زمین کی قیمتیں اور جنرل سیکرٹری کا اسٹریٹجک واقفیت

(Chinhphu.vn) - "مارکیٹ کے مطابق زمین کی قیمتوں میں آسانی سے ہیرا پھیری اور مہنگائی کی جاتی ہے" - ہنوئی میں رائے دہندگان کے ساتھ حالیہ ملاقات کے دوران جنرل سکریٹری ٹو لام کے بیان نے ایک مضبوط بازگشت کا باعث بنا۔

جنرل سکریٹری ٹو لام نے اس نظریے پر زور دیا کہ ریاست کو تمام لوگوں کے لیے زمین کے استعمال کے منصفانہ اور موثر حقوق کو یقینی بنانا چاہیے۔ تصویر: وی این اے۔

اس سے قبل جنرل سکریٹری نے اراضی قانون میں ترمیم کی ہدایت پر متعلقہ ایجنسیوں کے ساتھ میٹنگ بھی کی تھی۔ جنرل سکریٹری کے مطابق، ریاست کو تمام لوگوں کے لیے زمین کے منصفانہ اور موثر استعمال کے حق کو یقینی بنانا چاہیے، زمین کے موثر استعمال، زمین کی قیمت کی منصفانہ اور موثر تقسیم اور مختص کو یقینی بنانا چاہیے، فضلے سے بچنا چاہیے۔ ملک کی ترقی کے لیے زمینی وسائل کی کارکردگی کو زیادہ سے زیادہ کرنا ہوگا۔

جنرل سکریٹری کا بیان نہ صرف ایک عملی مشاہدہ ہے بلکہ ویتنام میں زمین کے انتظام کے ایک بنیادی اصول کی طرف بھی اشارہ کرتا ہے۔ اس مختصر بیان نے ایک بہت بڑا نظریاتی اور عملی مسئلہ کھول دیا ہے: اس حالت میں کہ زمین تمام لوگوں کی ملکیت ہے اور ریاست کے زیر انتظام ہے، زمین کی قیمتوں کو میکانکی طور پر "مارکیٹ کی پیروی" پر مجبور کرنا اصول کے مطابق نہیں ہے اور اس کے بہت سے خطرناک نتائج ہیں۔

اسے واضح طور پر دیکھنے کے لیے ملکیت، معاشیات اور عوامی پالیسی کے تناظر میں گہرائی سے تجزیہ کرنا ضروری ہے۔

زمین - عوامی ملکیت اور ویتنام کی منفرد خصوصیات

بہت سے ممالک کے برعکس جو زمین کی نجی ملکیت کو تسلیم کرتے ہیں، ویتنامی آئین اس بات کی توثیق کرتا ہے کہ زمین تمام لوگوں کی ہے، ریاست مالک کی نمائندگی کرتی ہے اور اس کا یکساں انتظام کرتی ہے۔ یہ زمین کی قیمتوں کے بننے کے طریقے میں بنیادی فرق پیدا کرتا ہے۔

ایک عام منڈی کی معیشت میں، زمین کی قیمتیں متعدد مختلف مالکان کے درمیان مسابقت سے بنتی ہیں۔ سپلائی متنوع ہے، طلب متنوع ہے، لہذا قیمتیں حقیقی مسابقت کی بنیاد پر قائم کی جاتی ہیں۔ لیکن ویتنام میں، ریاست بنیادی منڈی میں واحد فراہم کنندہ ہے۔ زمین تک رسائی کی تمام ضروریات کو زمین کی تقسیم، زمین کے لیز، اور زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے بارے میں ریاست کے فیصلوں سے گزرنا چاہیے۔ دوسرے الفاظ میں، ویتنامی لینڈ مارکیٹ ایک خاص مارکیٹ ہے، جہاں ریاست فراہم کنندہ اور ریگولیٹر دونوں ہے۔

اس تناظر میں، اگر ریاست "مارکیٹ کے مطابق زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے اسے علاقے پر چھوڑ دیتی ہے، تو وہ بنیادی طور پر اسے سٹہ بازوں، دلالوں اور مفاد پرست گروہوں کے ذریعے آسانی سے جوڑ توڑ کے اتار چڑھاؤ پر چھوڑ دیتی ہے۔ اس وقت، زمین کی قیمتیں اصل استعمال کی قیمت کی عکاسی نہیں کرتی ہیں، بلکہ قیاس آرائیوں کے ذریعے مسخ کر دی جاتی ہیں۔ یہ تضاد کی وجہ ہے: بہت سے لوگ اب بھی زمین کی قیمتوں میں اضافہ کر چکے ہیں۔ زمین تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری، اور قیمت کے فرق کی وجہ سے قیاس آرائیاں امیر ہو جاتی ہیں۔

ویتنام کی زمینی منڈی ایک خاص مارکیٹ ہے جہاں ریاست فراہم کنندہ اور ریگولیٹر دونوں ہے۔

"مارکیٹ پرائس" کے اصول کو مسلط کرنے کے خطرات

جب تمام لوگوں کی ملکیت میں ایک عوامی اثاثہ "مارکیٹ پر مبنی" قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار کے تابع ہوتا ہے، تو فوری طور پر سنگین خطرات کا ایک سلسلہ پیدا ہو سکتا ہے۔

سب سے پہلے، زمین کی قیمتیں غیر معقول طور پر بڑھائی جاتی ہیں۔ منصوبہ بندی یا بنیادی ڈھانچے کے بارے میں معلومات کا صرف ایک غیر تصدیق شدہ ٹکڑا "زمین کا بخار" پیدا کر سکتا ہے۔ "زمین کے دلال" اور قیاس آرائی کرنے والے آسانی سے مجازی قیمتیں بناتے ہیں، قیمتوں کو حقیقی قدر سے کئی گنا بڑھا دیتے ہیں، اور "مارکیٹ پرائس" کے تصور کو جوڑ توڑ کرنے والوں کے لیے ایک کھیل بنا دیتے ہیں۔

دوسرا، منفی سماجی اثرات۔ زمین کی قیمتوں میں غیر معقول اضافہ مکانات کی قیمتوں، کرائے کی قیمتوں، رہنے کے اخراجات، پیداواری لاگت کا باعث بنتا ہے - یہ سب لوگوں اور کاروباری اداروں کے کندھوں پر آتے ہیں۔ متوسط ​​آمدنی والے افراد کے لیے بسنے کا خواب بہت دور ہوتا جا رہا ہے۔ زمین کی زیادہ قیمتوں کی وجہ سے کاروبار اپنا مسابقتی فائدہ کھو دیتے ہیں۔ سوشل ہاؤسنگ مارکیٹ کا دم گھٹ رہا ہے۔

تیسرا، وسائل کی تقسیم میں بگاڑ۔ جب ورچوئل زمین کی قیمتیں تیزی سے امیر ہونے کا ایک ذریعہ بن جاتی ہیں، تو سماجی سرمائے کو پیداوار، ٹیکنالوجی اور اختراع کی بجائے رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں میں کھینچا جاتا ہے۔ بہت سے لوگ زمینی "سرفنگ" میں جلدی کرنے کے لیے پیداوار کو ترک کر دیتے ہیں، جس سے ممکنہ خطرات کے ساتھ ایک مختصر مدتی، غیر پائیدار معیشت پیدا ہوتی ہے۔

چوتھا، میکرو اکنامک عدم استحکام کا خطرہ۔ زمین کا بلبلہ بینکاری نظام کے لیے خطرات کا باعث بنتا ہے، کیونکہ زیادہ تر ضمانتیں رئیل اسٹیٹ ہیں۔ ایک ہی وقت میں، امیر اور غریب کے درمیان فرق بڑھتا ہے کیونکہ ایک اقلیت زمین کی قیاس آرائیوں کے ذریعے تیزی سے امیر ہو جاتی ہے، جب کہ اکثریت کو آباد کاری اور کیریئر کی ترقی کے لیے زمین تک رسائی کی صلاحیت سے محروم رکھا جاتا ہے۔

لہٰذا، جنرل سکریٹری کا انتباہ نہ صرف حقیقت کے مطابق ہے، بلکہ پالیسی پر مبنی انتہائی اہم اہمیت کا حامل ہے۔

زمین کی تشخیص میں ریاست کا ناگزیر کردار

عوامی ملکیت کے نظام میں، ریاست تشخیص کی اپنی ذمہ داری سے پیچھے نہیں ہٹ سکتی۔ اس کے برعکس، ریاست کی ذمہ داری ہے کہ وہ زمین کی قیمت کا ایک معیاری فریم ورک قائم کرے، کیوں کہ یہی تمام لوگوں کے مفادات کے تحفظ اور عوامی اثاثوں کے نقصان سے بچنے کا واحد طریقہ ہے۔

اگر ہم مارکیٹ کو "خود کو منظم" کرنے دیتے ہیں، تو ہم بنیادی طور پر عوامی اثاثوں کی قدر کا تعین کرنے کا اختیار سٹے بازوں کے ایک گروہ کے حوالے کر رہے ہیں۔ یہ نہ صرف عوامی اثاثہ جات کے انتظام کے اصولوں کے لحاظ سے غلط ہے بلکہ سماجی نتائج کے لحاظ سے بھی خطرناک ہے۔

ریاست کی جانب سے زمین کی قیمتوں کے تعین کا مطلب بازار کے کردار سے انکار نہیں ہے۔ اس کے برعکس، یہ ایک کنٹرولڈ مارکیٹ کا ڈیزائن ہے، جس میں ریاست کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت ایک "معیاری اینکر" کا کردار ادا کرتی ہے، جب کہ سول لین دین ایک معقول حد میں اتار چڑھاؤ کا شکار ہو سکتا ہے۔ یہ ایک ایسا ماڈل ہے جو مارکیٹ کی لچک اور ریاستی انتظام کے ضروری استحکام میں توازن رکھتا ہے۔

خاص طور پر، ریاست کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمتیں بھی مدد کرنے کے لیے ایک حکمت عملی کا ذریعہ ہیں: اس بات کو یقینی بنائیں کہ لوگوں کو آباد کاری اور کیریئر کی ترقی کے لیے زمین تک رسائی حاصل ہو۔ کاروبار کے لیے ایک مستحکم لاگت کا ماحول بنانا، مسابقت کو بہتر بنانا؛ قیاس آرائیوں کے بجائے سماجی سرمائے کو پیداوار میں شامل کرنا۔ عوامی اور شفاف بجٹ کی آمدنی میں اضافہ، اور عوامی اثاثوں کے نقصان کو روکنا۔

اس طرح، جنرل سکریٹری کے نقطہ نظر کی ایک ٹھوس نظریاتی بنیاد ہے: ریاست کی زمین کی قیمت کا تعین صوابدیدی انتظامی مداخلت نہیں ہے، بلکہ ایک خاص ملکیتی نظام یعنی زمین کی عوامی ملکیت کی ناگزیر ضرورت ہے۔

ویتنام میں زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے موزوں طریقہ کار

اس نظریے کو عملی جامہ پہنانے کے لیے ضروری ہے کہ ایک سائنسی، قابل عمل اور شفاف قیمتوں کا تعین کرنے کا طریقہ کار بنایا جائے۔

سب سے پہلے، ایک قومی معیاری زمین کی قیمت کا فریم ورک قائم کریں۔ ایک آزاد قومی لینڈ ویلیوایشن کونسل کو بڑے اعداد و شمار، ماہرین کی مشاورت اور قریبی نگرانی پر مبنی زمین کی قیمت کا فریم ورک جاری کرنے کی ضرورت ہے۔ یہ ناممکن ہے کہ ہر علاقے کو اپنی قیمتیں مقرر کرنے دیں، جو کہ آسانی سے گروہی مفادات کے "تاریک علاقے" میں آ سکتی ہیں۔

دوسرا، ایک متحد زمین کا ڈیٹا بیس بنائیں۔ یہ زمین کے انتظام کا "مرکزی اعصابی نظام" ہو گا، جو تمام لین دین، ٹیکس اور کریڈٹ کی معلومات کو حقیقی وقت میں ریکارڈ کرے گا، اس طرح معروضی رسد اور طلب کو درست طریقے سے ظاہر کرے گا اور ورچوئل لین دین کو ختم کرے گا۔

تیسرا، اینٹی قیاس ٹیکس لاگو کریں . قیاس آرائیوں کو ختم کرنے کے لیے ترک شدہ زمین یا اراضی پر بتدریج ٹیکس عائد کیا جاتا ہے جسے خریدا اور بیچا جاتا ہے، تاکہ زمین اپنی مناسب پیداوار اور رہنے کے افعال پر واپس آ سکے۔

چوتھا، زمین کے کرایے کے اختلافات کو بحال کرنے کے لیے ایک طریقہ کار نافذ کریں۔ جب ریاست انفراسٹرکچر میں سرمایہ کاری کرتی ہے جس سے زمین کی قیمت میں اضافہ ہوتا ہے، تو ریاست کی طرف سے بڑھی ہوئی قیمت کو ٹیکس، فیس یا نیلامی کے ذریعے جمع کرنا چاہیے۔ یہ انصاف کا ایک اصول ہے: یہ قدر پوری آبادی سے تعلق رکھتی ہے، اور افراد کے کسی ایک گروہ کو اس سے لطف اندوز نہیں کیا جا سکتا۔

پانچویں، شفافیت اور نگرانی کو یقینی بنائیں۔ زمین کی تشخیص کا عمل شفاف اور قومی اسمبلی، فادر لینڈ فرنٹ، پریس اور عوام کی نگرانی میں ہونا چاہیے۔ صرف شفافیت ہی ذاتی مفادات کو روک سکتی ہے اور سماجی اعتماد کو مضبوط بنا سکتی ہے۔

چھٹا، معقول اتار چڑھاؤ کی حد کی اجازت دیں۔ سول لین دین کی قیمتیں ایک مخصوص حد کے اندر ریاستی قیمتوں سے مختلف ہو سکتی ہیں، لیکن مستحکم رہنے کے دوران لچک برقرار رکھنے کے لیے، حد سے تجاوز نہیں کر سکتیں۔

یہ میکانزم، اگر ڈیزائن اور سنجیدگی سے چلائے جائیں تو، ایک منصفانہ، شفاف، اور پائیدار زمینی منڈی بنائیں گے – بالکل جیسا کہ جنرل سکریٹری نے تصدیق کی۔

زمینی پالیسی میں بنیادی طور پر ترمیم کرنے کے لیے اسٹریٹجک واقفیت

جنرل سکریٹری ٹو لام نے زمینی پالیسی میں بنیادی طور پر ترمیم کے لیے ایک حکمت عملی کی تجویز پیش کی۔ عوامی ملکیت کے نظام میں، اگر ریاست قیمت مقرر نہیں کرتی ہے تو کوئی صحیح "مارکیٹ قیمت" نہیں ہے۔ صرف ریاست کی طرف سے قائم کردہ معیاری قیمت ہی عوامی مفادات کو یقینی بنا سکتی ہے، قیاس آرائیوں کو روک سکتی ہے اور زمینی منڈی کو پائیدار ترقی کے مدار میں واپس لا سکتی ہے۔

یہ ہمارے لیے ایک یاد دہانی ہے کہ ہم سستی، قیمتوں میں افراط زر، اور زمین کی قیاس آرائیوں کو ختم کریں، اور ساتھ ہی ساتھ زمین کی قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار کو منصفانہ اور شفافیت کے لیے نئے سرے سے ڈیزائن کرنے کا مطالبہ بھی کریں۔ ریاست کو زمین کی منڈی کا معمار ہونا چاہیے، قیمتوں کا تعین انتظامی مداخلت کے لیے نہیں، بلکہ ترقی کی بنیاد بنانا ہے۔

پیغام بہت واضح ہے: عوامی ملکیت میں زمین کی قیمتوں کا تعین کرنا ریاست کی تاریخی ذمہ داری ہے، اور ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے قیاس آرائیوں سے بچنے، ایک مستحکم اور منصفانہ مدار میں داخل ہونے، پائیدار ترقی کی بنیاد بنانے کے لیے کلید بھی ہے۔

ڈاکٹر Nguyen Si Dung

ماخذ: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm