بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اب بھی بینک کے سرمائے تک رسائی میں دشواری کا سامنا ہے۔

بہت سے خطرات کی وجہ سے کریڈٹ کیپیٹل تک رسائی میں دشواری

حالیہ دنوں میں، مارکیٹ نے لین دین کے دوبارہ نمودار ہونے کے بہت سے مثبت اشارے ریکارڈ کیے ہیں۔ کچھ مالی طور پر مضبوط رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، جو کہ حالیہ منجمد مدت کو برداشت کرنے کے قابل ہیں، نے بھی مصنوعات کو مارکیٹ میں لانے کے لیے پراجیکٹس کو مکمل کرنا شروع کر دیا ہے۔

تاہم، بحالی واقعی مضبوط نہیں ہے کیونکہ اب بھی بہت سے دوسرے کاروبار ہیں جو آہستہ آہستہ "ڈوب رہے ہیں" جب انہیں نقد بہاؤ کو صاف کرنے کے لئے ان پر عمل درآمد جاری رکھنے کے لئے سرمایہ تلاش کرنے کے قابل ہونے کے بغیر منصوبوں کو روکنا پڑتا ہے۔ یہ وہ کاروبار ہیں جو قانونی مسائل میں الجھے ہوئے ہیں، بینک کی شرائط کو پورا کرنے میں دشواری کا سامنا ہے یا قرض لینا جاری نہیں رکھ سکتے کیونکہ شرح سود واقعی پرکشش نہیں ہے، جب کہ ان پر پچھلے قرضے کے سود کا بوجھ ہے۔

یہاں تک کہ ایسے کاروبار بھی ہیں جو درخواست کے جائزے کے راؤنڈ کو پاس کرنے کے اہل نہیں ہیں۔ چونکہ ان کاروباروں کی صحت خطرے کے زون میں ہے، قرض دیتے وقت بہت زیادہ خطرہ ہوتا ہے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اب بھی بینک کے سرمائے تک رسائی میں دشواری کا سامنا ہے۔ تصویر 1 — بہت سے کاروباروں کو بہت سے خطرات کی وجہ سے قرضوں تک رسائی حاصل کرنے میں دشواری ہوتی ہے۔

دریں اثنا، دوسرے سرمائے کے بہاؤ جو اکثر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے ذریعے استعمال ہوتے ہیں، جیسے کہ کسٹمر موبلائزیشن اور بانڈز، کو بھی بہت سے مسائل کا سامنا ہے۔ حالیہ دنوں میں سرمایہ کاروں کے اعتماد میں تیزی سے کمی کے ساتھ، مستقبل کے ہاؤسنگ پراجیکٹس خریداروں کے لیے بہت کم کشش رکھتے ہیں۔ بہت سے لوگ سرٹیفکیٹ کے ساتھ مکان خریدنے کے لیے انتظار کرنے کی بھی کوشش کرتے ہیں، اگرچہ انہیں زیادہ قیمت ادا کرنی پڑتی ہے لیکن وہ ان خطرات میں سے کچھ کو کم کرتے ہیں جن کا سامنا کرنا پڑے گا۔

جہاں تک کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کا تعلق ہے، مارکیٹ کے حالیہ مشکل دور کے بعد بھی اس مارکیٹ میں اعتماد زیادہ نہیں ہے۔ انفرادی بانڈ کے اجراء کی قدر میں جون 2022 سے مسلسل کمی واقع ہوئی ہے اور اس سال مارچ کے بعد سے صرف حکمنامہ نمبر 08/ND-CP اور اسٹیٹ بینک کے کچھ اقدامات کی بدولت بہتری ریکارڈ کی گئی ہے۔

جس میں، رئیل اسٹیٹ انڈسٹری 2023 کے پہلے 7 مہینوں میں 26,055 بلین VND (33% کے حساب سے) کے ساتھ ریکارڈ شدہ کارپوریٹ بانڈ کے اجراء کی کل مالیت میں دوسرے نمبر پر ہے۔ بہت سے کاروباروں نے بانڈ ہولڈرز کے ساتھ قرض کی ادائیگی کی مدت میں توسیع کے لیے کامیابی سے بات چیت کی ہے۔

تاہم، بحالی کے آثار کے باوجود، پختگی کا دباؤ اب بھی بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروباروں پر بہت زیادہ وزن رکھتا ہے۔ قرض کی واپسی کی مدت میں توسیع صرف ایک عارضی اقدام ہے، جس سے کاروباروں کو اپنے کاروباری کاموں کو مستحکم کرنے کے لیے "سانس لینے کا وقت" حاصل کرنے میں مدد ملتی ہے، تاکہ ان کے قرض کی بتدریج بحالی کے لیے تنظیم نو کی جا سکے۔

ہنوئی اسٹاک ایکسچینج کے مطابق، اگلا ستمبر 2023 میں بانڈ کی میچورٹی کے لیے بھی ایک اہم وقت ہے، جب تقریباً 41,000 بلین VND بانڈز واجب الادا ہیں - HNX کے مطابق۔ ادائیگی میں تاخیر سے آنے والے کاروباروں کی فہرست اب بھی دن بہ دن بڑھ رہی ہے۔ 24 اگست تک، کارپوریٹ بانڈز کے سود یا پرنسپل کے لیے تاخیر سے ادائیگی کی ذمہ داریوں کی فہرست میں تقریباً 67 کاروبار ہیں۔

بہت سے کاروباروں کو تحلیل ہونے کے خطرے کا سامنا ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے ایک حالیہ سروے کے مطابق، اگر مارکیٹ کی صورت حال اتنی ہی مشکل رہی جتنی کہ اب ہے، 2023 کی تیسری سہ ماہی کے اختتام تک صرف 25% کاروبار ہی زندہ رہ سکتے ہیں۔ اگر مشکلات 2023 کے آخر تک برقرار رہیں تو دیوالیہ پن کا سامنا کرنے والے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی تعداد میں اضافہ ہوگا۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلورز کے 20% تک تحلیل اور دیوالیہ ہونے کے خطرے کا سامنا کر رہے ہیں، 40% منزلیں زندہ رہنے کے لیے جدوجہد کر رہی ہیں، صرف چند بنیادی عملے کے ساتھ کام کر رہے ہیں۔ باقی زندہ رہنے کے قابل ہیں، لیکن ان کی لچک زیادہ نہیں ہے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اب بھی بینک کے سرمائے تک رسائی میں دشواری کا سامنا ہے، تصویر 2 — بہت سے رئیل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور ابھی بھی "مرنے" کے مرحلے میں ہیں۔

اس سروے سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ سروے شدہ کاروباروں میں سے 43% تک نے کہا کہ 2023 کے آغاز سے جاری کردہ نئے طریقہ کار اور پالیسیوں کا رئیل اسٹیٹ کی فراہمی پر مثبت، بہت مثبت اثر پڑا ہے۔ دریں اثنا، 57% تک کاروباروں نے اندازہ لگایا کہ ان میکانزم اور پالیسیوں نے صرف ایک عام اثر درج کیا ہے۔

سرمایہ کاروں کی نفسیات کے حوالے سے، سروے کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ سروے شدہ کاروباروں میں سے صرف 21% نے اندازہ لگایا کہ 2023 کے آغاز سے اب تک جاری کیے گئے نئے میکانزم اور پالیسیوں نے سرمایہ کاروں کی نفسیات پر مثبت، بہت مثبت اثرات مرتب کیے ہیں۔ باقی تمام کاروباری اداروں نے کہا کہ مشاہدے اور نگرانی کے ایک عرصے کے بعد بھی انہیں مارکیٹ میں کوئی حقیقی اور واضح تبدیلی نظر نہیں آئی، اس لیے اپنی نفسیات کو مستحکم کرنے کے بعد، سرمایہ کار فیصلہ کرنے سے پہلے انتہائی محتاط تھے۔

سرمائے تک رسائی کے بارے میں، 70 فیصد سے زیادہ کاروباری اداروں نے کہا کہ سرمائے کے ذرائع میں مشکلات کو حل کرنے کے طریقہ کار اور پالیسیوں کا کاروبار پر واقعی کوئی اثر نہیں پڑا۔ دریں اثنا، بقیہ 30% نے گروپ میں ان پالیسیوں کے مثبت اثرات کو ریکارڈ کیا جنہیں بانڈ جاری کرنے کی سرگرمیوں سے متعلق مسائل کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔

یہ اعداد و شمار ظاہر کرتے ہیں کہ، اگرچہ ماضی میں مارکیٹ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے بہت سے طریقہ کار اور پالیسیاں موجود تھیں، لیکن سرمائے کے ذرائع، مالی فائدہ اٹھانے، اور مارکیٹ کے عوامل سے متعلق معروضی اور موضوعی مشکلات کی وجہ سے، بہت سے کاروبار "مرنے" کی صورت حال میں گر چکے ہیں۔

بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے سرمایہ کو آسانی سے جذب کرنے کے لیے، مارکیٹ کے مسائل کو اچھی طرح سے حل کیا جانا چاہیے۔ اس کے علاوہ، سرمایہ کی کشش کا بھی بہت سے مختلف چینلز میں فائدہ اٹھانے کی ضرورت ہے، بجائے اس کے کہ روایتی چینلز جیسے بانڈز، کریڈٹ اور صارفین سے متحرک ہونے پر توجہ مرکوز کی جائے۔

ماخذ