ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کی وضاحت

ویتنام کے دو سب سے بڑے شہروں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ مارکیٹ واضح طور پر مختلف ہے، جس سے متضاد رنگ پیدا ہوتے ہیں۔ اگرچہ دونوں کو رسد کی کمی کا سامنا ہے، لیکن ان دونوں بازاروں میں قیمت اور لین دین کے رجحانات بالکل مختلف ہیں۔

ہنوئی گرم ہے، ہو چی منہ شہر اداس ہے۔

Savills Vietnam کی Q3/2024 کی رپورٹ کے مطابق، ہنوئی میں نئے اپارٹمنٹس کی سپلائی 5,265 یونٹس تک پہنچ گئی، جو گزشتہ سہ ماہی کے مقابلے میں 95% اور گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 178% زیادہ ہے۔ لومی ہنوئی اور کیو ایم ایس ٹاپ ٹاور جیسے پراجیکٹس نئے اپارٹمنٹس کی سپلائی کا 66 فیصد بنتے ہیں، باقی 4 دیگر پروجیکٹس کے اگلے مراحل سے آئے۔

خاص طور پر، ہنوئی کا مغرب 92% کلاس B اپارٹمنٹس کی فراہمی میں آگے ہے۔ Savills Vietnam نے پیش گوئی کی ہے کہ یہ علاقہ 28 منصوبوں سے اضافی 21,000 اپارٹمنٹس فراہم کرے گا، جو مستقبل کی کل سپلائی کا 17% ہوگا۔

Căn hộ cũ và mới ở Hà Nội đều tăng giá chóng mặt thời gian qua Ảnh: THÙY LINH — ہنوئی میں پرانے اور نئے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں حالیہ دنوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ تصویر: THUY LINH

اس کے علاوہ، ہنوئی کی مارکیٹ میں جذب کی شرح 6,840 اپارٹمنٹس کی فروخت کے ساتھ بلند رہی، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 35% اور سال بہ سال 226% زیادہ ہے۔ کلاس B اپارٹمنٹس نے 85% تک جذب ہونے کی شرح کے ساتھ راہنمائی کی، جو کہ فروخت کیے گئے اپارٹمنٹس کی کل تعداد میں 98% کا حصہ ہے۔ اس حصے میں نئی سپلائی فروخت شدہ اپارٹمنٹس کی کل تعداد کا 65% ہے۔

خاص طور پر، VND4 بلین سے زیادہ قیمت والے اپارٹمنٹس فروخت کیے گئے اپارٹمنٹس کی کل تعداد کا 70% ہیں، جو کہ 2020 میں صرف 2% کے مقابلے میں تیز اضافہ ہے، جو ہنوئی کی مارکیٹ میں اعلیٰ درجے کے حصے میں تبدیلی کو ظاہر کرتا ہے۔ دریں اثنا، VND2 بلین سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس کا حصہ تقریباً مارکیٹ سے غائب ہو گیا، جو کل سپلائی کا صرف 1% ہے۔

اس کے بالکل برعکس، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ مارکیٹ کچھ اداس ہے۔ 2024 کی تیسری سہ ماہی میں پرائمری اپارٹمنٹس کی سپلائی پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 13% اور پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 36% کم ہوئی، صرف 4,871 یونٹس تک پہنچ گئی۔ مارکیٹ بنیادی طور پر مشرق (Thu Duc City) میں 58% مارکیٹ شیئر کے ساتھ مرکوز ہے اور مغرب (ضلع 6، بنہ ٹین) میں 20% مارکیٹ شیئر ہے۔

سہ ماہی میں لین دین کا حجم بھی پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 16% کم ہوا اور پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 4% کم ہو کر 1,915 یونٹس رہ گیا۔ جن میں سے، کلاس B اپارٹمنٹس کا حصہ کامیاب ٹرانزیکشنز کی کل تعداد کا 66% تھا، نئی سپلائی 62% کی جذب کی شرح تک پہنچ گئی، جب کہ انوینٹری صرف 35% کی جذب کی شرح تک پہنچ گئی۔

اس کے علاوہ، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی بنیادی قیمتیں پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 12% کم ہو کر تقریباً VND68 ملین/m² رہ گئیں۔ بنیادی وجہ پرائمری سپلائی میں کلاس A اور B اپارٹمنٹس کے تناسب میں کمی ہے۔

Savills ویتنام نے پیشن گوئی کی ہے کہ 2024 کے آخر تک، ہو چی منہ سٹی میں تقریباً 6,700 نئے اپارٹمنٹس فروخت کے لیے کھلنے کی توقع ہے، جس میں نمایاں پروجیکٹس جیسے کہ Vinhomes Grand Park - The Opus One اور The Forest Gem شامل ہیں۔ طویل مدتی میں، اب سے لے کر 2027 تک، 76 منصوبوں میں سے 50,000 سے زیادہ اپارٹمنٹس فروخت کے لیے کھولے جائیں گے، جو بنیادی طور پر تھو ڈک سٹی (مستقبل کی فراہمی کے 49% کے حساب سے)، ضلع 7 (12% کے حساب سے) اور بنہ ٹین (9% کے حساب سے) میں مرکوز ہوں گے۔

Savills Vietnam کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Troy Griffiths کے مطابق اس تضاد کی وجہ یہ ہے کہ ہو چی منہ شہر میں انوینٹری میں کمی آئی ہے اور قانونی مسائل اور منصوبہ بندی کی منظوری میں تاخیر کی وجہ سے بہت سے نئے منصوبے فروخت کے لیے نہیں کھولے جا رہے ہیں۔

بنیادی اپارٹمنٹس کی محدود فراہمی کے باوجود، مسٹر گریفتھس کو توقع ہے کہ آنے والی سہ ماہیوں میں صورتحال میں بہتری آئے گی کیونکہ ضوابط میں ترمیم کی گئی ہے، منصوبہ بندی کو اپ ڈیٹ کیا گیا ہے اور بنیادی ڈھانچے کے کلیدی منصوبوں پر عمل درآمد کیا گیا ہے۔

کیوں؟

بہت سے ماہرین کا کہنا ہے کہ ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی کے بازاروں کے درمیان فرق نہ صرف طلب اور رسد کے عوامل سے آتا ہے بلکہ ہر علاقے میں قانونی تناظر، شہری ترقی کی حکمت عملی اور خریداروں کی ضروریات سے بھی بہت زیادہ متاثر ہوتا ہے۔

ون ہاؤسنگ سینٹر فار مارکیٹ ریسرچ اینڈ کسٹمر انسائٹ کے ڈائریکٹر مسٹر ٹران من ٹائین نے تبصرہ کیا کہ اگرچہ ہنوئی کو بھی ہو چی منہ سٹی کی طرح سپلائی میں مشکلات کا سامنا ہے، لیکن خریداروں کا جذبہ زیادہ مثبت ہے۔

خاص طور پر، اگست 2024 میں، ہنوئی میں تقریباً 3,100 ٹرانسفر ٹرانزیکشنز ریکارڈ کی گئیں۔ اگرچہ اس تعداد میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 3 فیصد کی کمی واقع ہوئی، لیکن مئی اور جون کی مدت کے مقابلے اس میں 25 فیصد تیزی سے اضافہ ہوا۔ مسٹر ٹائین نے پیش گوئی کی کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی منتقلی کے لین دین کی تعداد تھوڑی کم ہو سکتی ہے یا ستمبر اور اکتوبر میں اس میں کوئی تبدیلی نہیں ہو سکتی، سال کے آخر میں دوبارہ بڑھنے سے پہلے - وہ وقت جب رئیل اسٹیٹ کے لین دین سال میں سب سے زیادہ فعال ہوتے ہیں۔

ویت این ہوا رئیل اسٹیٹ کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر تران خان کوانگ نے اندازہ لگایا کہ مارکیٹ کی طلب اور اوسط فروخت کی قیمت پر غور کرنے کے لیے رسد سب سے اہم عنصر ہے۔ ہو چی منہ شہر میں، قانونی مسائل کی وجہ سے گزشتہ برسوں کے دوران سپلائی میں کمی کی وجہ سے فروخت کے منصوبوں کی تعداد ہنوئی کے ساتھ برقرار نہیں رہی۔ اس کے علاوہ، جب سپلائی آہستہ آہستہ بڑھتی ہے اور زیادہ تر پراجیکٹس برائے فروخت اعلیٰ درجے کے حصے میں ہوتے ہیں، اس نے ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو بڑھا دیا ہے۔

محترمہ Giang Huynh، ڈائریکٹر آف ریسرچ اور S22M Savills Vietnam میں، اس بات پر زور دیا کہ سستی رہائش ایک ممکنہ طبقہ ہے جسے ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی دونوں میں مکمل طور پر پورا کرنا باقی ہے۔

Savills Vietnam کے اعداد و شمار بتاتے ہیں کہ 2019 سے 2023 تک، ہنوئی میں جائیداد کی قیمتوں میں اوسطاً 6% سالانہ اضافہ ہوا، جب کہ ہو چی منہ شہر میں ان میں سالانہ صرف 3% اضافہ ہوا۔ تاہم، ان دونوں شہروں میں ذاتی آمدنی میں اضافہ بالترتیب صرف 4% اور 3% فی سال تک پہنچ گیا، جس کے نتیجے میں مکانات کی قیمتیں لوگوں کی ادائیگی کی صلاحیت سے زیادہ بڑھ گئیں۔

محترمہ Giang Huynh کے مطابق، اس صورتحال کو حل کرنے کے لیے، سرکاری اور نجی شعبوں کے درمیان قریبی ہم آہنگی کی ضرورت ہے۔ اس کے علاوہ، ایک پائیدار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں متنوع طبقہ، خاص طور پر کلاس B اور C مصنوعات کی ضرورت ہوتی ہے۔ ہنوئی اور ہو چی منہ شہر دونوں میں، ہر سال تقریباً 50,000 اپارٹمنٹس کی مانگ - بنیادی طور پر درمیانی آمدنی والے افراد اور نوجوان گھرانوں کی - اب بھی پوری طرح سے پوری نہیں ہوئی ہے۔

"زمین کی لاگت کو کم کرنے کے لیے، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی دونوں ہی شہری علاقوں کو پڑوسی صوبوں جیسے کہ ہنوئی کے لیے Bac Ninh اور Ho Chi Minh City کے لیے Binh Duong اور Dong Nai تک پھیلانا چاہتے ہیں۔ ٹرانسپورٹ کے بنیادی ڈھانچے میں مضبوط سرمایہ کاری اور سیٹلائٹ شہری ترقی ان شعبوں میں ماہر مارکیٹ کو فروغ دینے کے لیے محرک قوت ثابت ہوں گی۔"

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ اپارٹمنٹس کی فراہمی کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے بالواسطہ طور پر مکانات کی قیمتوں میں کمی، کلیدی مسئلہ اب بھی منصوبوں کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنا ہے۔

ساتھ ہی، سرمایہ کاروں کے لیے سماجی رہائش اور کم لاگت والے کمرشل ہاؤسنگ تیار کرنے کے لیے حالات پیدا کرنے سے اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو کم کرنے میں مدد ملے گی، جس سے کم آمدنی والے لوگوں کے لیے اپنی آمدنی کے ساتھ رہائش تک رسائی کے مواقع پیدا ہوں گے۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کاروں کے لیے پراجیکٹ ڈویلپمنٹ سے متعلق کریڈٹ پالیسیوں پر بھی اسٹیٹ بینک کی جانب سے زیادہ توجہ اور مدد دی جاتی ہے۔

بڑھے گا۔

برسٹل یونیورسٹی (برطانیہ) کے سینئر لیکچرر ڈاکٹر ہو کووک ٹوان نے کہا کہ مکانات کی قیمتوں میں آمدنی سے زیادہ تیزی سے اضافہ ویتنام کی ہاؤسنگ پالیسی کے لیے ایک بڑا چیلنج ہے۔ اگر مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہا تو لوگوں کو مکان خریدنے میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا جس سے طلب میں کمی کا خطرہ ہے۔ تاہم، اگر مکان کی قیمتیں تیزی سے کم ہوتی ہیں، تو یہ مارکیٹ کے استحکام کے لیے ایک انتباہی اشارہ بھی ہو سکتا ہے۔

ڈاکٹر Ho Quoc Tuan نے نوٹ کیا کہ گزشتہ کئی سالوں کے دوران، زمین کے استعمال پر سخت ضابطوں کی وجہ سے سستی اپارٹمنٹس کی فراہمی میں کمی آئی ہے، جس سے شہری مکانات کی تعمیر مزید مشکل ہو گئی ہے۔ انہوں نے پیش گوئی کی کہ آبادیاتی عوامل کی وجہ سے مکانات کی قیمتیں بڑھتی رہیں گی، امیگریشن میں سالانہ 4% کی شرح سے اضافہ ہوگا۔

ماخذ: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm