی ترقی کے لیے زمینی وسائل کو استعمال کرنے کی ضرورت ہے۔

تصویر: ڈینہ بیٹا

سب سے پہلے، مسٹر Ngo Gia Hoang کے مطابق، مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے پریکٹس کے لیے موزوں ایک ہم آہنگ، مکمل قانونی فریم ورک بنانا ضروری ہے۔ زمین کا قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، ہاؤسنگ قانون اور متعلقہ دستاویزات کو قریب سے منسلک کرنے، واضح طور پر ریگولیٹ کرنے، اوورلیپ سے بچنے، اور فزیبلٹی کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے۔ قانونی فریم ورک کی تعمیر دونوں کو سرمایہ کاری میں سہولت فراہم کرنے اور قیاس آرائیوں، مہنگائی کو روکنے اور لوگوں اور سرمایہ کاروں کے حقوق کے تحفظ کے لیے کافی سخت ہونا چاہیے۔

اگلا، معلومات کی شفافیت اور تشہیر کو یقینی بنائیں۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو طویل عرصے سے ایک نامکمل مارکیٹ سمجھا جاتا رہا ہے کیونکہ رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات (قانونی حیثیت، منصوبہ بندی وغیرہ) کے بارے میں معلومات اکثر نامکمل ہوتی ہیں اور دوسری قسم کی مصنوعات کی طرح وسیع پیمانے پر پھیلائی نہیں جاتی ہیں۔ لہذا، جب منصوبہ بندی، زمین کی قیمتوں، قانونی حیثیت اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی پیشرفت کے بارے میں معلومات عوامی اور باقاعدگی سے اپ ڈیٹ کی جاتی ہیں، مارکیٹ صحت مند طریقے سے کام کرے گی، حقیقی مانگ سے منسلک۔

دوسرا، زمین کی تشخیص اور شفاف نیلامی اور بولی لگانے کے طریقہ کار کو یقینی بنائیں۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی قدر کو درست طریقے سے ظاہر کرنے کے لیے، آزاد مشاورتی تنظیموں کی شرکت اور ایک سخت نگرانی کے طریقہ کار کے ساتھ، سرکاری زمین کی قیمت کا تعین مارکیٹ کے اصولوں پر عمل کرنا چاہیے۔ اس کے علاوہ، نیلامی اور بولی لگانے کی تنظیم کو تشہیر، شفافیت، اور منصفانہ مسابقت کو یقینی بنانا چاہیے، گروہی مفادات، نیلی اور سرخ ٹیموں کو "قیمتیں بڑھانے" اور منافع خوری سے گریز کرنا چاہیے۔ جب زمین کی قیمتیں معروضی طور پر قائم ہوتی ہیں اور نیلامی اور بولی لگانے کا عمل شفاف ہوتا ہے، تو مارکیٹ مستحکم طریقے سے کام کرے گی، سرمایہ کاری کا منصفانہ ماحول پیدا کرے گی اور اثاثوں کے بلبلوں کے خطرے کو محدود کرنے میں تعاون کرے گی۔

رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی سرمائے کو متحرک کرنے کی سرگرمیوں کو سختی سے کنٹرول کرنا اور خریداروں کی حفاظت کرنا ضروری ہے۔ اس کے مطابق، "بھوت" منصوبوں یا مہنگائی کو روکنے کے لیے پراجیکٹس کو کام میں لانے کے لیے شرائط کو سخت کرنا، پراجیکٹس کی مکمل قانونی حیثیت، سرمایہ اکٹھا کرنے سے پہلے مالیاتی ذمہ داری کی ضمانت، معیاری معاہدوں کا استعمال، معلومات کو عام کرنا... کی شرائط کو سخت کرنا ضروری ہے۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے لیے بانڈ کے اجراء اور کریڈٹ دینے کی سرگرمیوں کو سختی سے کنٹرول کرنے کی ضرورت ہے، جس کا مقصد قابل عمل پروجیکٹس، مالی طور پر کمزور سرمایہ کاروں کو محدود کرنا ہے۔

زیادہ اہم بات یہ ہے کہ قیاس آرائیوں کا مقابلہ کرنے کے لیے ٹیکس ٹولز کو مؤثر طریقے سے استعمال کرنا ضروری ہے۔ ریاست کو قیاس آرائی پر مبنی تجارت، قیاس آرائیوں، اور زمین کو چھوڑنے کو محدود کرنے کے لیے مالیاتی آلات جیسے کہ زمین کے استعمال کے ٹیکس اور رئیل اسٹیٹ کی منتقلی سے انکم ٹیکس کا اطلاق کرنے کی ضرورت ہے۔ ٹیکس اور مالیاتی ٹولز کا ہم آہنگ اطلاق ایک زیادہ شفاف، مستحکم اور صحت مند مارکیٹ بنائے گا۔

اور آخر میں، مسٹر Ngo Gia Hoang کے مطابق، مارکیٹ کے حصوں کی متوازن ترقی کی سمت کی ضرورت ہے۔ ریاست کو مناسب اراضی مختص کرنے کی پالیسی بنانے کی ضرورت ہے، سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس، مزدوروں اور مزدوروں کے لیے رہائش کو ترجیح دی جائے۔ ساتھ ہی، یہ ترجیحی کریڈٹ کی حمایت کرتا ہے اور کاروباری اداروں کو ان حصوں میں سرمایہ کاری کرنے کی ترغیب دیتا ہے، جس سے نوجوانوں کے لیے مکان خریدنے کے لیے حالات پیدا ہوتے ہیں۔ اس سے مارکیٹ کو حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے، اثاثوں کے بلبلوں کے خطرے کو کم کرنے اور سماجی تحفظ کو یقینی بنانے میں مدد ملے گی، پائیدار اقتصادی ترقی کے لیے ایک ٹھوس بنیاد بنائی جائے گی۔

معاشی ترقی کے لیے زمینی وسائل کا استعمال

ویتنام 2045 تک ایک اعلی آمدنی والا ملک بننے کے ہدف کے ساتھ ایک اہم مرحلے میں داخل ہو رہا ہے۔ لہٰذا، انسٹی ٹیوٹ آف انفارمیٹکس اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈنہ دی ہین کے مطابق، زمینی وسائل اور رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات ویتنام کی اقتصادی ترقی کے لیے ایک بہت بڑا وسیلہ ثابت ہوں گے۔ فی الحال، ویتنام میں زمینی وسائل کی قدر بہت زیادہ ہے، جس کا تخمینہ تقریباً 3-4 گنا جی ڈی پی/سال کے حساب سے ہے اگر بازار کی قیمتوں پر حساب لگایا جائے۔ زمین ایک اہم معاشی وسیلہ ہے کیونکہ یہ پیداوار کا ذریعہ ہے (زراعت، صنعت، خدمات)، کریڈٹ گارنٹی اثاثہ، اور زمین سے آمدنی کا ایک بڑا ذریعہ (ٹیکس، زمین کے استعمال کی فیس، نیلامی)۔ گزشتہ 10-15 سالوں میں زمین کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوا ہے، خاص طور پر شہری علاقوں میں، صنعتی پارکوں کے قریب، اور نئے ٹریفک انفراسٹرکچر، جس کی وجہ سے مارکیٹ کی زمین کی قیمتوں اور ریاستی قیمتوں کی فہرستوں میں بھی بڑا فرق پیدا ہوا ہے، جس سے اندازہ لگانا، معاوضہ دینا اور بولی لگانا مشکل ہو گیا ہے۔ خاص طور پر، زمینی وسائل کا مؤثر طریقے سے استحصال نہیں کیا گیا ہے، بہت سے علاقوں کو غلط مقصد کے لیے استعمال کیا جاتا ہے، ترک یا ٹکڑے ٹکڑے کر دیا جاتا ہے، جس سے مجموعی اقتصادی کارکردگی کم ہوتی ہے۔

زمین نہ صرف "زمین کا کرایہ" ہے، بلکہ قومی ترقی کے لیے ایک لانچنگ پیڈ بھی ہے۔

تصویر: ڈینہ بیٹا

لہذا، ملک کے نئے دور میں اقتصادی ترقی کے لیے زمینی وسائل کو بہتر بنانے کے لیے، 2045 تک ایک اعلی آمدنی والا ملک بننے کے لیے، ڈاکٹر ڈِن دی ہین نے کہا کہ ریاست اور مارکیٹ کی زمین کی قیمتوں کے درمیان فرق کو کم کرتے ہوئے زمین کی قیمتوں اور ٹیکس کے طریقہ کار کو مکمل کرنا ضروری ہے، اس طرح مارکیٹ کو شفاف بنانے اور قیاس آرائیوں کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔ ذخیرہ اندوزی کو محدود کرنے اور زمین کو پیداوار اور کاروبار میں شامل کرنے کے لیے لاوارث اور قیاس آرائی پر مبنی زمین پر ترقی پسند ٹیکس لاگو کرنا ضروری ہے۔ انفراسٹرکچر میں دوبارہ سرمایہ کاری کرنے کے لیے ریاستی بجٹ کے لیے زمین کی آمدنی میں اضافہ کرنے کے لیے ضروری ہے کہ شفاف زمین کی نیلامی اور ٹرانسفر ٹیکس ہو۔ ایک ہی وقت میں، صنعت، ہائی ٹیک زراعت، اور خدمات کے لیے زمینی فنڈز کی واضح منصوبہ بندی کرنا ضروری ہے، مکمل رئیل اسٹیٹ سے گریز کریں۔ "فی الحال صرف اعلیٰ درجے کی رہائش پر توجہ دینے کے بجائے حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سماجی رہائش اور سستی کمرشل ہاؤسنگ کی ترقی کو فروغ دیں۔ زمینی وسائل کو مؤثر طریقے سے استعمال کرنے کے لیے، یہ بھی ضروری ہے کہ زمین میں قلیل مدتی قیاس آرائی پر مبنی سرمائے کے بہاؤ کو کنٹرول کیا جائے، رئیل اسٹیٹ کی پیداوار کے لیے کریڈٹ کو ترجیح دی جائے، سوشل ہاؤسنگ، اور صنعتی سرمایہ کاری کے لیے سب سے زیادہ سرمایہ کاری پارکس کے ذریعے سرمایہ کاری کو ترجیح دی جائے۔ بینک قرضوں پر انحصار کرنے کے بجائے،" مسٹر ہین نے زور دیا۔

ڈاکٹر Dinh The Hien نے نیشنل لینڈ ڈیٹا بیس کی تعمیر کے دوران ٹیکنالوجی اور معلومات کی شفافیت کو لاگو کرنے کی بھی سفارش کی تاکہ لوگ اور کاروبار حقیقی قیمتوں اور حقیقی منصوبہ بندی تک رسائی حاصل کر سکیں۔ منصوبہ بندی کی معلومات کو شفاف بنائیں، افواہوں کی بنیاد پر "زمین کی قیمتیں بڑھانے" سے گریز کریں۔ جب بنیادی ڈھانچے کی بدولت زمین کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں، تو اضافی قیمت کا کچھ حصہ ٹیکسوں اور شہری ترقی کی فیسوں کے ذریعے ریاست اور کمیونٹی کو واپس جانا چاہیے۔ سرمایہ کاروں اور معاشرے کے درمیان منصفانہ ہونے کے لیے "زمین کی بازیابی - نیلامی - دوبارہ تقسیم" کے ماڈل کو لاگو کریں۔

زمین سے زیادہ سے زیادہ فوائد حاصل کرنے کے لیے، ریاست کو سرمایہ کاروں، کاروباروں اور لوگوں کے مفادات کو مناسب طریقے سے منظم کرنے کی ضرورت ہے۔ رئیل اسٹیٹ کی صنعت کو محض قیاس آرائی کا آلہ بننے کی بجائے پیداوار اور حقیقی طلب سے منسلک ایک مستحکم اور پائیدار انداز میں ترقی کرنی چاہیے۔ زمین نہ صرف "زمین کا کرایہ" ہے، بلکہ ملک کے لیے ایک لانچنگ پیڈ بھی ہے۔

انسٹی ٹیوٹ آف انفارمیٹکس اینڈ اپلائیڈ اکنامکس کے ڈائریکٹر ڈاکٹر ڈنہ دی ہین

Thanhnien.vn

ماخذ: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm