2024 میں ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے شاندار واقعات

ویتنام کی رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کا اہم موڑ رئیل اسٹیٹ سے متعلق تین نئے قوانین کی موجودگی سے نشان زد ہے۔ اس کے علاوہ، مارکیٹ میں اپارٹمنٹ اور نیلامی والے زمین کے حصوں میں بھی بے مثال اتار چڑھاؤ دیکھا گیا ہے…

قومی اسمبلی نے رئیل اسٹیٹ سے متعلق تین قوانین منظور کر لیے

قومی اسمبلی کی جانب سے لینڈ لا، ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء کی منظوری گزشتہ سال کا سب سے نمایاں رئیل اسٹیٹ ایونٹ تھا۔ یہ مارکیٹ کے لیے "ترقی کے دور" کی طرف بڑھنے کے لیے ایک اہم بنیاد ہے۔

نئے رئیل اسٹیٹ قوانین کی تینوں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے ایک مضبوط بنیاد ہوگی۔ فوٹو: قومی اسمبلی

جائزہ لینے کے لیے کل 420 دفعات کے ساتھ، ایجنسیوں کو ان اہم قوانین کو 1 اگست 2024 سے لاگو کرنے کے لیے پوری صلاحیت سے کام کرنا پڑا، جو اصل منصوبے سے 5 ماہ پہلے تھا۔

خاص طور پر، 2024 کے اراضی قانون کی موجودگی سے زمین کی تقسیم کے طریقہ کار، زمین کی تشخیص، سائٹ کی منظوری وغیرہ سے متعلق رکاوٹوں کو دور کرنے کی امید ہے۔ ایک ٹھوس قانونی فریم ورک ایک لانچنگ پیڈ ہوگا جس سے پروجیکٹوں کو عمل میں لانے میں مدد ملے گی، اس طرح مارکیٹ کے لیے سپلائی کو غیر مسدود کیا جائے گا۔

نظرثانی شدہ ہاؤسنگ قانون کے ساتھ، خاص بات لچکدار ضوابط سے آتی ہے، جو سماجی ہاؤسنگ طبقہ کو فروغ دینے کے لیے حالات پیدا کرتے ہیں، اور سماجی تحفظ کے مسئلے کو حل کرنے میں اپنا کردار ادا کرتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کے حوالے سے، نئے ضوابط زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کے لیے ایک سخت دھچکا ہیں، قیاس آرائیوں اور قیمتوں میں افراط زر کو محدود کرتے ہوئے، مارکیٹ کی صحت مند ترقی کو یقینی بناتے ہوئے...

عام طور پر، تین ترمیم شدہ رئیل اسٹیٹ قوانین کی موجودگی نہ صرف قانونی نظام کو مکمل کرنے میں ایک اہم قدم ہے بلکہ یہ ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے بہت سے نئے مواقع کھولتا ہے، جبکہ معیشت کی مجموعی ترقی میں اپنا حصہ ڈالتا ہے۔

زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست "لانچ"، قیمتیں درجنوں گنا بڑھ گئیں۔

2024 کی چوتھی سہ ماہی وہ وقت ہے جب بہت سے علاقے نئی زمین کی قیمت کی فہرست کو اپ ڈیٹ کرتے ہیں۔ خاص طور پر، توجہ کا مرکز ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی پر ہے، جب ایڈجسٹمنٹ کے بعد زمین کی قیمتیں درجنوں گنا بڑھ چکی ہیں۔

ہو چی منہ شہر میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے ساتھ، ریکارڈ کی گئی سب سے زیادہ قیمت 687.2 ملین VND/m2 ہے، جو Nguyen Hue، Dong Khoi، Le Loi سڑکوں (ضلع 1) پر لاگو ہوتی ہے۔ اس طرح، اگر K کوفیشینٹ کا حساب نہیں لگا رہے ہیں، تو یہ قیمت زمین کی پرانی قیمت کی فہرست سے 4.2 گنا زیادہ ہے۔

تاہم، یہ اضافہ اب بھی مضافاتی اضلاع کے مقابلے میں نہیں ہے۔ خاص طور پر، Song Hanh Highway 22 (Hoc Mon District) کی سب سے زیادہ قیمت 32 ملین VND/m2 ہے، جو کہ 23 گنا زیادہ ہے۔ Dang Cong Binh Street (Hoc Mon District) کے لیے، نئی قیمت 18.5 ملین VND/m2 ہے، جو تقریباً 12 گنا زیادہ ہے۔

فی الحال، ہینگ ڈاؤ سٹریٹ ان جگہوں میں سے ایک ہے جہاں ہنوئی میں زمین کی قیمتیں سب سے زیادہ ہیں۔ تصویر: Thanh Vu

ہنوئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بھی زمین کی قیمت کی فہرست کو "اوور ہالنگ" کرکے ایک ہنگامہ خیز 2024 کو بند کردیا۔ ڈونگ دا ڈسٹرکٹ میں، کیٹ لن اسٹریٹ میں زمین کی قیمتوں میں 3.45 گنا اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جو کہ VND264.13 ملین/m2 تک پہنچ گیا۔ زیادہ پیچھے نہیں، بینکنگ اکیڈمی سے منسلک گلی - Chua Boc کی قیمت بھی VND240.12 ملین/m2 تک تھی، جو پرانی قیمت سے 3.45 گنا زیادہ تھی۔

Hai Ba Trung ڈسٹرکٹ میں، Nguyen Quyen Street میں زمین کی تازہ ترین قیمت VND206.31 ملین/m2 ہے، جو کہ 8 گنا زیادہ ہے۔ اسی طرح، Giai Phong Street - بہت سی بڑی یونیورسٹیوں کی طرف جانے والی سڑک - بھی زمین کی قیمت میں 7.8 گنا اضافہ ہوا ہے، جو VND188.09 ملین/m2 تک پہنچ گئی ہے۔

اوپر دی گئی تعداد، اگرچہ نسبتاً زیادہ ہے، پھر بھی ہون کیم ڈسٹرکٹ میں زمین کی قیمتوں سے موازنہ نہیں کیا جا سکتا۔ Tran Hung Dao Street (Tran Thanh Tong سے Le Duan) پر، زمین کی سب سے زیادہ قیمت پہلے صرف VND114 ملین/m2 تھی۔ تاہم، قیمت اب بڑھ کر VND695.3 ملین/m2 ہو گئی ہے، جو کہ 6 گنا اضافہ ہے۔ اسی طرح، Nha Tho Street میں بھی 5.5 گنا اضافہ ہوا ہے، VND125.4 ملین/m2 سے VND695.3 ملین/m2 تک۔

صنعتی رئیل اسٹیٹ اپنی اپیل کو برقرار رکھتا ہے۔

شمالی اور جنوبی کے اہم اقتصادی خطوں میں صنعتی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سرمایہ کاری کو راغب کرنے کا ایک روشن مقام بنا ہوا ہے۔ رپورٹس سے مرتب کردہ اعداد و شمار کے مطابق، 2024 کی تیسری سہ ماہی تک، صنعتی پارکوں میں قبضے کی شرح 77 فیصد تک پہنچ گئی۔

ہو چی منہ سٹی، ڈونگ نائی، بن دوونگ… جیسے علاقے نئے صنعتی پارکس قائم کرنے کی دوڑ میں لگے ہوئے ہیں۔ تصویر: لی ٹوان

جن میں سے، شمال میں صنعتی رئیل اسٹیٹ کے کرایے کی قیمتوں میں سال بہ سال 5.7% اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جو اوسطاً 130 USD/m2/رینٹل سائیکل تک پہنچ گیا۔ جنوب میں، اوسط کرائے کی قیمت 176 USD/m2/رینٹل سائیکل تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 5.6% زیادہ ہے۔

خاص طور پر، 2020 سے ستمبر 2024 تک کے عرصے میں، صنعتی رئیل اسٹیٹ ریئل اسٹیٹ سیکٹر میں M&A (انضمام اور حصول) ٹرانزیکشن ویلیو کی سرکردہ قسم ہے، جو کہ 40% ہے۔

صنعتی رئیل اسٹیٹ سیگمنٹ کی مستحکم کارکردگی کو ایف ڈی آئی کے سرمائے میں اضافے سے مدد ملتی ہے۔ بہت سے بڑے ادارے، خاص طور پر ہائی ٹیک سیکٹر میں، تیزی سے پھیلتی ہوئی "China + 1" حکمت عملی کے تناظر میں، ویتنام کی ترقی کی صلاحیت کا از سر نو جائزہ لے رہے ہیں۔

یہیں نہیں رکے، یہ طبقہ بینک کریڈٹ تک آسان رسائی سے بھی فائدہ اٹھاتا ہے، کیونکہ اس قسم کا رسک کوفیشینٹ 200% سے کم ہو کر 160% ہو گیا ہے۔ اسٹیٹ بینک کی جانب سے مذکورہ بالا ایڈجسٹمنٹ کمرشل بینکوں کی حوصلہ افزائی کرے گی کہ وہ صنعتی پارک کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کو لاگو کرنے کے لیے فعال طور پر سرمایہ قرضہ دیں، اس طرح مزید "بڑے لوگوں" کو مارکیٹ میں شرکت کے لیے راغب کیا جائے گا۔

سماجی رہائش کی ترقی میں پیش رفت سست ہے۔

10 لاکھ سے زیادہ سوشل ہاؤسنگ یونٹس تیار کرنے کے منصوبے میں، ملک 2024 میں 130,000 یونٹس مکمل کرنے کا ہدف رکھتا ہے۔ تاہم، تعمیراتی وزارت کی ایک رپورٹ کے مطابق، صوبوں اور شہروں نے صرف 21،000 یونٹ مکمل کیے ہیں، جو کہ منصوبے کے 16 فیصد سے زیادہ کے برابر ہے۔

سوشل ہاؤسنگ یونٹس کی موجودہ تعداد اب بھی لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے سے قاصر ہے۔ تصویر: Thanh Vu

تعمیراتی اہداف میں دو سرکردہ شہروں ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی نے بالترتیب صرف 21% اور 37% ہی حاصل کیے ہیں۔ یہ صورت حال دیگر علاقوں کی طرح ہے جیسے بنہ ڈونگ (37%)، ڈونگ نائی (16%)۔ کچھ جگہوں پر کوئی مکمل پروجیکٹ بھی نہیں ہے جیسے تھائی نگوین، نین بن، نم ڈنہ، تھوا تھین ہیو، ون لونگ، بین ٹری، باک لیو، کا ماؤ۔

2021 سے اب تک، ملک میں 580,109 یونٹس کے پیمانے کے ساتھ 644 سماجی ہاؤسنگ منصوبے لاگو کیے گئے ہیں۔ ان میں سے صرف 96 منصوبے 57,620 یونٹس سے زیادہ کے پیمانے پر مکمل ہوئے ہیں۔ 133 پروجیکٹوں نے 110,200 یونٹس سے تعمیر شروع کر دی ہے۔ باقی 415 منصوبوں کو سرمایہ کاری کی پالیسیوں کے لیے منظور کیا گیا ہے، جو مکمل ہونے پر 412,200 سے زائد یونٹ فراہم کریں گے۔

VND120,000 بلین کریڈٹ پیکیج کی تقسیم کی پیشرفت بھی زیادہ پر امید نہیں ہے۔ وزارت تعمیرات کے مطابق، اکتوبر 2024 کے آخر تک، تقسیم کی شرح صرف 1.5% تھی، جو تقریباً VND1,783 بلین کے برابر تھی۔ جن میں سے، گھریلو خریداروں کے گروپ کے لیے، اس پیکج نے صرف VND150 بلین کا قرضہ دیا ہے۔

ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ

2024 میں، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا۔ ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے نائب صدر ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق، 2024 کی تیسری سہ ماہی تک، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کے اشاریہ میں 2019 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 64% اضافہ ہوا، جب کہ ہو چی منہ شہر میں اضافہ اس اعداد و شمار کا صرف نصف تھا۔

ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں بیک وقت بڑھی ہیں۔ تصویر: Thanh Vu

مارکیٹ ریسرچ کمپنیوں سے مرتب کردہ معلومات کے مطابق، ہنوئی میں نئے اپارٹمنٹس کی فروخت کی اوسط قیمت فی الحال 70 ملین VND/m2 ہے، جو گزشتہ سال کے مقابلے میں تقریباً 28 فیصد زیادہ ہے۔ پرائمری مارکیٹ کی ’گرمی‘ نے پرانے اپارٹمنٹس کی قیمتیں بھی آسمان کو چھونے کا باعث بنی ہیں۔ فی الحال، ثانوی اپارٹمنٹس کی اوسط قیمت تقریباً 50 ملین VND/m2 ہے، جو پچھلے سال کے مقابلے میں 40% سے زیادہ ہے۔

گزشتہ سال ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی وجہ درمیانی اور کم درجے کے طبقات میں رہائش کی فراہمی کی کمی ہے۔ اگرچہ نئے شروع کیے گئے منصوبوں کی تعداد میں بہتری آئی ہے، لیکن 75% نئی مصنوعات اعلیٰ درجے کے طبقے میں ہیں۔ اس کے علاوہ، زمین، تعمیراتی سامان اور مزدوری جیسے اخراجات میں بیک وقت اضافہ بھی مصنوعات کی پیداواری قیمت کو نمایاں طور پر متاثر کرتا ہے۔

ہنوئی کے مضافات میں زمین کی نیلامی میں خلل

2024 کے آغاز سے، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کو ہنوئی کے مضافات میں نیلامی کی زمین کی مارکیٹ کا دوبارہ جائزہ لینا پڑا ہے۔ ضلعی حکام جیسے Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, وغیرہ نے مسلسل "بڑی جیت" حاصل کی ہے، نیلامیوں کی بدولت سیکڑوں سے ہزاروں شرکاء کو اپنی طرف متوجہ کیا گیا ہے، اور سیکڑوں بلین VND تک کی آمدنی حاصل کی ہے۔

ہنوئی کے مضافاتی علاقے میں نیلامی کی زمین کی مارکیٹ میں کئی گروہوں نے ’ہلچل‘ مچادی ہے۔ تصویر: Thanh Vu

یہیں نہیں رکے، زمین کے بہت سے پلاٹوں کی "بے مثال" زیادہ جیتنے والی قیمتیں بھی ہیں۔ مثال کے طور پر، Hoai Duc ڈسٹرکٹ میں، Long Khuc علاقے میں LK03-12 کارنر لاٹ کی جیت کی قیمت 133.3 ملین VND/m2 تک ہے۔ Thanh Oai ضلع میں، Ngo Ba کے علاقے میں یہ LK03-10 ہے جس کی قیمت 100.5 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے۔ ہا ڈونگ میں، "بیوٹی کوئین" لاٹ 1A - 03 نے 262 ملین VND/m2 کی جیتی ہوئی قیمت دیکھی...

وزارت تعمیرات کے مطابق، مذکورہ بالا ریکارڈ نمبرز نیلامی کے ناقص انتظام اور عمل درآمد کی وجہ سے ہیں۔ کچھ جگہوں پر، سرمایہ کاروں نے گروپ بنائے ہیں اور ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ قیمتیں ادا کرنے کے لیے ملی بھگت کر رہے ہیں۔ پھر، انہوں نے نیلامی جیتنے کے بعد "ڈپازٹ چھوڑ دیا"، جس کا مقصد منافع کمانے کے لیے ایک ورچوئل پرائس لیول قائم کرنا تھا۔

تاہم یہ ’’بخار‘‘ زیادہ دیر نہیں چل سکا۔ 2024 کی چوتھی سہ ماہی سے، زمین کے بہت سے پلاٹوں کی جیتنے والی قیمت میں سال کے آغاز کے مقابلے میں 20-50% کی کمی واقع ہوئی ہے۔ صرف یہی نہیں، سوک سون ضلع کے کوانگ ٹین کمیون میں 30 بلین VND/m2 کی "چیخنے والی" قیمت کی وجہ سے مضافاتی علاقوں میں نیلامی کی گئی زمین کی تصویر کو بھی شدید نقصان پہنچا ہے۔ اس واقعے کے صرف 4 دن بعد، تفتیشی پولیس ایجنسی - ہنوئی سٹی پولیس ڈیپارٹمنٹ نے جائیداد کی نیلامی کی سرگرمیوں سے متعلق ضوابط کی خلاف ورزی کے لیے 5 مضامین کی چھان بین کی۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html