ہنوئی نے ذیلی تقسیم اور زمین کی تقسیم کو سخت کیا: کیا مکانات کی قیمتیں بڑھیں گی؟

ہنوئی پیپلز کمیٹی کے 27 ستمبر 2024 کے فیصلے 61/2024/QD-UBND کے مطابق، 7 اکتوبر سے، ہنوئی زمین کی تقسیم کے لیے کم از کم رہائشی اراضی کے رقبے پر نئے ضوابط کا اطلاق کرے گا۔

اس کے مطابق، وارڈز اور ٹاؤنز میں واقع رہائشی اراضی کا رقبہ 50m2 سے کم نہ ہو، لمبائی 4m سے زیادہ اور چوڑائی 4m یا اس سے زیادہ ٹریفک روڈ سے متصل ہو۔ میدانی علاقوں میں کمیونز کے لیے، پلاٹوں میں تقسیم کے لیے کم از کم رقبہ 80m2، مڈلینڈز میں کمیونز کے لیے، 100m2، اور پہاڑوں میں کمیونز کے لیے، کم از کم 150m2 ہے۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے رکن مسٹر نگوین دی ڈائیپ نے تبصرہ کیا کہ طویل مدتی میں، یہ ایک ناگزیر رجحان ہے جو کئی ممالک میں ہم آہنگی کے ساتھ لاگو کیا جائے گا، جس کا مقصد مارکیٹ کی شفافیت کو بہتر بنانا ہے۔ ذیلی تقسیم کو سخت کرنے سے نہ صرف لوگوں کے چھوٹے گروہ متاثر ہوں گے۔ کیونکہ نہ صرف ہنوئی بلکہ قسم II اور III شہروں میں بھی زمینی منڈی میں حصہ لینے والے سرمایہ کاروں کی تعداد بہت زیادہ ہے۔ چونکہ اس قسم کی زمین میں اچھی لیکویڈیٹی اور زیادہ مانگ ہوتی ہے، اس لیے کچھ سرمایہ کار سامان "ذخیرہ اندوزی" کرتے ہیں اور انہیں اونچی قیمتوں پر دوبارہ بیچتے ہیں۔

تاہم، فوائد کے علاوہ، ماہرین کا خیال ہے کہ یہ ضابطہ ہنوئی میں رئیل اسٹیٹ کی سپلائی کو کم کر سکتا ہے اور رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ کا سبب بن سکتا ہے۔ خاص طور پر، نئے ضابطے کے ساتھ، چھوٹے، سستی اپارٹمنٹس کی سپلائی محدود ہو جائے گی، اس طرح مکانات کی قیمتوں کو بڑھانے میں مدد ملے گی، اس میں کمی یا اضافہ کرنا مشکل ہو جائے گا۔

بہت سے لوگوں کو خدشہ ہے کہ نئے ضوابط کے بعد زمین کی قیمتیں بڑھ جائیں گی۔ (مثال: چو انہ)۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں پراپرٹی گرو ویتنام کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے کہا کہ زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے سے رئیل اسٹیٹ کے خریداروں کے حقوق کو یقینی بنانے کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی شفافیت کو بہتر بنانے میں مدد ملتی ہے، اس طرح مستقبل میں پائیدار ترقی کے قدم کے لیے رفتار پیدا ہوتی ہے۔ تاہم، مسٹر ٹوان نے یہ بھی نوٹ کیا کہ نئے ضابطے کی وجہ سے زمین کی منڈی سپلائی اور فروخت کی قیمتوں دونوں میں متاثر ہو سکتی ہے۔

فی الحال، فروخت کے لیے زمین کی فراہمی کا 90% سے زیادہ حصہ ایسی مصنوعات ہیں جنہیں افراد تقسیم کرتے ہیں اور الگ الگ پلاٹ بناتے ہیں، پھر فروخت کرنے کے لیے منصوبے ترتیب دیتے ہیں۔ لہٰذا، نئے ضوابط کے مطابق سختی کرنے سے سب ڈویژن کی سب ڈویژن کی صورتحال کو کم کیا جا سکتا ہے، لیکن مارکیٹ میں سپلائی بھی "سکڑ جائے گی"، جس کی وجہ سے قیمت فروخت بڑھ جائے گی۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh کے مطابق، زمین کی مانگ ہمیشہ بہت زیادہ ہوتی ہے جبکہ مارکیٹ میں سرکاری منصوبوں سے سپلائی کی کمی ہوتی ہے۔ لہذا، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے کا یہ ضابطہ، اگرچہ ضروری ہے، اگلے سال زمین کی منڈی میں زبردست اتار چڑھاؤ کا باعث بنے گا کیونکہ سپلائی نایاب ہو جائے گی اور قیمتیں بڑھ سکتی ہیں۔

نہ صرف قیمت میں اضافہ، ہنوئی کے نئے ذیلی ضوابط بھی خریداروں کو ہنوئی میں مکان خریدنے کے لیے بہت زیادہ رقم خرچ کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔ مثال کے طور پر، 30m2 گھر کے ساتھ، جس کی قیمت 150 ملین VND/m2 ہے، خریدار کو 4.5 بلین VND کی ضرورت ہے۔ لیکن اگر زمین کا کم از کم پلاٹ 50m2 ہے، اسی قیمت کے ساتھ، لوگوں کو خریدنے کے لیے 7.5 بلین VND کی ضرورت ہے۔

ای زیڈ پراپرٹی کے سی ای او مسٹر فام ڈک ٹون نے یہ بھی کہا کہ 30-40m2 کے رقبے کے ساتھ زمین کے پلاٹ بہت سے لوگوں کے لیے ایک مقبول طبقہ ہیں کیونکہ یہ قابلِ استطاعت ہیں اور قابل استعمال رقبے کو بڑھانے کے لیے کئی منزلوں کے ساتھ تعمیر کیے جا سکتے ہیں۔ حال ہی میں، بہت سے سرمایہ کاروں نے 90-120m2 کے رقبے کے ساتھ زمین کے پلاٹ خریدنے میں سرمایہ کاری کی ہے اور پھر انہیں بیچنے کے لیے بہت سے چھوٹے پلاٹوں میں تقسیم کیا ہے، جس سے بڑا منافع کمایا گیا ہے۔ جب پلاٹوں کی تقسیم کے لیے کم از کم رقبہ بڑھایا جائے گا، تو انہیں کافی زیادہ زمین خریدنے کے لیے کافی محنت اور سرمایہ خرچ کرنا پڑے گا، جس کی وجہ سے تقسیم اور تقسیم کے بعد زمین کے پلاٹوں کی قیمتیں زیادہ ہو جائیں گی۔

" یہ ضابطہ قلیل مدت میں زمین کی تجارت کی سرگرمیوں کو کم کر سکتا ہے، مارکیٹ میں سپلائی کو محدود کر سکتا ہے، اور موجودہ ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت کو بڑھا سکتا ہے۔ اس کے علاوہ، یہ مکانات اور زمین کے محتاج لوگوں پر بہت زیادہ دباؤ بھی پیدا کر سکتا ہے، خاص طور پر ہنوئی میں ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں کے تناظر میں جو حالیہ دنوں میں تیزی سے بڑھی ہیں اور بلند رہیں ،" مسٹر ٹون نے پیش گوئی کی۔

چو انہ

ماخذ