ہنوئی نے ذیلی تقسیم اور زمین کی تقسیم کو سخت کیا: کیا مکانات کی قیمتیں بڑھیں گی؟

ہنوئی پیپلز کمیٹی کے 27 ستمبر 2024 کے فیصلے 61/2024/QD-UBND کے مطابق، 7 اکتوبر سے، ہنوئی زمین کی تقسیم کے لیے کم از کم رہائشی اراضی کے رقبے پر نئے ضوابط کا اطلاق کرے گا۔

اس کے مطابق، وارڈز اور ٹاؤنز میں واقع رہائشی اراضی کا رقبہ 50m2 سے کم نہ ہو، جس کی لمبائی 4m سے زیادہ ہو اور چوڑائی 4m یا اس سے زیادہ ٹریفک والی سڑک سے متصل ہو۔ میدانی علاقوں میں کمیون کے لیے، پلاٹوں میں تقسیم کے لیے کم از کم رقبہ 80m2 ہے، مڈلینڈز میں کمیون کے لیے یہ 100m2 ہے، اور پہاڑوں میں کمیون کے لیے یہ کم از کم 150m2 ہے۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے رکن مسٹر نگوین دی ڈائیپ نے تبصرہ کیا کہ طویل مدتی میں، یہ ایک ناگزیر رجحان ہے جو کئی ممالک میں ہم آہنگی کے ساتھ لاگو کیا جائے گا، جس کا مقصد مارکیٹ کی شفافیت کو بہتر بنانا ہے۔ ذیلی تقسیم کو سخت کرنے سے نہ صرف لوگوں کے چھوٹے گروہ متاثر ہوں گے۔ کیونکہ نہ صرف ہنوئی بلکہ قسم II اور III شہروں میں بھی زمینی منڈی میں حصہ لینے والے سرمایہ کاروں کی تعداد بہت زیادہ ہے۔ چونکہ اس قسم کی زمین میں اچھی لیکویڈیٹی اور زیادہ مانگ ہوتی ہے، اس لیے کچھ سرمایہ کار سامان "ذخیرہ اندوزی" کرتے ہیں اور انہیں اونچی قیمتوں پر دوبارہ بیچتے ہیں۔

تاہم، فوائد کے علاوہ، ماہرین کا خیال ہے کہ یہ ضابطہ ہنوئی میں رئیل اسٹیٹ کی سپلائی کو کم کر سکتا ہے اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ کا سبب بن سکتا ہے۔ خاص طور پر، نئے ضابطے کے ساتھ، چھوٹے، سستی اپارٹمنٹس کی سپلائی محدود ہو جائے گی، اس طرح مکانات کی قیمتوں کو کم کرنا یا اس میں اضافہ کرنا مشکل ہو جائے گا۔

بہت سے لوگوں کو خدشہ ہے کہ نئے ضوابط کے بعد زمین کی قیمتیں بڑھ جائیں گی۔ (تصویر تصویر: چاؤ انہ)

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں پراپرٹی گرو ویتنام کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے کہا کہ زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے سے رئیل اسٹیٹ کے خریداروں کے حقوق کو یقینی بنانے کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی شفافیت کو بہتر بنانے میں مدد ملتی ہے، اس طرح مستقبل میں پائیدار ترقی کے قدم کے لیے رفتار پیدا ہوتی ہے۔ تاہم، مسٹر ٹوان نے یہ بھی نوٹ کیا کہ مذکورہ نئے ضابطے کی وجہ سے زمین کی منڈی سپلائی اور فروخت کی قیمت دونوں میں متاثر ہو سکتی ہے۔

فی الحال، فروخت کے لیے زمین کی فراہمی کا 90% سے زیادہ حصہ ایسی مصنوعات ہیں جنہیں افراد تقسیم کرتے ہیں اور الگ الگ پلاٹ بناتے ہیں، پھر فروخت کرنے کے لیے منصوبے ترتیب دیتے ہیں۔ لہٰذا، نئے ضوابط کے مطابق سختی کرنے سے سب ڈویژن کی سب ڈویژن کی صورتحال کو کم کیا جا سکتا ہے، لیکن مارکیٹ میں سپلائی بھی "سکڑ جائے گی"، جس کی وجہ سے قیمت فروخت بڑھ جائے گی۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh کے مطابق، زمین کی مانگ ہمیشہ بہت زیادہ ہوتی ہے جبکہ مارکیٹ میں سرکاری منصوبوں سے سپلائی کی کمی ہوتی ہے۔ لہذا، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے کے لیے یہ ضابطہ، اگرچہ ضروری ہے، اگلے سال زمین کی منڈی میں بہت زیادہ اتار چڑھاؤ کا سبب بنے گا کیونکہ سپلائی نایاب ہو جاتی ہے اور قیمتیں بڑھ سکتی ہیں۔

نہ صرف قیمت میں اضافہ، ہنوئی کے نئے ذیلی ضوابط بھی خریداروں کو ہنوئی میں گھر خریدنے کے لیے بہت زیادہ رقم خرچ کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر، 30m2 گھر کے ساتھ، جس کی قیمت 150 ملین VND/m2 ہے، خریدار کو 4.5 بلین VND کی ضرورت ہے۔ لیکن اگر زمین کا کم از کم پلاٹ 50m2 ہے، اسی قیمت کے ساتھ، لوگوں کو خریدنے کے لیے 7.5 بلین VND کی ضرورت ہے۔

ای زیڈ پراپرٹی کے سی ای او مسٹر فام ڈک ٹوان نے یہ بھی کہا کہ 30-40m2 کے رقبے کے ساتھ زمین کے پلاٹ بہت سے لوگوں کے لیے ایک مقبول طبقہ ہیں کیونکہ وہ قابلِ استطاعت ہیں اور قابل استعمال رقبے کو بڑھانے کے لیے متعدد منزلوں پر تعمیر کیے جا سکتے ہیں۔ حال ہی میں، بہت سے سرمایہ کاروں نے 90-120m2 کے رقبے کے ساتھ زمین کے پلاٹ خریدنے اور پھر ان کو ذیلی تقسیم کرنے، بیچنے کے لیے بہت سے چھوٹے پلاٹوں میں تقسیم کرکے، بڑا منافع کمانے میں سرمایہ کاری کی ہے۔ جب پلاٹوں کو ذیلی تقسیم کرنے کے لیے کم از کم رقبہ بڑھایا جائے گا، تو انہیں کافی زیادہ زمین خریدنے کے لیے کافی محنت اور سرمایہ خرچ کرنا پڑے گا، جس کی وجہ سے ذیلی تقسیم اور تقسیم کے بعد زمین کے پلاٹوں کی قیمتیں زیادہ ہوں گی۔

" یہ ضابطہ قلیل مدت میں زمین کی تجارت کی سرگرمیوں کو کم کر سکتا ہے، مارکیٹ میں سپلائی کو محدود کر سکتا ہے، اور موجودہ ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت کو بڑھا سکتا ہے۔ اس کے علاوہ، یہ مکان اور زمین کے محتاج لوگوں کے لیے بہت زیادہ دباؤ بھی پیدا کر سکتا ہے، خاص طور پر ہنوئی میں جائیداد کی قیمتوں کے تناظر میں جو کہ حالیہ دنوں میں تیزی سے بڑھی ہیں اور بلند رہیں ،" مسٹر ٹون نے پیش گوئی کی۔

چو انہ

ماخذ