آدھے دل کا طریقہ کار ایک منصوبے کے لیے زمین کی دو قیمتوں کا خطرہ رکھتا ہے۔
ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے کے آرٹیکل 79 میں 31 مخصوص معاملات کی فہرست دی گئی ہے جن میں ریاست قومی مفاد میں سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرتی ہے۔ ان میں آباد کاری کے منصوبے، دیہی رہائشی علاقے کے منصوبے، صنعتی کلسٹرز، آزاد تجارتی زون، خام تیل ذخیرہ کرنے کی سہولیات، گیس اور تیل کے پمپنگ اسٹیشنز اور مقامی مارکیٹیں وغیرہ شامل ہیں۔
اس طرح، بہت کم ترقیاتی منصوبے رہ گئے ہیں جہاں کاروبار کو زمین حاصل کرنے کے لیے رہائشیوں سے براہ راست بات چیت کرنی ہوگی۔ مثالوں میں تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹس، مخلوط استعمال کے منصوبے (ہاؤسنگ اور کمرشل/سروس)، ملٹی فنکشنل کمپلیکس، تفریحی علاقے، اور بڑے پیمانے پر شہری علاقے شامل ہیں۔
گزشتہ ہفتے کے آخر میں اس مسودے کے بارے میں ہونے والی بحث کے دوران، قومی اسمبلی کے بہت سے اراکین نے دلیل دی کہ ریاست کو ملک بھر میں مساوات اور یکسانیت پیدا کرنے کے لیے تمام سماجی و اقتصادی ترقیاتی منصوبوں کے لیے زمین کے حصول میں قیادت کرنی چاہیے۔ ایسے طریقہ کار کو برقرار رکھنا جہاں ریاست زمین حاصل کرتی ہے جبکہ کاروبار آزادانہ طور پر بات چیت کرتے ہیں نادانستہ طور پر ایک ہی پروجیکٹ میں عدم مساوات پیدا کرے گا، جس کے نتیجے میں زمین کی دو مختلف قیمتیں ہوں گی۔ یہ طویل تنازعات اور زمینی وسائل کو ضائع کرنے کا باعث بن سکتا ہے۔
ریاست کو سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرنا چاہیے۔
ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر ڈونگ کانگ تھیوین نے قومی اسمبلی کے نمائندوں کی جانب سے مذکورہ بالا تجویز کو سراہا۔ کاروباری منصوبوں کے لیے معاوضے اور زمین کی منظوری کے انچارج کے طور پر، مسٹر تھوین نے تسلیم کیا کہ گفت و شنید اور زمین کی منظوری کا عمل سب سے مشکل ہے۔ اگر زمینداروں کو معلوم ہوتا ہے کہ کوئی کاروبار کسی پروجیکٹ کو نافذ کر رہا ہے، تو وہ اکثر بہت زیادہ معاوضے کا مطالبہ کرتے ہیں، بعض اوقات بازار کی قیمتوں سے بھی زیادہ۔ اس لیے معاوضے کے بہت سے منصوبے اس وقت بھی ادھورے رہ جاتے ہیں جب صرف چند فیصد کام مکمل ہونا باقی ہے۔
"بہت سے زمیندار سٹہ باز اور سرمایہ کار ہیں، مقامی باشندے نہیں، اس لیے وہ بہت 'ضد' ہیں کیونکہ انہیں فوری طور پر مکان کی ضرورت نہیں ہے۔ لیکن اگر بعد کے خریداروں کے لیے معاوضہ پہلے خریداروں کے مقابلے زیادہ ہے، تو اس بات کا بہت زیادہ امکان ہے کہ وہ پہلے خریدار زیادہ رقم کا مطالبہ کرتے ہوئے واپس آجائیں گے۔ یہی وجہ ہے کہ بہت سے منصوبے، جن میں ریاست کی طرف سے مالی اعانت فراہم کی جاتی ہے، ان پر عمل درآمد میں تاخیر یا بجٹ سے زیادہ تاخیر ہوتی ہے۔ مسٹر تھوین نے صاف گوئی سے کہا، اور اندازہ لگایا: "قومی اسمبلی کے اراکین نے سماجی اور اقتصادی زندگی کے گرم، بنیادی مسائل پر توجہ دی ہے۔ انہوں نے لوگوں اور کاروباری برادری کے تحفظات کا اظہار کیا ہے۔"
"لہذا، مجھے پوری امید ہے کہ مسودہ سازی کمیٹی اس بار زمین کے قانون کی تکمیل اور ترمیم کے لیے مندرجہ بالا آراء اور تجاویز پر سنجیدگی سے غور کرے گی تاکہ بہترین ممکنہ نتائج حاصل کیے جا سکیں،" مسٹر تھیوین نے زور دیا۔
ممبران پارلیمنٹ تجویز کرتے ہیں کہ ریاست تمام تجارتی ہاؤسنگ پروجیکٹوں کے لیے زمین کا دوبارہ دعوی کرے۔
ویتنام کی کمیونسٹ پارٹی کی مرکزی کمیٹی کی قرارداد 18 کا حوالہ دیتے ہوئے، جس میں دو طریقے طے کیے گئے ہیں، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین لی ہونگ چاؤ نے کہا: "پہلا طریقہ ریاست کے لیے بولی اور نیلامی کے لیے زمین مختص کرنے اور لیز پر کرنے کا ہے۔ اگر بولی لگانے اور نیلامی کا طریقہ منتخب کیا جائے تو سرمایہ کاروں کے لیے ضروری ہے کہ وہ معاوضہ دے اور ایک کلین لینڈ فنڈ بنائے اور پھر سرمایہ کار کا انتخاب، معاوضے کے لیے کمپنی کی رقم کا استعمال، مثال کے طور پر، ڈسٹرکٹ 1 میں ایک پروجیکٹ میں، ہو چی من کو سرمایہ کاری کے لیے منتخب کیا گیا تھا، تاہم، لوگوں نے انکار کر دیا کیونکہ وہ جانتے تھے کہ کون سی کمپنی سرمایہ کار ہے اور اس لیے یہ منصوبہ کئی سالوں تک جاری رہا اور ریاست کو زبردستی اقدامات کا سہارا لینا پڑا۔"
"اگر ریاست نے زمین دوبارہ حاصل کی ہے، تو اسے تمام منصوبوں پر دوبارہ دعوی کرنا چاہیے۔ پھر، زمین کی نیلامی کی جانی چاہیے، اور زمین کے کرایے کے فرق کو ریاست کو کاروباروں کی جیبوں میں جانے کے بجائے لوگوں کے لیے بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کے لیے استعمال کرنا چاہیے۔ اگر یہ اچھی طرح سے کیا گیا تو، ریاست سرکاری اور نجی سرمایہ کاری دونوں کے لیے بنیادی زمینی منڈی کا کنٹرول اور انتظام کرے گی۔" مسٹر چاؤ نے مشورہ دیا۔
تمام منصوبوں کے ساتھ یکساں سلوک کیا جائے۔
نہ صرف زمین کی بحالی، بلکہ سیاحت کے شعبے کو بھی ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے میں "نظر انداز" کیا گیا ہے، جس پر Thanh Nien اخبار کئی مضامین میں بحث کر رہا ہے۔ اراضی قانون کے مسودے پر گزشتہ ہفتے قومی اسمبلی میں کئی قومی اسمبلی کے اراکین نے بھی آواز اٹھائی ہے۔
قومی اسمبلی کے ڈپٹی ٹا وان ہا (کوانگ نام وفد) کے مطابق: سیاحت کو ایک اہم اقتصادی شعبے میں ترقی دینے سے متعلق پولٹ بیورو کی قرارداد 08/2017۔ تاہم، مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) میں کل 16 ابواب، 265 مضامین ہیں جن کے 226 صفحات ہیں، "لیکن لفظ 'سیاحت' کی صرف 11 مثالیں ہیں، جن میں سے 2 مثالیں سیاحت کی صنعت کے لیے ہیں، اور دیگر 9 مثالیں جنگلات کے قانون میں ترمیم کے لیے ہیں۔"
انہوں نے دلیل دی کہ حکومت جس طرح سے اس انتہائی متوقع کلیدی اقتصادی شعبے کے ساتھ سلوک کر رہی ہے وہ ناکافی ہے اور انہوں نے سیاحت کی ترقی کے لیے زمین کی بحالی کی اہمیت پر زور دیا۔ اس لیے قومی اسمبلی کے اس نمائندے نے آرٹیکل 79 میں ایک نیا زمرہ شامل کرنے کی تجویز پیش کی، یعنی سیاحت کی ترقی کے لیے استعمال ہونے والی زمین، جو ریاست کی بحالی سے مشروط بھی ہونی چاہیے۔
سماجی و اقتصادی ترقی کے منصوبوں کے لیے اراضی کے فنڈز کی تشکیل کے حوالے سے قومی اسمبلی کے اراکین کی بصیرت انگیز آراء کا خیرمقدم کرتے ہوئے، Nguyen Tat Thanh University سے ڈاکٹر Huynh Thanh Dien نے تصدیق کی کہ زمین کی منظوری کسی بھی منصوبے کے لیے ہمیشہ مشکل ترین مرحلہ ہوتا ہے، خواہ اس کا میدان کوئی بھی ہو، خاص طور پر بڑے منصوبوں کے لیے۔ کاروباروں کو خود زمین پر دوبارہ دعوی کرنے کا حق نہیں ہے، اور مکمل طور پر معاہدوں پر انحصار کرنا ضروری زمین کو محفوظ کرنا بہت مشکل بنا دیتا ہے۔
مثال کے طور پر، بڑے سیاحتی علاقوں یا مخلوط استعمال کے شہری احاطے بشمول ہاؤسنگ، شاپنگ سینٹرز، اور تفریحی سہولیات کی ترقی کے لیے وسیع رقبے کی ضرورت ہوتی ہے۔ کاروباروں کو رہائشیوں کے ساتھ آزادانہ طور پر گفت و شنید کرنے اور زمین حاصل کرنے کی اجازت دینا تضادات کا باعث بنتا ہے۔ بعض اوقات، یہاں تک کہ ایک بڑے، اچھی طرح سے منصوبہ بند منصوبے کو زمین کے نامکمل، بکھرے ہوئے پلاٹوں کے ساتھ چھوڑ دیا جا سکتا ہے کیونکہ رہائشیوں نے اپنی زمین حوالے کرنے سے انکار کر دیا ہے۔ یہ منصوبے کے نفاذ کو طول دیتا ہے، لاگت میں اضافہ کرتا ہے، اور مقامی یا علاقائی اقتصادی ترقی کو فروغ دینے کے ہدف کو حاصل کرنے میں ناکام رہتا ہے۔ مزید برآں، پراجیکٹ کی لاگت میں اضافہ مصنوعات کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بنتا ہے، جو بالآخر صارفین کو نقصان پہنچاتا ہے۔
"ریاست کو زمین کے حصول، منصوبہ بندی اور پراجیکٹ کی ترقی میں قیادت کرنی چاہیے، پھر عوامی طور پر اور شفاف طریقے سے کافی صلاحیت اور تجربے کے ساتھ سرمایہ کاروں کو منتخب کرنے کے لیے ٹینڈر کرنا چاہیے۔ یہ ایک جامع، منظم طریقہ کار ہے جو ترقیاتی منصوبے کی پیروی کرتا ہے اور تنازعات کو روکتا ہے۔ مزید برآں، جب ریاست زمین حاصل کرتی ہے تو زمین کی قیمتیں زیادہ مستحکم ہوتی ہیں؛ اگر مارکیٹ کی قیمتوں کا تعین کیا جائے تو یہ کیا ضروری ہے؟" تمام اقتصادی ترقی کے منصوبوں کو مقامی، علاقائی اور قومی اقتصادی ترقی کے لیے، لوگوں کے لیے روزگار کے مواقع پیدا کرنے کے لیے، اس لیے منصفانہ سلوک کیا جانا چاہیے، یہاں تک کہ اقتصادی زونز کے ساتھ کام کرنے والے شعبوں جیسے صنعتی پارکس، سیاحتی زون، تفریحی زون، اور شہری علاقوں کے لیے زمین کے حصول کے لیے ضروری منصوبے شامل ہیں۔ تفریحی زون، تجارتی اور خدماتی کاروبار کے ساتھ مل کر نئے شہری علاقے، اور کثیر مقصدی تفریحی کمپلیکس۔" "فنکشنز میں تفریحی علاقے، سیاحتی علاقے، شہری علاقے، اور اقتصادی زون کے اندر دیگر فعال زونز شامل ہیں..."، ڈاکٹر ڈائن نے کہا۔
نمائندہ قومی اسمبلی: کیا وہ تنظیمیں اور افراد جو رکے ہوئے منصوبہ بندی کی اسکیمیں بناتے ہیں، جس سے زمین کا ضیاع ہوتا ہے، معاوضے کے لیے ذمہ دار ہوں گے؟
اگر کاروباری اداروں کو خود ہی معاوضے کو سنبھالنے کے لیے چھوڑ دیا جائے تو بڑے پیمانے پر منصوبوں کو محفوظ بنانا مشکل ہو جائے گا۔
فی الحال لوگوں سے زمین خریدنے سے زیادہ مشکل کوئی نہیں۔ اگر اچھی طرح سے کام کیا جائے تو، ریاست کے مالیاتی ذخائر بڑے سے بڑے ہوتے جائیں گے۔ ریاست تمام منصوبوں کے لیے زمین حاصل کرتی ہے، بشمول سیاحتی پروجیکٹس اور ملٹی فنکشنل تفریحی کمپلیکس۔ اگر کاروبار کو خود کو معاوضہ دینے کے لیے چھوڑ دیا جائے تو کوئی بڑے پروجیکٹ یا میگا سٹیز نہیں ہوں گے۔
مسٹر لی ہونگ چاؤ (ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین)
ہمیں مشکلات کا بوجھ کاروبار پر نہیں ڈالنا چاہیے۔
اگر کاروباروں کو زمین کی منظوری کے سب سے مشکل حصے کو سنبھالنے کے لیے خود کو بچانا چھوڑ دیا جائے تو منظم شہری اور معاشی ترقی ناممکن ہے۔ حکومت کو کاروبار پر بوجھ نہیں ڈالنا چاہیے، خاص طور پر زمین کے شعبے میں۔ قانون کو تفصیلی اور مخصوص ضابطے فراہم کرنے چاہئیں تاکہ مقامی لوگ ان پر یکساں عمل درآمد کر سکیں۔ کیونکہ اگر قانون کی واضح وضاحت نہیں کی گئی تو ریاستی ادارے اس پر عمل درآمد کرنے کی ہمت نہیں کریں گے اور منصوبے ٹھپ ہو جائیں گے۔ اس وقت زمین کے قانون میں ترمیم کی جڑ یہی ہے۔ دوسری صورت میں، یہ ایک قدم پیچھے ہو جائے گا.
ڈاکٹر Huynh Thanh Dien (Nguyen Tat Thanh University)
ماخذ لنک
تبصرہ (0)