ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسمان پر ہیں۔ 'سستے پیسے' کے موقع سے فائدہ کیسے اٹھایا جائے، ویتنامی لوگ براہ راست مکان اور زمین خرید سکتے ہیں۔

اسٹیٹ بینک نے مستقبل میں مکان خریدنے کے لیے قرض دینے کے بارے میں مطلع کیا، ماہرین 2024 میں "سستے پیسے" کے موقع سے فائدہ اٹھانے کے بارے میں مشورہ دیتے ہیں، ویتنامی لوگ براہ راست مکان، زمین خرید سکتے ہیں... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

رئیل اسٹیٹ اب بھی سب سے اہم مارکیٹوں میں سے ایک ہے جس میں لوگ موجودہ وقت میں سرمایہ کاری کرنے میں دلچسپی رکھتے ہیں۔ تصویر میں: گرین گارڈن اربن ایریا کی منصوبہ بندی کا تناظر۔ (ماخذ: گرین گارڈن)

مستقبل میں مکان خریدنے کے لیے قرض دینے پر کوئی پابندی نہیں۔

مستقبل کے گھر خریدنے کے لیے قرضوں پر پابندی کے خدشات کا سامنا کرتے ہوئے، اسٹیٹ بینک کے ایک نمائندے نے کہا کہ سرکلر 22/2023/TT-NHNN ترمیمی سرکلر 41/2016/TT-NHNN، جو یکم جولائی 2024 سے لاگو ہوتا ہے، بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کے لیے سرمائے کی مناسبیت کے تناسب کو ریگولیٹ کرتا ہے، مستقبل کے بینکوں کو گھر خریدنے کے حق کو محدود نہیں کرتا۔

خاص طور پر، سرکلر 22 اس قسم کے مکانات کے لیے قرضوں کے ضوابط کو تبدیل نہیں کرتا ہے، اور نہ ہی یہ تنظیموں اور افراد کے مستقبل میں مکان خریدنے کے حقوق کو محدود کرتا ہے۔

موجودہ ضوابط کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں کی خریداری اور ان پر عمل درآمد کے لیے قرضے اور خود ریئل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کیے گئے، قرض سے بننے والے پروجیکٹ کی تعریف ریئل اسٹیٹ سے محفوظ قرضوں کے طور پر کی جاتی ہے۔ گھر کے رہن کے قرض کے طور پر بیان کردہ قرضوں کو شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے جیسے کہ قرض کی واپسی کا ذریعہ قرض سے بنائے گئے مکان کے کرایہ کی آمدنی سے نہیں ہے، مکان فروخت کے معاہدے کے مطابق حوالے کرنے کے لیے مکمل کیا گیا ہے، قرض سے بنائے گئے مکان کی آزادانہ قیمت ہونی چاہیے...

اس کے مطابق، مستقبل کے اثاثوں کا استعمال کرتے ہوئے رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ کی خریداری اور رہن کے لیے قرضے 30% سے لے کر 120% تک خطرے کے گتانک کا اطلاق کرتے ہیں جو قرض سے قدر کے تناسب (LTV) پر منحصر ہوتا ہے جس کا حساب قرض کے بیلنس کے تناسب کے طور پر کیا جاتا ہے۔

اس کے علاوہ اسٹیٹ بینک کے نمائندے کے مطابق، نیا سرکلر رئیل اسٹیٹ اور دیگر ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضوں کے مقابلے سوشل ہاؤسنگ کی خریداری کے لیے قرض دیتے وقت رسک کوفیشنٹ کو کم کرتا ہے۔ اس کے مطابق، بینکوں کے لیے سرمائے کی حفاظت کے تناسب کا حساب لگاتے وقت، سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضوں کی درجہ بندی کم خطرے کے قابلیت کے ساتھ کی جائے گی۔ یہ اقدام حکومت کی پالیسیوں اور منصوبوں کے مطابق سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے مقصد کے لیے قرضوں کی تقسیم کے لیے گنجائش پیدا کرنا اور بینکوں کی حوصلہ افزائی کرنا ہے۔

اس کے علاوہ، سرکلر 22 صنعتی پارک رئیل اسٹیٹ کے کاروباری منصوبوں کی مالی اعانت کے لیے کریڈٹ گرانٹ کی شکل کے لیے خطرے کے قابلیت کو 200% سے 160% تک کم کرتا ہے۔ زرعی اور دیہی ترقی کے مقصد کو پورا کرنے والے قرضوں پر بھی 50% کے خطرے کی گنجائش کا اطلاق ہوتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ اور دیگر مکانات کی خریداری کے لیے قرضوں کے ضوابط کے حوالے سے اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی کہ ان میں پہلے کے مقابلے میں کوئی تبدیلی نہیں کی گئی۔

اسٹیٹ بینک کے نئے ضوابط کے مطابق، مکان کی خریداری کے معاہدے کے مطابق مکمل شدہ مکان کی شرط صرف گھر کے رہن کے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے (جو دیگر رئیل اسٹیٹ محفوظ شدہ وصولیوں کے مقابلے میں کم خطرے کے قابلیت کے ساتھ لاگو ہوتے ہیں)۔

اگر کسی تنظیم یا فرد کو مستقبل میں مکان بنانے یا خریدنے کی ضرورت ہے اور مستقبل کی رہائش کو گروی رکھنا ہے، تو یہ ریل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ قرض کا معاملہ ہوگا جیسا کہ شق 10، سرکلر 41 کے آرٹیکل 2 میں بیان کیا گیا ہے اور متعلقہ رسک کوفیشینٹ کا اطلاق ہوگا جیسا کہ آرٹیکل 91 کی شق 10 میں تجویز کیا گیا ہے۔

اس طرح، اسٹیٹ بینک اس بات کی تصدیق کرتا ہے کہ یہ ضابطہ مستقبل میں مکانات خریدنے کے لیے اداروں اور افراد کے حقوق کو محدود نہیں کرتا، اور موجودہ ضوابط (سول لا، ہاؤسنگ لاء، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، انویسٹمنٹ لاء 2020، کریڈٹ انسٹی ٹیوشنز کا قانون 2024) کے خلاف نہیں ہے۔

آسمانی اپارٹمنٹ کی قیمتیں۔

تعمیراتی وزارت کے مطابق، 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں، مقامی علاقوں کی رپورٹوں اور مارکیٹ ریسرچ تنظیموں سے سروے کی معلومات سے مرتب کردہ اعداد و شمار کے مطابق، دو بڑے شہروں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، خاص طور پر مرکزی علاقوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ جاری رہے گا۔

مارکیٹ میں، سستی اپارٹمنٹ کے حصے میں تقریباً کوئی پروجیکٹ نہیں ہے (قیمت 25 ملین VND/m2 سے کم ہے)، لیکن بنیادی طور پر درمیانی رینج والے اپارٹمنٹ سیگمنٹ (قیمت 25-50 ملین VND/m2) جو سرمایہ اور تجارت کو متحرک کرنے کے اہل ہیں۔

خاص طور پر، ہنوئی میں، 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں، ایک خلاصہ رپورٹ کے مطابق، کچھ منصوبوں کی قیمتوں میں اوسطاً اضافہ ہوا ہے جیسے کہ: تھانہ شوان ضلع میں تقریباً 3.5 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ ہا ڈونگ ضلع میں تقریباً 3.7 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ ہوانگ مائی ضلع میں تقریباً 3.8 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ Nam Tu Liem ضلع میں تقریباً 4.1 فیصد اضافہ ہوا...

خاص طور پر، سستی اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت 25-35 ملین VND/m2 ہے۔ درمیانی فاصلے کے اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت تقریباً 35-50 ملین VND/m2 ہے۔ لگژری اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت 50 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے، عام طور پر 60-70 ملین VND/m2۔

اس مسئلے کے بارے میں شیئر کرتے ہوئے، مسٹر نگوین وان ڈِن - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین - نے کہا کہ پرائمری مارکیٹ میں ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی قیمت مسلسل بڑھ رہی ہے کیونکہ اس عرصے میں بہت کم سرمایہ کار ہیں جن کے پاس پروجیکٹ ہیں۔ اس مدت میں سپلائی والے سرمایہ کار زیادہ تر بڑے سرمایہ کار ہیں، جنہیں مالی مشکلات کا سامنا نہیں ہے، اس لیے منافع کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے لیے پیشکش کی قیمت زیادہ ہے۔ پرائمری مارکیٹ میں ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت 51.7 ملین VND/m2 ہے۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، بنیادی قیمتوں کی سطح کو ان پٹ لاگت کی وجہ سے کم کرنا مشکل ہے (ہاؤسنگ انڈیکس اور تعمیراتی مواد کی قیمتوں میں ہر سال تقریباً 6 فیصد اضافہ ہوتا ہے)۔ اس کے ساتھ ساتھ مہنگائی اور شرح سود میں اضافہ ہو رہا ہے۔ اس کے علاوہ، نئے منظور شدہ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعداد تیزی سے کم ہوتی جا رہی ہے، اور مرکزی علاقوں میں زمین کے فنڈز زیادہ نہیں بچے ہیں۔

اس کے علاوہ، اس ماہر نے اندازہ لگایا کہ اگرچہ پرائمری مارکیٹ میں ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں کمی نہیں آئی ہے، لیکن پھر بھی گھر خریدار سرمایہ کاروں کی پالیسی کی دوڑ میں بے مثال ترجیحی پالیسیوں سے مستفید ہوتے ہیں۔

"خریدار قسطوں میں ادائیگی کر سکتے ہیں، ترجیحی سود کی شرحوں سے لطف اندوز ہو سکتے ہیں، اور پچھلے سالوں کے مقابلے میں 2-3 گنا زیادہ پرنسپل گریس پیریڈز حاصل کر سکتے ہیں۔ یہ پرائمری مارکیٹ میں اپارٹمنٹ سیگمنٹ کی لیکویڈیٹی کو بڑھا رہا ہے،" مسٹر ڈنہ نے شیئر کیا۔

رئیل اسٹیٹ اب بھی دلچسپی کا ایک سرمایہ کاری چینل ہے۔

2024 میں "سستے پیسے" کے موقع سے فائدہ اٹھانے کے لیے گھر کے خریداروں کے لیے نوٹ بانٹتے ہوئے، ہوم خریدار فورم کے شریک بانی، مسٹر من کوان نے تبصرہ کیا کہ، اسٹاک اور سونے جیسی دیگر مارکیٹوں کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی ایک اہم ترین مارکیٹ ہے جس میں لوگ موجودہ وقت میں سرمایہ کاری کرنے میں دلچسپی رکھتے ہیں۔ اگرچہ فوری طور پر پیسہ کم کرنے کے لیے تیار نہیں، لیکن لوگ اب بھی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہت دلچسپی رکھتے ہیں تاکہ مستقبل میں فیصلے کرنے کے قابل ہوں۔

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

تھو تھیم اربن ایریا اپارٹمنٹ بلڈنگ، ایچ سی ایم سی۔ (ماخذ: VNA)

مارکیٹ نئی پیشرفت کا سامنا کر رہی ہے، خاص طور پر نقد بہاؤ کے معاملے میں۔ فی الحال، ریاست کی مانیٹری پالیسی کے مطابق، بینکوں کی شرح سود بہت کم ہو رہی ہے، کچھ بینک صرف 3%/سال ہیں، جو افراط زر کے ہدف سے کم ہیں۔

"اس کا مطلب یہ ہے کہ بہت سے لوگ بینکوں میں پیسے جمع کرنے سے نہ صرف سود حاصل کرتے ہیں، بلکہ قیمت بھی کھو دیتے ہیں، اس لیے انہیں سرمایہ کاری کے نئے راستے تلاش کرنے ہوں گے، یقیناً رئیل اسٹیٹ بھی شامل ہے۔ اس لیے، وہ نئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، خاص طور پر اپارٹمنٹ پروجیکٹس میں دلچسپی لیں گے۔ بینکوں میں رقم جمع کرنے کے بجائے، انہیں پیسے کی قدر برقرار رکھنے کے لیے سرمایہ کاری کے لیے ایک چینل تلاش کرنا چاہیے۔" مسٹر کوان نے کہا۔

ون ماؤنٹ ریئل اسٹیٹ سینٹر فار مارکیٹ ریسرچ اینڈ کسٹمر انسائٹ کے مطابق، 2023 میں ہنوئی میں پرائمری اپارٹمنٹس کی قیمت تینوں حصوں میں گزشتہ سال کے مقابلے میں 16.3 فیصد بڑھ گئی: سستی، درمیانی رینج، اور اعلیٰ درجے کے۔ یہ نہ صرف منافع بخش تجارت کے لیے سرمایہ کاری کی سرگرمیوں کی عکاسی کرتا ہے بلکہ لوگوں کی رہائش کی حقیقی ضروریات کو بھی ظاہر کرتا ہے۔

حالیہ برسوں میں، رپورٹ کردہ اعداد و شمار نے محدود سپلائی ظاہر کی ہے، ہنوئی میں بہت کم مکمل شدہ اپارٹمنٹ پروجیکٹس، سست تعمیراتی لائسنسنگ کی وجہ سے صرف چند پروجیکٹس۔ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ بھی ناگزیر ہے۔

"اگرچہ اپارٹمنٹ کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، لیکن آمدنی کے حالات یا ضروری ضروریات کے حامل افراد - جیسے کہ ایک نیا خاندان شروع کرنا اور گھرانوں کو الگ کرنا - پھر بھی خریدنے کا فیصلہ کرتے ہیں،" مسٹر کوان نے تبصرہ کیا۔

دوسری طرف، حالیہ مہینوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے سے، مسٹر کوان کے مشاہدے کے مطابق، مارکیٹ میں ایک نئی تبدیلی دکھائی دے رہی ہے، بہت سے لوگ زمینی سطح کے مکانات اور رہائشی زمینوں کا انتخاب کرنے کی طرف مائل ہو رہے ہیں کیونکہ کچھ جگہوں پر اس قسم کی رئیل اسٹیٹ، فی قابل استعمال علاقے کی قیمت اب بھی اپارٹمنٹس سے کم ہے اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں سب سے زیادہ اضافہ نہیں ہوا ہے۔ تمام رپورٹس میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ نہیں ہوا ہے۔

مسٹر کوان نے کہا کہ یہ بھی ایک قابل فہم تبدیلی ہے کیونکہ اپارٹمنٹس کی قیمتیں زیادہ سے زیادہ ہوتی جارہی ہیں، اس لیے لوگوں کو اپنے انتخاب کو تبدیل کرنا ہوگا، ٹاؤن ہاؤسز اور رہائشی زمین خریدنے کا انتخاب برا انتخاب نہیں ہے۔ چونکہ رہائشی زمین کی ایک مستقل سرخ کتاب ہوتی ہے، بہت سے لوگ خریدنا بھی پسند کرتے ہیں کیونکہ اس قسم کی جائیداد کی قیمت مستحکم ہوتی ہے، یہاں تک کہ مستقبل کے اثاثوں کی ایک شکل اور کئی نسلوں کے لیے چھوڑی جا سکتی ہے۔

ویتنامی لوگ براہ راست مکان اور زمین خرید سکتے ہیں۔

18 جنوری کو 15 ویں قومی اسمبلی نے نظرثانی شدہ اراضی قانون کو باضابطہ طور پر منظور کیا۔ ان مواد میں سے ایک جس نے بہت زیادہ توجہ مبذول کی ہے وہ ہے زمینی صارف کے حقوق سے متعلق تبدیلیاں۔

زمین استعمال کرنے والوں کے حقوق کو بنیادی طور پر اسی پالیسی میں برقرار رکھا جاتا ہے جو موجودہ زمینی قانون میں ہے۔ ترمیم شدہ اراضی قانون میں ویتنامی نژاد افراد سمیت اراضی استعمال کرنے والوں کے حقوق میں ترامیم، سپلیمنٹس اور توسیع کی شرط رکھی گئی ہے۔

خاص طور پر، بیرون ملک مقیم ویتنامی لوگوں کے زمین کے استعمال سے متعلق حقوق اور ذمہ داریوں کے بارے میں: اس سمت کو مکمل کریں کہ ویتنامی شہریت کے ساتھ بیرون ملک مقیم ویتنامی باشندوں کے پاس زمین سے متعلق مکمل حقوق ہیں (صرف رہائشی اراضی کے حقوق نہیں) ملک میں ویتنامی شہریوں کی طرح (ملک میں افراد) اور وہی پالیسی برقرار رکھیں جو موجودہ قانون کے تحت ویتنام کے لوگوں کے لیے بیرون ملک سرمایہ کاری اور سرمایہ کاری کے لیے اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے ہے۔ بیرون ملک مقیم ویتنامی شہریوں کی جانب سے ملک میں بھیجی جانے والی ترسیلات۔

شق 4، ویتنامی قومیت سے متعلق قانون کے آرٹیکل 3 کی دفعات کے مطابق، ویتنامی نژاد لوگ جو بیرون ملک مقیم ہیں وہ ویت نامی لوگ ہیں جو پہلے ویتنامی قومیت رکھتے تھے، جن کی قومیت کا تعین پیدائش کے وقت خون کی لکیر سے ہوتا تھا، اور جن کے بچے اور نواسے مستقل طور پر بیرون ملک مقیم ہیں۔

اس طرح، یہ آسانی سے سمجھا جا سکتا ہے کہ جو لوگ بیرون ملک ویتنامی قومیت رکھتے تھے، ان کی اولاد، چاہے ان کے پاس ویتنامی شہریت نہ ہو، پھر بھی ملک میں ویتنامی شہریوں کی طرح زمین سے متعلق مکمل حقوق رکھتے ہیں۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے ساتھ مضامین کی توسیع کی وجہ سے، قانون ان معاملات میں بھی توسیع کرتا ہے جن میں ریاست زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ زمین مختص کرتی ہے۔ ان مضامین کی وراثت کی بنیاد پر جن کو ریاست اراضی کے استعمال کی فیس کے ساتھ 2013 کے قانون کے آرٹیکل 55 میں مختص کرتی ہے، ترمیم شدہ اراضی قانون کے آرٹیکل 119 میں کئی ایسے مضامین شامل کیے گئے ہیں جن کے لیے ریاست زمین کے استعمال کی فیس کے ساتھ زمین مختص کرتی ہے۔

ویتنامی نژاد لوگوں سے متعلق 2 کیسز سمیت:

سب سے پہلے، بیرون ملک مقیم ویت نامی نژاد افراد اور غیر ملکی سرمایہ کاری کے ساتھ اقتصادی تنظیموں کو مکانات سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین مختص کی جاتی ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی کی وصولی سے زمین کا استعمال کریں ان صورتوں میں جہاں ریاست اراضی مختص کرتی ہے جس میں اراضی کے استعمال کی فیس جمع ہوتی ہے۔

دوسرا، گھرانوں، افراد، اور بیرون ملک مقیم ویتنامی نژاد افراد کو زمین کے معاوضے کی وجہ سے زمین مختص کی جاتی ہے جب ریاست ترمیم شدہ اراضی قانون کی دفعات کے مطابق زمین کا دوبارہ دعویٰ کرتی ہے۔

قانون میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ ڈسٹرکٹ پیپلز کمیٹی زمین کے استعمال کرنے والوں اور زمین سے منسلک اثاثوں کے مالکان کو سرٹیفکیٹ جاری کرتی ہے جو افراد، رہائشی کمیونٹیز، اور بیرون ملک مقیم ویتنامی نژاد افراد ہیں۔

ماخذ