تضاد: کاروبار کو خود سے زمین کرائے پر لینا پڑتی ہے۔

کارخانے، ورکشاپس بنانے کے لیے زمین حاصل کرنے کے لیے... پہلے بہت سے کاروباروں کو اپنی زمین ریاست کے حوالے کرنی پڑتی تھی، پھر اپنی زمین کرائے پر لینا پڑتی تھی۔

اپنی زمین واپس لینے میں دشواری

2000 کی دہائی کے اوائل میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کی پالیسی کے مطابق، ماحولیاتی آلودگی سے بچنے کے لیے پیداواری سہولیات کو مضافاتی علاقوں میں منتقل کرنا پڑا۔ دریں اثنا، مرکزی علاقے میں فیکٹری اراضی شہری اور خدمت کے مقاصد کے لیے منصوبہ بندی کی جائے گی۔

اس وقت صنعتی زون بہت کم ہیں، یہ علاقہ بعض اوقات موزوں نہیں ہوتا۔ جب کہ بہت سی مضافاتی زمینوں میں رہائشی اراضی کے استعمال کی منصوبہ بندی ہے، لیکن 1/2000 ذیلی تقسیم کی منصوبہ بندی نہیں ہے، جو فیکٹریوں کی تعمیر کے لیے موزوں نہیں ہے۔ ایک مجوزہ حل یہ ہے کہ زمین رکھنے والے افراد یا کاروبار اسے ریاست کے حوالے کر دیں گے۔ یہاں سے، ریاست سالانہ ادائیگیوں، قلیل مدتی لیز کے معاہدوں، 5 سال یا 10 سال کے ساتھ کارخانے (غیر زرعی زمین) بنانے کے لیے زمین استعمال کرنے والوں کو اپنی زمین لیز پر دے گی۔

تاہم، جب لیز کا معاہدہ ختم ہو جاتا ہے یا انٹرپرائز زمین کے لیز کے معاہدے کو ختم کرنا چاہتا ہے اور گلابی کتاب کو موجودہ یا سابقہ ​​حالت میں دوبارہ جاری کرنا چاہتا ہے، تو اسے بہت سے مسائل کا سامنا کرنا پڑے گا۔

اس کی ایک عام مثال پرانے ہو چی منہ شہر کے ضلع بن چان میں مسٹر کاو کونگ کا معاملہ ہے، جنہوں نے 1990 میں اپنی پیداواری سہولت کو مضافاتی علاقوں میں منتقل کرنے کی پالیسی پر عمل درآمد کیا۔ بن چان ڈسٹرکٹ کی پیپلز کمیٹی کی منظوری سے، مسٹر کاؤ کوونگ نے ایک زرعی اراضی خریدی، جس کا رقبہ ^30،900 رقبہ تھا۔ 2006 میں، اس نے مذکورہ زمین کمپنی کو منتقل کی جس کے وہ کاروباری مالک تھے پیداوار اور کاروبار کے لیے زمین کے مقصد میں تبدیلی کی درخواست کی۔

مسٹر کاو کونگ کو اپنی زمین کرائے پر لینا پڑی۔

تاہم، چونکہ زمین موجودہ رہائشی تزئین و آرائش کی منصوبہ بندی سے تعلق رکھتی ہے، اس لیے 1/2,000 کے پیمانے پر کوئی منظور شدہ تفصیلی تعمیراتی منصوبہ بندی نہیں ہے، اس لیے ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے اس کے لیے اس پالیسی کی منظوری دے دی کہ وہ پرانے بن چان ڈسٹرکٹ کی پیپلز کمیٹی کو زمین 10 سال کے لیے اپنی کمپنی کو لیز پر دینے کے لیے (2010 - 2010، 2010، 2010، 2010، 2000، 2000 ^{، 2000} کے رقبے پر زمین کو ٹھیکے پر دے دیں۔ سالانہ کرایہ ادا کرتے ہوئے، بقیہ ^780m2 (بشمول ^380m2 پیچھے اور ^400m2 زمین کے سامنے) کا تعلق نہری تحفظ کاریڈور سے ہے، اس لیے یہ زرعی زمین ہی رہ جاتی ہے۔

2017 تک، لیز کی مدت کے اختتام کے قریب، مسٹر کاو کونگ کی کمپنی نے لیز میں توسیع کے لیے ایک تحریری درخواست جمع کرائی لیکن اسے منظور نہیں کیا گیا کیونکہ اس علاقے کو رہائشی استعمال کے لیے زون کیا گیا تھا، جبکہ فیکٹری پیداوار اور کاروباری مقاصد کے لیے تھی۔ لہذا، 2018 میں، کمپنی نے ذاتی طور پر مسٹر کاو کونگ کو زمین واپس کرنے کا طریقہ کار مکمل کیا۔ اس دوران، اس نے زمین کے لیز میں توسیع کی درخواست کرنے، زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے، یا لیز کی مدت ختم ہونے پر مسلسل استعمال کے لیے موجودہ یا اصل حیثیت کے مطابق گلابی کتاب کو دوبارہ جاری کرنے کے لیے بہت سی درخواستیں بھی جمع کرائیں۔

تاہم، تصفیہ کے عمل میں کئی سال لگے، 2024 تک، وہ ^{4,800m2 کو} رہائشی اراضی میں تبدیل کرنے میں کامیاب رہا لیکن اسے زرعی زمین کی قیمت میں کٹوتی کیے بغیر زمین کے استعمال کی فیس کا 100% ادا کرنا پڑا۔ باقی ^350m2 پیداواری اور کاروباری زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی اجازت نہیں دی گئی، لیکن اسے گلابی کتاب نہیں دی گئی اور اسے زمین کے لیز کی تجدید اور سالانہ کرایہ ادا کرنے پر مجبور کیا گیا۔

محترمہ فوونگ کے معاملے کی طرح، ایک کارخانہ بنانے کے لیے، 2010 میں انہیں اپنی 4,890 ^{مربع میٹر} اراضی بنہ چان ڈسٹرکٹ کی پیپلز کمیٹی کے حوالے کرنا پڑی، پھر ان کی کمپنی کو ریاست کے ساتھ مذکورہ اراضی کے رقبے کو لیز پر دینے کے لیے معاہدہ کرنا پڑا۔ 2018 میں، کمپنی نے مذکورہ زمین محترمہ فوونگ کے حوالے کر دی۔ لیکن قواعد و ضوابط کے مطابق، وہ صرف 2020 تک باقی وقت کے لیے اپنی زمین کو لیز پر دینا جاری رکھ سکتی ہے۔ کئی سالوں سے، محترمہ فوونگ نے اسی مقصد کے لیے زمین کے لیے گلابی کتاب کے دوبارہ اجراء کے لیے درخواست دی ہے لیکن ابھی تک وہ کامیاب نہیں ہوئی۔ اس دوران، اگر وہ زمین کے استعمال کے مقصد کو رہائشی اراضی میں تبدیل کرتی ہے، تو اوپر والے رقبے کے ساتھ، حساب کے مطابق، اسے 160 بلین VND سے زیادہ ٹیکس ادا کرنا ہوں گے، یہ رقم اتنی بڑی ہے کہ وہ ایک انتہائی مشکل اور مخمصے کی صورت حال کا شکار ہو جاتی ہے۔

گلابی کتاب کو دوبارہ جاری کرنے کی تجویز

مسٹر کاو کونگ نے کہا کہ ملک بھر میں اسی طرح کے بہت سے مسائل ہیں۔ جو لوگ اپنی زمین خود بناتے ہیں لیکن کارخانے بنانا چاہتے ہیں انہیں اسے ریاست کے حوالے کرنا ہوگا اور پھر اپنی زمین کرائے پر لینا ہوگی۔ لیکن اب جبکہ لیز کا معاہدہ ختم ہو چکا ہے، زمین کے مالک کو اس کی اصل حالت میں گلابی کتاب نہیں دی جائے گی۔ اگر وہ زمین کا کرایہ جاری رکھنے سے قاصر ہیں، تو ریاست بھی " مخمصے میں ہے" کیونکہ موجودہ قوانین واضح طور پر اس کو منظم نہیں کرتے۔ اگر مقصد کو رہائشی زمین میں تبدیل کر دیا جاتا ہے، تو ٹیکس کا حساب لگاتے وقت زمین کی قیمت 0 VND کے حساب سے لگائی جاتی ہے۔ یہ حساب کتاب ایسے ہی ہے جیسا کہ کاروبار کرائے پر دیے جانے والی عوامی زمین کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کے حساب سے۔ اس طرح کے ضوابط اثاثوں، سرمایہ کاری، رہن، لین دین وغیرہ کے حوالے سے بہت سے نتائج کو جنم دیتے ہیں۔

وکیل تران من کوونگ، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن نے یہ بھی کہا کہ موجودہ زمینی قانون 2024 اور حکمنامہ 103/2024 نے زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے اور زمین کے لیز کے معاہدوں کو ختم کرنے کے طریقہ کار کو انجام دینے کے دوران مشکلات، رکاوٹیں اور ناکافییاں پیدا کی ہیں جو کہ غیر زرعی اراضی سے سالانہ ادائیگی کے لیے ہیں۔ خود ساختہ زمین، عوامی زمین لیز پر نہیں۔

ابھی تک، محترمہ پھونگ کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل نہیں کیا گیا ہے۔

فرمان 103/2024 سالانہ کرایہ کی ادائیگیوں والی نجی زمین اور سرکاری لیز پر دی گئی سرکاری زمین کے درمیان واضح طور پر فرق نہیں کرتا ہے۔ اس امتیاز کی کمی کی وجہ سے، رہائشی زمین میں تبدیل کرتے وقت، دونوں قسم کی زمین کو تبادلے کے وقت زمین کی قیمت کے مطابق رہائشی زمین کے استعمال کی فیس کا 100% ادا کرنا ہوگا (زمین کی قیمت 0 ہے)۔ نتیجے کے طور پر، زمین استعمال کرنے والوں کو دیگر زرعی اراضی کے پلاٹوں کے مقابلے میں بہت زیادہ اراضی کے استعمال کی فیس ادا کرنی ہوگی کیونکہ زمین کے استعمال کنندہ نے زمین خریدنے کے لیے خرچ کی گئی زمین کی اصل قیمت کا حساب نہیں لگایا جاتا ہے۔

جب کہ قانون میں فی الحال کوئی ایسا طریقہ کار نہیں ہے جو لوگوں کو موجودہ حالت میں گلابی کتابوں کو دوبارہ جاری کرنے کی اجازت دیتا ہے یا زمین کے لیز کے معاہدے کو ختم کرتے وقت زمین کو لیز پر دینے سے پہلے۔ تاہم، قانون میں اس معاملے میں زمین کی بازیابی کے حوالے سے کوئی ضابطے بھی نہیں ہیں، جس کی وجہ سے لوگوں اور کاروباروں کے لیے زمین کی لیز کا معاہدہ ختم ہونے پر گلابی کتابیں جاری کرنے میں بہت سے مسائل پیدا ہوتے ہیں۔ یہ ایک دوسرے سے جڑی ہوئی، چھوٹی، لاوارث زمین کے ظہور کا باعث بنتا ہے، جس کا انتظام کرنا مشکل ہے، اور تجارت کرنے سے قاصر ہے۔

لہٰذا، وکیل ٹران من کوونگ نے تجویز پیش کی کہ زمین کے استعمال کی تبدیلی کی فیس پر 103/2024 میں ترمیم کی جائے اور اس کی تکمیل کی جائے جو کہ گھرانوں اور افراد کی طرف سے سالانہ کرایہ کی ادائیگیوں کے ساتھ لیز پر دی گئی ہے، وراثت میں ملی ہے یا خود بنائی گئی ہے، نہ کہ ریاست کی طرف سے لیز پر دی گئی عوامی زمین۔ رہائشی اراضی میں تبدیل ہونے پر، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب غیر زرعی پیداوار اور کاروباری زمین یا زرعی اراضی کے لیے زمین کے استعمال کی تبدیلی کے وقت لگایا جاتا ہے، رہائشی زمین کی قیمت کا 100% لاگو نہیں ہوتا ہے۔ مزید برآں، ان معاملات کو یہ حق حاصل ہے کہ وہ مدت سے پہلے لیز کا معاہدہ ختم کر سکتے ہیں اگر مزید ضرورت نہ ہو اور لیز پر دینے سے پہلے زمین کی موجودہ حیثیت یا قسم کے مطابق گلابی کتاب دوبارہ جاری کی جائے۔

ماخذ: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm