HoREA اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے لیے بہت سے حل تجویز کرتا ہے۔

منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدوں کے ذریعے پروجیکٹ کے سرمایہ کاروں کی شناخت

حال ہی میں، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے ابھی ابھی ایک دستاویز بھیجی ہے جس میں اپارٹمنٹ عمارتوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے حکم نامے کے مسودے پر تبصرے کیے گئے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ - HoREA اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی تزئین و آرائش اور دوبارہ تعمیر کے لیے بہت سے حل تجویز کرتا ہے۔ — اس کیس کے لیے "منصوبے کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدوں کے ذریعے پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو تسلیم کرنا" اس کیس کے لیے ضروری ہے، پھر سرمایہ کار کو ہاؤسنگ سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق سرمایہ کاری کی پالیسی کے لیے منظوری دی جائے گی۔

HoREA کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، مسودہ حکمنامے کا آرٹیکل 15 صرف "منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدوں کے ذریعے پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کا انتخاب" کی شرط رکھتا ہے لیکن اس میں زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدوں کے ذریعے پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو تسلیم کرنے کی شرط نہیں رکھی گئی ہے۔ اپارٹمنٹ کی عمارت کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق" اس لیے اسے مسودہ حکمنامے کے آرٹیکل 15 میں شامل کیا جانا چاہیے۔

مسٹر چاؤ نے اس معاملے کا حوالہ دیا جہاں کمپنی پی نے 239 کیچ منگ تھانگ ٹام، ڈسٹرکٹ 3، ہو چی منہ سٹی میں پرانی 4 منزلہ اپارٹمنٹ عمارت میں تمام 52 اپارٹمنٹس کو واپس خریدنے پر رضامندی ظاہر کی۔ اس کے بعد، کمپنی P نے اس مقام پر رئیل اسٹیٹ اور اعلیٰ درجے کی کمرشل ہاؤسنگ کی تعمیر اور تجارت کے لیے سرمایہ کاری کے منصوبے کو انجام دینے کے لیے اپارٹمنٹ کی عمارت کو منہدم کر دیا۔

مسٹر چاؤ کے مطابق، اس معاملے میں "منصوبے پر عمل درآمد کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاہدے کے ذریعے پراجیکٹ کے سرمایہ کار کو تسلیم کرتے ہوئے" ایک پروویژن شامل کرنا ضروری ہے، پھر سرمایہ کار کو ہاؤسنگ سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق سرمایہ کاری کی پالیسی کے لیے منظوری دی جائے گی۔

لہذا، HoREA نے مسودہ حکمنامے کے آرٹیکل 15 میں شق 6 (نیا) شامل کرنے کی تجویز پیش کی ہے جس میں کہا گیا ہے: "اگر کسی سرمایہ کار نے اپارٹمنٹ بلڈنگ میں زمین کے استعمال کے حقوق سے منسلک پورے اپارٹمنٹ یا دوسرے علاقے کی منتقلی خریدی ہے یا حاصل کی ہے تو ایک اپارٹمنٹ بلڈنگ تعمیر کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ اور ہاؤسنگ کاروباری سرمایہ کاری کے منصوبے، زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی اور تعمیراتی منصوبہ بندی، تعمیراتی منصوبہ بندی اور منصوبہ بندی کے منصوبے کے مطابق۔ لوکلٹی، اپارٹمنٹ کی عمارت کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے لیے سرمایہ کاری کے منصوبے کے لیے سرمایہ کاری کی پالیسی ہاؤسنگ کے قانون کی دفعات کے مطابق منظور کی جائے گی۔"

اس کے علاوہ، HoREA نے مسودہ حکمنامے کی شق 2، آرٹیکل 6 میں ترمیم اور تکمیل کرنے کی تجویز بھی پیش کی جس میں اپارٹمنٹ عمارتوں کے مالکان، استعمال کنندگان اور متعلقہ ایجنسیوں اور تنظیموں سے اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبے کے مواد پر رائے جمع کرنے کا وقت مقرر کیا گیا ہے۔ یہ 50 کام کے دن ہونے چاہئیں، جو زیادہ معقول ہے کیونکہ اتوار اور تعطیلات سمیت 30 دنوں کا ضابطہ ریاستی اداروں کے لیے رائے جمع کرنے کے لیے کافی وقت نہیں ہے۔

مزید برآں، کام کے وقت کے حوالے سے، HoREA نے مسودہ حکمنامے کی شق 3، آرٹیکل 16 میں ترمیم کرنے اور اس کی تکمیل کی تجویز دی کیونکہ ضابطہ "اس آرٹیکل کی شق 1 میں بیان کردہ بطور سرمایہ کار رجسٹریشن کے لیے درخواست وصول کرنے کی آخری تاریخ 30 دن ہے" غیر معقول ہے، لیکن درخواست کو دوبارہ مطالعہ میں حصہ لینے کے لیے 35 دن کا وقت ہونا چاہیے۔ اور اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی تعمیر نو۔

پرانے اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش کے منصوبوں کے گھر خریداروں کے لیے 125,000 بلین VND پیکج سے قرض لینے کی تجویز

خاص طور پر، کریڈٹ کے معاملے کے حوالے سے، HoREA نے کریڈٹ پر قانون کی دفعات کے مطابق ترجیحی کریڈٹ پالیسیوں کو ریگولیٹ کرنے والے مسودے میں آرٹیکل 27b شامل کرنے کی تجویز پیش کی۔

ریئل اسٹیٹ - HoREA اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی تزئین و آرائش اور دوبارہ تعمیر کے لیے بہت سے حل تجویز کرتا ہے (تصویر 2)۔ — مسٹر چاؤ کی تشخیص کے مطابق، 125,000 بلین VND کریڈٹ پیکج اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبوں میں سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں کے لیے کافی موزوں ہے جو بہت زیادہ شرح سود پر قرض لے رہے ہیں، تقریباً 10%/سال۔

مسٹر چاؤ کے مطابق، فی الحال، اسٹیٹ بینک نے مندرجہ بالا ضوابط کے مطابق اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبوں میں سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں کے لیے ترجیحی کریڈٹ پالیسیوں کے نفاذ کی تفصیل اور رہنمائی کرنے والا سرکلر جاری نہیں کیا ہے، لیکن اس نے صرف سوشل ہاؤسنگ، ورکرز ہاؤسنگ، تزئین و آرائش اور اپارٹمنٹ کی تعمیر نو کے مطابق پرانے QN/Q3 کے مطابق ایک قرض پروگرام نافذ کیا ہے۔ آفیشل ڈسپیچ نمبر 2380/NHNN-TD مورخہ 1 اپریل 2023، جسے عام طور پر VND 125,000 بلین کریڈٹ پیکج کہا جاتا ہے۔

اس کریڈٹ پیکج میں، اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبوں میں سرمایہ کار اور گھر کے خریدار عام کمرشل قرض کی شرح سود سے 1.5-2% کم شرح سود پر قرض لے سکتے ہیں، اور یہ شرح سود ہر 6 ماہ بعد ایڈجسٹ کی جاتی ہے۔ اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبوں میں سرمایہ کار 3 سال کی مدت کے لیے ترجیحی طور پر قرض لے سکتے ہیں، جبکہ اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبوں میں گھر کے خریدار 5 سال کی مدت کے لیے ترجیحی طور پر قرض لے سکتے ہیں، جس کے بعد انہیں متفقہ، "تیرتی" شرح سود پر قرض لینا چاہیے۔

مسٹر چاؤ کی تشخیص کے مطابق، 125,000 بلین VND کریڈٹ پیکج اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبوں میں سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں کے لیے کافی موزوں ہے جو بہت زیادہ شرح سود پر قرض لے رہے ہیں، تقریباً 10%/سال۔

لیکن فی الحال، "قانونی مسائل" کی وجہ سے، کوئی (نئے) اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبے نہیں ہیں یا بہت سے منصوبوں پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا ہے، جس کی وجہ سے (نئے) اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبوں میں کوئی ہاؤسنگ مصنوعات نہیں ہیں۔ ابھی تک، اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبے میں کوئی بھی سرمایہ کار یا گھر خریدار 125,000 بلین VND کریڈٹ پیکج سے قرض نہیں لے سکا ہے۔

لہذا، اگر قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی اور قومی اسمبلی درمیانی مدت کے ریاستی بجٹ کیپٹل کا بندوبست کر سکتے ہیں تاکہ سرمایہ کاروں اور گھر کے خریداروں کے لیے اپارٹمنٹ کی عمارت کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبوں میں ترجیحی کریڈٹ پالیسیوں کو لاگو کیا جا سکے جیسا کہ 2023 کے ہاؤسنگ قانون کی شق 63 میں بیان کیا گیا ہے، سٹیٹ بینک کے پاس اس قرضے کی شرح کو دوبارہ لاگو کرنے کے لیے سرمایہ کاری اور سرمایہ کاری کے بجٹ کو لاگو کرنے میں مدد ملے گی۔ ترجیحی کریڈٹ پالیسی

"اسٹیٹ بینک سے درخواست کی جاتی ہے کہ وہ یہ شرط عائد کرے کہ اپارٹمنٹ کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے منصوبوں میں سرمایہ کار اور گھر کے خریدار زیادہ سے زیادہ 5 سال کی مدت کے لیے VND125,000 بلین کا کریڈٹ پیکج ایک مقررہ شرح سود کے ساتھ لے سکتے ہیں، جو عام کمرشل لون سود کی شرح سے 1.5-2% کم ہے،" مسٹر چاؤ نے تجویز پیش کی۔

ماخذ