ریاست کو تمام منصوبوں کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرنے کی ضرورت ہے۔

آدھے دل کا طریقہ کار 1 پروجیکٹ، 2 زمین کی قیمتوں کو خطرے میں ڈالتا ہے۔

مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے آرٹیکل 79 میں 31 مخصوص معاملات کی فہرست دی گئی ہے جن میں ریاست قومی مفاد میں سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرتی ہے۔ یہ آباد کاری کے منصوبے، دیہی رہائشی علاقے کے منصوبے، صنعتی کلسٹرز، ڈیوٹی فری زونز، خام تیل کے گودام، پیٹرول اور گیس پمپنگ اسٹیشنز، اور لوگوں کی مارکیٹیں ہیں۔

اس طرح، صرف چند ترقیاتی منصوبے رہ گئے ہیں جہاں کاروباری اداروں کو زمین کی منتقلی حاصل کرنے کے لیے لوگوں سے بات چیت کرنی ہوگی۔ مثال کے طور پر، کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس، مخلوط ہاؤسنگ اور کمرشل اور سروس پروجیکٹس، ملٹی پرپز کمپلیکس، تفریحی علاقے، بڑے پیمانے پر شہری علاقے وغیرہ۔

گزشتہ ہفتے کے آخر میں اس مسودے پر بحث کے سیشن کے دوران، بہت سے قومی اسمبلی کے نائبین (این اے ڈپٹیز) نے کہا کہ ریاست کو ملک بھر میں مساوات اور اتحاد پیدا کرنے کے لیے تمام سماجی و اقتصادی ترقیاتی منصوبوں کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرنے کی پہل کرنی چاہیے۔ اگر ریاست کی طرف سے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے اور کاروباری اداروں کو اپنے طور پر بات چیت کرنے کی اجازت دینے کا طریقہ کار برقرار ہے، تو یہ غیر ارادی طور پر ایک ہی منصوبے میں عدم مساوات پیدا کرے گا جب زمین کی دو قسم کی قیمتیں ہوں گی۔ اس سے طویل مقدمات اور زمینی وسائل کا ضیاع بھی ہو گا۔

Nhà nước cần thu hồi đất cho tất cả các dự án - Ảnh 1. — ریاست کو سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرنا چاہیے۔

ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر ڈونگ کانگ تھیوین نے قومی اسمبلی کے نمائندوں کی مذکورہ بالا تجویز کو سراہا۔ کاروباری اداروں کے لیے پراجیکٹس کے لیے معاوضے اور سائٹ کلیئرنس کے انچارج کے طور پر، مسٹر تھوین نے اعتراف کیا کہ گفت و شنید اور سائٹ کی منظوری سب سے مشکل مراحل ہیں۔ اگر انٹرپرائز اس منصوبے کو لاگو کرتا ہے تو، زمین کے مالکان اکثر بہت زیادہ قیمتوں پر معاوضے کا مطالبہ کرتے ہیں، یہاں تک کہ مارکیٹ کی قیمت سے کہیں زیادہ۔ اس لیے بہت سے معاوضے کے منصوبے اپنی رسی کے اختتام کو پہنچ چکے ہیں اور ابھی تک مکمل نہیں ہوئے ہیں حالانکہ صرف چند فیصد باقی ہیں۔

"بہت سے لوگ جن کے پاس زمین ہے وہ سٹہ باز اور سرمایہ کار ہیں، مقامی لوگ نہیں، اس لیے وہ بہت "سخت" ہیں کیونکہ انہیں فوری طور پر مکانات کی ضرورت نہیں ہے۔ لیکن اگر بعد میں آنے والے لوگوں کا معاوضہ پچھلے لوگوں سے زیادہ ہے تو اس بات کا امکان بہت زیادہ ہے کہ سابقہ لوگ زیادہ رقم کا مطالبہ کرنے کے لیے واپس آجائیں گے۔ یہی وجہ ہے کہ بجٹ کیپٹل پروجیکٹس سمیت بہت سے پراجیکٹس پر عمل درآمد نہیں کیا جا سکتا، اور سرمایہ میں اضافہ بھی نہیں ہو سکتا۔ واضح طور پر اور اندازہ لگایا گیا: قومی اسمبلی کے اراکین نے گرما گرم مسائل، سماجی زندگی اور معاشی زندگی کا بنیادی ذکر کیا ہے۔ انہوں نے عوام اور تاجر برادری کے دلوں کی بات کی ہے۔

"لہذا، مجھے امید ہے کہ مسودہ سازی کمیٹی اس بار زمین کے قانون کی تکمیل اور اس میں ترمیم کرنے کے لیے مندرجہ بالا آراء اور سفارشات پر سنجیدگی سے غور کرے گی تاکہ بہترین کارکردگی حاصل کی جا سکے،" مسٹر تھیوین نے زور دیا۔

قومی اسمبلی کے مندوبین نے تجویز پیش کی کہ ریاست تمام تجارتی ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے زمین کا دوبارہ دعوی کرے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین لی ہوانگ چاؤ نے سنٹرل ایگزیکٹو کمیٹی کی قرارداد 18 کا حوالہ دیتے ہوئے دو طریقے بتائے: پہلا یہ ہے کہ ریاستی بولیاں اور نیلامی زمین مختص اور لیز پر کرتی ہے، بشمول تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس کرنے والے ادارے۔ یہ ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کی خواہش ہے۔ دوسرا طریقہ سرمایہ کاروں کے لیے یہ ہے کہ وہ اس منصوبے کو کرنے کے لیے خود زمین کے استعمال کے حقوق پر بات چیت کریں۔ اگر بولی لگانے اور نیلامی کا طریقہ منتخب کیا جاتا ہے، تو ریاست کو کلین لینڈ فنڈ بنانے کے لیے معاوضہ دینا چاہیے۔ اگر صرف اس منصوبے کے لیے بولی لگائی جائے اور پھر سرمایہ کار کا انتخاب کیا جائے تو انٹرپرائز سے معاوضے کے لیے رقم لینا بہت مشکل ہے۔ عام طور پر، ڈسٹرکٹ 1 (ہو چی من سٹی) میں ایک پروجیکٹ میں، انٹرپرائز نے بولی جیت لی اور اسے سرمایہ کار کے طور پر منتخب کیا گیا، پھر انٹرپرائز نے معاوضے کے لیے رقم ریاست کو منتقل کی۔ تاہم، لوگوں نے اتفاق نہیں کیا کیونکہ وہ جانتے تھے کہ کون سا انٹرپرائز اس منصوبے کا سرمایہ کار ہے اور وہ صرف یہ چاہتے تھے کہ انٹرپرائز مذاکرات کرے۔ اس لیے یہ منصوبہ کئی سالوں تک جاری رہا اور ریاست کو اسے نافذ کرنا پڑا۔

"اگر ریاست نے زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا ہے، تو اسے تمام منصوبوں پر دوبارہ دعوی کرنا چاہیے۔ پھر زمین کی نیلامی، اور زمین کے کرایے کے فرق کو ریاست لوگوں کے لیے بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کے لیے استعمال کرے گی، نہ کہ کاروباروں کی جیبوں میں۔ اگر یہ اچھی طرح سے کیا گیا تو، ریاست سرکاری اور نجی سرمایہ کاری کے لیے بنیادی زمینی منڈی کو کنٹرول اور منظم کرے گی،" مسٹر چاؤ نے مشورہ دیا۔

منصوبوں کے ساتھ یکساں سلوک کیا جانا چاہئے۔

اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے میں نہ صرف زمین کا حصول، بلکہ سیاحت کی صنعت کو بھی "بھول" گیا تھا، لیکن تھانہ نین کے پاس اراضی قانون کے مسودے پر تبصرہ کرنے والے مضامین کا ایک سلسلہ بھی تھا جس کے بارے میں کئی قومی اسمبلی کے اراکین نے بھی گزشتہ ہفتے پارلیمنٹ میں بات کی۔

ڈپٹی ٹا وان ہا (کوانگ نام وفد) کے مطابق: سیاسی بیورو کی قرارداد 08/2017 برائے سیاحت کو ترقی دینے والے معاشی شعبے میں۔ تاہم، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں کل 16 ابواب، 265 مضامین ہیں جن کے 226 صفحات ہیں، "لیکن سیاحت کے بارے میں صرف 11 الفاظ ہیں، جن میں سیاحت کے بارے میں 2 الفاظ سیاحت کی صنعت کے لیے ہیں، سیاحت کے بارے میں 9 دیگر الفاظ جنگلات کے قانون میں ترمیم کے مسئلے کو حل کرنے کے لیے ہیں"۔

ان کا خیال ہے کہ انتہائی متوقع سپیئر ہیڈ اقتصادی شعبے کے لیے اس طرح کا ردعمل تسلی بخش نہیں ہے اور سیاحت کی ترقی کے لیے زمین کی بحالی کی اہمیت کی تصدیق کرتا ہے۔ لہذا، اس رکن قومی اسمبلی نے آرٹیکل 79 میں ضابطے کا مضمون شامل کرنے کی تجویز پیش کی، جو کہ سیاحت کی ترقی کے لیے زمین ہے جو ریاست کی بحالی سے بھی مشروط ہے۔

سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کے لیے اراضی کے فنڈز کی تشکیل کے حوالے سے درست رائے دینے والے قومی اسمبلی کے نمائندوں کا خیرمقدم کرتے ہوئے، ڈاکٹر Huynh Thanh Dien، Nguyen Tat Thanh University نے تصدیق کی کہ منصوبے کے کسی بھی شعبے میں، سائٹ کی منظوری ہمیشہ مشکل ترین مرحلہ ہوتا ہے، خاص طور پر بڑے منصوبوں کے لیے۔ انٹرپرائزز کو خود دوبارہ دعوی کرنے کا حق نہیں ہے، لیکن وہ صرف معاہدوں پر انحصار کرتے ہیں، لہذا زمین کو مرکوز کرنا بہت مشکل ہوگا۔

مثال کے طور پر، بڑے سیاحتی علاقے بنانے کے لیے، مخلوط استعمال کے شہری علاقوں بشمول ہاؤسنگ، تجارتی مراکز، تفریحی مراکز وغیرہ، کے لیے ایک بہت بڑا رقبہ درکار ہوتا ہے۔ کاروباری اداروں کو لوگوں کے ساتھ گفت و شنید کرنے اور پھر زمین جمع کرنے دینا اتحاد کی کمی کا باعث بنے گا۔ کبھی کبھی، ایک بڑے منصوبے میں ایک منظم اور جامع طریقے سے سرمایہ کاری کی جاتی ہے، لیکن پھر بھی کچھ دھبے ہیں، "چیتے کی کھال" کیونکہ لوگ زمین کے حوالے کرنا قبول نہیں کرتے۔ وہاں سے، منصوبے پر عمل درآمد طویل ہوتا ہے، اخراجات میں اضافہ ہوتا ہے، اور علاقے یا پورے خطے کی اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کا ہدف حاصل نہیں ہوتا ہے۔ ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، پراجیکٹ کی لاگت میں اضافہ بھی مصنوعات کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بنتا ہے، اور حتمی نقصان صارف ہوتا ہے۔

"ریاست زمین کی بازیابی، منصوبہ بندی، پراجیکٹ ڈویلپمنٹ کا چارج سنبھالتی ہے، اور پھر عوامی اور شفاف طریقے سے اہل اور تجربہ کار سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے بولی لگاتی ہے۔ ترقیاتی منصوبہ بندی کی درست سمت میں ایسا کرنے کا یہ واحد جامع اور منظم طریقہ ہے، اور اس میں کوئی شکایت نہیں ہوگی۔ یہ بتانے کی ضرورت نہیں کہ جب ریاست زمین کی بازیابی کرتی ہے، تو زمین کی قیمت بھی یکساں ہوگی، لیکن اگر یہ قیمت بھی مارکیٹ کے مطابق ہوگی، تو کیا قیمت ہوگی؟" اس بات پر غور کرنا ضروری ہے کہ اقتصادی ترقی کے منصوبے پورے ملک کی ترقی، علاقائی ترقی اور عام اقتصادی ترقی کا حصہ ہیں، اس لیے ان کے ساتھ اقتصادی زونز جیسے صنعتی پارکس، سروس ایریاز، تفریحی علاقوں میں بھی یکساں سلوک کیا جانا چاہیے۔ زمین کی بازیابی سے مشروط تفریحی علاقے، تجارتی اور خدماتی کاروبار، تفریحی علاقے، اور تنظیمیں، سیاحتی علاقے، شہری علاقے اور اقتصادی زون میں دیگر فعال علاقے شامل ہیں۔

قومی اسمبلی کے مندوب: کیا معطل شدہ منصوبے اور ویسٹ لینڈ بنانے والی تنظیموں اور افراد کو معاوضہ ادا کرنا ہوگا؟

کاروباروں کو خود معاوضہ دینے دینا بڑے پروجیکٹس کو مشکل بناتا ہے۔

آج کل لوگوں سے زمین خریدنے سے زیادہ مشکل کوئی نہیں ہے۔ اگر اچھی طرح سے کام کیا جائے تو ریاست کی مالی جمعیت میں روز بروز اضافہ ہوتا جائے گا۔ ریاست تمام منصوبوں کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرتی ہے، بشمول سیاحتی منصوبے اور کثیر مقصدی تفریحی مقامات۔ اگر کاروباری اداروں کو خود کو معاوضہ دینے کی اجازت دی جائے تو، کوئی بڑے منصوبے یا بڑے شہری علاقے نہیں ہوں گے۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ (ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین)

مشکل کے لیے BUSINESS کو مورد الزام نہ ٹھہرائیں۔

اگر کاروباری اداروں کو اکیلے تیرنے کے لیے چھوڑ دیا جائے، زمین کی منظوری کے سب سے مشکل حصے کا خیال رکھا جائے، تو شہری علاقوں اور معیشت کو منظم طریقے سے ترقی دینا ناممکن ہو جائے گا۔ ریاست کو کاروباری اداروں پر خاص طور پر زمینی شعبے میں مشکلات کا ذمہ دار نہیں ٹھہرانا چاہیے۔ قانون میں تفصیلی اور مخصوص ضابطے ہونے چاہئیں تاکہ عمل درآمد کرتے وقت مقامی لوگ متحد ہو سکیں۔ کیونکہ اگر قانون میں واضح ضابطے نہیں ہوں گے تو ریاستی ادارے عمل درآمد کرنے کی ہمت نہیں کریں گے، اور یہ منصوبہ ٹھپ ہو جائے گا۔ اس وقت زمین کے قانون میں ترمیم کی جڑ یہی ہے، ورنہ یہ ایک قدم پیچھے ہٹ جائے گا۔

ڈاکٹر Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh University)

ماخذ لنک