رینٹل ہاؤسنگ: جیت کی صورت حال کا فارمولا کیا ہے؟

کئی سالوں کے دوران، ویتنام میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی اکثریت نے مکانات کو کرائے پر رکھنے کے بجائے فروخت کے لیے بنانے کا انتخاب کیا ہے۔

حصہ 1: رینٹل ہاؤسنگ: ہاؤسنگ سوچ میں ایک بڑی تبدیلی

دریں اثنا، رینٹل ہاؤسنگ سپلائی کی اکثریت چھوٹے خاندانی گھروں، ورکرز ڈارمیٹریز، طلباء کی رہائش، یا رہائشی علاقوں میں چھوٹے اپارٹمنٹس سے آتی ہے۔

درمیانی اور کم آمدنی والے افراد کی رہائش کی ضروریات کا ایک بڑا حصہ بڑے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے بجائے سماجی وسائل سے پورا کیا جا رہا ہے۔

اس روشنی میں دیکھا جائے تو اس وقت حکومت کا مقصد نئی مارکیٹ بنانا نہیں ہے، بلکہ سرکاری شہری ترقی کی حکمت عملی میں سائے میں کام کرنے والی موجودہ مارکیٹ کو ضم کرنا ہے۔

رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ کی کامیابی کا انحصار کسی ایک ہستی پر نہیں ہے، بلکہ اس بات پر ہے کہ آیا کوئی ایسا طریقہ کار وضع کیا جا سکتا ہے جو اس بات کو یقینی بنائے کہ تمام فریقین فوائد دیکھیں۔ تصویر: ہوانگ ہا

یہ سمجھنے کے لیے کہ کاروبار اس فیلڈ کے بارے میں واقعی پرجوش کیوں نہیں ہیں، بس ایک سادہ حساب لگائیں۔

فرض کریں کہ ایک ڈویلپر ہنوئی میں 300 اپارٹمنٹ کی عمارت بنا رہا ہے۔ اگر وہ اسے تقریباً 100 ملین VND فی مربع میٹر کے حساب سے فروخت کرتے ہیں، تو کمپنی تقریباً 2,100 بلین VND کی آمدنی حاصل کر سکتی ہے اور صرف چند سالوں میں اس منصوبے کا لائف سائیکل مکمل کر سکتی ہے۔

لیکن اگر پوری عمارت کو کرائے کے مقاصد کے لیے برقرار رکھا جائے تو کہانی بالکل مختلف ہوگی۔ موجودہ کرائے کی شرحوں کے ساتھ، سرمایہ کار کو اپنی سرمایہ کاری کی وصولی کے لیے 20-30 سال انتظار کرنا پڑ سکتا ہے، اس دوران آپریٹنگ اور دیکھ بھال کے اخراجات اور مارکیٹ کے خطرات کا ذکر نہ کرنا۔

دوسرے الفاظ میں، ایک طرف سی ای او کی مدت میں ٹھوس منافع پیش کرتا ہے۔ دوسرا پہلو ایک ایسا کھیل ہے جو انتظامیہ کی متعدد نسلوں پر محیط ہے۔

ان دو اختیارات کا سامنا کرتے ہوئے، زیادہ تر کاروبار مکانات فروخت کرنے کا انتخاب کریں گے۔ یہ بات قابل فہم ہے، کیونکہ کاروبار منافع حاصل کرنے کے لیے بنائے جاتے ہیں، حکومت کی جانب سے سماجی مسائل کو حل کرنے کے لیے نہیں۔

درحقیقت، ویتنام نے کئی سال سوشل ہاؤسنگ یونٹس بیچ کر رہائش کے مسئلے کو حل کرنے کی کوشش میں گزارے ہیں۔ تاہم، عمل درآمد کی پیش رفت توقع سے زیادہ سست رہی ہے، جس کی وجہ کم منافع کے مارجن ہیں جبکہ طریقہ کار اور عمل درآمد کا وقت طویل ہے۔

اس سے ظاہر ہوتا ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کے ساتھ بھی، اگر فوائد کا مسئلہ حل نہیں ہوتا ہے، تو مارکیٹ کو چلانا بہت مشکل ہو جائے گا۔

دریں اثنا، لاکھوں کرایہ دار انتظار کرتے رہتے ہیں۔ وہ کاروبار کے مالیاتی ماڈلز یا منافع کے حساب کتاب کی زیادہ پرواہ نہیں کرتے۔ انہیں جس چیز کی ضرورت ہے وہ بہت آسان ہے: مستحکم رہائش جس قیمت پر وہ برداشت کر سکتے ہیں۔

ریاست مارکیٹ کی جگہ نہیں لے سکتی۔

اگر مارکیٹ کرائے کے مکانات کا مسئلہ خود ہی حل کر لیتی تو شاید لاکھوں کارکنوں کو آج کی طرح تنگ ہاسٹل میں رہنے کی ضرورت نہ پڑتی۔

لیکن اگر ریاست اس میں قدم رکھتی اور مارکیٹ کی جگہ لے لیتی تو پھر بھی بجٹ دسیوں کروڑوں کی آبادی والے شہر کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے جدوجہد کرے گا۔

لہذا، ریاست کا کردار مارکیٹ کو تبدیل کرنا نہیں ہے، بلکہ مارکیٹ کے لیے ایسے حالات پیدا کرنا ہے کہ وہ اس طریقے سے کام کرے جو طویل مدتی ترقیاتی اہداف کو پورا کرے۔

وزیر اعظم لی من ہنگ کی نئی ہدایت میں بھی یہی روح ہے جب انہوں نے رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی کی درخواست اس طریقے سے کی کہ ریاست سبسڈی نہیں دیتی بلکہ اسے مکمل طور پر مارکیٹ پر بھی نہیں چھوڑتی۔

ہنوئی کا پہلے رینٹل ہاؤسنگ ماڈلز کے لیے پائلٹ مقام کے طور پر انتخاب کوئی اتفاق نہیں ہے۔ یہ وہ علاقہ بھی ہے جسے شہری کاری، نقل مکانی کی وجہ سے بڑھتی ہوئی آبادی، اور مکانات کی قیمتوں اور لوگوں کی آمدنی کے درمیان بڑھتے ہوئے فرق کے سب سے زیادہ دباؤ کا سامنا ہے۔

معاشی نقطہ نظر سے، حکومت کرائے کے مکانات کی مارکیٹ میں سب سے بڑا وسیلہ جو حصہ دے سکتی ہے وہ پیسہ نہیں بلکہ زمین ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ اس بار حکومت نہ صرف سرمائے پر بحث کر رہی ہے بلکہ رینٹل ہاؤسنگ کی ترقی میں شامل کرنے کے لیے سرکاری زمین اور اثاثوں کا جائزہ لینے کی بھی درخواست کر رہی ہے۔ اگر کاروباری اداروں کو مارکیٹ کی قیمتوں پر زمین خریدنی ہے اور پھر کرائے کے مکانات بنانا ہوں گے تو زیادہ تر منصوبے انتہائی ناقابل عمل ہوں گے۔

لیکن جب ریاست زمین، انفراسٹرکچر اور اداروں سے جڑ جائے گی تو معاشی مساوات پوری طرح بدل جائے گی۔

30 سال کے لیے فنڈز کون فراہم کرے گا؟

زمین صرف آدھی کہانی ہے۔ باقی آدھا سرمایہ ہے۔

رینٹل ہاؤسنگ ایک طویل مدتی سرمایہ کاری ہے، جو کئی دہائیوں پر محیط ہے، جب کہ موجودہ بینکنگ سسٹم کا سرمایہ بنیادی طور پر قلیل مدتی ہے۔ بالآخر، چند مہینوں یا سالوں میں اکٹھے کیے گئے فنڈز کو کسی ایسے اثاثے کی مالی اعانت کے لیے استعمال کرنا مشکل ہے جس کی سرمایہ کاری کی وصولی میں دہائیاں لگ جاتی ہیں۔

اس کا مطلب یہ ہے کہ بڑے پیمانے پر رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ تیار کرنے کے لیے، ویتنام کو سرمایہ کے متعلقہ طویل مدتی ذرائع تلاش کرنے کی ضرورت ہوگی۔

دوسرے لفظوں میں، لاکھوں کرائے کے گھر رکھنے کے لیے، ویتنام کو نہ صرف زمین کا مسئلہ بلکہ طویل مدتی سرمائے کا مسئلہ بھی حل کرنا ہوگا۔

سب سے بڑا چیلنج عمارتوں میں نہیں ہے۔

ویتنام کے مقابلے میں، رینٹل ہاؤسنگ والے ترقی یافتہ ممالک کے درمیان سب سے بڑا فرق آمدنی اور سماجی تحفظ کے نظام میں ہے۔

بہت سے ترقی یافتہ ممالک میں، لوگ زندگی کے لیے کرائے پر لینے کے لیے تیار ہیں کیونکہ ان کے پاس مستقبل کے لیے تحفظ کی دوسری پرتیں ہیں، جیسے پنشن فنڈز، سماجی تحفظ، یا عوامی بہبود کے پروگرام۔

دریں اثنا، ویتنام میں، گھر اکثر اب بھی خاندان کا سب سے بڑا اثاثہ ہے، بڑھاپے کے لیے بچت کی ایک شکل، اور زندگی کی غیر یقینی صورتحال کے خلاف سب سے اہم بیمہ بھی ہے۔

لہذا، رینٹل ہاؤسنگ کی کہانی بالآخر تعمیراتی صنعت یا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر منحصر نہیں ہے. اس کا انحصار آمدنی میں اضافے کی شرح، روزگار کے معیار، اور سماجی تحفظ کے نظام کی پختگی پر بھی ہے۔

پالیسی تب ہی پائیدار ہوتی ہے جب اس سے سب کو فائدہ ہو۔

اگر مضمون "رینٹل ہاؤسنگ: ہاؤسنگ سوچ میں ایک بڑی تبدیلی" نے یہ سوال کھڑا کیا کہ 15 ملین کے ہنوئی میں لاکھوں لوگ کہاں رہیں گے، یہ مضمون ایک مختلف سوال اٹھاتا ہے: ان ہاؤسنگ یونٹس کون بنائے گا؟

رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ کی کامیابی بالآخر کسی ایک ادارے پر منحصر نہیں ہے، بلکہ اس بات پر ہے کہ آیا ویتنام ایک ایسا طریقہ کار وضع کر سکتا ہے جس سے تمام فریقین کے فوائد کو یقینی بنایا جا سکے۔

لیکن آخر کار، تمام پالیسیوں کا ہدف لوگ ہیں۔

رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ حقیقی معنوں میں تب ہی کامیاب ہوتی ہے جب عام کارکنان شہر میں رہنے، کام کرنے اور اپنے بچوں کی پرورش کے لیے مستحکم مکان تلاش کر سکیں، کیونکہ کوئی بھی کاروبار مہربانی سے مکان نہیں بناتا۔

لیکن کوئی بھی شہر پائیدار ترقی نہیں کر سکتا جب اس کی قدر پیدا کرنے والے لوگ مزید رہنے کے قابل نہ ہوں۔

ماخذ: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html